Juuso Finska 

Avaimet onnistuneeseen kiinteistönkauppaan 

Yksityisten henkilöiden välisen kiinteistönkaupan riskinhallinta 
laatuvirheiden osalta 

 

 

 

 

 

 

 
  

Vaasa 2023 

Laskentatoimen ja rahoituksen akateeminen yksikkö 
Talousoikeuden pro gradu -tutkielma  

Talousoikeuden maisteriohjelma 



2 

VAASAN YLIOPISTO 
Laskentatoimen ja rahoituksen akateeminen yksikkö 

Tekijä: Juuso Finska 
Tutkielman nimi: Avaimet onnistuneeseen kiinteistönkauppaan: Yksityisten henkilöi-

den välisen kiinteistönkaupan riskinhallinta laatuvirheiden osalta 
Tutkinto: Kauppatieteiden maisteri 
Oppiaine: Talousoikeus 
Työn ohjaaja: Vesa Annola 
Valmistumisvuosi: 2023 Sivumäärä: 86 

 
TIIVISTELMÄ: 
 
Korona-viruksen vauhdittamana kiinteistönkaupat lähtivät kovaan nousuun niin määrissä kuin 
euroissa mitattuna. Kiinteistökauppojen lisääntyminen merkitsee lähtökohtaisesti myös kasvavia 
riitatilanteita. Kiinteistössä kaupanteon jälkeen havaitut virheet ja niihin liittyvät riitaisuudet oi-
keudessa voivat tulla huomattavan kalliiksi niin myyjälle kuin ostajalle.  
 
Ylivoimaisesti yleisin riidanaiheuttaja on kiinteistön laatuvirhe. Kiinteistön laatuvirhettä koske-
vassa riidassa on kysymys kiinteistön fyysisissä ominaisuuksissa olevasta virheestä. Laatuvirhe 
syntyy lähtökohtaisesti toisen kaupan osapuolen tiedonanto- ja selonottovelvoitteiden laimin-
lyönnistä. Harvoin tilanne on se, että kaupan osapuolet tahallaan laiminlöisivät heille laissa ase-
tettuja velvoitteitaan, vaan kysymys on enemmänkin ymmärtämättömyydestä. Maallikoiden on 
keskeistä tietää, millainen keinovalikoima heillä on käytettävissään varmistaakseen heille laissa 
asetettujen tiedonanto- ja selonottovelvoitteiden täyttämisen.  
 
Olennaisten seikkojen selvittäminen ja lopullisen kauppasopimuksen laatiminen vaatii kuitenkin 
erinomaista rakennusteknistä ja juridista ymmärrystä. Tässä tutkielmassa pyritään selvittämään 
maallikollekin ymmärrettävällä tavalla mitä maakaaren mukaisilla velvoitteilla ja sopimusoikeu-
dellisella ympäristöllä tarkoitetaan, jotta he voisivat suhteuttaa oman tieto- ja taitotason riittä-
vyyttä tarpeeseen turvautua ulkopuoliseen asiantuntemukseen, koska lainsäädäntö ei tällä het-
kellä heitä siihen velvoita.  
 
Tutkielman päätutkimuskysymyksenä on, miten päästään tilanteeseen, jossa myyjä tietää mitä 
on myymässä ja ostaja tietää mitä on ostamassa, jotta vältetään asuinkiinteistöä koskevat riidat 
tulevaisuudessa. Aihetta on tutkittu perinteisin lainopillisin keinoin, tulkitsemalla ja systemati-
soimalla.  
 
Onnistuneen asuinkiinteistön kaupan elementit ovat nykytilassa tiivistetysti seuraavat. Myyjän 
tulisi laittaa kiinteistö myyntiin kiinteistönvälitysliikkeen toimesta. Myyjän tulee varmistaa, että 
toimeksiantoa hoitavalla välittäjällä on siihen tarvittava ammattitaito. Ammattitaitoisen kiinteis-
tönvälittäjän tunnistaa lyhenteestä LKV eli laillistettu kiinteistönvälittäjä. Maallikkomyyjän tär-
kein tehtävä on kertoa välittäjälle kaikista kiinteistön laatuominaisuuksista ja niihin liittyvistä epä-
varmuuksista siltä osin, kun ne ovat tulleet esille kiinteistön normaalissa asuinkäytössä. LKV-kiin-
teistönvälittäjän tehtävä on varmistaa, että hän on saanut myyjältä kaikki maakaaren tie-
donanto- ja selonottovelvollisuuden edellyttämät tiedot. Ammattitaitoinen välittäjä osaa arvi-
oida myyjän antamien tietojen pohjalta kiinteistönkauppaan liittyvät olennaiset tiedot ja tarvit-
taessa pyytää myyjältä lisätietoja. Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on antaa ostajalle kaikki olen-
naiset tiedot kiinteistön laatuun liittyen. Ostajalla itsellään on parhaimmat mahdollisuudet tar-
kastaa kiinteistö siitä näkökulmasta, että se täyttää hänen omat subjektiiviset vaatimuksensa. 



3 

Asuinkiinteistön todellisen kunnon selvittämiseksi kiinteistönvälittäjän tehtävänä on huolehtia, 
että kaupan osapuolet yhdessä sopivat suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesta kuntotarkastuk-
sesta, jonka suorittaa AKK-kuntotarkastaja. Asianmukaisella kuntotarkastuksella molemmat kau-
pan osapuolet varmistavat maakaaren mukaisten velvoitteidensa hoitamisen. Kauppasopimuk-
sen osalta kaupan osapuolten on varmistettava, että kaikki olennaiset kiinteistön laatuun liittyvät 
seikat tulevat huomioiduksi. Mikäli kaupan osapuolet jakavat kiinteistönkauppaan liittyvää riskiä 
vastuunrajoituslausekkein, on huolehdittava, että lausekkeet ovat riittävän yksilöityjä. Ammatti-
taitoinen LKV-kiinteistönvälittäjä varmistaa, että kaupan osapuolet eivät jätä olennaisia asioita 
huomiotta tai sovi niistä liian yleisluontoisella tavalla. Vaikka kiinteistönkaupan prosessi hoidet-
taisiin edellä mainitun mukaisesti riskiksi jää silti salainen virhe, koska on mahdotonta saada sel-
ville kaikkia kiinteistön laatuun liittyviä ominaisuuksia normaalissa asumiskäytössä tai pintapuo-
lisessa kuntotarkastuksessa. Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän tulisi tehdä osapuolet tie-
toiseksi mahdollisuudesta ottaa piilovirhevakuutus.  
 
