Eerika Koivumäki Asuntolainaprosessin automatisointi älykkään sopimuksen avulla Vaasa 2023 Laskentatoimen ja rahoituksen akateeminen yksikkö Talousoikeuden pro gradu -tutkielma Talousoikeuden maisteriohjelma 2 VAASAN YLIOPISTO Laskentatoimen ja rahoituksen akateeminen yksikkö Tekijä: Eerika Koivumäki Tutkielman nimi: Asuntolainaprosessin automatisointi älykkään sopimuksen avulla Tutkinto: Kauppatieteiden maisteri Oppiaine: Talousoikeuden maisteriohjelma Työn ohjaaja: Marika Salo-Lahti Valmistumisvuosi: 2023 Sivumäärä: 76 TIIVISTELMÄ : Sääntelyn lisääntyminen ja pankkitoiminnan avautuminen kilpailulle haastaa pankkeja kehittämään toimintojaan. Muutoksen edistäjänä on digitalisaatio, joka mahdollistaa uudenlaisten palveluiden tarjoamisen ja toimintamuotojen käyttöönoton. Pankin näkökulmasta on tärkeä ratkaista, miten sopiminen järjestetään tulevaisuudessa. Mistä asioista tulisi sopia älykkäillä sopimuksilla ja mitkä olisi syytä jättää edelleen sovittaviksi perinteisen sopimustavan mukaisesti, jotta onnistuttaisiin virtaviivaistamaan ja tehostamaan järjestelmiä, sekä nopeuttamaan prosessien läpimenoa ja parantamaan asiakaskokemusta. Tutkielmassa tarkastellaan älykkäiden sopimusten hyödyntämismahdollisuuksia vähittäispankin asuntoluottoprosessissa. Älykkäitä sopimuksia ja teknologioita niiden taustalla ei vielä hyödynnetä liiketoiminnassa kovinkaan laajasti. Osasyynä on sääntelyn aiheuttama epävarmuus, sekä vajavainen tietoisuus uudesta lainsäädännöstä. Nopea teknologiakehitys ja muutokset yhteiskuntarakenteessa kasvattavat sääntelyn merkitystä uusien innovaatioiden käyttöönoton mahdollistajana. Viime vuosina Euroopassa on etsitty keinoja edistää sääntelyä innovaatioiden ja uusien teknologioiden markkinoille pääsyn nopeuttamiseksi ja helpottamiseksi. Innovaatiomyönteisellä sääntely-ympäristöllä on tärkeä kansainvälistä kilpailukykyä edistävä rooli. Suomessa työn tuottavuuskasvua ei ole finanssikriisin jälkeisen taantuman jälkeen saatu vauhtiin, ja investoinnit aineettomaan omaisuuteen ovat jääneet verrokkimaita selvästi pienemmiksi. Tutkielmassa määritellään älykkään sopimuksen sopimusoikeudellista asemaa ja älykkään sopimuksen muodostamista olemassa olevan lainsäädännön näkökulmasta. Tavoitteena on myös selventää älysopimusten toimintaperiaatetta ja niiden hyödyntämiä teknologioita. Tutkielma pyrkii vastaamaan kysymyksiin: voidaanko älykkäillä sopimuksilla tehdä oikeudellisesti päteviä sopimuksia? Sekä miten asuntoluottoprosessi voidaan toteuttaa älykkään sopimuksen avulla ja mitä hyötyjä sillä saavutetaan? AVAINSANAT: Digitalisaatio, FinTech, hajautettu tilikirja, innovatiivinen sääntely, lohkoketjuteknologia, luottoprosessi, älykäs sopimus 3 Sisällys 1 Johdanto 7 1.1 Aiheen esittely ja näkökulma 7 1.2 Tutkimusongelma ja tutkimuksen rajaus 8 1.3 Tutkimusmenetelmät 9 1.4 Tutkielman lähdeaineisto 10 1.5 Tutkielman rakenne 10 1.6 Tutkielman käsitteet 11 2 Älykäs sopimus sopimusoikeudellisessa kontekstissa 13 2.1 Sopimus ja älykkäiden sopimusten tulkinta 13 2.2 Älykäs sopimus 15 2.3 Sopimuksen syntyminen 15 2.4 Älykkään sopimuksen syntyminen 18 2.5 Älykkään sopimuksen toimintaperiaate 20 2.6 Lohkoketjut 22 2.7 Hajautettu tilikirjajärjestelmä 24 2.8 Digitaalinen asuntokauppa 26 2.9 Älykäs sopimus erilaisissa sopimuksissa 31 2.9.1 Rahoitussopimus 31 2.9.2 Sähköinen sopimus 33 3 Asuntoluottoprosessin automatisointi 35 3.1 Digitalisaatio rahoitusalalla 35 3.2 Luottosopimus 36 3.3 Kuluttajaluotto 37 3.4 Asuntoluotot 38 3.5 Luottoprosessi 39 3.6 Älykäs luottosopimus 41 3.7 Digitaalinen asiakaskokemus 45 3.8 Asunto-osakerekisterin digitalisointi 47 3.9 Asunto-osakerekisterin digitalisointi pankin näkökulmasta 48 4 3.9.1 Vakuuden arvon määrittäminen 48 3.9.2 Jälkipanttaus 50 3.9.3 Osakekirjojen säilytys ja siirtely 50 3.9.4 Yhteensopivuus muiden digitalisoitujen prosessien kanssa 50 4 Haasteita älysopimusten hyödyntämisessä 52 4.1 Yhtenäisen sääntelykehyksen puuttuminen 52 4.2 Sopimusoikeudellisia haasteita 53 4.2.1 Muuttuneet olosuhteet 53 4.2.2 Älykkään sopimuksen muuttaminen tai päättäminen 54 4.2.3 Älykkään sopimuksen tulkinta 56 4.3 Teknologiaan liittyviä haasteita 57 4.3.1 Koodin virheellisyys 57 4.3.2 Oraakkeliriski 57 4.3.3 Skaalautuvuus 59 5 Innovaatiomyönteinen sääntely älysopimuksen hyödyntämisen edellytyksenä 60 5.1 Innovaatiomyönteisen sääntelyn periaatteet 60 5.2 Innovaatiomyönteisen sääntelyn käytännöt 61 5.3 Sääntelyn hiekkalaatikot 63 5.3.1 DLT-teknologiaan perustuvien markkinainfrastruktuurien pilottijärjestelmä 63 6 Johtopäätökset 65 Lähteet 67 Liitteet 76 Liite 1. Haastattelukysymykset 76 5 Säädösluettelo KSL Kuluttajansuojalaki 38/1978 Luottolaitoslaki (LLL) Laki luottolaitostoiminnasta 610/2014 Oikeustoimilaki (OikTL) Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 228/1929 Viestintäpalvelulaki Laki sähköisen viestinnän palveluista 917/2014 AsOYL Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 Laki Finanssivalvonnasta 878/2008 Asetus (EU) N:o 2016/979 Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) N:o 2016/679, annettu 27 päivänä huhtikuuta 2016, luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta ja direktiivin 95/46/EY kumoamisesta (yleinen tietosuoja-asetus) Asetus (EU) N:o 910/2014 Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) N:o 910/2014, annettu 23 päivänä heinäkuuta 2014, sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisiin transaktioihin liittyvistä luottamuspalveluista sisämarkkinoilla ja direktiivin 1999/93/EY kumoamisesta (eIDAS-asetus) Asetus (EU) N:o 2022/858 Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) 2022/858, annettu 30 päivänä toukokuuta 2022, hajautetun tilikirjan teknologiaan perustuvien markkinainfrastruktuurien pilottijärjestelmästä ja asetusten (EU) N:o 600/2014 ja (EU) N:o 909/2014 sekä direktiivin 2014/65/EU muuttamisesta (DLT-asetus) 6 Kuviot Kuvio 1. Hajautettu tilikirjajärjestelmä (mukaillen Lewis 2017) 25 Kuvio 2. Asunto-osakkeen DIAS-kauppa (mukaillen DIAS 2023) 27 Kuvio 3. Kiinteistön DIAS-kauppa (mukaillen DIAS 2023) 29 Kuvio 4. Luottoprosessin eteneminen (mukaillen Niemi 2014) 40 Kuvio 5. Älykäs luottoprosessi (soveltaen Niemi 2014, Johansson ym. 2019 & Luoma 2019) 42 Kuvio 6. Digitaalisen asiakaskokemuksen osa-alueet (mukaillen Gerdt & Eskelinen 2018) 46 Kuvio 7. ASREKin vaikutukset asuntokaupan rahoittamisen toimintoihin (mukaillen Toivanen ym. 2018) 48 Taulukot Taulukko 1. Julkisen ja yksityisen lohkoketjun eroja (mukaillen Johansson ym. 2019) 23 Taulukko 2. Perinteisen sopimuksen ja älysopimuksen keskeisiä eroavaisuuksia 65 7 1 Johdanto 1.1 Aiheen esittely ja näkökulma Tulevaisuuden kilpailussa menestyvät yritykset, jotka hallitsevat ihmisten, tehokkaiden toimintatapojen ja digitaalisten alustojen yhteensovittamisen pyrkiessään vastaamaan asiakkaiden tarpeisiin. Pankkien tulisi implementoida digitaaliteknologian innovaatioita liiketoimintaprosesseihinsa työn tuottavuuden kasvattamiseksi. Onnistumalla digitaaliteknologian hyödyntämisessä, pankin on mahdollista harjoittaa kannattavaa liiketoimintaa, säilyttää työpaikkoja sekä parantaa työhyvinvointia. Vaikka rahoitus- ja vakuutustoiminnassa työn tuottavuus on kansantalouden näkökulmasta keskimääräistä selvästi korkeampi, rahoitus- ja vakuutustoimintaa haittaa yhtä lailla tuottavuuden kasvun pysähtyminen. Avainasemassa tuottavuuskasvun edistämisessä on uusien tuotteiden luominen ja toimintatapojen jatkuva kehittäminen. Huomioitavaa on, että digitaaliteknologia itsessään ei saa aikaan tuottavuushyödyn lisäystä, vaan se muodostuu tietotekniikan ja asiantuntijaosaamisen yhdistämisen kautta.1 Viime vuosina lohkoketjuteknologia ilmiönä on kasvanut voimakkaasti ja sitä on verrattu merkittävyydeltään internetiin. Kiina on arvioinut lohkoketjuteknologian taloudellisen arvon olevan yli kymmenkertainen internetiin verrattuna. Lohkoketjuteknologia ja siihen pohjautuvat älykkäät sopimukset ovat maailmalla jo ohittaneet Gartnerin hypekäyrän2 huipun ja teknologian käytettävyyden rajat ovat alkaneet muotoutua selkeämmin. Hajautetun tilikirjan teknologiaa, lohkoketjuja ja älykästä sopimista on ryhdytty soveltamaan voimakkaimmin finanssialalla, erityisesti pankkien ja rahalaitosten toimesta.3 Yksi tutkielman aiheen kannalta merkittävin viime vuosien innovaatio on lohkoketjupohjainen asuntokauppa-alusta DIAS, joka mahdollistaa asuntokauppojen toteuttamisen täysin digitaalisesti. Keskeisenä tavoitteena on tietojärjestelmien välinen 1 Pohjola 2015. 2 Panetta, 2019. 3 Johansson, Eerola, Innanen & Viitala 2019: 13, 43, 45. 8 parempi integraatio, luotettavuus ja läpinäkyvyys sekä yksityisissä että konsortiopohjaisissa arvoketju- ja tietojärjestelmäkokonaisuuksissa. Kyseiset teknologiat eivät ole ainoa tapa toteuttaa uudistuksia, mutta lohkoketjun saavuttamassa hypessä luultavasti paras vaihtoehto4. 1.2 Tutkimusongelma ja tutkimuksen rajaus Pankkitoiminta avautuu yhä enemmän kilpailulle. Muutoksen edistäjä on digitalisaatio, joka mahdollistaa uudenlaisten palveluiden tarjoamisen ja toimintamuotojen käyttöönoton. Tulevaisuudessa pankin tulisi pyrkiä kehittämään finanssipalveluja muiden toimijoiden kanssa yhdessä. Pankin tehtävä olisi teknisten alustojen tuottaminen ja tukitoimintojen tarjoaminen.5 Hajautetun tilikirjan teknologia, lohkoketjut ja älykkäät sopimukset tarjoavat pankille keinoja kehittää järjestelmiään ja säilyttää asemansa kilpailussa. Tutkimusongelmana on selvittää, 1) voidaanko älykkäällä sopimuksella muodostaa oikeudellisesti pätevä sopimus, ja 2) miten asuntoluottoprosessia voidaan tulevaisuudessa automatisoida uusia teknologioita ja erityisesti älykästä sopimusta hyödyntämällä. Tutkielman tavoitteena on käsitellä älykkäiden sopimusten sopimusoikeudellista asemaa, sekä erityisesti älysopimusten hyödyntämistä perinteisen vähittäispankin asuntoluottoprosessissa. Tavoitteena on selventää älykkään sopimuksen sopimusoikeudellista asemaa ja sen kykyä muodostaa oikeudellisesti pätevä sopimus. Toinen tutkielman tavoite on selvittää, miten asuntoluottoprosessia voidaan tulevaisuudessa automatisoida uusia teknologioita hyödyntämällä, ja mikä osuus älykkäällä sopimuksella on tässä prosessissa. 4 Henkilökohtainen keskustelu, Luoma 2019. 5 Koskinen & Manninen 2019. 9 Tutkielmassa ei anneta syvällistä teknistä kuvausta älykkäiden sopimusten ja niiden hyödyntämien teknologioiden toimintaperiaatteista, vaan tarkoituksena on tutustuttaa lukija älysopimuksiin yleisellä tasolla. Tavoitteena on tarjota perusymmärrys älykkäiden sopimusten toiminnasta ja oikeudellisesta asemasta. Lohkoketjuteknologian tai hajautettujen tilikirjojen syvätasoinen tunteminen ei ole älykkäiden sopimusten ymmärtämisen kannalta tarpeellista, joten niiden käsittely rajataan yleiselle tasolle. Luotot rajataan asuntoluottoihin ja luotonsaajan osalta tarkastelu keskittyy kuluttaja- asiakkaisiin. Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välistä asuntoluottosopimusta sääntelee erityisesti kuluttajansuojalain 7 luku. Luotonantajien osalta tarkastelu kohdistuu perinteisiin vähittäispankkeihin ja kyseisten pankkien tarjoamiin asuntoluottoihin.6 1.3 Tutkimusmenetelmät Tutkimusongelmaa lähestytään oikeusdogmaattisen eli lainopillisen menetelmän kautta. Lainopilla tarkoitetaan voimassa olevan oikeuden tulkitsemista ja systematisointia, sekä tulosten esittämistä tulkintakannanottojen muodossa7 . Tutkielman ongelman ydin on älykkään sopimuksen oikeudellinen asema ja kyky muodostaa sopimusoikeudellisesti pätevä sopimus. Finanssiala on voimakkaasti säänneltyä ja uusien teknologioiden käyttöönotto vaatii niiden yhteensovittamista sääntely-ympäristön kanssa. Tutkielma on myös lähestymistavaltaan talousoikeudellinen, koska tutkimuksessa tehdään lainopillista tarkastelua, tunnistetaan toimintatapoja ja valitaan suositeltava lähestymistapa, joka perustellaan. Talousoikeudellisessa lähestymistavassa pyritään liittämään yhteen liiketaloudellinen näkökulma ja lainopillisen tutkimuksen tulokset. Tutkielmassa on pyritty pitämään sen liiketaloudellinen näkökulma vahvasti esillä. Tutkimuksen taustaksi on hankittu informaatiota myös haastattelun avulla. Haastattelun tarkoitus on toimia 6 Muita asuntoluoton tarjoajia Suomessa ovat luottolaitos Suomen Hypoteekkiyhdistys, sekä S-Ryhmän ja LähiTapiolan omistama kauppapankki S-Pankki. 