Differing regulation across Real Estate Investment Trust (REIT) regimes: Capital structure perspective
Högerman, Perttu Aleksanteri (2021-01-12)
12.01.2021
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202101121682
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202101121682
Tiivistelmä
The purpose of this thesis is to examine how differing regulation across Real Estate Investment Trust (REIT) regimes affects capital structures and applied funding sources of REITs. The investigation is conducted with a sample including REITs from 18 different countries. Specifically, this thesis aims to determine if differences in regulation concerning the level of allowed leverage and amount of income required to be distributed as dividends to shareholders result in differences in the level of leverage and applied financing sources.
The prior literature regarding the effects of differing regulation across REIT regimes is scarce. Thus, this thesis attempts to provide robustness to existing literature concerning the influential power of differing legislation on capital structures of REITs. In addition, this thesis extends the literature by investigating how the regulation a REIT is exposed to affects its decisions concerning the usage of different financing sources.
The results of this thesis suggest that leverage restriction is a more crucial factor in determining the leverage of a REIT than the payout requirement. In detail, the absence of leverage restriction is associated with higher leverage. However, REITs without payout requirement seem to retain more earnings compared to ones exposed to such regulation implying that REITs prefer to utilize internal funds. However, the results of this thesis do not suggest that the absence of payout requirement would result in REITs to reduce the usage of other funding sources implying that the amount of earnings a REIT can retain is insufficient in covering the ultimate financing needs. The evidence also implies that the absence of leverage restriction is associated with more substantial debt issuances. In addition, the evidence suggests that the need to finance growth opportunities is a substantial determinant driving the fundraising of REITs. Tämän opinnäytetyön tarkoitus on tutkia, miten maiden väliset erot listattujen kiinteistörahastojen sääntelyssä vaikuttavat näiden rahastojen pääomarakenteeseen ja niiden käyttämiin rahoituslähteisiin. Työssä käytetty aineisto sisältää dataa listatuista kiinteistörahastoista 18 eri maasta. Työn empiirinen osuus keskittyy regulaatioon koskien sallittua vieraan pääoman määrää sekä vaadittua osuutta, joka vuotuisista tuotoista tulee jakaa osinkoina. Tavoitteena on selvittää, vaikuttavatko maiden väliset erot näiden tekijöiden sääntelyssä listattujen kiinteistörahastojen pääomarakenteeseen ja niiden käyttämiin rahoituslähteisiin.
Olemassa oleva akateeminen kirjallisuus koskien maiden välisiä eroja listattujen kiinteistörahastojen regulaatiossa on niukkaa. Siten tämä opinnäytetyö pyrkii osaltaan tukemaan olemassa olevaa tutkimusta, jossa sääntelyn on todettu vaikuttavan listattujen kiinteistörahastojen pääomarakenteeseen. Lisäksi tämä opinnäytetyö laajentaa aiemman tutkimuksen näkökulmaa keskittyen tutkimaan sääntelyssä esiintyvien erojen vaikutusta siihen, millaisia rahoituslähteitä listatut kiinteistörahastot käyttävät.
Empiiristen tulosten mukaan sääntely koskien sallittua vieraan pääoman määrää on tärkeämpi tekijä listatun kiinteistörahaston pääomarakenteen määrittymiselle kuin sääntely, joka määrittää osuuden tuotoista, joka rahaston tulee jakaa osinkoina. Tutkielman tulosten mukaan niiden rahastojen pääomarakenteet, jotka tulevat maista joissa sallittua vieraan pääoman määrää ei säännellä, sisältävät enemmän velkaa. Kuitenkin listatut kiinteistörahastot, joiden sääntely ei sisällä vaadittua määrää, joka tuotoista tulisi jakaa osinkoina, näyttäisivät jakavan vähemmän osinkoja, ja siten hyödyntävän mahdollisuutta käyttää sisäisesti tuotettuja varoja rahoituslähteenä. Tästä huolimatta tämän opinnäytetyön tulosten mukaan kiinteistörahastot, joiden osingonjakopolitiikkaa ei ole säännelty eivät näyttäisi vähentävän muiden rahoituslähteiden käyttöä. Tämä havainto viittaisi siihen, että sisäisesti generoidut varat ovat sääntelystä riippumatta riittämättömät kattamaan listattujen kiinteistörahastojen rahoitustarpeet. Empiiriset tulokset osoittavat myös, että mikäli sallittua vieraan pääoman määrää ei säännellä, listatut kiinteistörahastot kerryttävät enemmän vieraan pääoman ehtoista rahoitusta. Lisäksi on huomion arvoista, että listatut kiinteistörahastot näyttäisivät kerryttävän pääomaa lähinnä rahoittaakseen kasvumahdollisuuksia.