Kun kiinteistönkauppa hoidetaan edellä mainituin keinoin, on mahdollista päästä tilanteeseen, 
jossa myyjä tietää mitä on myymässä ja ostaja tietää mitä on ostamassa, ja vältetään asuinkiin-
teistöä koskevat riidat tulevaisuudessa. Kyseessä on kuitenkin ihannetilanne, jossa maallikko-
myyjä ja -ostaja ovat olleet erityisen valveutuneita ja tietoisia kiinteistönkauppaan liittyvistä su-
denkuopista. Tällaista tietoisuutta ei kuitenkaan voida mielestäni edellyttää kaikilta maallikoilta 
kiinteistönkaupoissa, mikä näkyy tälläkin hetkellä kiinteistökauppoihin liittyvien riitatilanteiden 
määrässä.  
 
Kaupan osapuolia ja ulkopuolisia asiantuntijoita ei mielestäni voida saada toimimaan paremmin, 
jos lainsäädännöllä ei tähän heitä pakoteta. Tästä syystä kiinteistönvälittäjän käyttäminen ja kun-
totarkastus tulisi mielestäni olla pakollista silloin kun kysymyksessä on yksityishenkilöiden väli-
nen kiinteistönkauppa. Kaupan osapuolille lainsäädännössä asetetut velvoitteet tulisi rakentaa 
tasapainoperiaatteen sijaan enemmän siitä näkökulmasta, kenellä on parhaat edellytykset vel-
voitteiden täyttämiseksi. Lainsäädännöllä tulisi lisäksi pyrkiä kannustamaan kaupan osapuolia 
yhdessä varautumaan yllättäviinkin tilanteisiin jo sopimuksen tekovaiheessa. 
 
 

AVAINSANAT: kiinteistönkauppa, laatuvirhe, myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuus, os-
tajan selonotto- ja ennakkotarkastusvelvollisuus, vastuunrajoitus 

  



4 

Sisällys 

1 Johdanto 6 

1.1 Tutkimuskysymykset, tutkimusmenetelmä ja rakenne 7 

1.2 Tutkimuksen rajaukset ja määritelmät 9 

2 Maakaari kiinteistön kauppaa ohjaavana normistona 11 

2.1 Kiinteistön kaupan laatuvirheistä 12 

 Kaupan kohde ei vastaa sovittua 15 

 Virheellinen ja harhaanjohtava tieto 18 

 Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti 19 

 Ostajan virheellinen käsitys kaupan kohteesta 22 

 Salainen virhe 23 

2.2 Kaupan osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista 25 

 Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus 26 

 Ostajan selonotto- ja ennakkotarkastusvelvollisuus 27 

2.3 Yhteenveto 31 

3 Keinovalikoima maakaaren mukaisten velvoitteiden täydentämiseksi 33 

3.1 Kiinteistönvälitystoiminta 34 

 Yleistä 34 

 Kiinteistövälittäjän pätevyydestä 35 

 Välitysliikkeen tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta 36 

 Välitysliikkeen vastuusta ja oikeussuhteista 39 

3.2 Kuntotarkastustoiminta 41 

 Yleistä 41 

 Kuntotarkastajan pätevyydestä 44 

 Asuntokaupan kuntotarkastus 46 

 Kuntotarkastajan vastuusta ja oikeussuhteista 50 

3.3 Piilovirhevakuutus 52 

 Yleistä 52 

3.4 Yhteenveto 54 

4 Kiinteistönkaupan sopimus riskinjaon välineenä 57 



5 

4.1 Yleistä sopimusoikeudesta 57 

4.2 Yleistä vastuunrajoitusehdoista 60 

 Myyjän vastuun kokonaan pois sulkeva ehto 63 

 Myyjän vastuun rajoittaminen rahamäärin 65 

 Myyjän vastuun rajoittaminen sopimussakolla 69 

 Myyjän vastuun rajoittaminen ajallisesti 69 

 Myyjän vastuun rajoittaminen kaupan purun osalta 70 

4.3 Kuntotarkastusraportti vastuuta rajaavana dokumenttina 71 

4.4 Yhteenveto 73 

5 Johtopäätökset 76 

Lähteet 83 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 



6 

1 Johdanto 

Korona-viruksen vauhdittamana kiinteistönkaupat lähtivät kovaan nousuun niin mää-

rissä kuin euroissa mitattuna.  Suomessa tehtiin vuonna 2021 yhteensä 75 500 kiinteis-

tönkauppaa. Se on yli 7 % enemmän kuin ennätysvuonna 2020.  Ihmiset hakivat enem-

män tilaa ympärilleen, kun vapaa-aikaa jouduttiin viettämään poikkeuksellisesti enem-

män kotona. Omakotitalojen kauppamäärät kasvoivatkin vuonna 2021 yhteensä 8,3 %. 

(Maanmittauslaitos 2022) Kiinteistökauppojen lisääntyminen merkitsee lähtökohtaisesti 

myös lisääntyneitä riitatilanteita. Kuluttajariitalautakunnan tiedotteen mukaan asunto-

kauppariidat pysyivät tilastoilla korkealla ja olivat nousussa. (Kuluttajariitalautakunta 

2022) Kiinteistössä kaupanteon jälkeen havaitut virheet ja niihin liittyvät riitaisuudet oi-

keudessa voivat tulla huomattavan kalliiksi niin myyjälle kuin ostajalle ja pahimmassa ta-

pauksessa romahduttaa molempien kaupan osapuolten talouden. Taloudellisten seikko-

jen lisäksi on otettava huomioon myös terveydelliset riskit. Oma ja perheen terveys nou-

sevat taloudellistenkin seikkojen edelle.  

