Kiinteistöt osana tehokkaasti hajautettua sijoitusportfoliota

Abstract

Tutkielman tarkoituksena on selvittää modernin portfolioteorian menetelmin kuinka sijoittaja saa sijoitukselleen parhaan mahdollisen tuoton suhteessa sen sisältämään riskiin. Tutkittavina sijoitushyödykkeinä ovat joukkovelkakirjat, osakkeet, asunnot ja liikekiinteistöt. Tutkielman teoreettisena viitekehyksenä on Markowitzin kehittämä portfolioteoria.

Teoria kertoo, miksi sijoittajan kannattaa hajauttaa sijoituksensa useaan kohteeseen ja luoda itselleen hyvin hajautettu sijoitussalkku eli portfolio. Hajautuksen hyöty perustuu siihen, että yksittäisten sijoituskohteiden riskit käyttäytyvät erilailla, kun ne yhdistetään useamman sijoituskohteen portfolioksi. Tätä sijoitushyödykkeiden tuottojen yhteisvaihtelua kutsutaan korrelaatioksi ja se on avainasemassa, kun portfolioteoriaa sovelletaan käytännön sijoittamiseen. Tavoitteena on selvittää sijoitushyödykkeiden väliset korrelaatiokertoimet, ratkaista portfolioteorian mukainen tehokas rintama ja laskea sijoitus-osuudet eri sijoitushyödykkeille. Sijoitusstrategiana käytetään ”osta ja pidä” -strategiaa, jossa sijoittajan oletetaan tarkastelevan sijoitusten tuottoa ja riskiä neljännesvuosittain. Tutkimuksen aineistona käytetään sijoitushyödykkeiden neljännesvuosiaineistoa Suomen markkinoilla aikavälillä 1992-2006.

Tutkielman tulokset osoittavat, että sijoitushyödykkeiden väliset korrelaatiokertoimet ovat pieniä, eikä merkittävää yhteisvaihtelua hyödykkeiden välillä ole havaittavissa. Tämä puoltaa sijoitusten hajauttamisesta saatavia hyötyjä. Tulosten perusteella kiinteistöjen tulisi olla merkittävässä roolissa sijoitusportfoliota muodostettaessa. Asunnoissa tai liikekiinteistöissä tulisi olla jopa yli 70 prosenttia sijoitettavasta varallisuudesta. Laskelmissa ei kuitenkaan ole huomioitu kiinteistösijoittamiseen liittyviä välittömiä tai välillisiä kuluja, joten tulokseen tulee suhtautua kriittisesti. Lisäksi tutkittava periodi on ollut kiinteistösijoitusten kannalta hyvin suotuisa. Tämän vuoksi sijoittajan tulisi olla varovainen soveltaessaan saatuja tuloksia käytännön sijoittamisessa.