Sensitivity of European REITs to Interest Rates

The current European market is characterized by economic volatility and fluctuating interest rates. Interest rates substantially influence the financial markets, particularly real estate invest ments. Real Estate Investment Trusts (REITs) are integral to providing investors with access to income-generating real estate assets, and interest rate changes significantly impact REITs by af fecting financing costs, property valuations, and investment returns. This thesis investigates how REITs across Europe react to changes in interest rates. Given the varied economic and financial landscapes across the European market, this research provides an analysis of how fluctuations in interest rates affect REIT returns. The study seeks to discover patterns in REIT responses to changes in interest rates, offering insights for future investment strategies and policymaking in real estate finance. This research seeks to recognize the sensitiv ity of REITs to interest rate changes and assesses their strategic responses in investment and financing decisions across varying economic conditions. The methodology for this study involved a quantitative analysis using the Generalized Auto regressive Conditional Heteroskedasticity (GARCH) model, specifically the GARCH in the mean (GARCH-M), to evaluate the performance of REITs in response to interest rate changes. This model enabled a deeper understanding of the dynamics between interest rates and REIT per formance throughout the study period from 2015 to 2023. The data for the study is segmented into two subperiods, 2015-2019 and 2019-2023, to highlight differences occurring from significant macroeconomic changes and uncertainties during the pe riods. Data for the study was sourced from financial databases such as Investing.com. The Eu ronext IEIF REIT Europe Index (REITE) was utilized to represent the European REIT market. Ger man 10-year Government Bond yield served as a benchmark to indicate the general interest level in the Eurozone. The results of the research suggest that although interest rates are an important economic indi cator, their direct impact on REIT performance in Europe is limited on a daily level. Furthermore, REITs are influenced by a broader range of factors beyond immediate interest rate movements. Statistical analysis has shown that the effect of interest rate changes on the performance of REITs' daily returns is minimal

Euroopan nykyisille markkinoille on ominaista talouden epävakaus ja vaihtelevat korot. Korot vaikuttavat merkittävästi rahoitusmarkkinoihin, sekä erityisesti etenkin kiinteistösijoituksiin. REIT-rahastot ovat olennainen osa sijoittajien mahdollisuutta päästä käsiksi tuloja tuottaviin kiinteistöomaisuuksiin, ja korkotason muutokset vaikuttavatkin merkittävästi REIT-rahastoihin vaikuttamalla rahoituskustannuksiin, kiinteistöjen arvostuksiin sekä sijoitusten tuottoon. Tämä tutkielma tutkii, kuinka REIT-rahastojen tuotot reagoivat korkovaihteluihin Euroopassa. Ottaen huomioon Euroopan markkinoiden vaihtelevat talous- ja rahoitusnäkymät, tämä tut-kimus pyrkii tarjoamaan analyysin, kuinka korkojen vaihtelut vaikuttavat REIT-rahastojen tuottoon. Ensisijaisena tavoitteena on arvioida REIT:n herkkyyttä korkovaihteluille, sekä stra-tegista päätöksentekoa investoinneissa vaihtelevissa taloudellisissa olosuhteissa. Lisäksi tut-kimuksessa pyritään löytämään malleja REIT:n reaktioissa korkojen muutoksiin, mikä tarjoaa arvokkaita näkemyksiä tulevia sijoitusstrategioita ja kiinteistörahoituksen politiikkaa varten. Tässä tutkimuksessa pyritään tunnistamaan REIT-yhtiöiden herkkyys korkotason muutoksille ja arvioimaan niiden strategisia reaktioita investointi- ja rahoituspäätöksissä erilaisissa talou-dellisissa olosuhteissa. Tutkimuksen hypoteesien testausmenetelmä sisälsi kvantitatiivisen analyysin, jossa käytettiin GARCH-mallia, tarkemmin ottaen GARCH-M. Mallin avulla voidaan arvioida REIT:ien volatili-teetti ja suorituskyky vastauksena korkotason muutoksiin. GARCH-M-malli mahdollisti yksi-tyiskohtaisemman ymmärryksen korkojen ja REIT-tuottojen välisestä korrelaatiosta koko tutkimusjakson 2015–2023 aikana. Tutkimuksen aineisto on segmentoitu kahteen erään, 2015–2019 ja 2019–2023, mahdollista-maan havainnot merkittävien makrotaloudellisten muutosten ja epävarmuustekijöiden myö-tä korkovaihteluissa. Tutkielman aineisto on hankittu tietokannoista, kuten Investing.com. Euronext IEIF REIT Europe -indeksiä edustaa tutkimuksessa Euroopan REIT-markkinoita ko-konaisuudessaan. Saksan 10 vuoden valtion joukkovelkakirjalainaa käytettiin kuvaamaan euroalueen yleistä korkotasoa. Tutkimuksen tulokset osoittavat, että korkovaihteluiden suora vaikutus REIT:n suorituskykyyn Euroopassa on päivätasolla rajallinen, ja REIT-rahastoihin vaikuttavat useat muutkin tekijät kuin välittömät korkotason muutokset. Tilastollinen analyysi osoittaa, että korkomuutosten vaikutus REIT-rahastojen päivittäisen tuoton kehitykseen on minimaalinen.