 

Ylivoimaisesti yleisin riidanaiheuttaja on kiinteistön laatuvirhe. (Kasso, 2014, s. 249–250) 

Kiinteistön laatuvirhettä koskevassa riidassa on kysymys kiinteistön fyysisissä ominai-

suuksissa olevasta virheestä, jonka osalta joko myyjä tai ostaja on laiminlyönyt heille 

laissa asetettuja tiedonanto- tai selonottovelvoitteitaan. Toisaalta kysymykseen voi tulla 

myös tilanne, jossa kumpikaan kaupan osapuoli ei ole toiminut väärin vaan kiinteistössä 

on nk. salainen virhe. Tällaisessa tilanteessa vastuu on kuitenkin asetettu myyjälle.  

 

Harvoin tilanne on se, että kaupan osapuolet tahallaan laiminlöisivät heille laissa asetet-

tuja velvoitteitaan, vaan kysymys on enemmänkin ymmärtämättömyydestä. Kaupan osa-

puolet voivat halutessaan paikata omaa osaamattomuuttaan hyödyntämällä ulkopuoli-

sia asiantuntijoita. Maallikoiden on keskeistä tietää, millainen keinovalikoima heillä on 

käytettävissään varmistaakseen heille laissa asetettujen tiedonanto- ja selonottovelvoit-

teiden täyttämisen.  

 



7 

Kun kaikki olennaiset seikat kiinteistöstä on saatu selville, tulisi ne kirjata lopulliseen 

kauppasopimukseen. Kiinteistönkaupassa lähtökohtana on sopimusvapaus. Sopimusva-

paus tarkoittaa sitä, että kaupan osapuolet voivat sopia kiinteistön laatuseikoista ja niihin 

liittyvästä riskinjaosta haluamallaan tavalla.  Riitatilanteilta lähtökohtaisesti vältyttäisiin, 

jos kaikki olennaiset seikat kiinteistöstä selvitettäisiin ja kirjattaisiin lopulliseen kauppa-

sopimukseen.  

 

Olennaisten seikkojen selvittäminen ja lopullisen kauppasopimuksen laatiminen vaatii 

kuitenkin erinomaista rakennusteknistä ja juridista ymmärrystä. Tässä tutkielmassa pyri-

tään selvittämään maallikollekin ymmärrettävällä tavalla mitä maakaaren mukaisilla vel-

voitteilla ja sopimusoikeudellisella ympäristöllä tarkoitetaan, jotta he voisivat suhteuttaa 

oman tieto- ja taitotason riittävyyttä tarpeeseen turvautua ulkopuoliseen asiantunte-

mukseen, koska lainsäädäntö ei tällä hetkellä heitä siihen velvoita.  

 

1.1 Tutkimuskysymykset, tutkimusmenetelmä ja rakenne 

Tutkielman päätutkimuskysymykseksi asetan, miten päästään tilanteeseen, jossa myyjä 

tietää mitä on myymässä ja ostaja tietää mitä on ostamassa, jotta vältetään asuinkiin-

teistöä koskevat riidat tulevaisuudessa. Pääkysymykseen vastaaminen edellyttää seuraa-

viin alatutkimuskysymyksiin vastaamista: 

 

1. Ovatko maakaaren laatuvirhesäännökset sekä osapuolille asetetut tie-

donanto- ja selonottovelvollisuudet riittävän selkeät ja täytettävissä maa-

kaaren vaatimalla tavalla ilman ulkopuolisia asiantuntijoita?  

 

2. Minkälainen keinovalikoima kaupan osapuolilla on käytettävissä, jotta 

päästäisiin onnistuneeseen kiinteistönkauppaan? 

 

3. Mistä ja miten kaupan osapuolet voivat sopia keskenään oikeudellisesti si-

tovasti? 

 



8 

Tutkimuskysymyksiin vastaaminen edellytti työtä relevanttien lähteiden kartoittamiseksi. 

Tärkein kiinteistönkauppaa koskeva laki on maakaari, joka muodostaa erittäin laaja-alai-

sen kiinteistöoikeudellisen normiston. Lisäksi olen käyttänyt yleistä sopimusoikeudellista 

lainsäädäntöä sekä ulkopuolisia asiantuntijoita koskevaa lainsäädäntöä siltä osin kuin 

sääntelyä on olemassa. Säädösten tulkinnassa olen käyttänyt välineenä eri oikeusastei-

den ratkaisuja ja oikeuskirjallisuutta. Kiinteistönkauppaa koskeva sääntöjen kokonaisuus 

ei kuitenkaan perustu pelkästään virallislähteisiin, kuten lakeihin ja niiden esitöihin, 

minkä vuoksi olen käyttänyt myös ei-oikeudellisesti sitovia lähteitä, kuten hyvää välitys- 

ja kuntotarkastustapaa.  

 

Lähden tutkimaan aihettani perinteisin lainopillisin keinoin, tulkitsemalla ja systemati-

soimalla. Tässä tutkielmassa tulkinnalla tarkoitetaan sitä, että pyrin antamaan selkeän ja 

johdonmukaisen kuvan voimassa olevan oikeuden sisällöstä. Systematisoinnilla pyrin jär-

jestämään tarkoituksenmukaisella tavalla edellisessä kappaleessa mainittua kiinteistön-

kauppaa koskevaa sitovien ja ei-sitovien sääntöjen kokonaisuutta.  

 

Systematisointi heijastuu tutkielman rakenteeseen seuraavasti. Kappaleessa kaksi vasta-

taan ensimmäiseen alatutkimuskysymykseen. Kappale käsittelee maakaaren mukaisia 

kiinteistön laatuvirhesäännöksiä ja niihin sidoksissa olevia myyjän ja ostajan tiedonanto- 

ja selonottovelvollisuuksia. Kappaleessa kolme vastataan toiseen alatutkimuskysymyk-

seen, ja siinä käsitellään kaupan osapuolten käytettävissä olevaa keinovalikoimaa. Kei-

novalikoima sisältää ulkopuolisten asiantuntijoiden käytön sekä piilovirhevakuutuksen. 

