Asuntojen hintoihin vaikuttavat tekijät Suomessa : Virheenkorjausmalli ja hintojen alueellinen eriytyneisyys

Abstract

Tässä pro gradu -tutkielmassa tutkitaan Suomen asuntohintojen kehitystä ja syitä tämän kehityksen taustalla. Hintojen muutoksia analysoidaan muodostamalla Engle-Grangerin menetelmällä virheenkorjausmallit, joiden avulla voidaan tarkastella samanaikaisesti asuntohintojen pitkän ja lyhyen aikavälin dynamiikkaa. Engle-Grangerin menetelmässä tarkoituksena on aluksi etsiä käytettävien muuttujien yhteisintegroitunut pitkän aikavälin tasapaino, ja tämän jälkeen muodostaa lyhyen aikavälin malli, jossa selitettävän muuttujan etäisyyttä sen pitkän aikavälin tasapainosta käytetään yhtenä selittävänä muuttujana. Menetelmän avulla tutkitaan tässä tutkielmassa myös hintojen alueellista eriytyneisyyttä muodostamalla virheenkorjausmallit erikseen koko maan ja pääkaupunkiseudun hinnoille vuosille 1990-2018 ja kaupunkikohtaisesti Helsingin hinnoille vuosille 2000-2017. Estimoitujen mallien mukaan pitkän aikavälin tekijöistä hintoihin vaikuttavat positiivisesti kotitalouksien tulot sekä rakennuskustannukset ja negatiivisesti asuntolainojen reaalikorot. Lyhyellä aikavälillä puolestaan vaikuttavia ei-fundamentaalisia tekijöitä ovat hintojen edellisen periodin etäisyys niiden pitkän aikavälin tasapainotasosta ja edellisten periodien hintamuutokset. Virhetermin vaikutus on jokaisella tutkitulla alueella negatiivinen, eli hintojen ollessa niiden pitkän aikavälin tasapainon yläpuolella, odotetaan niiden laskevan seuraavalla periodilla ja päinvastoin. Edellisten periodien hintamuutokset vaikuttavat hintoihin puolestaan positiivisesti, mikä tarkoittaa, että asuntohinnat ovat osittain autokorreloituneita. Hintoihin vaikuttavat tekijät sekä niiden vaikutuskerrointen etumerkit ovat pitkälti samoja kuin aiemmissa vastaavissa tutkimuksissa. Alueellisesti edellisen periodin virheen vaikutus muutoksiin on suurempi pääkaupunkiseudulla ja Helsingissä kuin koko maassa. Sekä tämä että mainittujen pitkän aikavälin fundamenttien kehitys selittävät pitkälti varsinkin 2010-luvun alueellista eriytyneisyyttä Suomen asuntohinnoissa.