The Sensitivity of Equity and Mortgage REIT Returns to Interest Rate Changes: A comparative analysis

This study analyzes the interest rate sensitivity of U.S. REIT funds. REITs allow investors to be a part of income-generating real estate with smaller shares. Real estate investments are of-ten debt-financed and the roller coaster of interest rates in recent years has affected the price of loan money and thus affected the income flows and valuations of real estate. The abnormal markets provide an opportunity to study the interest rate sensitivity of REIT funds in different market environments. This study examines whether changes in interest rates affect equity REITs and mortgage REITs and also compares the differences in sensitivity between indices. The study has been conducted using quantitative methods and testing the Generalized AutoRegressive Condi-tional Heteroskedasticity in the Mean (GARCH-M) model. It can be used to examine the ef-fects of interest rates and market risk through returns and volatility. The data has been collected from the U.S. market, as it is where the largest REIT market is located, and otherwise, the U.S. financial market is often seen as the largest and most effi-cient market. Research data has been collected from the Investing.com platform. Equity REITs are represented by the FTSE Nareit All Equity REITs index and mortgage REITs are rep-resented in the study by the FTSE Nareit Mortgage REITs index. The stock market is repre-sented by the S&P 500 index and the interest rate is characterized by the U.S. 10-year treas-ury yield. The period under study is from the beginning of 2015 until the end of 2024. In addi-tion, the time series was divided into three subperiods, 2015-2018, 2019-2021, and 2022-2024. The results show that both types of funds are negatively correlated with interest rates, but the link is not strong and does not explain their returns. Surprisingly, equity REITs were more sensitive to interest rate changes in return. Mortgage REITs react more strongly to interest rates through volatility. There was a clear link between both REIT indices and the general stock market and this link was stronger for equity REITs. The general market situation there-fore has a more pronounced effect on REIT returns than changes in interest rates

Tämä tutkimus käsittelee Yhdysvaltojen REIT-rahastojen korkoherkkyyttä. REIT-rahastot ovat mahdollisuus sijoittajille päästä osaksi tuloja tuottaviin kiinteistöihin pienemmillä osuuksilla. Kiinteistösijoitukset ovat usein velkarahoitteisia ja viime vuosien korkojen vuoristorata on vaikuttanut lainarahan hintaan ja näin ollen vaikuttanut kiinteistöjen tulovirtoihin ja arvos-tuksiin. Poikkeukselliset markkinat antavat mahdollisuuden tutkia REIT-rahastojen korko-herkkyyttä eri markkinaympäristöissä. Tässä tutkimuksessa selvitetään vaikuttavatko korkotason muutokset kiinteistöihin sijoittaviin REIT yhtiöihin ja kiinteistölainoihin ja luottoihin sijoittaviin REIT-yhtiöihin, lisäksi verrataan sensitiivisyyttä indeksien välillä. Tutkimus on toteutettu kvantitatiivisia menetelmiä käyttäen ja testaamalla Generalized AutoRegressive Conditional Heteroskedascity in the Mean (GARCH-M) mallia. Sen avulla pystytään tarkastelemaan korkojen ja markkinariskin vaikutuk-sia tuoton ja volatiliteetin kautta. Data on kerätty Yhdysvaltojen markkinoilta, sillä siellä sijaitsevat kaikista suurimmat REIT-markkinat, ja muutenkin Yhdysvaltojen rahoitusmarkkinat nähdään usein suurimpana ja tehokkaimpana markkina-alueena. Tutkimusaineistoa on kerätty Investing.com alustalta. Kiinteistöihin sijoittavia REIT yhtiöitä edustaa FTSE Nareit All Equity REITs indeksi ja kiinteistö-lainoihin ja luottoihin sijoittavia REIT yhtiöitä edustaa tutkimuksessa FTSE Nareit Mortgage REITs indeksi Osakemarkkinoiden edustajana toimii S&P 500 indeksi ja korkotason kuvaajana toimii Yhdysvaltojen 10-vuotisen valtionvelkakirjalainan tuotto-odotus. Tutkittava ajanjakso on vuoden 2015 alusta vuoden 2024 loppuun asti. Lisäksi aikasarja jaettiin vielä kolmeen jaksoon, 2015–2018, 2019–2021, ja 2022–2024. Tulokset osoittavat, että molemmat rahastotyypit korreloivat negatiivisesti korkojen kanssa, mutta yhteys ei ole vahva eikä suurelta osin selitä niiden tuottoja. Yllätykseksi kiinteistöihin sijoittavat REIT-yhtiöt olivat sensitiivisempiä korkojen muutokselle tuottojen suhteen. Kiin-teistölainoihin ja luottoihin sijoittavat REIT-yhtiöt puolestaan reagoivat voimakkaammin kor-koihin volatiliteetin kautta. Molempien REIT-indeksien ja yleisen markkinan välillä oli selvä yhteys ja tämä yhteys oli vahvempi kiinteistöihin sijoittavilla REIT-yhtiöillä. Yleisellä markkina-tilanteella on siis suurempi vaikutus REIT tuottoihin, kuin korkotason muutoksilla.