Kappaleessa neljä vastataan kolmanteen tutkimuskysymykseen ja siinä käsitellään kiin-

teistönkauppaan liittyvää sopimusoikeudellista ympäristöä. Viimeisessä viidennessä 

kappaleessa esitetään tutkielman johtopäätökset ja vastataan päätutkimuskysymykseen. 

 

Sen lisäksi, että olen pyrkinyt selvittämään voimassa olevan oikeuden sisällön ja järjes-

tämään sääntöjen kokonaisuuden selkeästi olen esittänyt de lege ferenda – suosituksia, 

eli ehdotuksia lainsäädännön kehittämiseksi. Suositukset ovat nousseet tutkimukseeni 

perustuvista huomioista, että lainsäädäntö ei ole kaikilta osin riittävää tai tue nykyisessä 



9 

muodossaan tarpeeksi onnistunutta kiinteistönkauppaa. Lisäksi olen pyrkinyt suhtautu-

maan kriittisesti nykyiseen myyjän ja ostajan välisen vastuun jakautumiseen. Tältä poh-

jalta olen pyrkinyt löytämään ratkaisuja järjestää vastuunjakoa tasapainoperiaatteen si-

jaan enemmän siitä näkökulmasta, kenellä on parhaat edellytykset velvoitteiden täyttä-

miseksi. 

 

1.2 Tutkimuksen rajaukset ja määritelmät 

Tutkielman tarkastelun kohteena on kiinteistönkaupat, joissa kaupan kohteena on myy-

jän asuntona käyttämä asuinkiinteistö, jota ostaja on hankkimassa omaksi asunnokseen 

eli kodiksi. Tutkimuksessa käsittelen vain yksityisten henkilöiden välisiä kiinteistönkaup-

poja. Maakaaresta ei ole löydettävissä asuinkiinteistön määritelmää, mutta lain esitöissä 

kiinteistöllä tarkoitetaan itsenäistä maanomistusyksikköä. Näitä on tilat ja tontit sekä 

muut maa- ja vesialueiden yksiköt, jotka voidaan merkitä kiinteistörekisteriin. (HE 

120/1994, s. 39)  

 

Maakaaren mukaan kiinteistössä voi olla oikeudellinen virhe, vallintavirhe ja laatuvirhe. 

Tutkimuksessa keskityn maakaaressa määriteltyyn kiinteistön laatuvirheeseen, joka on 

yleisin laatuvirhe, ja siten suurin riitatilanteiden aiheuttaja. Maakaaren mukaan laatu-

virhe on kyseessä silloin, kun kiinteistö ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä on sovittu. 

Tutkielman tarkoituksena on löytää ratkaisuja, miten kaupan osapuolet voisivat välttää 

myöhemmät kiinteistön laatua koskevat riitatilanteet. Tästä syystä on tarkoituksenmu-

kaista tarkastella maakaaressa säädettyä myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta 

ja ostajan selonotto- ja ennakkotarkastusvelvollisuutta kiinteistön laatuun liittyvistä sei-

koista. Laatuvirhettä ja velvoitteita koskevat säännökset löytyvät maakaaren 2 luvusta.  

 

Kaupan osapuolten keinovalikoimana voidaan lähtökohtaisesti pitää kiinteistönvälittäjää, 

kuntotarkastajaa ja piilovirhevakuutusta. On selvää, että kaupan osapuolet voivat tur-

vautua muuhunkin asiantuntijapalveluun, kuten kiinteistölainsäädäntöön erikoistuneen 



10 

juristin konsultointipalveluihin.  Tässä tutkimuksessa on keskitytty kuitenkin ensin mai-

nittuihin, koska pidän niitä keskeisimpinä ja kustannustehokkaimpina keinoina päästä 

onnistuneeseen kiinteistönkauppaan.  

 

 

 

 

 

 



11 

2 Maakaari kiinteistön kauppaa ohjaavana normistona 

Tutkielmassa tarkastellaan omalla kodillaan kauppaa käyvien yksityishenkilöiden välisiä 

asuinkiinteistön kauppoja.  Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistönkaupassa myyjä myy 

lähtökohtaisesti omassa käytössään olevan asunnon muun syyn kuin voiton tavoittele-

misen takia. Syynä voi olla esimerkiksi perheenlisäys, jonka takia asunto on vaihdettava 

isompaan. Myyjän tavoitteena ei siis lähtökohtaisesti ole taloudellinen hyöty. Silloin kun 

kaupan tekeminen ei tapahdu osana voittoa tavoittelevaa toimintaa, suhtautuminen esi-

merkiksi kauppaan liittyviin riskeihin on erilaista kuin varsinaisessa elinkeinotoiminnassa. 

Elinkeinotoimintaan liittyy aina riski, kun taas asuminen tulisi voida järjestää ilman suur-

ten menetysten riskiä. Silloin kun puhutaan asuinkiinteistöstä, jota myyjä on pitänyt 

omana kotinaan ja ostaja on hankkimassa sitä omaksi kodikseen, voidaan perustella kau-

pan molempien osapuolten suojan tarvetta. HE 257/2018 vp, s. 5; Hoffrén, 2021, s. 5–9) 

Asunto edustaa yleensä valtaosaa yksityishenkilöiden varallisuudesta ja asuntoja omis-

tetaan lähtökohtaisesti yksi ja kauppaa käydään vain harvoin. Elinkeinoharjoittajat voivat 

kompensoida huonosti menneitä kauppoja muiden liiketoimien tuomilla voitoilla. Asun-

tokauppaa käyvillä yksityishenkilöillä vastaava ei lähtökohtaisesti ole mahdollista.  Yksi-

tyishenkilöt hankkivat useimmiten asunnot lainarahoituksella ja suuri osa elämisen kus-

tannuksista muodostuukin siten asumiskustannuksista. Asuntokaupan virheestä aiheu-

tuvat kustannukset, kuten selvittely- ja oikeudenkäyntikulut nousevat usein suuriksi suh-

teessa osapuolten taloudelliseen sieto- ja kantokykyyn. Pieleen mennyt asuntokauppa 

voi siten raunioittaa jommankumman kaupan osapuolen talouden. (Hoffrén, 2021, s. 5–

