Sopimusvapauden rajat huoneenvuokrauksessa : Vuokranantajan näkökulma

Abstract

Tutkielman tavoitteena on tarkastella, missä määrin huoneenvuokrasopimusten sopimusvapaus toteutuu käytännössä. Huoneenvuokrasopimukset ovat pääsäännön mukaan sopimusvapauden piirissä, mutta siitä huolimatta niihin liittyy rajoitteita, kuten pakottavia lainsäännöksiä. Tutkielmassa näkökulmana on pidetty vuokranantajan näkökulma, sillä sopimusvapauden rajoitukset vaikuttaisivat kohdistuvan nimenomaan vuokranantajaan. Tarkoituksena tutkimuksessa on avar-taa käsitystä siitä, miten vuokranantaja voi muotoilla sopimusehtoja omien intressiensä palvelemiseksi.

Sopimusvapautta pidetään lähtökohtana huoneenvuokrasopimuksille, mutta käytännössä se ei kuitenkaan toteudu täysin rajoituksetta. Esimerkiksi asuinhuoneiston vuokrasopimuksista annettu laki (481/1995) sisältää useita pakottavia säännöksiä, joista ei voi poiketa vuokralaisen vahingoksi. Lainsäännösten lisäksi myös yleiset sopimusoikeudelliset periaatteet luovat rajoitteita täydelliselle sopimusvapaudelle. Erityisesti kohtuullisuusperiaate ja heikomman suoja vaikuttaisivat korostuvan huoneenvuokrasopimuksia käsiteltäessä. Oikeuskäytännössä vuokralainen katsotaan sopimussuhteen heikommaksi osapuoleksi, joten lähtökohtaisesti oikeuskäytäntö asettaa enemmän suojaa vuokralaiselle tasapainottaakseen osapuolten asemia sopimussuhdetta raken-nettaessa ja sen aikana.

Sopimusvapaus on laajempi, kun ehdoista sovitaan vuokralaisen eduksi. Vuokranantajan eduksi sovittaessa sopimusvapauden sääntelykehys mahdollistaa suppeammin sopimista. Huoneenvuokraoikeudessa tavoitteena vaikuttaisi olevan osapuolten asemien tasapuolistaminen, mutta pääsääntönä on silti haluttu pitää sopimusvapautta. Joten mikäli oikeuskäytäntö tulkitsee annettuja sopimusehtoja kohtuullisiksi, ne ovat tällöin päteviä. Haasteet huoneenvuokrasopimuksissa vaikuttaisi kohdistuvan nimenomaan kohtuullisuusarviointiin.