Asuntosijoittaminen nollakorkoympäristössä : Tarkastelussa Suomen asuntomarkkinat vuosina 2010-2021
Martikainen, Fanny (2023-05-03)
03.05.2023
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2023050340808
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2023050340808
Tiivistelmä
Tutkielmassa tarkastellaan Suomen asuntomarkkinoiden kehitystä alueellisen arvonnousun ja vuokratuoton kautta vuosina 2010—2021. Tutkielman keskeinen tavoite on selvittää, mistä kaupungista sijoitusasuntoja kannatti Suomessa hankkia, kun tavoite on optimaalinen tuoton ja riskin suhde asuntosijoitusportfoliossa. Tarkasteltu ajanjakso oli poikkeuksellinen, sillä sitä sävytti vuonna 2008 alkaneen finanssikriisin jälkeinen taantuma ja sen seuraukset maailmantaloudessa. Elvyttämistoimena euroalueen ohjauskorot laskettiin lopulta niin alas kuin käytännössä on mahdollista. Päätös oli historiallinen ja se kesti useita vuosia. Suotuisa korkotaso teki lainarahalla ostamisesta järkevää ja siten mahdollisti asuntosijoittamisen aikaisempaa laajemmalle ryhmälle. Kotimaisia asuntomarkkinoita muovasi tarkastelujaksolla lisäksi kaupungistumisen jatkuminen, vuokra-asumisen kysynnän kasvu sekä yksiörakentamisen yleistyminen.
Tutkielman teoreettinen viitekehys nojautuu moderniin portfolioteoriaan, jossa keskeinen idea on pienentää sijoitussalkkuun sisältyvää riskiä hajauttamalla varallisuus erilaisiin sijoituskohteisiin. Teorian mukaan salkkuun pyritään valitsemaan kohteita, joiden tuotot korreloivat keskenään mahdollisimman vähän ja siten tasaavat toistensa kurssivaihteluita. Käytetty tutkimusmenetelmä on empiirinen. Tavoitteena on ratkaista tehokas rintama sekä selvittää kullekin tarkastellulle markkinapaikalle optimaaliset painot asuntosijoitusportfoliossa. Aineistona käytetään neljännesvuosittaisia havaintoja kahdeksasta Suomen kaupungista. Tarkasteltuja muuttujia ovat asuntojen neliöhinta, neliövuokra sekä kustannukset, jotka tutkielmassa on huomioitu asunnonomistajan maksamina hoitovastikkeina.
Tulokset osoittavat, että tutkittu ajanjakso on ollut kiinteistösijoittamisen kannalta hyvin suotuisa. Sharpen luvulla optimoidulla tehokkaalla rintamalla on saatu yli 7 % tuottoa. Yhdessä poikkeuksellisen alhaisen korkotason kanssa tämä tarkoittaa, että optimaalisesti varansa kohdistanut asuntosijoittaja on voinut ansaita verrattain korkeaa nettotuottoa. Tutkielmassa lasketussa optimaalisessa portfoliossa sijoitusten tulisi pääasiassa suuntautua Tilastokeskuksen määritelmän mukaisille Helsingin 2 ja 3 alueille. Lisäksi asuntosijoituksia tulisi hankkia Tampereelta ja Kuopiosta.
On huomioitava, että tutkielmassa tarkastellun ajanjakson talous- ja korkotilanne oli poikkeuksellinen. Asuntosijoittajan kustannukset ovat elinkustannusten voimakkaan nousun, ja sen myötä toteutettujen koronnostojen takia nousseet merkittävästi tutkimusjakson jälkeisinä vuosina. Tuleva kehitys on edelleen epävarmaa, joten saatuja tuloksia tulee soveltaa käytännön sijoittamiseen harkiten.
Tutkielman teoreettinen viitekehys nojautuu moderniin portfolioteoriaan, jossa keskeinen idea on pienentää sijoitussalkkuun sisältyvää riskiä hajauttamalla varallisuus erilaisiin sijoituskohteisiin. Teorian mukaan salkkuun pyritään valitsemaan kohteita, joiden tuotot korreloivat keskenään mahdollisimman vähän ja siten tasaavat toistensa kurssivaihteluita. Käytetty tutkimusmenetelmä on empiirinen. Tavoitteena on ratkaista tehokas rintama sekä selvittää kullekin tarkastellulle markkinapaikalle optimaaliset painot asuntosijoitusportfoliossa. Aineistona käytetään neljännesvuosittaisia havaintoja kahdeksasta Suomen kaupungista. Tarkasteltuja muuttujia ovat asuntojen neliöhinta, neliövuokra sekä kustannukset, jotka tutkielmassa on huomioitu asunnonomistajan maksamina hoitovastikkeina.
Tulokset osoittavat, että tutkittu ajanjakso on ollut kiinteistösijoittamisen kannalta hyvin suotuisa. Sharpen luvulla optimoidulla tehokkaalla rintamalla on saatu yli 7 % tuottoa. Yhdessä poikkeuksellisen alhaisen korkotason kanssa tämä tarkoittaa, että optimaalisesti varansa kohdistanut asuntosijoittaja on voinut ansaita verrattain korkeaa nettotuottoa. Tutkielmassa lasketussa optimaalisessa portfoliossa sijoitusten tulisi pääasiassa suuntautua Tilastokeskuksen määritelmän mukaisille Helsingin 2 ja 3 alueille. Lisäksi asuntosijoituksia tulisi hankkia Tampereelta ja Kuopiosta.
On huomioitava, että tutkielmassa tarkastellun ajanjakson talous- ja korkotilanne oli poikkeuksellinen. Asuntosijoittajan kustannukset ovat elinkustannusten voimakkaan nousun, ja sen myötä toteutettujen koronnostojen takia nousseet merkittävästi tutkimusjakson jälkeisinä vuosina. Tuleva kehitys on edelleen epävarmaa, joten saatuja tuloksia tulee soveltaa käytännön sijoittamiseen harkiten.