9) 

 

Kiinteistön laatuvirheet tulisi pystyä tunnistamaan riittävän ajoissa ennen kaupantekoa, 

jotta ne voitaisiin huomioida varsinaisessa kauppasopimuksessa. Oikeusriidat johtuvat 

hyvin usein kaupan kohteen ominaisuuksien puutteellisesta selvittämisestä ja sen seu-

rauksena näiden ominaisuuksien epätarkasta määrittämisestä sopimuksessa. Lähtökoh-

taisesti riitatilanteilta vältyttäisiin, kun myyjä ymmärtäisi antaa ostajalle kaikki oleelliset 

tiedot kiinteistön kunnosta ja sen ominaisuuksista ja ostaja puolestaan ottaisi asianmu-



12 

kaisesti selvää näistä seikoista.  Sekä myyjän, että ostajan näkökulmasta voidaan perus-

tellusti sanoa, että olennaisin kiinteistön kaupan riski liittyy virhetilanteen muodostumi-

seen kaupan osapuolten välillä. Riskin hallitsemiseksi on siten syytä kiinnittää erityistä 

huomiota annetuille ja saaduille tiedoille, kiinteistön kunnon tutkimusmahdollisuuksiin 

sekä sopimusteknisiin keinoihin.  (Hemmo & Hoppu, 2005, sivunumeroa ei saatavilla, 

verkkokirjahylly, Alma Talent) 

 

Aikaisempi kiinteistön luovutusta koskeva yleislainsäädäntö uudistettiin laajalla lainsää-

däntöhankkeella, 1.1.1997 voimaantulleella maakaarella (Maakaari 12.4.1995/540). 

Maakaari muodostaa erittäin laaja-alaisen kiinteistöoikeudellisen normiston. Maakaaren 

säännökset koostuvat viidestä osasta, josta tutkielman kannalta keskeisin on ensimmäi-

sen osan toinen luku. Maakaaren toinen luku sisältää säännökset kiinteistönkauppaa 

koskevan sopimuksen muodosta ja sisällöstä, kaupan osapuolten oikeuksista ja velvolli-

suuksista sekä kaupan kohteen virheistä ja niiden seuraamuksista. (Jokela ja muut, 2010, 

s. 13)  

 

Kiinteistönkauppa on kaupan osapuolten näkökulmasta erittäin merkittävä oikeustoimi. 

Kiinteistönkauppoihin kytkeytyy lähtökohtaisesti huomattavia taloudellisia arvoja. Tästä 

syystä kiinteistönkauppaan liittyvältä lainsäädännöltä on edellytettävä mahdollisimman 

suurta selkeyttä. Epäselvyyttä ei pitäisi olla siitä, milloin kysymys on oikeudellisesti luon-

nehdittavasta kiinteistön laatuvirheestä tai mitkä ovat kaupan osapuolten oikeudet ja 

velvollisuudet. (Jokela & muut, 2010, s. 9–10) Tämän luvun alatutkimuskysymyksenä on, 

ovatko maakaaren laatuvirhesäännökset sekä osapuolille asetetut tiedonanto- ja se-

lonottovelvollisuudet riittävän selkeät ja täytettävissä maakaaren vaatimalla tavalla il-

man ulkopuolisia asiantuntijoita. 

 

2.1 Kiinteistön kaupan laatuvirheistä 

On yleistä, että kiinteistökaupat eivät aina mene odotetusti osapuolten kannalta. Osta-

jalle muodostuu kauppaa tehdessään oma käsitys siitä, mitä hän tulee kaupassa saa-

maan. Käsitys rakentuu myyjän tai muiden ulkopuolisten asiantuntijoiden kertomaan ja 



13 

osin ostajan itse tekemiin havaintoihin, mahdollisesti hiukan toiveajatteluunkin. Ostaja 

voi huomata kaupanteon jälkeen, että kiinteistö ei vastaakaan hänen odotuksiaan kai-

kilta osin. Todellisuuden ja toiveiden suurikaan poikkeaminen toisistaan ei ole vielä sel-

lainen kiinteistökaupan virhe, jonka perusteella ostajalla olisi oikeus vaatia myyjältä hin-

nanalennusta. (Hoffrén, 2008, s. 17) Henkilökohtainen pettymys ei siten ole riittävä pe-

ruste vaatimaan myyjältä korvauksia, mutta on mahdollista, että pettymyksen taustalla 

on kysymys oikeudellisesti luonnehdittavasta kiinteistön kaupan virheestä. Oikeudelli-

sesti luonnehdittavalla virheellä tarkoitetaan maakaaren mukaisia kiinteistön virheitä.  

Maakaaren mukaan kiinteistössä voi olla oikeudellinen virhe, vallintavirhe ja laatuvirhe. 