7 Siltala 2001: 8. 10 taustoittavan informaation roolissa. Haastateltavana oli Kristian Luoma, joka toimi haastattelun aikaan OP Labin johtajan tehtävässä. Haastattelu toteutettiin 8.5.2019 sähköpostin välityksellä ja siinä käytetyt kysymykset löytyvät tutkielman liitteistä. 1.4 Tutkielman lähdeaineisto Älykkäiden sopimusten hyödyntämistä pankin asuntoluotoissa ei ole tutkittu tieteellisellä tasolla. Älykkäistä sopimuksista saatavilla oleva aineisto koostuu pääosin lyhyistä artikkeleista. Lohkoketjuteknologian hyödyntämisestä finanssialalla löytyy enemmän tutkimuksia. Teknologia kehittyy nopeasti, joka on otettu huomioon lähteiden valinnassa pyrkimällä käyttämään viimeaikaisia lähteitä. Tutkielmassa käytetyt lähteet on pyritty valitsemaan niin, että ne sisältäisivät ajankohtaista tietoa teknologiasta ja sen käytettävyydestä. Älykkään sopimuksen sopimusoikeudellisesta asemasta ei ole vielä sääntelyperustaa, vaan sen oikeudellista asemaa tulee arvioida voimassa olevan sopimusoikeuden näkökulmasta. 1.5 Tutkielman rakenne Tutkielmassa on viisi päälukua. Tutkielman toisessa luvussa tarkastellaan älykkään sopimuksen sopimusoikeudellista asemaa ja älykkään sopimuksen syntyä. Osiossa kuvataan älykkään sopimuksen toimintaperiaatetta ja niitä teknologioita, joilla älykäs sopimus voidaan muodostaa. Osion lopussa tarkastellaan vielä sähköisen sopimuksen ja rahoitussopimuksen soveltuvuutta laadittavaksi älysopimuksen muodossa, sekä esitellään esimerkki jo käytössä olevasta lainainstrumentista, joka hyödyntää älykästä sopimusta. Kolmannessa asiakokonaisuudessa paneudutaan tarkemmin tutkielman aiheeseen. Osiossa määritellään asuntoluottoprosessin kannalta tärkeät käsitteet, kuten kuluttajaluotto. Osiossa käsitellään myös digitaalisen asiakaskokemuksen rakentumista ja rahoitusalan digitalisaatiota. Tämän jälkeen esitellään luottoprosessin eri vaiheet, jonka jälkeen peilataan vaiheita älysopimuksella toteutettavaan luottoprosessiin ja – 11 sopimukseen. Älykkäästä luottoprosessista muodostetaan havainnollistava kuvio, jossa kuvataan yksityiskohtaisesti älykkään luottoprosessin toteuttamisen vaiheet. Neljännessä osiossa pohditaan älysopimuksiin liittyviä lainsäädännöllisiä ja teknologiaan perustuvia haasteita ja riskejä älysopimusten hyödyntämisessä. Tutkielman viidennessä pääluvussa paneudutaan Euroopan Unionin innovaatiomyönteiseen sääntelyyn älykkään sopimisen ja luottoprosessin automatisoinnin mahdollistajana. 1.6 Tutkielman käsitteet Tutkielman aihe on konseptina melko vaikeasti selitettävä ja monille saattaa olla vaikea hahmottaa mistä lohkoketjuissa, hajautetuissa tilikirjoissa ja älykkäissä sopimuksissa on kyse. Aihepiiri ei ole herättänyt Suomessa vielä kovin laajaa keskustelua, eikä suomenkielistä kirjallisuutta juurikaan löydy ja osaltaan siksi aihe saattaa olla vaikeasti ymmärrettävissä. Tähän on koottu tutkielman kannalta keskeisiä käsitteitä mahdollisimman ymmärrettävään muotoon. Aiheeseen liittyvä terminologia ei ole vielä täysin vakiintunutta ja termien käytössä esiintyy vaihtelevuutta8. Älykäs sopimus (eng. smart contract) on joko lohkoketjuteknologiaan tai hajautetun tilikirjan järjestelmään perustuva itseohjautuva sopimus, joka toteuttaa itsensä tiettyjen sopimusehtojen täyttyessä. Euroopan komission datasäädöksen ehdotuksessa määritellään 2 artiklan 16 kohdassa älykkään sopimuksen tarkoittavan ”sähköiseen tilikirjajärjestelmään tallennettua tietokoneohjelmaa, jossa ohjelman suorittamisen tulos kirjataan sähköiseen tilikirjaan.” 9 Hajautettu tilikirja (eng. Distributed ledger) voi olla joko avoin tai luvanvarainen tilikirja. Suljettu tilikirja on vain tietyn joukon käytössä, jolloin tilikirjan sisällä tehtävät transaktiot näkyvät vain määrätylle joukolle. Jokaisella tilikirjan osanottajalla on oma kopio 8 Esimerkiksi lohkoketjuun liittyvästä termistä (eng.) node esiintyy kahta eri suomennosta – solmu ja noodi. 9 Euroopan komissio 2022a. 12 tilikirjasta. Pääsy luvanvaraiseen järjestelmään edellyttää kutsua ja identiteetin varmentamista. Hajautettu tilikirja10 on käytetty erityisesti finanssialalla. Järjestelmää voidaan käyttää älykkään sopimuksen tekemiseen. Lohkoketju (eng. Blockchain) on hajautettu vertaisverkko, jossa transaktiot ovat aikajärjestyksessä, jokaisen osapuolen hyväksymiä, eikä ketjun tietoja voida myöhemmin muuttaa. Lohkoketju on eräänlainen hajautettu tilikirja. Se voi olla julkinen tai yksityinen. Älykäs sopimus voidaan laatia lohkoketjuteknologiaa hyödyntäen. Konsortio on organisaatioiden ei-juridinen yhteenliittymä, joka on yleensä väliaikainen. Konsortiosta laaditaan konsortiosopimus. Yhteenliittymän tarkoituksena on usein tutkimus- ja tuotekehittelyhankkeiden toteuttaminen. Esimerkiksi lohkoketjuteknologian tehokas hyödyntäminen vaatii monien toimijoiden välistä yhteistyötä. Suurin osa lohkoketjukonsortioista onkin perustettu finanssialalla.11 Fintech (eng. Financial technology) termiä käytetään kuvaamaan teknologian mahdollistamia innovaatioita, jotka saattavat johtaa muun muassa uusien liiketoimintamallien, käytäntöjen ja prosessien syntymiseen rahoituspalveluiden alalla.12 Älykäs sopimus on yksi finanssiteknologian innovaatioista.13 10 Kirjallisuudessa hajautetun tilikirjan teknologiasta saatetaan käyttää myös lyhennettä DLT (Distributed ledger technology). 11 Johansson ym. 2019: 137–138, 267. 12 Financial stability board 2022. 13 Finanssivalvonta. 13 2 Älykäs sopimus sopimusoikeudellisessa kontekstissa 2.1 Sopimus ja älykkäiden sopimusten tulkinta Sopimusoikeudellinen lainsäädäntö on pääsääntöisesti dispositiivista eli tahdonvaltaista. Sopimusta tehtäessä osapuolet voivat sopia lain normien syrjäyttämisestä sopimusehdoin. Sopimukset ovat tärkein oikeudellinen väline osapuolten suhteiden järjestämisessä tai tulevaisuuteen valmistauduttaessa ja taloudellisen toiminnan toteuttamisessa. 14 Käsitteenä sopimus on moniulotteinen. Oikeudellisesti sopimus- sanalla voidaan viitata sopimuksen tekoon, sopimusasiakirjaan tai sopimussuhteen sisältöön. Sopimuksen tekoon viitatessa sopimus tarkoittaa, että osapuolet tulevat sidotuiksi sopimukseen sopimusoikeudellisella tavalla. Sopimus voi tarkoittaa myös sopimusasiakirjaa, josta käy ilmi sopimuksen tarkempi sisältö ja sopimusehdot. Termillä voidaan kuvata myös osapuolten välisen sopimussuhteen sisältöä – velvoitteita ja oikeuksia.15 Sopimus on kaksipuolinen oikeustoimi, jonka perustana ovat sopijapuolten yksimieliset tahdonilmaisut16. Tämän taustalla vaikuttaa sopimusvapauden periaate, jonka mukaan sopimuksen osapuolet voivat vapaasti solmia haluamansa sisältöisiä sopimuksia. Sisältövapauden lisäksi sopimusvapauteen kuuluu päätäntä-, valinta- ja muotovapaus.17 Sopimusvapauden kääntöpuolena on sopimussitovuuden periaate. Sitovuutta koskevan periaatteen mukaan sopimusvapauden periaatetta noudattaen solmittu sopimus lähtökohtaisesti sitoo osapuolia18. Älykkäitä sopimuksia käytetään perinteisen sopimuksen rinnalla, tai sen osana jonkin sopimusosan automaattisena järjestelynä. Älykäs sopimus ei itsessään, itsenäisenä 14 Lauslahti, Mattila, Hukkinen & Seppälä 2018. 15 Saarnilehto, Annola 2018: 41. 16 Saarnilehto, Annola 2018: 41. 17 Saarnilehto, Annola 2018: 17. 18 Vanha periaate pacta sunt servanda – sopimukset on pidettävä, ilmentää sopimussitovuutta. 14 sopimusmuotona, muodosta laillista sopimusta. Laillisen sopimuksen muodostaminen älykkäällä sopimuksella voi olla mahdollista, jos älykäs sopimus täyttää sopimusoikeuden asettamat kriteerit pätevän sopimuksen muodostamiselle. Tiettyjen vähimmäisehtojen on toteuduttava, jotta sopimus voi olla oikeudellisesti pätevä. Sopimuksen katsotaan olevan oikeudellisesti pätevä yleensä silloin, kun osapuolet saavuttavat yksimielisyyden sopimuksesta ja tahtovat tulla sidotuiksi siihen.19 Tahto sitoutua sopimukseen voidaan osoittaa monin eri keinoin, eikä lainsäädännössä edellytetä nimenomaista ilmaisua, vaan tahdonilmaisun osoittaminen voi tapahtua myös hiljaisesti eli konkludenttisesti. Sopimuksen muodostumisen kannalta välttämätöntä on tahdonilmaisun tekeminen ja sen saattaminen vastapuolen tietoon20. Yleensä älykäs sopimus on ohjelmoitu toiminto, joka toteuttaa tietyn osan virallisesta sopimuksesta. Se voi olla esimerkiksi automaattinen maksutoiminto, joka suorittaa sopimuksen sisältämän maksuvelvoitteen sovitun mukaisesti.21 Älykkään sopimuksen laajamittaisempi hyödyntäminen sopimuksenteossa tulevaisuudessa riippuu siitä, täyttääkö älykäs sopimus sopimusoikeuden asettamat vaatimukset tietyn liiketapahtuman toteuttamiselle. Jos älykkäät sopimukset kykenevät ottamaan huomioon sopimuksiin sovellettavat oikeudelliset normit, sitovan sopimuksen muodostaminen voi olla mahdollista. Tällä hetkellä ne toimivat perinteisen sopimuksen rinnalla, ja niitä hyödynnetään erityisesti tilanteissa, joissa älykäs sopimus on perinteistä sopimusta käytännöllisempi vaihtoehto.22 19 Kerikmäe, Rull 2016: 133–134. 20 Saarnilehto, Annola 2018: 8. 21 Kerikmäe, Rull 2016. 22 Kerikmäe, Rull 2016: 133; 135. 15 2.2 Älykäs sopimus Älykkäät sopimukset ovat vielä melko uusi ja vakiintumaton tapa solmia sopimuksia, mutta terminä älykäs sopimus ei ole uusi23. Nick Szabo esitteli älykkäiden sopimusten idean jo vuonna 1994. Szabon silloisen määritelmän mukaan älykkäät sopimukset olivat koneellisesti luettavia transaktioprotokollia, jotka toteuttivat sopimuksen ennalta määritellyt ehdot. Myöhemmin hän tarkensi älykkäiden sopimusten olevan joukko sopimusehtoja, jotka ovat määritelty digitaalisessa muodossa, sisältäen transaktioprotokollat, joiden sisällä osapuolet suorittavat sopimusehdot. Yksinkertaistetusti älykkäät sopimukset ovat koodimuotoon kirjattuja ohjelmia, jotka suorittavat automaattisesti itsensä tiettyjen ennalta määriteltyjen sopimusehtojen toteutuessa.24 Niiden hyödyntämisen kannalta on tärkeää tunnistaa sitovan sopimuksen syntymisen edellytykset sopimusoikeudessa. 2.3 Sopimuksen syntyminen Oikeustoimilain 25 1 luvussa säännellään sopimuksen syntymistä tarjous-vastaus tyyppisen sopimuksen osalta. Luvun säännökset eivät koske määrämuotoisia sopimuksia tai reaalisopimuksia. Sopimuksen voidaan katsoa syntyneen, kun tarjous ja vastaus vastaavat sisällöltään toisiaan. Muuta sitovan sopimuksen syntymiseen ei välttämättä tarvita. Tarjous sitoo antajaansa jo ennen vastausta. Jos tarjouksen tekijä vetäytyy tarjouksesta, hänelle syntyy yleensä korvausvelvollisuus vastapuolelle aiheutuneista kustannuksista ja siitä vahingosta, joka vastapuolelle aiheutuu tarjouksen pysyvyyteen luottamisesta. Kun tarjoukseen annetaan hyväksyvä vastaus, katsotaan OikTL: n mukaisen sopimuksen syntyneen. Lisäedellytyksenä on, että vastaus saapuu tarjouksen 23 Koulu 2016: 54. 24 Lauslahti, Mattila, Seppälä 2016: 3. 25 Jatkossa käytetään lyhennettä OikTL. 16 antajalle oikeassa ajassa ja vastaus ei sisällä uusia ehtoja, vaan tarjous hyväksytään sellaisenaan. Myös vastaus sitoo antajaansa tarjouksen tavoin.26 Tarjous-vastaus – mekanismin kautta muodostettu sopimus vastaa sopimusoikeuden perinteistä käsitystä sopimuksen syntytavasta27. Käytännössä sopimuksen syntymiselle on kuitenkin olemassa useita tapoja, jotka eivät sovi OikTL: n tarjous-vastaus mekanismiin. Erityisesti sähköisen kaupankäynnin kehittyminen on nostanut esiin tarpeen tunnistaa perinteisestä tavasta poikkeavia keinoja tehdä sopimus.28 Sopimusten monimuotoisuuden lisääntyessä, OikTL: n tarjous-vastaus –mekanismin ulkopuoliset sopimuksen syntytavat tulevat yhä merkittävimmiksi. Tahto tulla sidotuksi sopimukseen voi käydä ilmi myös osapuolten lausunnoista tai varsinaisesta toiminnasta, kuten tavaran toimittaminen tai maksaminen 29 . Älykkäiden sopimusten kannalta merkittäviä sopimuksen syntytapoja ovat tosiseikkojen kautta tai konkludenttisesti muodostuvat sopimukset, jotka syntyvät ilman nimenomaisia tahdonilmaisuja30. Myös vakiosopimuksen syntytapa on huonosti yhdistettävissä OikTL: n tarjous-vastaus – mekanismiin31 Jos sopimuksen syntyminen tapahtuu vakiintuneen sosiaalisen käytännön mukaan, tosiasiallisen toimenpiteen perusteella, kyse on tosiseikkojen muodostamasta sopimuksesta. Tällöin osapuolet eivät ole suullisesti tai kirjallisesti ilmaisseet tahtoaan tulla sidotuksi sopimukseen, vaan he ovat toimineet esimerkiksi yleisesti tunnetun sosiaalisen käytännön edellyttämällä tavalla. Konkludenttisen sopimuksen osalta kyse on samankaltaisesta, ilman nimenomaisia tahdonilmaisuja tapahtuvasta sopimuksen 26 Saarnilehto, Annola 2018: 27 Lauslahti, Mattila & Seppälä 2016: 15 28 Kerikmäe, Manninen 2016: 139. 