Portfolio diversification potential of Finnish Timberland Funds : Mean-variance analysis on the diversification potential of timberland funds and REITs

This study examines the diversification benefits of the Finnish timberland funds and US tim-berland Real Estate Investment Trusts (REITs) for a mid-size institutional investor whose in-vestment portfolio is exclusively composed of Finnish stocks and bonds. The study will utilize the mean-variance framework and will analyse the efficient frontiers, tangency, and mini-mum variance portfolios for each timberland fund asset. The timberland investments have gathered a spreading interest among Finnish institutional investors during the last decade. The timberland funds started to emerge in the beginning of 2010’s and since then, the funds have witnessed a substantial growth in assets under man-agement, now reaching a scale measured in the hundreds of millions. The investors interest has further enhanced the appeal of the fund units and as the funds have reported increasing returns, there appears to be no sign of diminishing interest. The academic research on the funds is limited partly due to the short time of existence of the funds and the limited an-nouncement obligations of the funds. The timberland funds on the scope of the study are OP Metsänomistaja, UB Metsä and S-Pankki Metsä. The study also examines the diversification potential of the timberland REITs, Weyerhaeuser, Rayonier, and Potlach Deltic Corp. The study delves into the theoretical foundations of the mean-variance framework. The de-velopment of the mean-variance theorem is examined and portrayed in detail to compre-hensively understand the mean-variance optimizations. The study also provides a compre-hensive background for the emergence of the timberland funds and timberland REITs. The difference on the investment vehicles of the study objects, timberland funds and timberland REITs, is also presented. With the mean-variance framework this study examines the diversification benefit of the timberland funds and REITs. Due to their similar characteristics, Finnish timberland funds are treated individually in portfolio optimization calculations. This approach acknowledges their distinct attributes and allows for a more nuanced analysis of their potential impact on the overall investment portfolio. The results show that the timberland funds do offer significant diversification benefits to a Finnish investor obtaining a portfolio of stocks and bonds. The diversification benefit is most robust if the investor is risk adverse. The timberland REITs offer diversification benefits but only If the investor is prepared to embrace greater levels of risk. The different return characteristics of the funds are also affected by the different structures of the investment vehicles and the geographical landscape of the assets.

Tämä tutkimus tarkastelee suomalaisten metsäsijoitusrahastojen ja Yhdysvaltain metsäkiin-teistösijoitusrahastojen (REIT) hajautushyötyjä keskikokoisen institutionaalisen sijoittajan näkökulmasta, jonka sijoitussalkku koostuu yksinomaan suomalaisista osakkeista ja joukko-lainoista. Tutkimuksessa käytetään portfolioteorian periaatteita, joiden avulla analysoidaan tehokkaan rintaman, tangentti portfolion ja minimi keskihajontaportfolioin avulla metsära-hastojen tarjoamaa hajautushyötyä. Metsäsijoitukset ovat herättäneet kasvavaa kiinnostusta suomalaisten institutionaalisten sijoittajien keskuudessa viimeisen vuosikymmenen aikana. Metsäsijoitusrahastoja alettiin perustaa 2010-luvun alussa ja ovat siitä lähtien kasvattaneet merkittävästi hallinnoitavia varo-jaan. Nykypäivänä metsärahastojen koot mitataankin sadoissa miljoonissa. Sijoittajien kiin-nostus on edelleen lisännyt rahasto-osuuksien kiinnostavuutta ja rahastojen ilmoittaessa houkuttelevia tuottoja, ei kiinnostuksen laantumisesta ole merkkejä. Rahastoihin liittyvä aka-teeminen tutkimus on rajoittunutta osittain rahastojen lyhyen olemassaoloajan ja rahastojen vähäisten ilmoitusvelvoitteiden vuoksi. Tutkimuksessa tarkasteltavat metsäsijoitusrahastot ovat OP Metsänomistaja, UB Metsä ja S-Pankki Metsä. Tutkimus tarkastelee myös metsäkiin-teistösijoitusrahastojen (REIT), Weyerhaeuserin, Rayonierin ja Potlach Deltic Corpin, hajau-tusmahdollisuuksia. Tutkimus syventyy modernin portfolioteorian viitekehyksen teoreettisiin perusteisiin. Mo-dernin portfolioteorian kehitystä tutkitaan ja kuvataan yksityiskohtaisesti, jotta viitekehys ymmärretään perusteellisesti. Tutkimus tarjoaa myös kattavan taustan metsäsijoitusrahasto-jen ja metsäkiinteistösijoitusrahastojen kehitykselle. Tutkimuksessa esitetään myös tutki-muskohteiden, metsäsijoitusrahastojen ja metsäkiinteistösijoitusrahastojen, rakenteiden eroavaisuudet. Modernin portfolioteorian avulla tutkimus tarkastelee metsäsijoitusrahastojen ja REIT:ien hajautushyötyjä. Suomalaisten metsäsijoitusrahastojen samankaltaisten ominaisuuksien vuoksi ne käsitellään erikseen salkun optimointilaskelmissa. Tämä lähestymistapa tunnustaa niiden erityispiirteet ja mahdollistaa monipuolisemman analyysin niiden potentiaalisesta vai-kutuksesta kokonaissijoitussalkkuun. Tulokset osoittavat, että metsäsijoitusrahastot tarjoa-vat merkittävää hajautushyötyä suomalaiselle sijoittajalle, jonka portfolio sisältää yksinomaan osake- ja joukkovelkakirjoja. Hajautushyöty on vahvimmillaan, jos sijoittaja on riskiä välttävä. Metsäkiinteistösijoitusrahastot tarjoavat hajautushyötyjä, mutta vain jos sijoittaja on valmis ottamaan suurempia riskejä. Rahastojen eriäviin tuotto-odotuksiin vaikuttavat myös sijoitus-välineiden erilaiset rakenteet ja maantieteellinen sijainti.