(MK:2. 17§-19§) 

 

Keskityn tässä tutkielmassa kiinteistön laatuvirheeseen, joka on maakaaren virhelajeista 

yleisin. Laatuvirheellä tarkoitetaan kiinteistön kaupan kohteen fyysisisissä ominaisuuk-

sissa ilmenevää virhettä. Tyypillisiä laatuvirheitä ovat rakennuksen rakenteita tai kuntoa 

koskevat viat, esimerkiksi puuttuvat tai riittämättömät eristeet. Mikäli virhe on oikeudel-

lisesti vaikutuksellinen, voi ostaja vaatia MK 2:17.2:n mukaan hinnanalennusta tai jos 

virhe on olennainen, kaupan purkua. (Niemi, 2002, s. 303; Kyllästinen, 2012, s. 762) Vir-

heen olennaisuuden arviointi on aina tapauskohtaista. Maakaaren esitöissä virheen 

olennaisuuden arviointia on käsitelty hyvin lyhyesti. Maakaaren esitöiden mukaan vir-

heen olennaisuutta on arvioitava aina sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei vir-

hettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe katsotaan 

olennaiseksi. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen perusteella, vaan sillä tu-

lee olla objektiiviset perusteet. (HE 120/1994, s. 51)  

 

Kiinteistöt ovat aina yksilöitä, joilla on yksilölliset ominaisuudet. Kahta täysin identtistä 

kiinteistöä ei käytännössä ole olemassa, ja siksi kaikille kiinteistöille yhteisiä laatuvaati-

muksia ei ole pystytty lainsäädännöllä asettamaan. (HE 120/1994, s. 49; Niemi, 2002, s. 

303) Laatuvirhettä koskevat säännökset ovat maakaaren 2 luvun 17 §:ssä:  

 

”Kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 



14 

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjoh-

tavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka 

kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa 

vaikuttaneen kauppaan; 

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyy-

pillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 koh-

dassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, 

ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan 

virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiin-

teistön soveltumisen aiottuun käyttöön; tai  

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kal-

taiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen 

perustellusti edellyttää. 

 

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, 

oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen 

perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan”. 

 

Laatuvirhesäännöksestä on keskeistä huomata ero kohdissa 1–4 tarkoitettujen virheiden 

ja kohdan 5 salaisen virheen välillä. Kohdissa 1–4 on kysymys pitkälti kaupan osapuolten, 

erityisesti myyjälle asetetuista velvollisuuksista ja niiden laiminlyönnistä, kun taas koh-

dan viisi salaista virhettä arvioidaan tapauskohtaisesti. Salaisen virheen kohdalla kysy-

mys täytyy olla lisäksi merkittävästä virheestä. Ostajalla ei ole myöskään salaisen virheen 

perusteella oikeutta vahingonkorvaukseen. (MK 2:17§; Hoffrén, 2021, s. 95)  

 

Ostajan on hyvä ymmärtää, että mikä tahansa odotusten ja todellisuuden välinen puute 

ei johda automaattisesti myyjän virhevastuuseen. Ostaja voi vedota vain sellaisiin puut-



15 

teisiin, jotka ovat kaupan kokonaisuuden kannalta vaikutuksellisia. Vähäiset puutteet ei-

vät oikeuta esittämään vaatimuksia myyjälle, vaikka puute täyttäisikin jonkin yllä maini-

tuista laatuvirhekriteereistä. Vaikutuksellisuutta kriteerinä myyjän virhevastuulle voi-

daan perustella myös sillä, että yksityishenkilöiden välisessä kaupassa pienien epäolen-

naisten puutteiden takia riitely aiheuttaa kaupan osapuolille lähtökohtaisesti enemmän 

harmia ja euromääräisiä kustannuksia, kuin mitä puutteiden hyväksyminen tai korjaami-

nen aiheuttaisivat ostajalle. (Hoffrén, 2013, s. 87–88) Seuraavaksi käyn läpi tarkemmin 

maakaaren mukaiset laatuvirheen kategoriat omissa alaluvuissaan.   

 

 Kaupan kohde ei vastaa sovittua 

Ensimmäisessä kategoriassa laatuvirhe on kyseessä silloin, kun kiinteistö ei vastaa omi-

naisuuksiltaan sitä, mitä on sovittu. (MK 2:17.1: 1 kohta) Ratkaisun perusteena on tällöin 

kaupan osapuolten välinen sopimus eli kauppakirja, mahdolliset muut asiakirjat ja lisäksi 

mitä sen ulkopuolella on sovittu. Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatu-

tason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Osapuolet voivat siten sopia tavanomaista parem-

masta tai huonommasta laadusta. (HE 1994/120, s. 50; Niemi, 2002, s. 307–308) Mikäli 

laatutasosta ei erikseen sovita, ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus edellyttää kaupan 

kohteen laadulta normaalitasoa. (Wirilander ja muut, 2002, s. 208–210 ja s. 246; Tepora 

ja muut, 2010, s. 279; Kyllästinen, 2012, s. 763)  

 

Lähtökohtaisesti maakaaren 2:17.1:n 1 kohdassa mainittu ”mitä on sovittu” tulee ym-

märtää lähtökohtaisesti siten, että sovituksi luetaan vain ne seikat, joista kaupan osapuo-

let ovat joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti yhdessä sopi-

neet. (Hoffrén, 2021, s. 97) Ostajan tulee ottaa lisäksi huomioon rakennuksen kunto. Jos 

kiinteistöä markkinoidaan ja myydään huonokuntoisena, ei ostaja voi odottaa, että se on 

uutta vastaavassa kunnossa. Lisäksi ostajan on kiinnitettävä huomiota rakennuksen ikään 

ja sen rakentamisaikana voimassa olleisiin määräyksiin. Vanhempaa rakennusta ei voida 

arvioida samojen perusteiden mukaan kuin uudempaa rakennusta. (HE 120/1991, s. 51; 

Kasso, 2014, s. 249–250) 

 



16 

Sopimuksen sisällön määrittelyssä on kysymys myyjän ja ostajan yhteisestä tarkoituk-

sesta ja edellytyksistä. Osapuolet voivat myös rajoittaa kauppasopimuksen tulkinnassa 

otettavaa aineistoa esimerkiksi sopimalla siitä, että suulliset sitoumukset tai muu mah-

dollinen kauppakirjan ulkopuolinen materiaali ei tule osaksi varsinaista kauppasopi-

musta tai sitä ei oteta huomioon. (Niemi, 2016, s. 25) Jokainen kiinteistö on yksilö, jonka 

takia sopimusten sisällöt ovat lähtökohtaisesti sidoksissa kunkin oikeustoimen erityispiir-

teisiin. Kaupan osapuolet yhdessä määrittelevät lopullisen kauppasopimuksen sisällön 

tarkkuuden ja tason. Monesti niin myyjällä kuin ostajallakin on kiire tehdä kaupat, jonka 

seurauksena lopullisen kauppakirjan sisältöön ei käytetä riittävästi aikaa.  