29 Kerikmäe, Manninen 2016: 141. 30 Lauslahti, Mattila & Seppälä 2016: 15. 31 Hemmo 2003: 129. 17 syntytavasta. Konkludenttinen sopimus syntyy, kun osapuolet ryhtyvät harjoittamaan keskinäistä yhteistoimintaa sopimussuhteen osoittavalla tavalla. 32 Sitovan sopimuksen syntyminen voi edellyttää sopimuksen tekemistä määrätyssä muodossa. Lähtökohtaisesti sopimusoikeudessa vallitsee muotovapaus, joka tarkoittaa, että pätevä sopimus voi syntyä sekä suullisesti että kirjallisesti. Poikkeuksena on tiettyjä sopimuksia koskevat muotomääräykset. 33 Esimerkiksi kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välinen luottosopimus on aina tehtävä kirjallisesti tai vaihtoehtoisesti sähköisesti siten, että sopimus voidaan tallentaa ja toisintaa muuttumattomana 34 . Vaatimus sopimuksen tekemisestä kirjallisessa muodossa on hyvin tyypillinen sopimusoikeuden muotomääräys. Myös sellainen sähköinen sopimus, joka on säilytettävissä osapuolten saatavilla, eikä sopimusta voida myöhemmin yksipuolisesti muuttaa, täyttää muotomääräyksen kriteerit35. Sähköisesti tehtävä sopimus voidaan allekirjoittaa tietyt ehdot täyttävällä sähköisellä allekirjoituksella 36 . Sähköisen allekirjoituksen on liityttävä yksilöitävällä tavalla allekirjoittajaansa siten, että sen avulla voidaan identifioida allekirjoittaja. Allekirjoitus tulee olla luotu asianmukaisesti ja oltava liitetty allekirjoitettuun sopimukseen siten, että tiedon muuttaminen myöhemmin voidaan havaita. 37 Älykäs sopimus sisältää hyvin paljon yhtäläisyyksiä sähköisen sopimuksen kanssa.38 32 Lauslahti, Mattila & Seppälä 2016: 16. 33 Saarnilehto, Annola 2018: 53. 34 Kuluttajansuojalaki 7 § 17 1. 35 Laki sähköisen viestinnän palveluista 181 §. 36 Saarnilehto, Annola 2018: 54. 37 Euroopan Parlamentin ja neuvoston asetus (EU) N:o 910/2014 sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisiin transaktioihin liittyvistä luottamuspalveluista sisämarkkinoilla, artikla 25–26. 38 Kerikmäe, Manninen 2016. 18 2.4 Älykkään sopimuksen syntyminen Älykäs sopimus voi syntyä OikTL: n mukaisen tarjous-vastaus –mekanismin kautta, konkludenttisesti tai jonkin tosiallisen toimenpiteen perusteella39 . OikTL:ssa pätevän tarjouksen tunnusmerkkinä on pidetty tarjouksen kohdistamista rajattuun henkilöpiiriin. Tarjous voidaan kohdistaa useammalle vastaanottajalle, mutta sen vastaanottajat tulee olla yksilöitävissä. Jos tarjous on sen sijaan kohdistettu täsmentämättömälle yleisölle, se voidaan tulkita markkinoinniksi.40 Sopimuksen syntymistä OikTL:n tarkoittamalla tavalla voidaan kuvata automaatti esimerkillä. Elinkeinonharjoittajan voidaan katsoa tehneen OikTL:n tarkoittaman tarjouksen asettaessaan automaatin paikalleen, ohjelmoituaan sen ja asetettuaan automaatin käyttöön. Automaatin käyttäjän laittaessa kolikon automaattiin, käyttäjän voidaan tulkita ilmaisevan tahtonsa sitoutua transaktioon. 41 Esimerkkiä voidaan soveltaa myös älykkääseen sopimukseen. Älykkään sopimuksen asettajan voidaan esimerkin elinkeinonharjoittajan tavoin katsoa ilmaisevan tahtonsa sitoutua sopimukseen. Erityisesti yksityiseen lohkoketjuun tallennettu älysopimus voisi olla selitettävissä tarjous-vastaus –mekanismin kautta, koska yksityinen lohkoketju ei ole avoin kaikille, vaan järjestelmään pääsy edellyttää lähtökohtaisesti kutsua ja henkilöllisyyden varmentamista.42 Yritys, joka perustaa yksityisen järjestelmän, tallentaa älysopimuksen sinne ja lähettää valituille osapuolille kutsun liittyä verkkoon, voitaneen tulkita tekevän OikTL:n tarkoittaman tarjouksen, koska kutsun vastaanottajana on jokin ennalta määritelty henkilöpiiri. Kun kutsun vastaanottaja allekirjoittaa älysopimuksen digitaalisella allekirjoituksella, toimenpide voitaneen tulkita tarjouksen hyväksyväksi vastaukseksi, jolloin pätevä sopimus on muodostunut. 39 Johansson, Eerola, Innanen & Viitala. 2019: 181. 40 Hemmo 2003: 107. 41 Lauslahti, Mattila & Seppälä 2016: 16. 42 On myös esitetty, että tarjous-vastaus –mekanismi ei ole paras tapa kuvata älykkään sopimuksen syntymistä, katso esimerkiksi Lauslahti ym. 2018: 77. 19 Älykkään sopimuksen syntyminen voi perustua myös osapuolten tosiasialliseen toimintaan. Kun sopimuksen toinen osapuoli siirtää älykkään sopimuksen hallintaan digitaalisen omaisuuserän sopimuksen täytäntöönpanoa varten, tahdonilmaisu on kiinteä osa sopimuksen muodostamista tai toimeenpanoa. Toisaalta omaisuuserän siirtäminen älykkääseen sopimukseen saattaisi olla arvioitavissa tarjouksena. Erona tarjous-vastaus – mekanismin syntytapaan on tahdonilmaisujen ilmeneminen tosiasiallisen toiminnan perusteella, ilman osapuolten erillisiä ilmaisuja tahdosta velvoittautua. Konkludenttinen sopimus usein rinnastetaan tosiasiallisen toiminnan kautta syntyneeseen sopimukseen. Sekään ei sisällä erillisiä tahdonilmaisuja, vaan älykkään sopimuksen laatijan voidaan katsoa haluavan tehdä sopimus, kun hän tallentaa älykkään sopimuksen järjestelmään ja siirtää sopimukseen omaisuuserän. Vastaavasti toinen osapuoli ilmaisee tahtonsa tulla sidotuksi sopimukseen suorittamalla sopimuksessa määritellyn transaktion, ilman nimenomaista tahdonilmaisua. Kun älykkään sopimuksen ehdot täyttyvät, sopimus täytäntöönpanee itsensä ja suorittaa ennalta määritellyt transaktiot, kuten mahdolliset maksuvelvoitteet osapuolten välillä.43 Kun sopimus tehdään elektronisten viestimien tai muiden automaattisten prosessien kautta, sopimuspuolten aikeiden määrittäminen voi olla hankalaa. ICC eTerms 2004 on joukko sopimusehtoja, jotka tarjoavat oikeudellista varmuutta sähköisesti solmittavissa sopimuksissa. Ehtoja käytetään, jotta voidaan tehdä selväksi aikomus sitoutua sähköisten viestimien tai automaattisten prosessien avulla tehtyyn sopimussuhteeseen. Kun ICC:n ehdot sisällytetään sopimukseen, osapuolet suostuvat siihen, että automaattisesti solmittu sopimus sitoo heitä. Ehtojen tarkoituksena on poistaa erimielisyyksien mahdollisuus tarjouksen ja/tai vastauksen toimittamisessa käytettävistä teknisistä tavoista. 44 Vastaavanlaisia ehtoja voitaneen sisällyttää älykkääseen sopimukseen sitovien oikeusvaikutuksien syntymisen varmistamiseksi. 43 Lauslahti ym. 2016: 17–18. 44 Kerikmäe ym. 2016: 143. 20 Älykkään sopimuksen sopimusoikeudellinen asema riippuu älykkään sopimuksen luonteesta. Toiset älysopimukset ovat selkeästi sopimusvaikutuksia muodostavia sopimuksia, kun taas toiset saattavat sisältää epäselvyyksiä esimerkiksi sopimuksen osapuolten osalta. Älykkään sopimuksen sopimuksellinen luonne tuleekin analysoida yksittäisen sopimuksentekotilanteen tasolla sitovuuden varmistamiseksi. Älykkäiden sopimusten syntyminen näyttäisi olevan perusteltavissa perinteisen sopimusoikeuden tunnistamien sopimuksen syntytapojen avulla. Sopimuksen syntymiseen vaikuttavat tahdonilmaisut voidaan kuitenkin luonnollisella kielellä laaditulla sopimuksella todistaa varmemmalla tavalla. Sopimuksen olemassaolon todistamiseksi ja sen oikeudellisen sitovuuden varmistamiseksi voidaan käyttää järjestelmää, joka perustuu kaksoisintegraatioon tai tietynlaisille älykkäille mallisopimuspohjille. Järjestelmän toiminta perustuu fyysisen sopimusasiakirjan ja älykkään sopimuksen integraatioon, jolloin voidaan hyödyntää perinteisen sopimuksen tuottama oikeudellinen varmuus sopimuksen olemassaolosta, sekä älykkään sopimuksen mahdollistama sopimuksen tehokas täytäntöönpano. Järjestelmässä sopimus tehdään suoraan älykkään sopimuksen muodossa, mutta se tuottaa koodiin perustuvan älysopimuksen lisäksi fyysisen sopimusasiakirjan, joka on laadittu luonnollisella kielellä.45 2.5 Älykkään sopimuksen toimintaperiaate Älykäs sopimus on itseohjautuva tietokonekoodi, joka suorittaa automaattisesti sopimuksen kokonaisuudessaan tai osittain. Koodi voi olla joko ainoa ilmentymä sopimuksesta osapuolten välillä, tai sitä voidaan käyttää täydentämään perinteistä sopimusta toteuttamalla tiettyjä sopimusehtoja koodin avulla, kuten maksun siirtäminen osapuolelta A osapuolelle B. Jos älysopimusta käytetään vain tiettyjen sopimuksen ehtojen toteuttamiseen, sen asema varsinaisena sopimuksena tulee kyseenalaistaa. 45 Lauslahti, Mattila & Seppälä 2016: 23–24. 21 Tällöin älysopimus voidaan tulkita ennemminkin järjestelmäksi, joka automatisoi tiettyjen varsinaisen sopimuksen asettamien sopimusvelvoitteiden täytäntöönpanon46. Lohkoketjupohjaisessa järjestelmässä koodi itsessään toisinnetaan moninkertaisten lohkoketjun noodien 47 avulla, ja tämän takia koodi on turvallinen, kestävä ja muuttumaton. Koodin toisintaminen tarkoittaa myös, että lisättäessä uusi lohko lohkoketjuun, sitä edeltävä koodi on suoritettu. Jos osapuolet ovat osoittaneet tahdon sitoutua sopimukseen toteuttamalla transaktion, tietyt parametrit ovat täyttyneet ja koodi suorittaa näiden parametrien käynnistämän vaiheen. Jos tällaista transaktiota ei ole aloitettu, koodi ei tee mitään. Koodin suorittaminen siis vaatii sen kaikkien osapuolten hyväksynnän eli konsensuksen. Useimmat älykkäät sopimukset ovat kirjoitettu jollakin ohjelmointikielellä48, joka sopii suoraan tällaisiin tietokoneohjelmiin. Toistaiseksi sopimusehtojen ja sopimuksen toteutusvaiheiden on oltava tarkkoja, spesifioituja, ja objektiivisia. Sopimusehdot on oltava kirjoitettavissa muotoon, jos ”x” niin sitten ”y”. Tämän takia älykkään sopimuksen todelliset tehtävät ovat melko alkeellisia, kuten maksuvelvoitteen suorittaminen älykkäällä sopimuksella. Kun lohkoketjujen ja hajautetun tilikirjan hyödyntäminen lisääntyy, älykkäät sopimukset tulevat yhä monimutkaisemmiksi ja kykenevät käsittelemään kehittyneitä liiketoimia. Älysopimukset kehittyvät jatkuvaa vauhtia eteenpäin, ja sen kehittäjät ovat jo onnistuneet muodostamaan monimutkaisempia älykkäitä sopimuksia. Älykkäät sopimukset sopivat nykyisessä muodossaan parhaiten kahdentyyppisten transaktioiden automaattiseen toteuttamiseen. Ensimmäinen on varmistaa varojen siirtyminen tietyllä käynnistystapahtumalla. Toinen on taloudellisten seuraamusten määrääminen tai langettaminen, jos tietyt objektiiviset, sopimuksella tavoiteltavat ehdot 46 Lauslahti, Mattila & Seppälä 2016: 23. 47 Noodi eli ’solmu’ voi olla mikä tahansa laite, jolla on IP-osoite. Lohkoketjussa noodi ylläpitää kopiota järjestelmän datasta ja mahdollisesti prosessoi transaktioita, joten sen rooli on verkon tukeminen, ks. lisää noodin määritelmästä: Johansson ym. 2019: 67–68. 48 Yleensä ohjelmointikieli on Solidity, mutta myös muita ohjelmointikieliä, kuten Pythonia ja JavaScriptiä käytetään älykkäissä sopimuksissa. 22 eivät täyty. Kummassakaan tapauksessa ihmisen väliintuloa ei vaadita, kun älykäs sopimus on otettu käyttöön ja se on toiminnassa, mikä vähentää solmimisesta ja täytäntöönpanosta aiheutuvia kustannuksia sopimusprosessissa. 