The prior literature regarding the effects of differing regulation across REIT regimes is scarce. Thus, this thesis attempts to provide robustness to existing literature concerning the influential power of differing legislation on capital structures of REITs. In addition, this thesis extends the literature by investigating how the regulation a REIT is exposed to affects its decisions concerning the usage of different financing sources.
The results of this thesis suggest that leverage restriction is a more crucial factor in determining the leverage of a REIT than the payout requirement. In detail, the absence of leverage restriction is associated with higher leverage. However, REITs without payout requirement seem to retain more earnings compared to ones exposed to such regulation implying that REITs prefer to utilize internal funds. However, the results of this thesis do not suggest that the absence of payout requirement would result in REITs to reduce the usage of other funding sources implying that the amount of earnings a REIT can retain is insufficient in covering the ultimate financing needs. The evidence also implies that the absence of leverage restriction is associated with more substantial debt issuances. In addition, the evidence suggests that the need to finance growth opportunities is a substantial determinant driving the fundraising of REITs.
Olemassa oleva akateeminen kirjallisuus koskien maiden välisiä eroja listattujen kiinteistörahastojen regulaatiossa on niukkaa. Siten tämä opinnäytetyö pyrkii osaltaan tukemaan olemassa olevaa tutkimusta, jossa sääntelyn on todettu vaikuttavan listattujen kiinteistörahastojen pääomarakenteeseen. Lisäksi tämä opinnäytetyö laajentaa aiemman tutkimuksen näkökulmaa keskittyen tutkimaan sääntelyssä esiintyvien erojen vaikutusta siihen, millaisia rahoituslähteitä listatut kiinteistörahastot käyttävät.
Empiiristen tulosten mukaan sääntely koskien sallittua vieraan pääoman määrää on tärkeämpi tekijä listatun kiinteistörahaston pääomarakenteen määrittymiselle kuin sääntely, joka määrittää osuuden tuotoista, joka rahaston tulee jakaa osinkoina. Tutkielman tulosten mukaan niiden rahastojen pääomarakenteet, jotka tulevat maista joissa sallittua vieraan pääoman määrää ei säännellä, sisältävät enemmän velkaa. Kuitenkin listatut kiinteistörahastot, joiden sääntely ei sisällä vaadittua määrää, joka tuotoista tulisi jakaa osinkoina, näyttäisivät jakavan vähemmän osinkoja, ja siten hyödyntävän mahdollisuutta käyttää sisäisesti tuotettuja varoja rahoituslähteenä. Tästä huolimatta tämän opinnäytetyön tulosten mukaan kiinteistörahastot, joiden osingonjakopolitiikkaa ei ole säännelty eivät näyttäisi vähentävän muiden rahoituslähteiden käyttöä. Tämä havainto viittaisi siihen, että sisäisesti generoidut varat ovat sääntelystä riippumatta riittämättömät kattamaan listattujen kiinteistörahastojen rahoitustarpeet. Empiiriset tulokset osoittavat myös, että mikäli sallittua vieraan pääoman määrää ei säännellä, listatut kiinteistörahastot kerryttävät enemmän vieraan pääoman ehtoista rahoitusta. Lisäksi on huomion arvoista, että listatut kiinteistörahastot näyttäisivät kerryttävän pääomaa lähinnä rahoittaakseen kasvumahdollisuuksia.