 

Sopimuksen sisältöön ja tulkintaan vaikuttaa ratkaisevasti se, missä määrin sopimukset 

tehdään vakioehdoin ja millä tavalla sopimuksessa on kerrottu kaupan kohteen laa-

tuominaisuuksista, toisin sanoen millaiset tavoitteet sopimuksen yksityiskohtaisuudelle 

on asetettu. (Hemmo, 2005, s. 87–88; Heikkinen, 2018; s. 64) Myyjän virhevastuun arvi-

oinnin kannalta kauppakirjaan tulisi kirjata yksilöidysti kiinteistön laatuominaisuuksista, 

ja muista myyjän antamista kiinteistön kuntoa koskevista tiedoista. Sopimuksessa olisi 

hyvä korostaa sellaisia myyjän kaupan kohteesta antamia tietoja, jotka liittyvät kaupan 

kohteen negatiivisiin poikkeamiin normaalitasoon nähden tai mikäli myyjä ilmoittaa jos-

takin laatuun liittyvästä epävarmuudesta tai sellaisesta seikasta, jolla voi olla merkitystä 

mahdollisessa laatuvirheeseen perustuvassa riidassa. Kiinteistön kaupan erityispiirteet 

huomioon ottaen kaupan kohteen laatuominaisuuksien kuvaamisen ja myyjän kaupan 

kohteesta antamien tietojen kirjaamisen kauppakirjaan voidaan lähtökohtaisesti sanoa 

olevan kauppasopimuksen keskeisimpiä seikkoja. (Heikkinen, 2018, s. 64–65) Tästä huo-

limatta kauppasopimuksen yksityiskohtainen muokkaaminen ja läpikäynti jää usein te-

kemättä. (Kyllästinen, 2010, s. 234) Syynä voi olla ymmärtämättömyyden ja kiireen lisäksi 

esimerkiksi raha, mitä enemmän kauppakirjoihin käytetään aikaa ja yksilöidään kiinteis-

tön ominaisuuksia, sitä kalliimmaksi kauppakirjojen laatiminen käytännössä tulee.   

 



17 

Asuinkiinteistöjen kohdalla suoritetaan kaupan osapuolten toimesta yhä useammin kiin-

teistön kuntotarkastuksia. Kuntotarkastuksesta syntyy kuntotarkastusraportti, joka läh-

tökohtaisesti tulee aina osaksi kauppasopimusta. Kyllästisen mukaan kuntotarkastusra-

porttia ei tarvitse fyysisesti liittää osaksi kauppakirjaa, jotta se tulisi osaksi kauppasopi-

musta. Hänen mielestään on riittävää, että varsinaisessa kauppakirjassa on maininta teh-

dystä kuntotarkastuksesta, johon myyjä ja ostaja ovat yhdessä tutustuneet. Tällaisen 

maininnan perusteella kuntotarkastusraportin voidaan katsoa tulleen osaksi kauppaso-

pimusta, vaikka sitä ei erikseen liitettäisi esim. nitomalla kauppakirjaan. (Kyllästinen, 

2010, s. 233) On kuitenkin huomioitava, että vaikka kuntotarkastusraportti tulee lähtö-

kohtaisesti osaksi kauppakirjaa, ei Hoffrénin mukaan raportin koko sisältöä voida ilman 

nimenomaista sopimusehtoa pitää sopimuksen osana siinä merkityksessä, että mikä ta-

hansa siinä mainitsematon puute tekisi kohteesta sopimuksenvastaisen. Hänen mu-

kaansa järkevät ihmiset eivät voi olettaa, että kaikki kiinteistön relevantit ominaisuudet 

voisivat tulla sekä kuntotarkastuksessa havaituksi että luetteloiduiksi kauppasopimuk-

sessa. (Hoffrén, 2013, s. 104)  

 

Kuntotarkastusraportti on tärkeä osa kauppasopimusta ja sen merkitys korostuu erityi-

sesti silloin, kun kuntotarkastaja on kirjannut raporttiin havaintoja riskirakenteista, vau-

rioista tai muista tavanomaisesta poikkeavista laatuominaisuuksista. Havainnot kertovat 

ostajalle kiinteistön yleisestä laadun tasosta. Ostajalla on raportin perusteella mahdolli-

suus määrittää, minkälaista kiinteistöä hän on ostamassa, ja toisaalta minkälaista tasoa 

hän voi kuntotarkastusraportissa esitettyjen seikkojen perusteella kiinteistöltä vaatia. 

Kuten aiemmin on mainittu, kaupan osapuolet käyttävät vain harvoin lopullisen kauppa-

sopimuksen tekemiseen riittävästi aikaa. Kuntotarkastusraportin voidaan nähdä siten 

osaltaan täydentävän kiinteistön laatuominaisuuksien mahdollista puutteellista kirjaa-

mista kauppasopimukseen. (Heikkinen, 2018, s. 66)  

 



18 

 Virheellinen ja harhaanjohtava tieto 

Toinen laatuvirheen kategoria liittyy kiinteistöstä annettuihin tietoihin. (MK 2:17.1:n 2 

kohta) Kiinteistön katsotaan olevan virheellinen, jos myyjä on antanut ostajalle virheelli-

sen tai harhaanjohtavan tiedon laatuseikoista, ja tieto on oletettavasti vaikuttanut kaup-

paan. (MK 2:17.2; Kasso, 2014, s. 252) Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän an-

tama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Myynnin edistämistarkoi-

tuksessa annetut yleisluontoiset lausumat kiinteistöstä eivät aiheuta myyjälle virhevas-

tuuta, vaikka ostajalle syntynyt mielikuva ei vastaisikaan todellisuutta. (HE 120/1994, s. 