49 Merkittävin hyöty älykkäiden sopimusten käyttämisessä perinteisten sopimusten sijasta lieneekin sopimusprosessissa saavutettava tehokkuus. Koska sopimusehdot ovat itseohjautuvia, älykäs sopiminen minimoi sekä tahallisten, että tahattomien poikkeuksien riskiä sopimuksessa ja tarvetta välikäsille.50 2.6 Lohkoketjut Lohkoketjuteknologia on hajautettu ja keskittämätön, lohkoketjuista muodostuva tietoverkko. Järjestelmästä tekee hajautetun se, että tietoverkko ei perustu keskitetylle tietoverkkoarkkitehtuurille. Hajautetussa verkossa jokaisella osanottajalla on oma kopio rekisteristä ja jokainen voi tehdä siihen päivityksiä itse. Päivitykset ja verkon transaktiot jaetaan verkon jokaiselle osanottajalle reaaliaikaisesti ja lopullinen kirjaus määritetään osallistujien enemmistön mielipiteen mukaan. Kukaan osallistujista ei voi tehdä järjestelmässä muutoksia tai transaktioita ilman enemmistön konsensusta. Tehdyt transaktiot tallennetaan ketjuun, joka on kryptografisesti allekirjoitettu ja salattu, eikä sitä voida enää myöhemmin muuttaa. Tietojen tahaton tai tahallinen muuttaminen jälkikäteen on vaikeaa tai mahdotonta.51 Lohkoketjut jaetaan julkisiin ja yksityisiin lohkoketjuihin hajautetun tilikirjan tavoin. Tunnetuimpia julkisia lohkoketjuverkkoja ovat virtuaalivaluutat Bitcoin ja Ethereum. Julkisten eli avoimien lohkoketjujen ja suljettujen, yksityisten, lohkoketjujen välillä on joitakin yhteneväisyyksiä. Esimerkiksi sekä avoin että suljettu lohkoketju perustuvat hajautettuun tietoverkkoon, osapuolet eivät voi tehdä muutoksia tilikirjaan ilman 49 Lipton & Levi 2018. 50 Kerikmäe & Rull 2016. 51 Ablyazov & Petrov 2019; Johansson ym. 2019: 35. 23 konsensusta ja tietojen muuttaminen myöhemmin on lähes mahdotonta tai mahdotonta.52 Merkittävin ero lohkoketjujen välillä liittyy verkon avoimuuteen. Julkinen lohkoketju on kaikille avoin, jolloin kenelläkään ei ole ylivaltaa tietoverkossa. Sen huono puoli on transaktioiden suurista määristä aiheutuva tapahtumien hidas prosessointi, jonka takia se jää muun muassa Mastercardin suorittamista transaktioista jälkeen. Yksityinen lohkoketjuverkko ei ole kaikille avoin, vaan järjestelmään pääsy vaatii kutsun ja todennetun identiteetin. Luvanvaraisen verkon ja osapuolten tunnistettavuuden vuoksi, yksityinen lohkoketju soveltuu suurten transaktiomäärien prosessointiin sen paremman skaalautuvuuden ansiosta. Kun prosessointi on verkon valvotun ylläpidon ansiosta nopeampaa, se on myös kustannustehokkaampaa. Taulukossa 1 on esitetty yksityisen ja julkisen lohkoketjun eroavaisuuksia yksinkertaistetusti. Taulukko 1. Julkisen ja yksityisen lohkoketjun eroja (mukaillen Johansson ym. 2019) 52 Johansson ym. 2019: 75. 24 2.7 Hajautettu tilikirjajärjestelmä Älykkäät sopimukset voidaan laatia hajautettuun tilikirjajärjestelmään tai lohkoketjuteknologiaan perustuvien ohjelmien avulla. Hajautetut tilikirjat 53 jaetaan lohkoketjuteknologiaan ja muihin teknologioihin, joita edustaa esimerkiksi Corda. Hajautettu tilikirja voi perustua joko julkiseen tai yksityiseen järjestelmään. Usein samassa yhteydessä hajautetuista tilikirjoista käytetään myös termejä avoin ja suljettu, joten voitaneen esittää, että julkinen on avoimen synonyymi ja vastaavasti yksityinen on sama, kuin luvanvarainen. Hajautettuja tilikirjoja, joiden käyttö on rajattu yksityiselle joukolle, kutsutaan luvanvaraisiksi tilikirjoiksi. Julkiseen järjestelmään perustuvat tilikirjat ovat avoimia tilikirjoja. Luvanvaraiset tilikirjat mahdollistavat osapuolten keskinäisen tunnistamisen järjestelmässä, joka eroaa esimerkiksi lohkoketjujen yleisestä pseudonymiteetin54 periaatteesta.55 Hajautetun tilikirjan teknologialla on mahdollisuus tehdä finanssialan prosesseista tehokkaampia, tai jopa muokata niitä täysin uudenlaisiksi.56 Viime vuosina lohkoketjuteknologia ja hajautettu tilikirjajärjestelmä on ryhdytty erottamaan toisistaan. Lohkoketjuteknologia perustuu avoimuudelle, riippumattomuudelle kolmansista osapuolista ja hajautetulle toimintaperiaatteelle. Erilaiset uudet innovaatiot, kuten R3:n Corda-alusta, ovat ristiriidassa lohkoketjuteknologian syvimpien periaatteiden kanssa, joten erottelu on nähty osin tarpeellisena. 57 Tässä tutkielmassa lohkoketjun katsotaan olevan yksi hajautetun tilikirjan osa-alue, mutta tiedostetaan myös toisenlaisen tulkinnan olemassaolo. Seuraavassa kuviossa on havainnollistettu hajautettua tilikirjajärjestelmää. 53 Termistä on käytetty myös nimitystä hajautetun luottamuksen teknologia, ks. Valtiovarainministeriön julkaisuja 2019:22: 71. 54 Pseudonymiteetti tarkoittaa, että tietojen julkisuudesta huolimatta, niitä ei voida liittää yksittäiseen henkilöön. Esimerkiksi lohkoketjussa toteutetut kryptovaluutan siirrot ovat julkisia, mutta niiden liittäminen yksittäiseen henkilöön on lähes mahdotonta. 55 Magazzeni, McBurney & Nash 2017. 56 Euroopan keskuspankki. 57 Lewis 2017. 25 Kuvio 1. Hajautettu tilikirjajärjestelmä (mukaillen Lewis 2017) Teknologiayhtiö R3:n Corda –alusta on hajautettu tilikirjajärjestelmä, joka on kehitetty erityisesti finanssialan tarpeisiin. R3 on perustettu vuonna 2015 yhdeksän finanssialan yrityksen voimin58. Alusta hyödyntää yksityistä tilikirjaa, joka mahdollistaa yksityisyyden suojan ja asiakkaan identiteetin turvaamisen. Sen sisäiset transaktiot näkyvät vain liiketoiminnassa mukana oleville toimijoille, ja kaikki sopimusdata on salattua. Pääsy järjestelmään vaatii kutsun ja identiteetin varmentamisen, jonka jälkeen osapuolet toteuttavat omia roolejaan järjestelmän ylläpitämisessä ja suorittavat etukäteen määriteltyjä transaktioita. Transaktiot ovat ainoastaan osapuolten nähtävissä. Corda- järjestelmän avulla voidaan poistaa sopimuksen osapuolten suorittamat tarkistukset varojen siirtymisestä ja vastaanottamisesta tileillä. Osa tarkastuksista tehdään yhä manuaalisesti, joten järjestelmä lisää tarkastustoiminnan kustannustehokkuutta. 58 Perustajia ovat Barclays, Goldman Sachs, JP Morgan, UBS, Royal Bank of Scotland, State Street, Credit Suisse, BBVA ja Commonwealth Bank of Australia. 26 Hajautetun tilikirjan avulla yhteneväisyyden varmistamiseksi tehtävien manuaalisten tarkastusten tarve voidaan periaatteessa kokonaan poistaa.59 Suomessa hajautettua tilikirjajärjestelmää hyödynnetään ensimmäisenä asuntokaupassa, kun uusi digitaalinen huoneistotietojärjestelmä DIAS60 siirtää asunto- osakkeet digitaaliseen rekisteriin ja paperiset osakekirjat siirtyvät historiaan. Asuntokaupat hoituvat nopeasti ja luotettavasti hajautetun tilikirjan teknologiaa hyödyntämällä. Alustan avulla asuntokaupat voidaan tehdä verkossa automatisoidusti yhdessä prosessissa. Lopuksi kun transaktio on suoritettu, uusi omistaja kirjataan viranomaisen pitämään rekisteriin. 61 Seuraavassa kappaleessa esitellään digitaalisen asunto-osake- ja kiinteistökaupan toimintaperiaatteet. 2.8 Digitaalinen asuntokauppa Digitaalista asuntokauppaa on ollut mahdollista käydä vuodesta 2019 alkaen, kun DIAS- kaupankäyntialusta otettiin käyttöön. 62 DIAS on suomalaisten pankkien, kiinteistönvälittäjien ja viranomaisten yhteistyössä kehitetty alusta. Kaupanteko hoituu alustalla täysin etänä, eikä asuntokauppa enää ole sidottu aikaan ja paikkaan. 63 Seuraavassa kuviossa on kuvattu asunto-osakkeen kaupan eteneminen DIASissa. 59 Johansson, Eerola, Innanen & Viitala 2019: 78, 147. 60 DIAS 2019. 61 Johansson, Eerola, Innanen & Viitala 2019: 202–203. 62 DIAS 2019. 63 DIAS 2023. 27 Kuvio 2. Asunto-osakkeen DIAS-kauppa (mukaillen DIAS 2023) DIAS-kauppa käynnistyy, kun kauppakirja on tehty ja myyjä, sekä ostaja ovat hyväksyneet sen, jonka jälkeen välittäjä lähettää kaupan välitysjärjestelmän kautta DIASiin. Kauppa suositellaan lähetettävän DIASiin jo aikaisessa vaiheessa, ja erityisesti kuun vaihteessa suositeltu aika lähettää kaupat, on seitsemän pankkipäivää ennen haluttua allekirjoituspäivää. Ensimmäisessä vaiheessa mukana tulee lähettää myös muut kaupan valmistelun kannalta tarvittavat tiedot, kuten isännöitsijäntodistus.64 Toinen vaihe on pankkien valmisteluvaihe, jolloin kauppa valmistellaan ja tarkastetaan pankissa. Tämä kestää noin 5 päivää kaupan lähettämisestä DIASiin, mutta kesto saattaa olla pidempikin riippuen onko esimerkiksi ostajan lainaneuvottelut tai lisävakuuden hankkiminen kesken.65 64 DIAS 2023. 65 DIAS 2023. Kaupan käynnistäminen Pankkien valmisteluvaihe Allekirjoitusvaiheen käynnistäminen Allekirjoitukset ja valtuutukset Maksut ja siirtomerkinnät Välittäjän ilmoitukset 28 Kolmannessa vaiheessa aloitetaan allekirjoitusvaihe. Tässä vaiheessa myyjä ja ostaja saavat kutsun sähköpostin välityksellä allekirjoituspalveluun. Kaupan allekirjoitus tulee tehdä 24 tunnin kuluessa kirjautumalla allekirjoituspalveluun henkilökohtaisilla pankkitunnuksilla tunnistautumalla. Molemmat osapuolet allekirjoittavat kauppaan tarvittavat dokumentit ja antavat tarvittaessa valtuutukset pankille siirtomerkintöjen tekemiseksi, sekä maksujen hoitamiseksi. Pankit hoitavat kaikki viidennen vaiheen maksut ja siirtomerkinnät, kuten varainsiirtoveron maksamisen ja osakekirjan siirrot.66 Neljännessä vaiheessa välittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen, kun kauppahinnan maksaminen on hoidettu. Aikaa veron maksamiseen ja ilmoituksen tekemiseen on 7 pankkipäivää siitä, kun kauppakirja on allekirjoitettu kaikkien osapuolten toimesta. Lopuksi välittäjä lähettää DIAS-kaupan dokumentit isännöitsijälle välitysjärjestelmänsä avulla. 67 DIAS-kiinteistökaupan eteneminen poikkeaa hieman asunto-osakkeen kaupasta. Seuraavassa osiossa on esitelty kiinteistökaupan etenemistä DIASissa. 66 DIAS 2023. 67 DIAS 2023. 29 Kuvio 3. Kiinteistön DIAS-kauppa (mukaillen DIAS 2023) Luonnosteluvaiheessa välittäjä luonnostelee kauppakirjan, jonka jälkeen hän lähettää sen hyväksyttäväksi kaupan osapuolille. Saadun hyväksynnän jälkeen kaupan tiedot lähetetään pankkien käsiteltäväksi DIASin välityksellä. 68 Pankin valmisteluvaiheessa kaupan osapuolten pankit hoitavat kaikki tarvittavat valmistelut kauppaa varten yhdessä asiakkaansa kanssa. Kun kaupan osapuolten kanssa on sovittu tarvittavat asiat, pankit kuittaavat valmistelut tehdyksi. Tämän jälkeen siirrytään varsinaiseen kaupankäyntivaiheeseen. 69 Allekirjoitusvaiheessa välittäjä käynnistää kaupalla allekirjoitukset. DIAS- kiinteistökaupassa allekirjoitusvaihe on kaksiosainen toisin kuin asunto-osakkeen kaupassa. Ensimmäisessä vaiheessa allekirjoitukset hoidetaan DIAS-kaupan allekirjoituspalvelussa, jossa osapuolet antavat kaupan edellyttämät valtuutukset 68 DIAS 2023. 69 DIAS 2023. Luonnosteluvaihe Pankkien valmisteluvaihe Allekirjoitusvaihe Maksut ja panttikirjojen siirrot Varainsiirtovero Omistuksen rekisteröinti 30 pankeille. Valtuutusten allekirjoitusten jälkeen käynnistyy allekirjoituksen toinen vaihe. Toisessa vaiheessa kauppakirja allekirjoitetaan Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP), jonne kaupan osapuolet vastaanottavat kutsun kauppakirjan allekirjoittamiseen. 70 Neljäs vaihe on maksut ja panttikirjojen siirrot. Kun kaupan osapuolet ovat saaneet allekirjoitukset tehtyä KVP:ssä, tieto siitä siirtyy DIASin välityksellä pankeille. Pankit toteuttavat maksut annettujen valtuutusten mukaisesti. Mahdollisten panttikirjojen siirrot toteutetaan tässä vaiheessa. KVP saa siirtohakemuksen automaattisesti DIASista. Siirtohakemus odottaa, että myyjän pankki hyväksyy panttikirjojen siirron. Kun pankki vastaanottaa kauppahinnan ostajan pankilta, se hyväksyy siirron KVP:ssä.71 Kauppahinnan maksamisen ja panttikirjojen siirron jälkeen, ostaja huolehtii varainsiirtoveroilmoituksen tekemisestä verottajalle. Ilmoitus tulee tehdä, vaikka ostaja olisikin vapautettu veron maksamisesta. 72 Kun varainsiirtoveroilmoitus on tehty, omistuksenrekisteröintihakemus KVP:ssä voidaan käsitellä loppuun.73 Omistuksen rekisteröinti on DIAS-kiinteistökaupan viimeinen vaihe. Maanmittauslaitos ratkaisee kiinteistön omistuksen rekisteröinnin, kun Verohallinto on vahvistanut Maanmittauslaitokselle vastaanottaneensa varainsiirtoveroilmoituksen ostajalta. Maanmittauslaitokselta tieto lainhuudosta menee DIASin kautta pankeille ja kauppa kuitataan toteutuneeksi DIASissa. Välittäjä saa tiedon kauppojen toteutumisesta omasta välitysjärjestelmästään.74 70 DIAS 2023. 71 DIAS 2023. 72 Tyypillisin tilanne, jossa varainsiirtoveroa ei tule suoritettavaksi, on ensiasunnon osto. Ensiasunnon verovapaudesta ja sen ehdoista on säädetty Varainsiirtoverolain (29.11.1996/931) 2 luvun 11 §:n 1 momentissa. 73 DIAS 2023. 74 DIAS 2023. 31 2.9 Älykäs sopimus erilaisissa sopimuksissa Älykkäitä sopimuksia voidaan laatia lukematon määrä. Teoriassa niitä voidaan käyttää kaikissa tilanteissa, joissa perinteinenkin sopimus on mahdollinen. Toistaiseksi älysopimusten käyttökohteet ovat rajautuneet lähinnä transaktioiden automatisoitiin. 