Makrotaloudellisten muuttujien vaikutus liiketilojen vuokriin Suomen kiinteistömarkkinoilla

Abstract

Pro gradussa tutkitaan voidaanko eri makrotaloudellisten muuttujien avulla paikallisesti ja kansallisesti selittää liiketilojen vuokrien muutoksia Suomen kiinteistösijoitus-markkinoilla aikavälillä 1995−2011. Erityisesti tutkimisen kohteena ovat liiketilat Suomen yhdeksässä suurimmassa kaupungissa ja niiden vuokriin vaikuttavat tekijät. Teorian mukaan liiketilojen vuokrien oletetaan määräytyvän kansantalouden perusoletuksiin pohjautuvan kysyntä-tarjonta teorian perusteella. Teorian mukaan liiketilojen kysyntä perustuu vähittäiskaupan palveluiden ja tuotteiden kysyntään, jota ohjaa makrotaloudellinen kehitys.

Teoria-osuudessa käsitellään Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita ja kiinteistöjä sijoituskohteena. Lisäksi selvitetään makrotalousteorian avulla liiketilojen vuokran muodostumiseen liittyvää dynamiikkaa. Tutkimuksessa perehdytään myös kiinteistöjen arvopaperistamiseen ja vastuullisuuteen kiinteistösijoittamisessa.

Tutkimuksessa käytetään vuokraa selittävinä muuttujina kansallista ja paikallista bruttokansantuotetta, paikallisia kotitalouksien käytettävissä olevia reaalituloja, kansallista vähittäiskaupan myynnin kehitystä, kansallisen tason yksityistä kulutusta sekä paikallisten liiketilojen tarjonnan lisäystä. Vuokra-aineistona käytetään Kiinteistö-talouden Instituutin luovuttamaa uusien vuokrasopimusten mediaanivuokratietoja Suomen liiketiloista aikavälillä 1995−2011. Tutkittavat alueet ovat pääkaupunkiseutu (Helsinki, Espoo, Vantaa) ja muu Suomi (Turku, Lahti, Tampere, Jyväskylä, Kuopio ja Oulu). Empiria-osiossa käytetään paneeliaineistoa, joka hyödyntää luotettavasti poikittaisleikkaus- ja aikasarja-aineiston ominaisuudet.

Tutkielman tulokset osoittavat, että Suomen kansallinen bruttokansantuote ja yksityinen kulutus vaikuttavat eniten liiketilojen vuokrakehitykseen. Havaitaan myös, että muun Suomen vuokrat reagoivat nopeammin paikallisien kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen muutoksiin kuin pääkaupunkiseudulla. Liiketilojen tarjonnan lisäyksellä ei näytä olevan juurikaan vaikutusta vuokriin.