RS-järjestelmän avainriskit ostajan kannalta ; tarkasteltavana erityisesti tilanne rakennustoimialan laskusuhdanteessa

Abstract

Suomalaisten asuminen keskittyy megatrendinä tunnistetun kaupungistumisen myötä yhä enemmän kaupunkeihin, joka lisää erityisesti kerrostaloasuntojen tarvetta. Asuntokaupan romahtamisesta ja laskusuhdanteesta johtuen uusia asuntoja rakennetaan vähemmän, kuin asuntotuotantotarve tällä hetkellä on. Tilanne johtaa rakennusliikkeitä taloudellisiin vaikeuksiin ja siten mahdollisten riskien realisoitumiseen kuluttajalle.

Tässä tutkimuksessa tunnistetaan uuden rakennettavan asunnon kauppaan liittyviä tärkeimpiä ja merkittävimpiä riskejä, joita kuluttaja voi kohdata asuntokaupassa erityisesti rakennusalan laskusuhdanteen aikana. Näitä riskejä kutsutaan avainriskeiksi. Toisekseen selvitetään, löytyykö voimassa olevasta lainsäädännöstä ostajaa suojaavia keinoja näiden avainriskien hallitsemiseksi tai poistamiseksi.

Tarkastelun kohteena on erityisesti asuntokauppalaki ja sen toiseen lukuun sisältyvä suojajärjestelmä, joka tunnetaan yleisesti myös nimellä rs-järjestelmä. Kyseessä on oikeusdogmaattinen eli lainopillinen tutkimus, koska tarkastelun kohteena on voimassa oleva oikeus. Tutkimusaineistona hyödynnetään sekä vahvasti velvoittavia että heikosti velvoittavia ja sallittuja oikeuslähteitä. Käytettävissä on ollut myös kirjoittajan työsuhteeseen perustuvaa kokemusperäistä tietoa.

Tutkimuksen tuloksena kuluttajan merkittävimmät avainriskit voidaan todeta liittyvän perustajaosakkaan maksukyvyttömyyteen rakentamisvaiheessa tai asuntokaupan taloudelliseen virheeseen. Suurin avainriski realisoituu perustajaosakkaan ajautuessa konkurssiin kesken rakentamisen. Kuluttajaostajan asemaa rakentamisvaiheessa pyritään suojaamaan asuntokauppalakiin si- sältyvällä sääntelyllä, jonka olennainen osa ovat perustajaosakkaan hanketta rahoittavaan pankkiin talletettavat vakuudet. Asuntokauppalain suojajärjestelmä sisältää määräykset turva-asiakirjoista sekä perustajaosakkaalta vaadittavista vakuuksista. Nämä eivät kuitenkaan tarjoa riittäviä suojakeinoja turvaamaan ostajan asemaa perustajaosakkaan konkurssissa. Perustajaosakkaan asettamilla vakuuksilla voidaan hallita osittain kuluttajan riskiä asuntokaupan taloudellisessa virheessä, mutta ne eivät poista sitäkään riskiä kokonaan.