Vaasan asuntomarkkinoiden alueellinen eriytyminen: Asuntojen hintojen alueelliset erot ja niihin vaikuttavat tekijät
Luhta, Joona (2017)
Kuvaus
Opinnäytetyö kokotekstinä PDF-muodossa.
Tiivistelmä
Asuntomarkkinoilla on merkittävä kansantaloudellinen rooli yhteiskunnassa. Asuntomarkkinat ovat luonteeltaan alueelliset ja Suomi jakautuu useisiin eri asuntomarkkinoihin, sillä asuntojen hinnat ja hintadynamiikka vaihtelevat maan eri osissa. Asuntojen hintataso määräytyy kysynnän ja tarjonnan perusteella, joten sitä määrittävät erilaiset kysyntätekijät, kuten väestön ja tulojen kehitys sekä tarjonnan sopeutuminen kysynnän tasolle. Asuntojen hinnat vaihtelevat kaupunkien välillä, ja samalla tavalla kaupungin sisäiset asuinalueet voivat eriytyä asuntojen hintojen ja asuntokannan ominaisuuksien suhteen. Asuinalueiden eriytymiskehitystä voidaankin tarkastella asuntomarkkinoiden näkökulmasta. Asuntojen välisiä hintaeroja määrittävät tekijät ovat moninaiset, sillä asunnolla on useita laadullisia, määrällisiä ja rakenteellisia ominaisuuksia, joihin kuuluu olennaisesti sen sijainti.
Tässä tutkimuksessa selvitetään Vaasan sisäistä asuntomarkkinoiden eriytymistä sekä asuntojen hintoihin vaikuttavia tekijöitä. Kyseessä on kvantitatiivinen tutkimus, jossa kuvaillaan ja selitetään asuntojen hintoja ja muita asuntomarkkinoiden keskeisiä tekijöitä. Taustaksi kaupungin asuntomarkkinoiden eriytymiskehitykselle tutkimuksessa kuvataan Vaasan asuntojen yleisen hintatason kehitystä lähivuosien aikana käyttäen vertailukohteina muita Suomen kaupunkeja. Kaupungin sisäisten asuntomarkkinoiden analyysissa kuvataan, miten Vaasan asuntomarkkinat ovat alueellisesti eriytyneet tarkastelemalla kaupunkia postinumeroalueittain. Syvemmässä tilastollisessa analyysissa muodostetaan regressiomalleja, jotka selittävät asuntojen hintojen vaihtelua Vaasassa.
Tutkimus osoittaa, että Vaasan asuntojen hinnat ovat samaa tasoa lähes kaikkien vertailussa olleiden maakuntakeskusten kanssa ainoastaan Helsingin erottuessa selvästi muita kaupunkeja korkeammalla hintatasollaan. Asuntojen hinnat olivat Vaasassa vuonna 2016 korkeammat kuin vuonna 2008, mutta eri talotyyppien asuntojen hinnat ovat kehittyneet hieman eri tavoin. Sekä kerrostaloasuntojen että rivi- ja pientaloasuntojen kauppamäärät ovat vuoden 2012 jälkeen laskeneet, mutta kerrostaloasuntojen hinnat ovat edelleen nousseet rivi- ja pientaloasuntojen hintojen kääntyessä laskuun vuoden 2014 jälkeen. Vaasan sisäisten asuntomarkkinoiden keskeisenä havaintona oli, että asuntojen hinnat vaihtelevat suuresti kaupungin eri osissa. Asuntojen hinnat ovat eriytyneet alueellisesti vuosina 2005–2016 hintojen kehittyessä kaupungin postinumeroalueilla eri tavoin. Voimakkaimmin hinnat ovat nousseet palvelukeskittymien alueilla. Joidenkin alueiden hinnat ovat puolestaan alkaneet erottua selvästi muiden alueiden hintoja matalampina. Postinumeroalueet eroavat toisistaan myös alueella hallitsevan asuntojen hallintamuodon suhteen, mutta hallintamuotorakenteella ei havaittu olevan yhteyttä alueiden asuntojen hintatason kanssa.
