The impact of new housing construction on rental housing market in 2020s Helsinki

The popularity of rental housing has grown steadily throughout the 2000s and today more than half of all households in Helsinki live in rented accommodation. From a landlord's point of view, determining the right rent level is of primary importance when renting an apartment. In the big picture, the key factor in determining the rent is the amount of demand in relation to supply. Many factors affecting supply and demand can be identified and taken into account. In the case of new construction, the difficulty in identifying the impact is that new construction not only increases the supply of housing in the area but may also increase the attractiveness of the area. The impact of new construction on rents for nearby housing has been studied in several US cities. The results of previous studies have varied from city to city, and different results have also been obtained in the same cities. Findings have ranged from a 7% increase in rents to almost a 7% decrease in rents for apartments within a few hundred meters of new construction. Since the impact of new construction is difficult to generalise due to the regional nature of the housing market, this study fills a gap in the research on the impact of new construction on rents of nearby dwellings in Helsinki. This study also adds to previous studies in this area by the fact that during the period of the study, significant macroeconomic events have taken place that have led to an oversupply of rental housing in the market. Five professionals working in the real estate sector are interviewed to formulate the hypotheses of the research problem and to gain an in-depth understanding of the topic. In the statistical analysis of the study, the hypotheses are tested using the quasi-experimental difference-in-differences method, which is well established in studies of the subject. The method uses a regression model to compare a dummy variable describing the interaction between the treatment and control groups before and after the completion of the new construction. The advantage of this approach is that it removes biases due to group differences and external factors. The dataset consists of new buildings constructed in Helsinki in 2022 and 2023, and rent observations within a radius of one kilometre around the new buildings from 2021 to 2024, with a sample size of 12 960. The results show that new construction increases rents for dwellings within 400 meters by 5,8% compared to dwellings within 400-1000 meters. The results are explained by the dominant demand effect. New housing attracts households, which in turn attracts new amenities and as a result the demand for the whole area increases. However, the analysis does not include discount campaigns, which were given more to dwellings close to new buildings. Therefore, rents in the area around new buildings have actually increased less because ten-ants have been attracted by one-off discounts instead of a permanent reduction in the monthly rent.

Vuokra-asumisen suosio on kasvanut tasaisesti koko 2000-luvun ja nykyään jo yli puolet Helsingin asuntokunnista asuu vuokralla. Vuokranantajan näkökulmasta oikean vuokratason määrittäminen on ensisijaisen tärkeää asunnon vuokraamisessa. Isossa kuvassa vuokran määrityksessä keskeistä on kysynnän määrä suhteessa tarjontaan. Monet kysyntään ja tarjontaan vaikuttavat tekijät osataan tunnistaa ja ottaa huomioon. Uudisrakentamisen kohdalla vaikutusten tunnistamisesta vaikeaa tekee se, että uudisrakentaminen ei ainoastaan lisää alueen asuntojen tarjontaa, vaan se saattaa myös lisätä alueen vetovoimaa. Uudisrakentamisen vaikutuksia lähialueen asuntojen vuokriin on tutkittu useissa Yhdysvaltojen kaupungeissa. Aikaisempien tutkimusten tulokset ovat olleet vaihtelevia kaupungin mukaan ja erilaisia tuloksia on saatu myös samoista kaupungeista. Havainnot ovat vaihdelleet 7 % vuokria nostavasta vaikutuksesta lähes 7 % vuokria laskevaan vaikutukseen muutaman sadan metrin säteellä uudesta rakennuksesta sijaitsevissa asunnoissa. Koska uudisrakentamisen vaikutuksia on hankala yleistää asuntomarkkinoiden alueellisuuden takia, tämä tutkimus täyttää tutkimusaukon uudisrakentamisen vaikutuksista läheisten asuntojen vuokriin Helsingissä. Lisäpanoksen tämä tutkimus antaa aihepiirin aikaisempii tutkimuksiin myös sillä, että tutkimuksen ajanjaksolla on tapahtunut merkittäviä makrotalouden tapahtumia, jotka ovat johtaneet vuokra-asuntojen ylitarjontatilanteeseen markkinoilla. Viittä kiinteistöalalla työskentelevää ammattilaista haastatellaan tutkimusongelman hypoteesien muodostamista varten ja aiheen syvällisen ymmärtämisen saavuttamiseksi. Tutkimuksen tilastollisessa analyysissä hypoteesit testataan aiheen tutkimuksissa vakiintunutta kvasikokeellista difference-in-diffecenses -menetelmää käyttämällä. Menetelmän avulla regressiomallissa verrataan koe- ja vertailuryhmän vuorovaikutusta kuvaavaa dummy-muuttujaa ennen ja jälkeen uudisrakennuksen valmistumisen. Tämän lähestymistavan etuna on, että se poistaa ryhmien eroista ja ulkoisista tekijöistä johtuvat vääristymät. Aineisto koostuu Helsingissä vuosina 2022 ja 2023 rakennetuista uusista rakennuksista sekä vuokrahavainnoista kilometrin säteellä uudisrakennusten ympäriltä vuosilta 2021–2024, otoskoon ollessa 12 960. Tulokset osoittavat uudisrakennusten nostavan 400 metrin säteellä sijaitsevien asuntojen vuokria 5,8 % verrattuna 400–1000 metrin säteellä sijaitseviin asuntoihin. Tuloksia selittää hallitseva kysyntävaikutus eli, uudet asunnot houkuttelevat kotitalouksia, joka puolestaan houkuttelee uusia palveluita ja lopputuloksena koko alueen kysyntä paranee. Analyysi ei kuitenkaan ota huomioon alennuskampanjoita, joita oli annettu enemmän uudisrakennusten lähellä sijaitseville asunnoille. Näin ollen uudisrakennusten lähialueella vuokrat ovat nousseet todellisuudessa vähemmän koska, vuokralaisia on houkuteltu kertaluontoisilla alennuksilla kuukausivuokran pysyvän alentamisen sijaan.