75 Asuntoluottosopimukset ovat eräänlaisia pankin myöntämiä rahoitussopimuksia, jotka enenevissä määrin pyritään myös siirtämään digitaaliseen muotoon. Rahoitussopimukset ovat muodoltaan helposti älysopimuksilla toteutettavissa, koska sopimus voidaan laatia täysin matemaattisessa muodossa. Älysopimus on aina myös sähköinen sopimus. Luottosopimus on siis sekä rahoitussopimus että sähköinen sopimus älykkäänä sopimuksena toteutettaessa. Luottosopimuksen laatimiseksi älysopimuksena, on perusteltua tarkastella älysopimusta rahoitussopimuksen ja sähköisen sopimuksen näkökulmasta. 2.9.1 Rahoitussopimus Rahoitussopimukset eroavat muista sopimuksista monilla tavoin. Rahoitussopimuksessa osapuolet sopivat kassavirtojen vaihdosta, kun useimmat taloudelliset sopimukset sisältävät velvoitteen luovuttaa tavaraa tai palvelua maksettua rahasummaa vastaan. Rahoitussopimuksessa vastaavia velvoitteita ei ole; osapuolet sopivat sopimuksella kassavirtojen vaihdosta ilman tavaran tai palvelun luovutusvelvoitetta. Rahoitussopimukset ovat ainoita sopimuksia, jotka voidaan laatia täysin matemaattisesti luonnollisella kielellä kirjoitetun sopimuksen sijaan. Koska tällaisten sopimusten velvoitteet voidaan esittää matemaattisessa muodossa tarkemmin, kuin sanallisessa sopimuksessa, rahoitussopimukset soveltuvat hyvin suoritettavaksi itseohjautuvan ohjelmiston avulla. Perinteisen rahoitussopimuksen sisältämä kassavirtavelvoitteiden 75 Johansson, Eerola, Innanen & Viitala 2019: 98. 32 osuus on helposti muutettavissa älykkään sopimuksen edellyttämään muotoon. Rahoitussopimuksen ehdot, jotka eivät suoraan liity kassavirtavelvoitteiden laskemiseen, tulisi edelleen esittää luonnollisen kielen muodossa. Kuitenkin myös rahoitussopimuksen kassavirta-osuuden matemaattinen esitysmuoto käännetään luonnolliseksi kieleksi, vaikka se ei olisi tarpeellista.76 Jos ne sopimuksen ehdot, jotka eivät liity kassavirtoihin, halutaan älykkäässä sopimuksessa laatia edelleen luonnollisen kielen muodossa, voidaan hyödyntää kaksoisintegraatioon perustuvaa järjestelmää sopimuksen laatimisessa. Järjestelmä tuottaa älykkäästä sopimuksesta luonnollisen kielen muodossa laaditun sopimusasiakirjan. Oikeudellisessa mielessä tämä menettely saattaa myös helpottaa todistelua joidenkin vaikeasti koodimuodossa esitettävien ehtojen osalta.77 78 Perinteisessä rahoituksessa laina on instrumentti, jonka avulla saadaan kohdistettua ylimääräinen pääoma lainanantajalta lainaajalle, joka tarvitsee pääomaa esimerkiksi asunnon hankkimiseen. Lainaaja maksaa lainanantajalle korkoa pääoman myöntämisestä ja maksukyvyttömyysriskin kantamisesta. Korkokuluja kertyy maksettavaksi tyypillisesti sitä enemmän, mitä pidempi takaisinmaksuaika on, koska pidempi laina-aika altistaa lainanantajan suuremmalle riskille. Päinvastaisesti ajateltuna lyhytaikaisten lainojen pitäisi olla vähemmän riskialttiita, jolloin myös korkokulujen pitäisi olla pienemmät.79 Eräs esimerkki älykkään sopimuksen hyödyntämisestä rahoitussopimuksessa flash-laina. Flash-laina on laina, joka maksetaan takaisin saman transaktion aikana. Se on verrattavissa perinteiseen yön yli -lainaan, mutta olennainen ero on vaatimus takaisinmaksusta samassa transaktiossa, jossa lainaaminen tapahtuu. Tämä toteutetaan 76 Brammertz & Mendelowitz 2017. 77 Esimerkiksi asuntoluottosopimuksessa sovittuun lainan lyhennystapaan, -määrään tai ajankohtaan liittyvä ehto voi olla joustava. 78 Lauslahti, Mattila & Seppälä 2016. 79 Harvey, Ramachandran & Santoro 2021. 33 älykkään sopimuksen avulla. Flash-lainan tärkein sopimusehto on, että jos lainaa ei makseta takaisin vaaditulla korolla kaupan loppuun mennessä, koko prosessi palautuu lähtötilanteeseen, ennen kuin raha on edes lähtenyt lainanantajan tililtä. Näin ollen, joko lainaaja käyttää lainaa onnistuneesti sovittuun käyttötarkoitukseen ja maksaa sen kaupassa takaisin tai transaktio epäonnistuu ja kaikki palautuu tilanteeseen, jossa lainanottaja ei olisi koskaan lainannut rahaa. 80 Flash-lainojen etu on, että ne eivät sisällä vastapuoliriskiä81 tai duraatioriskiä82. Koska ne kuitenkin toteutetaan älykkään sopimuksen avulla, ne sisältävät älykkäälle sopimukselle tyypilliset riskit, kuten riski virheestä sopimussuunnittelussa. Flash-lainat mahdollistavat arbitraasimahdollisuuden hyödyntämisen tai lainojen vakuudettoman jälleenrahoituksen.83 2.9.2 Sähköinen sopimus Viralliset sopimukset voidaan tehdä perinteisinä sopimuksina, tai osittain tai kokonaan automatisoituina sähköisinä sopimuksina. Eri sopimusmenetelmiä voidaan käyttää yhtäaikaisesti. Esimerkiksi virallinen sopimus muodostetaan sähköisesti, varmennetaan digitaalisella allekirjoituksella ja toteutetaan sopimusehdot älykkäällä sopimuksella, mutta järjestelmä tuottaa myös paperisen sopimusasiakirjan. Sähköistä sopimista käytetään lisääntyvissä määrin sopimusprosessissa. Sähköisiä sopimuksia on kahdenlaisia. Ensimmäinen on osittain automaattisesti tehtävä sähköinen sopimus ja toinen on täysin automaattisesti muodostettava sopimus. Ero näiden välillä liittyy siihen, 80 Harvey, Ramachandran & Santoro 2021. 81Vastapuoliriskillä tarkoitetaan sellaista riskiä, että vastapuoli laiminlyö rahamääräisen maksuvelvoitteensa. 82 Duraatioriski on joukkovelkakirjan tuotto- ja hintariskiin liittyvä mittari. Duraatio kertoo keskimääräisen ajan pääoman ja koron takaisinmaksulle, sekä mittaa velkakirjan hinnan herkkyyttä korkomuutoksiin. Mitä pidempi duraatio on, sitä suurempi riski sijoituksella on. 83 Harvey, Ramachandran & Santoro 2021. 34 johtaako automaation taso uuteen liiketoimintaprosessiin vai ei. Esimerkiksi täysin sähköisesti laaditussa sopimuksessa kummatkin osapuolet toimivat koneiden välityksellä ja ihmisen interventio on minimaalista, tai sitä ei esiinny lainkaan sopimusprosessin vaiheissa. Oikeudellisesta näkökulmasta on hankala nähdä eroa automaattisten sähköisten sopimusten ja älykkäiden sopimusten välillä. Molemmat toimivat automaattisen järjestelyn kautta ja molempien voidaan nähdä operoivan virallisen sopimuksen rinnalla. Älykkäiden sopimusten useista eri määrittelyitten takia niitä ei voida kategorioida kumpaankaan sähköisen sopimuksen sopimustyyppiin. Niin kauan, kun älykkäille sopimuksille ei ole olemassa yhtäläistä määritelmää, kategorisointi on mahdollista vain tapauskohtaisesti tietyn sopimusprosessin tasolla. 84 84 Kerikmäe & Rull 2016: 136–137. 35 3 Asuntoluottoprosessin automatisointi 3.1 Digitalisaatio rahoitusalalla Työn tuottavuuden kasvu on pysähtynyt myös rahoitusalalla. 85 Tuottavuus kasvoi Suomessa vuoteen 2007 saakka merkittävästi, mutta finanssikriisin jälkeen tuottavuuskehitys on ollut heikkoa ja vuosina 2012–2014 kehitys oli heikompaa kuin missään muussa EU-maassa. Suomen Pankin kustannuskilpailukyky -analyysin mukaan kustannuskilpailukyky on parantunut hieman viime vuosina, mutta kasvu ei silti ole vahvaa86. Koronavuosi 2020 muodosti selvimmän poikkeuksen työn tuottavuudessa, kun tuottavuuden pudotus Suomessa oli kilpailijamaita pienempää. Kuitenkin seuraavana vuonna Suomessa työn tuottavuus sukelsi kilpailijamaita merkittävästi heikommaksi ja kilpailukyky heikentyi enemmän kuin se oli vuonna 2020 kasvanut. 87 Tuottavuutta voidaan kasvattaa käyttöönottamalla tehokkaampia toimintatapoja, suorituskykyisempiä koneita ja uusia tuotteita. 88 ICT-investoinnit ovat tärkeässä asemassa työn tuottavuuden lisäämisessä. Pankkitoiminnassa tuottavuutta voidaan kasvattaa teknologian ja liiketoiminnan innovaatioilla.89 Rahoitus- ja vakuutusalalla työn tuottavuus on selkeästi koko kansantaloutta korkeammalla tasolla. Yksi osatekijä finanssialan tuottavuudessa onkin ollut ICT-pääomaan investoiminen. Digiteknologian luoma tuottavuushyöty syntyy viime kädessä sen perusteella, miten teknologiaa sovelletaan. 90 Jotta yritys voisi onnistua tieto- ja viestintäteknologian hyödyntämisessä, muun muassa analogiset prosessit tulee korvata digitaalisilla. Digitalisaatio onkin jo mahdollistanut pankkiasioinnin hoitamisen kokonaan verkossa verkkoneuvottelupalveluita hyödyntäen. Esimerkiksi OP kertoi jo vuonna 2018 85 Pohjola 2015. 86 Kajanoja 2018. 87 Voutilainen & Putkuri 2022. 88 Elinkeinoelämän keskusliitto 2017. 89 ICT-investoinnit ovat 1990-luvun alusta lähtien ylittäneet muiden investointien osuuden arvonlisäyksestä finanssialalla. Ks. Pohjola 2015. 90 Pohjola 2015. 36 hoitavansa rahoitusneuvotteluista noin puolet etänä puhelimen tai verkon välityksellä. Suurin osa rahoitusneuvotteluista oli asuntolainaneuvotteluja. Myös Danske Bank, Nordea ja S-pankki tarjoavat asuntolainaneuvottelua verkkoneuvottelupalveluina. 91 Koronapandemia kiihdytti entisestään rahoitusneuvottelujen siirtymistä verkon välityksellä hoidettavaksi, eikä OP Ryhmän mukaan konttoreissa tapahtuvat neuvottelut ole nousseet pandemian jälkeen takaisin sitä edeltäneelle tasolle.92 3.2 Luottosopimus Luottosopimus on luotonantajan ja luotonsaajan välinen velvoiteoikeudellinen velkasuhde. Luotonantajaa nimitetään velkojaksi ja hän on oikeutettu luotonsaajalta saataviin maksuihin. Luotonsaaja puolestaan on takaisinmaksuvelvoitteen mukaisesti velvollinen suorittamaan sovitut maksut velkojalle. Velkojan ja velallisen lisäksi luottosuhteen osapuolina voivat olla myös esimerkiksi vakuuksien antajia tai takaajia. Luottosuhde on aina myös sopimussuhde, joten luottosopimusta ohjaa sopimusoikeudelliset periaatteet. Sopimusvapaus, -sitovuus ja muotovapauden periaate ovat läsnä luottosopimuksessa. Sopimusvapauden taustalla vaikuttaa ajatus siitä, että sopimus on sopijapuolten yhteisen sovittelun tulos ja osapuolet ovat yhdenvertaisesti huolehtineet omista eduistaan sopimusta tehdessään. Käytännössä luottosopimuksessa harvoin pankin ja kuluttajan välillä vallitsee tosiasiallinen sopimusvapaus, koska luottosopimus on pääsääntöisesti vakiomuotoinen pankin laatima sopimus. Luottosopimus tehdään yleensä kirjallisesti todistelusyitten takia, mutta sopimusoikeuden muotovapauden periaatteen mukaisesti myös suullisesti solmittu luottosopimus on mahdollinen. 93 Poikkeuksena muotovapauden periaatteesta on kuluttajaluottosopimukset, jotka on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että 91 Taipale 2018. 92 OP Ryhmä 2021. 93 Niemi 2014: 18–23. 37 luottosopimus voidaan luotettavalla tavalla sekä muuttumattomana tallentaa ja toisintaa.94 3.3 Kuluttajaluotto Kuluttajaluotto tarkoittaa juridisesti kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välistä luottoa, jossa luotonantajana toimii elinkeinonharjoittaja ja luotonsaajana puolestaan kuluttaja. Kuluttajalla viitataan sellaiseen luonnolliseen henkilöön, joka hankkii luoton henkilökohtaista talouttaan varten. Yritystoimintaan tarkoitettu luonnollisen henkilön ottama luotto ei ole kuluttajaluotto. Kuluttajaluottoon sovelletaan kuluttajansuojalakia ja asunto-omaisuuteen liittyvistä luotoista säädetään kuluttajansuojalain 7 a luvussa. Säännökset ovat elinkeinonharjoittajaa kohtaan pakottavia, eikä niistä voida poiketa kuin kuluttajan hyväksi. Sellainen sopimusehto, jolla poiketaan laista kuluttajan vahingoksi, on vaikutukseton.95 Kuluttajaluottosopimukset on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti. Sopimukselle asetetun muotovaatimuksen mukaan luotonantajalla ei ole oikeutta periä luotonsaajalta korkoja tai maksuja, joista ei ole kirjallisessa tai sähköisessä sopimuksessa sovittu. 96 Myös sisällön osalta kuluttajaluottosopimus on yksityiskohtaisesti säänneltyä. Sopimuksessa tulee olla mainittuna luottoa koskevista yleistiedoista muun muassa: • Luoton määrä • Korko ja muut luottokustannukset, sekä määräytymisperuste • Luoton takaisinmaksuaika • Peruuttamisoikeus • Irtisanominen 94 KSL 7:17.1 95 Makkonen 2012: 30–31. 96 KSL 7:17.3 38 • Valvontaviranomaiset ja oikeussuojakeinot.97 Muut sopimusehdot on yleensä mainittu erillisellä yleiset ehdot sisältävällä asiakirjalla, joka on liitetty osaksi varsinaista sopimusasiakirjaa.98 3.4 Asuntoluotot Asuntoluotolla tarkoitetaan kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välistä kuluttajaluottoa, jonka kohteena on hallintaan oikeuttavien asuinhuoneiston yhteisöosuuksien tai asuinkiinteistön hankkiminen77. Asuntoluotossa luotonantajan vastuullisuuden ja tiedonannon velvollisuudet korostuvat, koska asuntolaina on taloudellisesti suurin, pitkäkestoisin ja riskipitoisin kotitalouksien velkasitoumus. Luotonsaaja voi varautua riskien realisoitumiseen esimerkiksi vakuuttamalla ja kartuttamalla omarahoitusta. Laissa on säädetty enimmäisluototussuhteesta luotonantajan riskien ja luottotappioiden vähentämiseksi sekä asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen estämiseksi 99 . Enimmäisluototussuhde kuvaa luoton määrää suhteessa sen vakuutena olevan asunnon markkina-arvoon. 