Sopimuksen purkaminen asunto-osakkeiden kaupassa

Abstract

Sopimus on osoitus kahden henkilön molemminpuolisesta luottamuksesta toisiaan kohtaan. Joskus tämä luottamus saattaa kuitenkin horjua sopimusrikkomuksen tai sopimussuhteen muuttuneiden olosuhteiden johdosta. Toisen sopimuskumppanin taloudellinen asema saattaa esimerkiksi heiketä, eikä tämä enää pysty täyttämään sopimusvelvoitteitaan. Tällöin sopimussuhteen päättäminen saattaa käydä ajankohtaiseksi. Varsinkin liikeelämässä ja kaupankäynnissä, joissa on kysymys suurista rahasummista, mahdollisuus sopimussuhteen purkamiseen on ensiarvoisen tärkeää.

Tässä tutkielmassa käsitellään sopimussuhteen purkamista asunto-osakkeiden kaupan osalta. Käsittelyssä ovat niin uudet kuin käytetytkin asunnot. Tutkielmassa pohditaan ja ratkaistaan milloin sopimuksen purkaminen asuntokaupassa on mahdollista ja mitkä edellytykset luovat mahdollisuuden tällaiseen menettelyyn. Myös sopimuskumppanien vastuiden ja velvollisuuksien vaikutus tilanteeseen nostetaan esille. Keskeisimpinä kysymyksinä ovat sopimusrikkomuksen käsite ja taso. Ratkaistavana on, milloin sopimusrikkomus on olennainen ja toisaalta taas, mikä tekee kyseisestä sopimusrikkomuksesta nimenomaan olennaisen. Tutkielman loppupuolella käsitellään myös sopimuksen purkamisen oikeudellisia seuraamuksia, kuten mahdollisia vahingonkorvauksia, omana kokonaisuutenaan.

Sopimuksen purkaminen on voimakas toimenpide ja lukeutuu viimeisimpiin keinoihin sopimussuhteen päättämisessä. Purkamista voikin yleensä käyttää vain jos muunlaiset menettelytavat eivät ole mahdollisia, tai osoittautuisivat toisen sopimusosapuolen kannalta kohtuuttomiksi. Sopimuksen purkaminen vaatii myös aina olennaisen sopimusrikkomuksen toiselta sopimuskumppanilta. Sopimusrikkeen olennaisuus ja sen arviointi ei ole yksiselitteistä, vaan sitä on pohdittava tapauskohtaisesti ja objektiivisesti. Siihen, arvioidaanko sopimusrikkomus oleelliseksi, vaikuttavat lukuisat seikat. Muun muassa sopimusosapuolten asema toisiinsa nähden, heidän taloudellinen tilanteensa ja heidän muut sitoumuksensa kolmansia kohtaan vaikuttavat kaikki tilanteen tulkintaan.