Vuokrasääntelyn vaikutus asuntomarkkinoihin : vertailussa Suomi ja Ruotsi

Abstract

Vuokrasääntely on ekonomistien keskuudessa yksimielisesti todettu markkinahäiriöitä aiheuttavaksi tekijäksi. Hintamekanismi ei toimi, uudisrakentaminen vähenee ja asuntojen allokaatio ei ole optimaalista. Tutkimuskirjallisuuden yksimielisyydestä huolimatta vuokrasääntely on monissa maissa säilynyt ja asumiskustannusten nousun myötä kiinnostus vuokrasääntelyä kohtaan on tullut uudestaan esille. Ruotsissa nykymuotoinen, käyttöarvoon ja vuosittaisiin kollektiivisiin neuvotteluihin perustuva vuokrasääntely on ollut käytössä 1960-luvulta lähtien. Suomessa vuokrasääntely purettiin 1990-luvulla, joten vuokramarkkinoiden kehityksen vertailu 1990-luvulta eteenpäin tarjoaa mahdollisuuden tutkia vuokrasääntelyn vaikutuksia käytännössä. Vertailusta tekee mielekkään Suomen ja Ruotsin samankaltaisuus, jolloin vertailussa on helpompi keskittyä vuokra-asuntomarkkinoihin. Tässä tutkielmassa tutkitaan erityisesti hintamekanismin toimivuutta vapailla ja säännellyillä markkinoilla, miten reaalivuokrat reagoivat kysynnän ja tarjonnan muutoksiin ja tarkastellaan uudisrakentamisen määrää väkilukuun suhteutettuna. Tätä varten on muodostettu reaalivuokraindeksit molemmille maille, joiden avulla havaitaan, että reaalisesti vuokrasääntely ei ole suojannut vuokralaisia vuokrien nousulta Ruotsissa. Syynä on, että Ruotsin vuokrat eivät perustu kysyntään ja tarjontaan, vaan asuntojen käyttöarvoon, joka taas määräytyy asuntojen ominaisuuksien perusteella. Suomessa vuokrat voivat reaalisesti myös laskea. Uudisrakentamisen osalta vuokrasääntelyn vaikutukset seuraavat teoriaa täsmällisesti: Ruotsissa uudisrakentaminen on väkilukuun suhteutettuna vähäisempää kuin Suomessa. Vuokrasääntely tekee uudisrakentamisesta kannattamatonta. Tulosten pohjalta voidaan todeta, että Suomen vuokramarkkinat toimivat tehokkaammin kuin Ruotsin. Vuokrasääntelyn purkaminen olisi Ruotsissa perusteltua, mutta aihe on osoittautunut poliittisesti vaikeaksi, johtuen pitkälti etujärjestöjen vastustuksesta. Merkkejä suunnanmuutoksesta Ruotsissa on kuitenkin nähty lähiaikoina.