100 Suomalaiset kotitaloudet velkaantuvat vuosi vuodelta enemmän – vuoden 2022 lopussa kotitalouksien velat kohosivat 173,7 miljardiin euroon. 101 Siitä kotitalouksien euromääräinen asuntolainojen kanta oli 95,7 miljardia euroa. Velallisten kotitalouksien velkaantumisaste oli vuoden 2021 lopussa 175 prosenttia, kun vielä vuoden 2018 lopussa velkaantumisaste oli 127,3 prosenttia. Asuntovelalla on merkittävin osuus kotitalouksien kaikista veloista. Asuntovelallisilla kotitalouksilla velkaantumisaste oli 225 prosenttia.102 Suurin velkaantumisaste oli 25–44-vuotialla ja lapsiperheillä. Vuonna 2021 asuntotovelallisia asuntokuntia oli 865 700 ja suurimmat asuntovelallisten osuudet 97 KSL 7:7.4 98 Makkonen 2012: 32. 99 LLL 15:11 100 Niemi 2014: 94–95. 101 Tilastokeskus 2023. 102 Tilastokeskus 2022. 39 maakunnittain olivat Pohjanmaalla (34 %), Keski-Pohjanmaalla (34 %) ja Ahvenanmaalla (41 %). Vuoden 2022 lopussa asuntolainakantaa oli 108,5 miljardia euroa. Asuntolainakannan vuosikasvu hidastui 0,5 prosenttiin.103 Suomen suurin asuntorahoittaja on OP, jonka vuoden 2022 asuntoluottojen markkinaosuus oli 38,3 prosenttia. Asuntolaina-asiakkaita pankilla on noin 450 000. OP kertoo asuntolainahakemusten määrän laskeneen voimakkaasti viime vuonna korkojen nopean nousun, inflaation kiihtymisen sekä lämmityskustannusten kasvun seurauksena.104 Luvuista voidaan nähdä, että suomalaiset rahoittavat asunnon ostoa yleensä asuntolainalla, joka näkyy myös pankissa käytävien asuntolainaneuvottelujen määrissä. Mahdollisimman pitkälle automatisoitu ja nopea luottoprosessi kasvattaa pankkien tuottavuutta ja parantaa asiakaskokemusta. 3.5 Luottoprosessi Ennen varsinaisen luottosopimuksen syntymistä ja luottovarojen luovutusta käydään asuntoluottoprosessissa neuvottelua luotosta. Luottoneuvottelujen käyminen pankin kanssa on tyypillistä suurten luottojen myöntämisen yhteydessä, joista asuntoluotot kuuluvat tähän kategoriaan. Pienempien luottojen kohdalla luottoneuvotteluja ei yleensä käydä, vaan luottopäätös muodostetaan luotonhakijan hakemuksessa antamien tietojen pohjalta. 105 Seuraavassa kuviossa on havainnollistettu perinteisen, ei- automatisoidun, luottoprosessin kulkua. 103 Suomen Pankki 2023. 104 OP Vuosikertomus 2022. 105 Niemi 2014: 71. 40 Kuvio 4. Luottoprosessin eteneminen (mukaillen Niemi 2014) Luottoneuvottelujen tarkoitus on selvittää luotonhakijan soveltuvuus luotonsaajaksi, mutta myös kartoittaa varsinaiseen sopimukseen kirjattavia ehtoja, kuten vakuudet. Neuvottelujen johtaessa siihen lopputulokseen, että luotonhakijalle voidaan asuntoluotto myöntää, luotonantaja voi antaa luottolupauksen asiakkaalle. Luottolupaus on luotonantositoumus, joka annetaan yleensä tarjouksen muodossa. Lupaus ei edellytä hakijalta toimenpiteitä, mutta luotonantajaa kohtaan tarjous on sitova. Kun luotonsaaja hyväksyy luottolupauksen, luotonantaja ja –saaja solmivat varsinaisen luottosopimuksen neuvotteluissa etukäteen sovituin ehdoin. Sopimuksen solmimisen jälkeen luotonantaja luovuttaa luottovarat luotonsaajalle ja vastaavasti luotonsaaja asettaa vakuuden luottoa vastaan. 106 106 Niemi, 2014: 29–30. Luottoneuvottelut Luottolupaus Luotonsaajan hyväksyntä Luottosopimus Luottovarojen luovutus ja vakuuden asettaminen 41 3.6 Älykäs luottosopimus Sekä pankin että asiakkaan näkökulmasta mahdollisimman sujuvasti ja viivytyksettä hoituva, myönteisen luottopäätöksen tuottava luottoprosessi lisää arvoa luottosopimuksen kummallekin osapuolelle. Älysopimuksen käyttäminen asuntolainaprosessissa poistaa paperiprosessista aiheutuvia riskejä, kuten epäselvyyksiä, virheitä ja viivästyksiä. Kun luottoprosessi nopeutuu ja mahdollisten sekaannusten tai virheiden määrä minimoituu, asiakaskokemus paranee. Asuntoluottoprosessi on asiakkaan näkökulmasta näin ollen helpompi ja nopeampi ja tuo asiakkaalle lisäarvoa sekä pankin näkökulmasta prosessi on varmempi ja halvempi.107 Luottoprosessin läpimenoaikaa voidaan lyhentää hajautetun tilikirjajärjestelmän ja älykkäiden sopimusten avulla. Myös julkista lohkoketjua voidaan käyttää soveltuvin osin muun muassa identiteetinhallinnassa digitaalisten allekirjoitusten aitouden varmentamiseen. Hajautettu tilikirjajärjestelmä sopii parhaiten luottoprosessin automatisointiin ja luottosopimuksen laatimiseen älysopimuksen muodossa, koska järjestelmä ei ole kaikille avoin vaan luvanvarainen ja sillä on keskitetty ylläpito, jonka vuoksi järjestelmä on skaalautuvampi ja siksi halvempi, kun transaktioita on paljon.108 Seuraavassa kuviossa on kuvattu älykkään luottoprosessin eteneminen, jossa älykäs sopimus korvaa perinteisen luonnollisella kielellä laaditun luottosopimuksen. 107 Luoma, henkilökohtainen keskustelu, 2019. 108 Luoma, henkilökohtainen keskustelu, 2019. 42 Kuvio 5. Älykäs luottoprosessi (soveltaen Niemi 2014, Johansson ym. 2019 & Luoma 2019) LUOTTONEUVOTTELU •Digitaalisessa lainanhaussa neuvottelut käydään verkossa puhe- ja näköyhteyden avulla. Älysopimusta voidaan hyödyntää neuvottelussa tarvittavan asiakastiedon hankintaan käyttämällä oraakkeleita, jotka keräävät älysopimukseen ulkopuolista tietoa, kuten tiedot luotonhakijan luottotiedoista ja aiemmasta maksuhistoriasta. Älysopimusten hyödyntäminen tiedonhaussa nopeuttaa luottoprosessia merkittävästi. Tulevaisuudessa big datan, tekoälyn ja koneoppimisen avulla luottopäätös voidaan muodostaa täysin automatisoidusti. LUOTTOLUPAUS •Luotonantaja valmistelee luottosopimuksen älysopimuksen muodossa neuvottelujen pohjalta, jonka jälkeen luotonantaja lähettää luotonhakijalle kutsun liittyä yksityiseen verkkoon. Tunnistautuminen tapahtuu verkkopankkitunnuksia käyttäen. Tulevaisuudessa älysopimus voi toteuttaa luottotarjouksen automaattisesti luottoneuvottelujen pohjalta. LUOTONHAKIJAN HYVÄKSYNTÄ •Luotonhakija hyväksyy luottotarjouksen allekirjoittamalla sen digitaalisella allekirjoituksella. Digitaalinen allekirjoitus varmennetaan PKI-arkkitehtuurin avulla. Tarvittavien allekirjoitusten jälkeen syntyy luottosopimus. LUOTTOSOPIMUS •Älykäs luottosopimus on luotonhakijan hyväksynnän jälkeen toiminnassa ja se tallennetaan kaupan osapuolten laitteelle konsensusalgoritmia käyttäen. Luottosopimus on nyt kaikkien osapuolten saatavilla ja se voidaan toisintaa. LUOTTOVAROJEN LUOVUTUS JA VAKUUDEN ASETTAMINEN •Luottosopimuksen arvonsiirto voidaan järjestää älysopimuksessa tai älysopimusta voidaan hyödyntää vain sopimuksen hallinnassa. Luotonhakijan näkökulmasta arvonsiirron toteuttaminen älysopimuksessa poistaa riskin vakuuden menettämisestä, koska vakuudet asetetaan älysopimukseen, eikä pankki voi hyödyntää niitä. Varojen makaaminen korottomana järjestelmässä tuskin on vaihtoehto, joten yksi mahdollisuus voisi olla, että älysopimus valtuuttaisi varojen/vakuuden hakemisen järjestelmästä tiettyjen sopimuksen ehtojen täyttyessä. 43 Luottoneuvotteluihin pankki tarvitsee tietoa muun muassa asiakkaan maksukyvystä ja riskienhallintasäännökset edellyttävät asiakkaan luottokelpoisuuden arviointia. Tarkoituksena ei kuitenkaan ole arvioida vain asiakkaan luottokelpoisuutta, vaan luotonantajan on tunnettava asiakas riskiperusteisesti. Mitä suurempi riski asiakkaalla on esimeriksi syyllistyä rahanpesuun, sitä enemmän pankin on kerättävä tietoa asiakkaasta. Vaikka älykkäät sopimukset eivät vielä ole niin kehittyneitä, että ne pystyisivät itsenäisesti neuvottelemaan luotosta ilman ihmisen väliintuloa, voidaan älysopimuksia hyödyntää tietojen hankkimisessa ja erilaisten riskiarvioiden tekemisessä luottoneuvottelujen tueksi, jolloin luottoprosessissa säästyy merkittävästi aikaa. Älykäs sopimus itsessään ei kykene keräämään tietoa ulkomaailmasta, vaan tiedon toimittaa oraakkeli. Oraakkelit tekevät älysopimuksista paremmin sopimuksen ulkopuoliseen maailmaan integroituja. Ne tarjoavat rajapinnan lohkoketjun eristetyn suoritusympäristön ja ketjun ulkopuolisten tietolähteiden välille – mahdollistaen älykkään sopimuksen tarvitseman datan keräämisen ulkopuolisista tietolähteistä. Älykkäistä sopimuksista saatava potentiaalinen hyöty ja näiden sopimusalustojen tulevaisuuden massakäyttö on näin ollen sidottu ekosysteemin oraakkeli- palveluntarjoajiin.109 Koska älysopimus voi hyödyntää vain sen lohkoketjun sisältämää dataa, johon se on tallennettu, yhdistämällä siihen ulkoinen tietolähde oraakkelin avulla älysopimuksen potentiaali kasvaa valtavasti110. Tekoälyn ja Big Datan jatkuva kehittyminen mahdollistaa yhä monipuolisemman datan käytön tulevaisuudessa asuntoluottoprosessissa. Tekoälyn avulla algoritmeista saadaan tarkemmin toimivia, jolloin luottoriskiä voidaan hallita aina tehokkaammin. Perinteisesti asiakkaan luottoluokituksen määrittämiseen ja luottoriskin arvioimiseen asuntoluottoprosessissa, käytetään muun muassa saatavilla olevia luotonhakijan taloudellisia tietoja 111 sekä hyödyntäen makroekonomista ja sosiaalidemograafista 109 Kaleem & Shi 2021. 110 Harvey, Ramachandran & Santoro 2021. 111 Asuntolainan hakemisprosessissa pankki saattaa pyytää esimerkiksi tilitietojen ja tiliotteiden toimittamista viimeisimmältä kolmelta kuukaudelta. 44 dataa. Tekoälyn, koneoppimisen ja Big Datan avulla saadaan huomattava määrä enemmän uusia datanlähteitä, joiden perusteella arvioida luottoriskiä ja luotonhakijan luotonmaksukykyä.112 Tekoäly voi auttaa pitämään turvallisesti dataa hallinnassa, ja analysoimaan suuria määriä dataa, joita pankkien tulee lainsäädännön mukaan kerätä asiakkaasta. Historiallisesti tarkasteltuna, tekoälyä hyödynnettiin finanssialalla ensimmäisenä juuri luottoriskin arvioimisessa.113 Luottolupaus on oikeustoimilain mukainen tarjous, joka velvoittaa luotonantajaa. Yksinkertaistetusti luottolupaus merkitsee luotonantajan osalta sitä, että luotonantajan on sitouduttava luottosopimukseen, jos asiakas sitä vaatii. Luottolupauksen tekeminen älykkään sopimuksen muodossa on mahdollista, koska myös älykäs sopimus voi syntyä oikeustoimilain mukaisen tarjous-vastaus-mekanismin tavalla. Luottolupauksen yhteydessä asiakkaalle tulee antaa vakiomuotoiset eurooppalaiset kuluttajaluottotiedot – lomake, jossa on eriteltynä muun muassa kuluttajaluoton keskeiset kulu-, korko- ja takaisinmaksuehdot. Kun luotonantaja haluaa hyväksyä luottotarjouksen, hän allekirjoittaa sen digitaalisella allekirjoituksella, joka hyödyntää PKI-arkkitehtuuria. PKI-arkkitehtuuri kuvaa mekanismia, jota käytetään digitaalisten sertifikaattien osana. Järjestelmän kaksi avainta, julkinen ja yksityinen, ovat kytkettynä toisiinsa ja salaus voidaan purkaa vain, kun avaimet sopivat toisiinsa.114 Luoton hyväksymisen jälkeen, älykäs sopimus muodostaa varsinaisen luottosopimuksen. Älykäs sopimus aloittaa toiminnan sopimukseen asetettujen ehtojen mukaisesti ja se tallennetaan kaikkien osapuolien laitteille konsensusalgoritmia hyödyntäen. Hajautetussa tilikirjassa tai yksityisessä lohkoketjussa luottosopimus säilyy muuttumattomana ja myöhemmin toisinnettavana. 112Köningstorfer & Thalmann 2020: 5; Onay & Özturk 2018: 383. 113 Sadok, Sakka & Maknouzi 2022. 114 Johansson ym. 2019: 58.59. 45 Luottosopimuksen solmimisen jälkeinen arvonsiirto voidaan toteuttaa älykkään sopimuksen välityksellä tai rajata älysopimuksen hyödyntäminen vain sopimuksen hallintaan liittyviin vaiheisiin. Jos arvonsiirto halutaan toteuttaa älykkään sopimuksen sisällä, varat tulee siirtää sopimukseen. Vakuuksien liittämisen hyvä puoli on se, että ne ovat tallella älykkäässä sopimuksessa, eikä asiakas menetä vakuutta esimerkiksi pankin konkurssitilanteessa. 