Suomen asuntomarkkinoiden hintadynamiikka

Abstract

Tutkielmassa käsitellään asuntomarkkinoita ja keskeisimpiä asuntojen hintoihin vaikuttavia tekijöitä. Asuntojen hintakehitys on ollut esillä julkisessa keskustelussa etenkin 1990-luvun alun taloudellisen taantuman aikana. Asuntojen hinnat ovat nousseet yli 80 prosentilla Suomessa 1990-luvun puolivälistä lähtien. Yksittäiselle kotitaloudelle asuminen on välttämätön meno ja suuri investointi, johon se käyttää noin neljänneksen tuloistaan.

Tutkielman teoreettinen viitekehys rakentuu asuntomarkkinoiden kysyntää ja tarjontaa kuvaavalle mallille. Asuntojen kysyntää määrittävät pääasiassa asuntojen hinnat, vuokrataso, korkotaso, demografiset tekijät ja kotitalouksien tulot sekä preferenssit. Tarjonta määrittyy olemassa olevasta asuntokannasta ja uustuotannosta, jonka suuruus riippuu asuntojen hinnoista ja rakennuskustannuksista. Uusien asuntojen tuotantoaika on pitkä ja vastaa viiveellä kysynnän muutoksiin, mikä aiheuttaa painetta asuntojen hintoihin kysyntä- tai tarjontashokin kohdatessa markkinoita.

Tutkielmassa analysoidaan ja verrataan asuntojen hintoihin vaikuttavia tekijöitä neljän empiirisen tutkimuksen avulla. Jokaisen tutkimuksen mukaan hintoihin ovat vaikuttaneet merkittävimmin tulot, työllisyystilanne ja korkotaso. Näitä tekijöitä voidaan siten luonnehtia asuntojen hintoihin vaikuttaviksi fundamenteiksi. Hintakehitystä määrittävän mallin selitysastetta voidaan parantaa huomioimalla fundamenttien lisäksi rakennuskustannusten, demografisten tekijöiden, luottokannan ja verotuksen vaikutus asuntojen hintoihin. Tutkimustulokset antavat viitteitä siitä, että taloudelliset ja demografiset tekijät yhdistämällä voidaan estimoida hintoihin vaikuttavat tekijät ja ennakoida hintojen tulevaa kehitystä.