Tutkimuksen regressiomalleilla pystyttiin selittämään noin 80 prosenttia Vaasan asuntojen hintojen vaihtelusta. Kaikkien mallien selittäjät olivat pääosin samat, mutta niiden painotukset vaihtelivat jonkin verran eri alueiden malleissa. Asuntojen hintoihin vaikuttavana keskeisenä tekijänä oli kaupungin keskustan saavutettavuus. Muita selittäviä tekijöitä olivat odotetusti esimerkiksi asunnon koko, ikä ja kuntoluokitus. Alueen sosiaalista statusta kuvaavat muuttujat eivät kuitenkaan nousseet hintojen vaihtelun selittäjiksi.
Tässä tutkimuksessa selvitetään Vaasan sisäistä asuntomarkkinoiden eriytymistä sekä asuntojen hintoihin vaikuttavia tekijöitä. Kyseessä on kvantitatiivinen tutkimus, jossa kuvaillaan ja selitetään asuntojen hintoja ja muita asuntomarkkinoiden keskeisiä tekijöitä. Taustaksi kaupungin asuntomarkkinoiden eriytymiskehitykselle tutkimuksessa kuvataan Vaasan asuntojen yleisen hintatason kehitystä lähivuosien aikana käyttäen vertailukohteina muita Suomen kaupunkeja. Kaupungin sisäisten asuntomarkkinoiden analyysissa kuvataan, miten Vaasan asuntomarkkinat ovat alueellisesti eriytyneet tarkastelemalla kaupunkia postinumeroalueittain. Syvemmässä tilastollisessa analyysissa muodostetaan regressiomalleja, jotka selittävät asuntojen hintojen vaihtelua Vaasassa.
Tutkimus osoittaa, että Vaasan asuntojen hinnat ovat samaa tasoa lähes kaikkien vertailussa olleiden maakuntakeskusten kanssa ainoastaan Helsingin erottuessa selvästi muita kaupunkeja korkeammalla hintatasollaan. Asuntojen hinnat olivat Vaasassa vuonna 2016 korkeammat kuin vuonna 2008, mutta eri talotyyppien asuntojen hinnat ovat kehittyneet hieman eri tavoin. Sekä kerrostaloasuntojen että rivi- ja pientaloasuntojen kauppamäärät ovat vuoden 2012 jälkeen laskeneet, mutta kerrostaloasuntojen hinnat ovat edelleen nousseet rivi- ja pientaloasuntojen hintojen kääntyessä laskuun vuoden 2014 jälkeen. Vaasan sisäisten asuntomarkkinoiden keskeisenä havaintona oli, että asuntojen hinnat vaihtelevat suuresti kaupungin eri osissa. Asuntojen hinnat ovat eriytyneet alueellisesti vuosina 2005–2016 hintojen kehittyessä kaupungin postinumeroalueilla eri tavoin. Voimakkaimmin hinnat ovat nousseet palvelukeskittymien alueilla. Joidenkin alueiden hinnat ovat puolestaan alkaneet erottua selvästi muiden alueiden hintoja matalampina. Postinumeroalueet eroavat toisistaan myös alueella hallitsevan asuntojen hallintamuodon suhteen, mutta hallintamuotorakenteella ei havaittu olevan yhteyttä alueiden asuntojen hintatason kanssa.
Tutkimuksen regressiomalleilla pystyttiin selittämään noin 80 prosenttia Vaasan asuntojen hintojen vaihtelusta. Kaikkien mallien selittäjät olivat pääosin samat, mutta niiden painotukset vaihtelivat jonkin verran eri alueiden malleissa. Asuntojen hintoihin vaikuttavana keskeisenä tekijänä oli kaupungin keskustan saavutettavuus. Muita selittäviä tekijöitä olivat odotetusti esimerkiksi asunnon koko, ikä ja kuntoluokitus. Alueen sosiaalista statusta kuvaavat muuttujat eivät kuitenkaan nousseet hintojen vaihtelun selittäjiksi.