115 Järjestelmän yksityisyys on pankkitoiminnassa tärkein edellytys, jotta hajautettua tilikirjajärjestelmää ja älykkäitä sopimuksia voidaan hyödyntää, koska pankkitoimintaa sääntelee pankki- ja luottosalaisuuden periaatteet sekä Euroopan parlamentin ja neuvoston yleinen tietosuoja-asetus 116 . Kansallisen ja EU:n tasoisen tietosuojalainsäädännön tarkoituksena on suojella luonnollisten henkilöiden pankkiasiointia, luottotietoja ja muita henkilötietoja koskevien tietojen käsittelyä EU:n alueella. 3.7 Digitaalinen asiakaskokemus Digitalisaatio mahdollistaa pankkien toimintojen kehittämisen entistä asiakaslähtöisemmäksi luomalla uusia liiketoimintamahdollisuuksia. Digitalisaation edetessä myös sähköisten asiakaskohtaamisten määrä kasvaa. Pankkien tahtotila on asiakkaan palvelu asiakas edellä –periaatteen mukaisesti ja pyrkimyksenä on ratkaista asiakkaan ongelma. Uusien teknologioiden käyttöönotossa keskiössä on paremman asiakaskokemuksen rakentaminen, eikä niinkään teknologia itsessään. Digitaalisen asiakaskokemuksen parametrit voidaan jakaa neljään osa-alueeseen: nopeaan ja reaaliaikaiseen palveluun, palvelun personointiin, käyttäjäystävällisyyteen ja teknologiaympäristöön, joka tukee muita osa-alueita. 115 Makkonen 2012; Johansson ym. 2019. 116 EU:n tietosuoja-asetus 2016/679 (GDPR) sääntelee luonnollisten henkilöiden henkilötietojen käsittelyä EU:n alueella. Asetuksella on tärkeä rooli myös innovatiivisten datavetoisten rahoituspalveluiden asianmukaisessa käytössä. 46 Kuvio 6. Digitaalisen asiakaskokemuksen osa-alueet (mukaillen Gerdt & Eskelinen 2018) Teknologiaympäristössä asiakaskokemus rakentuu reaaliaikaisen, henkilökohtaisen ja käyttäjäystävällisen palvelun elementeistä. Palvelun tulee olla nopeaa, reaaliaikaista ja pitkälle automatisoitua. Palvelun jatkuvasta saatavuudesta ja nopeudesta on tullut asiakkaalle oletusarvo. Asiakas odottaa saavansa ratkaisun ongelmaan heti jopa vuorokauden ajasta riippumatta. Palvelun tulee tarjota asiakkaalle henkilökohtainen asiakaskokemus. Henkilökohtaisen asiakaskokemusta kuvataan termillä hyperpersoonallisuus, jonka taustalla on ajatus siitä, että asiakas on yksilö, ja asiakaskokemusta rakennetaan tiedon avulla. Yrityksen tulee tietää mitä tietoa asiakkaasta on kerätty järjestelmiin ja miten tätä tietoa voidaan parhaiten tietosuojan rajoissa hyödyntää asiakaskokemuksen rakentamisessa. Kun kohtaamiset asiakkaan kanssa siirtyvät konttorista digitaalisille alustoille, alustan käyttäjäystävällisyys on merkittävin asiakasuskollisuuden tekijä. Tutkimukset ovat osoittaneet asiakaslojaliteetin korreloivan palvelun helppokäyttöisyyden kanssa. Jos palvelun käyttäminen on vaivalloista, asiakasuskollisuus vähenee. Neljäs osa-alue 47 digitaalisen asiakaskokemuksen kehittämisessä on teknologiaympäristö. Taustajärjestelmän toimivuus on sujuvan asiakaskokemuksen rakentamisen perusta.117 3.8 Asunto-osakerekisterin digitalisointi Asunto-osakerekisterin digitalisointi on osa hallitusohjelman Digitalisoidaan julkiset palvelut -hanketta. Se on poikkihallinnollinen hanke, jonka ohjaamisesta vastaa maa- ja metsätalousministeriön, työ- ja elinkeinoministeriön, valtiovarainministeriön, ympäristöministeriön ja oikeusministeriön edustajista koottu ohjusryhmä. Sähköisen asunto-osakerekisteri -hankeen (ASREK) tavoitteena on luoda sähköinen rekisteri osakehuoneistoja koskeville tiedoille ja omistajamerkinnöille.118 Sähköiseen huoneistotietojärjestelmään merkitään sähköinen omistajamerkintä ja paperiset osakekirjat poistuvat. Huoneistotietojärjestelmää ylläpitää Maanmittauslaitos. 119 Sähköinen rekisteri parantaa osakehuoneistojen tietojen luotettavuutta ja omistajamerkintöjen luotettavuutta, joka osaltaan sujuvoittaa luotonantoa. 120 Asunto-osakeyhtiöiden osakeluettelot tulee siirtää huoneistotietojärjestelmään tämän vuoden (2023) loppuun mennessä. Vuodesta 2024 lähtien taloyhtiöiltä aletaan periä maksu siirrosta. 121 117 Gerdt & Eskelinen 2018: s. 30–32, 24, 85. 118 Maa- ja metsätalousministeriö. 119 Maanmittauslaitos 2023. 120 Maanmittauslaitos 2023. 121 Huoneistotietojärjestelmä 2022. 48 3.9 Asunto-osakerekisterin digitalisointi pankin näkökulmasta Pankille merkityksellisemmät toimenpiteet asuntokaupan rahoittamisessa liittyvät pantin hallintaan. Hanke tuo pankeille huomattavia kustannussäästöjä. 122 Seuraavassa kuviossa on pankin näkökulmasta esiteltynä niitä asuntokaupan rahoittamiseen liittyviä toimia, joihin asunto-osakerekisterin digitalisoituminen vaikuttaa. Kuvio 7. ASREKin vaikutukset asuntokaupan rahoittamisen toimintoihin (mukaillen Toivanen ym. 2018) 3.9.1 Vakuuden arvon määrittäminen Pankki vaatii asuntolainan myöntämiseksi lainanottajalta vakuuksia, joiden avulla pankki turvaa lainan takaisinmaksun lainanantajalle. 123 Luotonhakijan maksukyvyn lisäksi, annettavalla vakuudella on merkitystä lainapäätökseen. Vakuutena käytetään ensisijaisesti ostettavaa asuntoa, jolle pankki arvioi vakuusarvon. Ostettavan asunnon vakuusarvo poikkeaa sen käyvästä arvosta, ja on yleensä 70 prosenttia asunnon 122 Toivanen, Wennberg, Kortelainen, Koramo, Takala & Köngäs 2018. 123 Finanssivalvonta 2018. 49 markkina-arvosta. Kun ostettava kohde on asunto-osake, pankki tarvitsee vakuuden arvon määrittämiseen tiedot muun muassa yhtiölainan määrästä, joka selviää isännöitsijäntodistuksesta.124 Isännöitsijäntodistus on tärkein asiakirja asuntokaupassa.125 Todistuksen sisällöstä on säädetty asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 7 luvun 27 §:ssä. Osakehuoneistoa koskevasta isännöitsijäntodistuksesta on asunto-osakeyhtiölain mukaan käytävä yhtiön taloudellisen tilan lisäksi ilmi muun muassa tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta, omistussuhteet ja mahdolliset osakehuoneiston hallintaan kohdistuvat rajoitukset. Huoneistotietojärjestelmän jatkokehitysvaiheessa 126 huoneistotietojärjestelmään tulee viedä tiedot taloyhtiölainoista ja kunnossapitotarpeista. Järjestelmään vietävät tiedot eivät vielä tässä vaiheessa vastaa täysin isännöitsijäntodistuksen sisältöä, mutta pitkän aikavälin tavoitteena on, että isännöitsijäntodistuksen koko tietosisältö olisi huoneistotietojärjestelmässä.127 Asuntolainapäätöksen tekemisessä pankit hyötyvät, jos vakuusarvon määrittämiseksi tarvittavat tiedot löytyvät sähköisestä rekisteristä, ja ovat valmiiksi sähköisessä muodossa. Jos tulevaisuudessa ASREKista saadaan tiedot myös alueen muista asunto- osakeyhtiöistä, ollaan jo lähempänä arvonmäärityksen täydellistä automatisointia. Kun arvonmääritysprosessi on automatisoitu, pitkällä aikavälillä voidaan ajatella, että se voidaan yhdistää erilaisten rajapintojen avulla älykkään sopimuksen kanssa. 124 OP 2023. 125 Isännöintiliitto. 126 Ensimmäinen jatkokehityshanke (HTJ 2.1) ASREK-hankkeessa käynnistyi 2021 ja sen on määrä valmistua vuonna 2026. 127 Isännöintiliitto 2023. 50 3.9.2 Jälkipanttaus Kun ostettava asunto-osake toimii lainan vakuutena, pankki hakee panttauksen rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Perinteisesti osakekirja on annettu pantiksi lainanantajalle eli pankille, mutta huoneistotietojärjestelmään rekisteröity panttaus korvaa tämän toimenpiteen. 128 Sähköinen rekisteri tekee asunto-osakkeiden jälkipanttauksen mahdollisesti tulevaisuudessa helpommaksi, jolloin se voi kasvattaa myös muuta taloudellista aktiivisuutta. Toistaiseksi asunto-osakkeiden jälkipanttausta käytetään harvoin, sen hankaluuden takia.129 3.9.3 Osakekirjojen säilytys ja siirtely Huoneistotietojärjestelmään tehtävä sähköinen omistajamerkintä korvaa paperisen osakekirjan, jolloin asunnonomistajalla ei ole enää tarvetta säilyttää osakekirjoja. Pankki on perinteisesti säilyttänyt vakuutena olevia osakekirjoja keskitetysti yhdessä paikassa. Tästä osakekirjojen säilyttämisestä on aiheutunut pankille kustannuksia. Panttina olevat paperiset osakekirjat on pitänyt toimittaa luotettavasti kaupantekotilaisuuteen pankkien toimesta. Sähköisen omistajamerkinnän takia osakekirjojen siirtelyä ei enää tarvita. Myöskään asunto-osakkeen omistajan ei tarvitse säilyttää osakekirjoja enää pankin tallelokerossa, jossa ne on tyypillisesti säilytetty, kun osakekirjaan ei kohdistu panttauksia.130 3.9.4 Yhteensopivuus muiden digitalisoitujen prosessien kanssa Huoneistotietojärjestelmä on yhteensopiva muiden digitalisoitujen prosessien kanssa. Digitaaliseen järjestelmään siirtyminen, paperisista osakekirjoista luopuminen, ja 128 Maanmittauslaitos 2023. 129 Toivanen, Wennberg, Kortelainen, Koramo, Takala & Köngäs 2018. 130 Toivanen, Wennberg, Kortelainen, Koramo, Takala & Köngäs 2018. 51 huoneistotietojärjestelmän jatkokehittäminen tulevaisuudessa mahdollistaa lyhyellä ja pitkällä aikavälillä erilaisten digitaalisten palveluiden kehittämisen.131 Älykkään sopimuksen kannalta huoneistotietojärjestelmä luo edellytyksiä älysopimuksen hyödyntämiselle. Digitaalinen huoneistotietojärjestelmä mahdollistaa myös asuntoluottoprosessin automatisoinnin edellä kerrottujen pantin hallintaan liittyvien toimintojen osalta. Pitkällä aikavälillä huoneistotietojärjestelmää on tarkoitus kehittää yhä edelleen sisältämään kaikki asuntokaupan kannalta tarvittavat tiedot sähköisessä muodossa, jolloin tiedot on mahdollista hakea automatisoidusti ja tuoda älykkääseen sopimukseen rajapintojen avulla132. 131 Maanmittauslaitos 2023. 132 Maanmittauslaitos 2023. 52 4 Haasteita älysopimusten hyödyntämisessä 4.1 Yhtenäisen sääntelykehyksen puuttuminen Euroopan komission yksi johtava toimintapolitiikkojen periaate on teknologianeutraliteetti. Komissio nimeää suurimmiksi lohkoketjuteknologian ja hajautettujen tilikirjojen soveltamisen haasteiksi rahoitusalalla epävarmuuden ja puuttuvan ohjeistuksen, sekä sääntely- ja valvontaviranomaisten puuttuvat yhteiset lähestymistavat. Komissio on päättänyt perustaa EU:n laajuisen FinTech-laboratorion, joka tehtävänä on lisätä sääntely- ja valvontavalmiuksia sekä tietämystä uusista teknologioista. Laboratorion teemoiksi on ehdotettu muun muassa todentamiseen ja tunnistamiseen käytettäviä teknologioita, hajautetun tilikirjan teknologian ja tekoälyn käyttökohteita, sekä pankkitoiminnan avoimet standardit ja RegTech133. Komission FinTech-laboratorion perustamisen taustalla on ajatus uusien ratkaisujen edistämisestä ja toisaalta riskeihin ja haasteisiin puuttuminen. Komissio nimeää tavoitteekseen edistää erityisesti rahoitusalan innovointia, antaen innovoinnille tilaa ja edistäen sitä varmistaen samanaikaisesti korkean kuluttajansuojan säilymisen. Tavoitteet tiivistetysti ovat: • teknologian nopean kehittymisen valjastaminen palvelemaan EU:n taloutta, teollisuutta ja kansalaisia, • Euroopan rahoitusalan kilpailukyvyn ja innovoinnin edistäminen, • EU:n rahoitusjärjestelmän eheyden varmistaminen.90 133 RegTech termillä viitataan sääntelyteknologiaan, joka tehostaa finanssilaitosten sääntelynmukaisuutta. Teknologia on finanssialalla lohkoketjun ja tekoälyn kanssa kärjessä investoinneissa. Ks. https://www.helsinkifintech.fi/news/mita-on-regtech/ 90 Euroopan komissio 2018. https://www.helsinkifintech.fi/news/mita-on-regtech/ https://www.helsinkifintech.fi/news/mita-on-regtech/ https://www.helsinkifintech.fi/news/mita-on-regtech/ https://www.helsinkifintech.fi/news/mita-on-regtech/ https://www.helsinkifintech.fi/news/mita-on-regtech/ https://www.helsinkifintech.fi/news/mita-on-regtech/ 53 4.2 Sopimusoikeudellisia haasteita 4.2.1 Muuttuneet olosuhteet Usein sopimusriidat syntyvät ennalta odottamattomien tapahtumien seurauksena. Sopimussitovuuden periaatteen mukaan sopimukset on pidettävä silloinkin, kun olosuhteet ovat muuttuneet epäedullisemmaksi sopijakumppanille. Odottamattomiin tapahtumiin voidaan pyrkiä varautumaan sopimuksen tekotilanteessa lisäämällä sopimukseen ehto sopimuksen muuttamisesta odottamattoman tapahtuman sattuessa. Sopimuksessa on mahdollista määritellä, mitkä olosuhteiden muutokset johtavat ehtojen uudelleentarkastamiseen ja sopimuksen muuttamiseen. Olosuhteiden muutoksilla voi olla merkittäviä vaikutuksia sopimuksen sisältöön. Sopimuksen mukaiset suoritukset ovat saattaneet käydä mahdottomaksi toiselle osapuolelle tai ne ovat muuttuneet epäsuhteisiksi. Älykkään sopimuksen koodia ei ole suunniteltu sisältämään jokaista odottamatonta muutosta, eikä sopimussuhteessa yleisestikään ole mahdollista ennakoida jokaista sopimuksen suorittamiseen mahdollisesti vaikuttavaa tapahtumaa. Koodiin voidaan lisätä perinteisen sopimuksen tavoin ehtoja sopimuksen muuttamisesta olosuhteiden mukana, mutta odottamattoman tapahtuman sattuessa älykkään sopimuksen automaattinen ohjautuvuus johtaa konfliktiin lainsäädännön kanssa.134 Esimerkiksi kuluttajansuojalain tarkoituksena on suojata kuluttajan asemaa elinkeinonharjoittajaan nähden. Kuluttajaa pidetään yleisesti sopimussuhteessa heikompana osapuolena, joten sopimussuhteen eriarvoisuutta tasapainotetaan lain säädöksillä. Laki on pääsääntöisesti elinkeinonharjoittajaa kohtaan pakottava, eikä siitä voida poiketa kuluttajan oikeuksia heikentävillä sopimusehdoilla. Kuluttajasopimuksen muuttuessa yllättävien tapahtumien seurauksena epäsuhteiseksi kuluttajalle, älykkään 134 Saarnilehto & Annola 2018: 182, 184. 