Vapaa myynti ulosotossa - kiinteä omaisuus ja asunto-osakkeet

Abstract

Ulosoton pakkorealisointia koskevat myyntitavat ovat muuttuneet ulosottolainsäädännön kokonaisuudistuksen myötä. Vapaa myynti on tullut huutokaupan rinnalle vaihtoehtoiseksi myyntimuodoksi vuonna 2007. Tämän tutkimuksen keskeisenä tavoitteena on selvittää, millä edellytyksillä vapaa myynti on mahdollista, millä tavalla kiinteää omaisuutta ja asunto-osakkeita realisoidaan vapaalla myynnillä, mitkä ovat ostajan oikeussuojakeinot vapaan myynnin tilanteissa ja mitä erityispiirteitä ja tulkinnallisia ongelmia vapaaseen myyntimenettelyyn liittyy.

Vapaa myynti on säännelty ulosottokaaressa varsin vähäisellä pykälämäärällä. Menettely on jätetty tarkoituksella käytännön varaan. Kiinteää omaisuutta tai asunto-osakkeita koskevaan vapaaseen myyntiin voidaan käytännössä soveltaa viittä eri vapaan myynnin pykälää (UK 5:76–80). Muilta osin vapaassa myynnissä käytetään soveltuvin osin huutokauppaa koskevia säännöksiä. Työn tutkimusongelma koostuu siitä, mitkä ovat ne edellytykset ja menettelytavat, joilla ulosotto realisoi omaisuutta vapaalla myynnillä ja miten huutokauppaa varten luotu lainsäädäntö soveltuu vapaaseen myyntiin. Koska käytännön menettelystä ei sinänsä ole säädöksiä, tutkimusongelma voidaan tiivistää koskemaan kysymystä, mikä on vapaan myynnin konkreettinen realisointiprosessi? Tämän osalta tutkimuksessa tuodaan esille perusteltuja tulkintakannanottoja käytännön näkökulmaa hyödyntämällä. Tulkintoja voi olla useita ja niistä voidaan olla eri mieltä. Työn vertaileva osuus sijoittuu lukuun viisi, jossa analysoidaan myyntimuotojen eroja sekä vapaan myynnin käytännön etuja, ongelmia ja erityispiirteitä. Tutkimuksen lähdeaineisto koostuu ajantasaisesta lainsäädännöstä, lakien esitöistä sekä esine- ja ulosotto-oikeudellisesta oikeuskirjallisuudesta.

Vapaan myynnin tuominen huutokaupan rinnalle on merkinnyt keskeistä muutosta aikaisempaan. Lakimuutoksen tarkoituksena on ollut menettelyllisesti joustava ja tehokas mutta myös kohtuullinen ulosotto. Vapaa myynti tapahtuu ulosottomiehen valvonnassa, jolloin asianosaisten oikeusturvasta huolehditaan samalla, kun lisätään ulosoton joustavuutta ja pyritään saamaan omaisuudesta mahdollisimman hyvä hinta. Vapaa myynti on saanut suuren merkityksen uudehkona myyntimuotona ulosotossa ja se on käytännössä osoittautunut varsin suosituksi menettelytavaksi. Erityisesti kiinteistöjä ja asunto-osakkeita on realisoitu viime vuosina vapaalla myynnillä huomattavasti enemmän kuin huutokaupalla.