54 sopimuksen koodi saattaa jättää muuttuneet olosuhteet huomiotta. 135 , 136 Yksi mahdollinen ratkaisu ongelmaan tulevaisuudessa voi olla tekoäly. Tekoälyä sovelletaan älysopimusten laatimiseen, hallintaan ja täytäntöönpanoon yhä enemmän, mutta se ei toistaiseksi voi päivittää koodia oikeudenmukaisemmaksi olosuhteiden muuttuessa. Luultavasti tulevaisuudessa tekoäly saattaa kyetä omaksumaan kuluttajansuojan periaatteet sopimusta tehtäessä, että muuttamisessa myöhemmin olosuhteiden mukaan.137 4.2.2 Älykkään sopimuksen muuttaminen tai päättäminen Asuntolaina on usein pitkäaikainen sitoumus, jolloin myös laina-aikana todennäköisesti lainanottajan elämässä tapahtuu muutoksia, jotka saattavat edellyttää esimerkiksi asuntolainan lyhennykseen liittyvien muutoksien tekemistä. Viime vuosina uusien asuntolainojen takaisinmaksuaika on pysytellyt 25 vuoden tuntumassa. Myös pidemmät takaisinmaksuajat lainoissa ovat yleistyneet Suomen Pankin analyysin (2022) mukaan selvästi. Kolmen edeltävän vuoden ajalla yli 26 vuoden pituisten asuntolainojen osuus uusien asuntolainojen euromäärästä kasvoi 4 prosentista runsaaseen 15 prosenttiin. 138 Tästä pitkästä asuntolainan takaisinmaksuajan takia, mahdollisuus tehdä muutoksia älykkääseen sopimukseen on välttämätöntä. Älykkään sopimuksen muuttaminen sopimuksen solmimisen jälkeen tuo osapuolille tiettyjä haasteita älykkään sopimuksen joustamattoman luonteen takia. Luonnollisen kielen muodossa laaditun sopimuksen osapuolet ovat voineet sopia mahdollisuudesta muuttaa sopimuksen parametreja myöhemmin. Osapuolten nopea reagoiminen lainsäädännön muutoksista johtuvaan tarpeeseen laatia lisäyksiä tai muutoksia 135 Paremman kuluttajansuojan sisällyttämisestä älysopimukseen ks. https://scholarlycommons.law.wlu.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=&httpsredir=1&article=1003&c ontext=wlulr-online 136 Kerikmäe ym. 2016: 127–128. 137 Von Haller Gronbaek 2016. 138 Suomen Pankki 2022. https://scholarlycommons.law.wlu.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=&httpsredir=1&article=1003&context=wlulr-online https://scholarlycommons.law.wlu.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=&httpsredir=1&article=1003&context=wlulr-online https://scholarlycommons.law.wlu.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=&httpsredir=1&article=1003&context=wlulr-online https://scholarlycommons.law.wlu.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=&httpsredir=1&article=1003&context=wlulr-online https://scholarlycommons.law.wlu.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=&httpsredir=1&article=1003&context=wlulr-online https://scholarlycommons.law.wlu.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=&httpsredir=1&article=1003&context=wlulr-online 55 sopimukseen, on tekstipohjaisen sopimuksen osalta helppoa. Myös sopimuskäyttäytymisen muuttaminen on yksinkertaista. Älykäs sopimus ei sisällä vastaavaa joustavuutta. Lohkoketjuteknologiaa hyödyntävän älysopimuksen muokkaaminen on paljon monimutkaisempaa, kuin normaalin ohjelmistokoodin. Tämä johtuu lohkoketjujen muuttumattomasta rakenteesta. Älykkään sopimuksen muuttaminen saattaa johtaa korkeampiin transaktiokustannuksiin ja lisätä virhemarginaalia siitä, että osapuolet eivät kuvasta tarkasti muutosta, jonka he haluavat tehdä. Suljetussa järjestelmässä koodin muokkaaminen saattaa olla helpommin toteutettavissa sen keskitetyn valvonnan takia. Älykkään sopimuksen päättämiseen liittyvät haasteet ovat hyvin samankaltaisia. Sopimusosapuoli voi perinteisessä sopimuksessa ryhtyä tai uhata ryhtyvänsä sopimusrikkomukseen, jos sopimuksessa pysymisestä aiheutuisi rikkomuksen seurauksien kustannuksia suuremmat taloudelliset vauriot139. Osapuoli voi uhata myös toiminnan lopettamisella tai lopettaa sopimuksen mukaisen toiminnan, jos sopimusvirheen takia sopimuskustannukset muodostuvat huomattavasti odotettua suuremmiksi. Uhkauksen tai toiminnan lopettamisen avulla vastapuoli voi suostua neuvottelemaan sopimuksen uudelleen. Älykkäitä sopimuksia kehitetään jatkuvasti helpommin muutettaviksi tai lopetettaviksi. Vaikka kehitys on jollain tapaa älykkäiden sopimusten muuttumatonta ja automatisoitua luonnetta vastoin, kuvastaa se sitä, että älykkäät sopimukset saavat kaupallisen hyväksynnän vain, jos ne heijastavat sopimusosapuolten todellista toimintaa. 140 Euroopan komission datasäädös-ehdotuksen artiklassa 30 esitetään vaatimus älysopimuksen turvallisesta irtisanomisesta ja keskeytyksestä. Älysopimuksella tulee 139 Eng. ”efficient breach” –termillä kuvataan vapaaehtoista sopimusrikkomusta, jotta vältetään sopimuksessa pysymisestä aiheutuva suurempi taloudellinen menetys, kuin sopimusrikkomuksesta aiheutuva seuraamussakko on. 140 Levi & Lipton 2018: 8–9. 56 ehdotuksen mukaan olla sisällytettynä sellaisia sisäisiä toimintoja, joiden avulla liiketoimien toteuttaminen voidaan lopettaa tai keskeyttää toiminnan toteutuminen. 141 4.2.3 Älykkään sopimuksen tulkinta Sopimuksen tulkinnan tarkoituksena on selvittää osapuolten todellinen tarkoitus sopimuksessa. Luonnollisen kielen muodossa laadittuja perinteisiä sopimuksia tulkitaan pääsääntöisesti lopullisen sopimusasiakirjan perusteella, kun määritellään ovatko sopimuksen osapuolet toimineet sopimusehtojen mukaisesti. Lopullinen sopimusasiakirja edustaa osapuolten keskinäistä ymmärrystä ja yhteistä aikomusta selkeimmin.142 Sopimuksesta, joka on laadittu älykkään sopimuksen muodossa ja pelkää ohjelmointikieltä käyttäen, osapuolten aikomusten määrittäminen on monimutkaisempaa. Koodin suorittama transaktio edustaa ainoata objektiivista todistusaineistoa osapuolten sopimista ehdoista. Näissä tapauksissa osapuolten väliset keskustelut älysopimuksesta ja siitä, miten älykkään sopimuksen tulisi toimia, voisivat ratkaista osapuolten aikomukset ja helpottaa sopimuksen tulkintaa. Tulkintaa hankaloittaisi myös sellainen sopimus, joka on laadittu koodin ja luonnollisen kielen yhdistelmänä ja ne poikkeisivat toisistaan. Tällöin se sovellettaisiinko tilanteessa tekstin vai koodin mukaisia ehtoja, tulisi määritellä mahdollisesti tapauskohtaisesti. Tällaisen tulkintaongelman välttämiseksi sopimukseen tulisi lisätä ehto siitä sovellettaisiinko vastaavassa epäjohdonmukaisessa tilanteessa tekstin vai koodin mukaisia sopimusehtoja. On vielä epäselvää, voidaanko koodin ja tekstin eroavaisuuksissa sopimuksessa noudattaa samaa tulkintaperiaatetta kuin kahden tekstidokumentin eroavaisuuden tilanteessa.143 141 Euroopan komissio 2022a. 142 Saarnilehto & Annola 2018: 151. 143 Levi & Lipton 2018: 7. 57 4.3 Teknologiaan liittyviä haasteita 4.3.1 Koodin virheellisyys Kaikki älysopimukset sisältävät koodia, jonka kirjoittaa ihminen, joten virheiden mahdollisuutta ei voida täysin poistaa. Koodin toiminta saattaa poiketa sopimuksen osapuolten tarkoituksesta.144 Oikeudellisia ongelmia voi syntyä älykkään sopimuksen sisällön todistamiseen liittyen, jos koodi ei vastaa osapuolten todellista tarkoitusta. Voitaneen kuitenkin katsoa, että OikTL:n säännöstä ilmaisuerehdyksestä 145 voidaan soveltaa virheellisen koodin tapauksessa, kun osapuolten todellinen tarkoitus poikkeaa koodin sisällöstä.146 Koodi voi sisältää myös ohjelmistovirheen, joka on valjastettu taloudellisen hyväksikäytön mahdollistamiseen, jolloin esimerkiksi hyökkääjä voi nostaa varoja sopimusalustalta suunniteltua enemmän. Älykkäiden sopimusten ohjelmoinnilla on vielä pitkä matka siihen, että parhaat käytännöt ovat kehitetty ja monimutkaiset älysopimukset saavuttavat tarvittavan kestävyyden korkean arvon transaktioiden käsittelyyn. Mahdolliset virheet koodissa heikentävät käyttäjien luottamusta älysopimusten käyttämiseen. 147 4.3.2 Oraakkeliriski Oraakkelit muodostavat merkittävän uhan niille järjestelmille, joiden toimintaa ne tukevat. Älykkäät sopimukset vaativat oraakkeleita ulkopuolisen tiedon tuomiseksi 144 Johansson ym. 2019: 102. 145 Ilmaisuerehdys on kyseessä, kun tahto ja tahdonilmaisu poikkeavat toisistaan, ks. Hemmo 2003: 396. 146 Lauslahti 2016: 23. 147 Harvey, Ramachandran & Santoro 2021. 58 järjestelmään148, joten oraakkeleihin liittyvät riskit tulee huomioida myös älysopimuksia käytettäessä. Oraakkeleita on kehitetty ja käytetty tähän mennessä kolmea eri tyypin oraakkelia. Ensimmäinen on Schelling-point149 oraakkeli, joka nojaa siihen lopputulokseen, jonka oraakkeli uskoo olevan oikea. Tällainen oraakkeli kertoo lohkoketjulle mikä lopputulos on tapahtunut, kuten satoiko eilen, tai kuka voitti presidentinvaalit. Schelling point oraakkelin ongelma on toistaiseksi sen hitaus. Toinen oraakkeli on API-oraakkeli, joka on hajautettu oraakkeliverkko, jotka vastaavat ei- reaaliaikaisesti data- tai hintapyyntöihin. Näistä tunnetuin on ChainLink, joka on toistaiseksi luotettavin oraakkelien tarjoaja, koska hajautetun luonteensa ansiosta sen tiedolla huijaaminen on vaikeampaa. Riski liittyy siihen, että oraakkelin tarjoaman datan voidaan luottaa vastaavan tarkasti kaikkiin kyselyihin. Kolmas oraakkeli on kustomoitu, käyttökohtainen oraakkelipalvelu. Sen rakenne vaihtelee sen protokollan vaatimusten mukaan, jota varten se on kehitetty.150 Nämä On- chain oraakkelit toimivat lohkoketjun sisällä, välittäen älykkäälle sopimukselle lohkoketjun sisäistä dataa. On-chain oraakkelit ovat haavoittuvaisia muun muassa front- 148 Oraakkeleiden toiminnasta on kerrottu tarkemmin sivulla 42. 149 Schelling point on yhteistyön peliteoriassa esiintyvä ratkaisu, jonka pelaajat todennäköisimmin valitsevat, kun he eivät voi kommunikoida keskenään, mutta pyrkivät yhteistyötä tukevaan ratkaisuun. Esimerkkinä kahden tuntemattoman pyrkimys tapaamaan toisensa isossa kaupungissa, mutta niin että paikkaa ja aikaa ei ole mahdollista kommunikoida toisilleen etukäteen, vaan heidän pitää päätellä aika ja paikka, jolloin todennäköisemmin tapaisivat toisensa. Tämän ratkaisun on esitellyt Thomas Schelling kirjassaan The Strategy of Conflict (1960). 150 Harvey, Ramachandran & Santoro 2021. 59 running-kaupalle151 . 152 Oraakkeliriski on uhka älykkään sopimuksen hyödyntämiselle, kunnes ne ovat suojattuja ja todistettu kestäviksi.153 4.3.3 Skaalautuvuus Skaalautuvuus on monesti älykkään sopimuksen hyödyntämien alustojen suurimpia ongelmia. Ethereum on toistaiseksi käytetyin älykkään sopimuksen sopimusalusta. Sillä on kiinteä lohkokoko, joka tarkoittaa, että jokaisen lohkojan on suoritettava koneellaan kaikki sopimuksen sisältämät transaktiot. Vertauksena Visa pystyy käsittelemään yli 65 000 transaktiota sekunnissa, kun taas Ethereum pystyy käsittelemään 14 transaktiota sekunnissa.154 Tämä skaalautuvuusongelma asettaa riskin, että älykäs sopimus ei pysty vastaamaan vaadittuun kysyntään. Ethereumin skaalautuvuutta on pyritty koko ajan lisäämään, mutta toistaiseksi yritykset ovat epäonnistuneet. Ethereumia on pyritty korvaamaan myös vaihtoehtoisella lohkoketjulla, joka pystyisi käsittelemään suurempia transaktiomääriä helpommin.155 151 Front running -kauppa on laitonta. Esimerkkinä tällaisesta kaupasta on, kun meklari ostaa asiakkaalta saadun toimeksiannon mukaisia osakkeita myyden ne saman tien asiakkaalleen voitolla. Ks. Pörssisäätiön artikkeli HFT-kaupankäynti: rikastu ilman riskiä (2021). 152 Harvey, Ramacha