50) 

 

Myyjän vastuu ei tämän kohdan mukaan edellytä, että myyjä olisi tiennyt antamansa 

tiedon virheellisyydestä, vaan kohteessa on virhe silloinkin, kun väärän tiedon antaminen 

on johtunut myyjän omasta tietämättömyydestä. Jos myyjä ei ole varma antamastaan 

tiedosta, tulee hänen maakaaren esitöiden mukaan aina ilmoittaa tästä epävarmuudesta 

ostajalle. (HE 120/1994, s. 50) Myyjän antamien tietojen lähtökohtana voidaan pitää, 

että myyjän tarkoitus on antaa tietoa vain sellaisista seikoista, mistä hän tietää. Monesti 

tilanne on se, että myyjä on ostanut kiinteistön omaksi asunnokseen eikä siten ole itse 

rakentanut tai remontoinut rakennusta. Tällöin ostajan on perusteltua tulkita myyjän tar-

koittavan antaa tietoa vain siitä, mitä hän tietää sen perusteella, että on käyttänyt kiin-

teistöä omana asuntonaan. Ostajan ei voida olettaa, että myyjä pystyy takamaan kaik-

kien piilossa olevien rakenteiden ja rakennusteknisten ratkaisujen virheettömyyden. 

(Hoffrén 2021, s. 102) Mainittakoon vielä, että se kuinka kauan myyjän on asunut kiin-

teistöllä ennen kauppaa tai onko myyjä käyttänyt itse varsinaisesti kiinteistöä, ei vaikuta 

mahdolliseen virhevastuuseen. (Kasso, 2014, s. 253) 

 

Maakaaren 2:20:n mukaan myyjä vastaa myös hänen lukuunsa toimivan kiinteistönvälit-

täjän tai muun edustajansa antamista tiedoista. On syytä mainita, että asuinkiinteistön 

mahdollisesti ennen kauppaa tarkastanutta kuntotarkastajaa ei voida rinnastaa vastaa-

vanlaisesti kiinteistönvälittäjään. Kuntotarkastajan ostajalle antamia tai tarkastajan laa-



19 

timasta raportista ilmi käyviä seikkoja ei voida pitää myyjän antamina tietoina. Kuntotar-

kastajan tehtävänä on tilaajasta riippumatta antaa kaupan osapuolille puolueetonta asi-

antuntijatietoa rakennuksen kunnosta. Normaalisti myyjä voi välttää virheellisten tieto-

jen antamisesta johtuvan vastuun ilmaisemalla epävarmuutensa tiedon oikeellisuudesta. 

Kaupan osapuolet tilaavat kuntotarkastajan lähtökohtaisesti siksi, että heiltä puuttuu riit-

tävä osaaminen rakennuksen kunnon selvittämiseksi. Jos kuntotarkastajan antama tie-

dot rinnastettaisiin suoraan myyjään antamiin tietoihin, myyjä saattaisi joutua vastuu-

seen myös sellaisista tiedoista, jotka kuntotarkastaja on päättänyt antaa ja joiden oikeel-

lisuudesta myyjällä ei juuri asiantuntemattomuutensa vuoksi ole minkäänlaista käsitystä. 

(Hoffrén 2021, s. 102–103) 

 

 Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti 

Kolmas laatuvirheen kategoria liittyy tietoihin, jotka on jätetty myyjän puolesta anta-

matta. (MK 2:17.1:n 3 kohta) Kyseessä on siis tavallaan myyjän passiivisuus. Myyjän on 

annettava ostajalle kaikki ne tiedot kiinteistöstä, jotka vaikuttavat kiinteistön arvoon tai 

käyttöön ja jotka myyjä tietää tai hänen olisi pitänyt tietää. Esimerkiksi aiemmin asuin-

kiinteistössä tapahtuneesta vesivahingosta tulisi kertoa ostajalle silloinkin, kun vauriot 

on korjattu. Toisaalta ei liene tarkoituksenmukaista luetella yksityiskohtaisesti kiinteistön 

tai sen laitteiden kaikkia ominaisuuksia tai vähäisiä puutteita. Vähäisillä seikoilla ei ole 

merkitystä kauppaan. Sellaisia merkittäviä seikkoja, joista myyjän tulee kertoa ostajalle, 

on esimerkiksi rakennusten ikä, koko, rakennustapa ja käytetyt materiaalit sekä niiden 

kunto. Myyjän on myös rehellisesti ilmoitettava hänen tiedossaan olevat kiinteistön käyt-

töä haittaavat seikat ja mahdolliset puutteet esimerkiksi kylpyhuoneen vesieristyksissä. 

Näiden lisäksi myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös sellaisista havaitsemistaan 

seikoista, joiden perusteella voidaan epäillä rakenteissa olevan vikaa, ja arvioida mah-

dollista korjaustarvetta. (Kasso, 2014, s. 253) 

 

Arvioitaessa, mitkä seikat kuuluvat myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin, on arvioi-

tava sekä sitä, vaikuttaako se tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai ar-



20 

voon, että sitä, tiesikö myyjä tai olisiko myyjän tosiasiassa pitänyt tietää siitä. Asuinkiin-

teistön osalta myyjän ei tiedonantovelvollisuutensa perusteella tarvitse ottaa selvää siitä, 

täyttääkö kiinteistö juuri ostajan kodilleen asettamat toiveet ja vaatimukset, eikä siten 

antaa sellaista tietoa ostajalle. Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on itse selvitettävä, 

vastaako kiinteistö hänen vaatimuksiaan. Esitöissä myös todetaan, ettei myyjän tiedon-

antovelvollisuuden piiriin kuulu sellaisten kiinteistön ominaisuuksien antaminen, joiden 

voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisen henkilön tiedossa tai jotka voidaan ostajalle 

säädetyssä tavanomaisessa ennakkotarkastuksen yhteydessä havaita. (HE 120/1994, s. 

50–51; Hoffrén, 2021, s. 104–106) 

 

Ensimmäisessä ja toisessa kategoriassa kiinteistöä pidetään virheellisenä riippumatta 

siitä, onko myyjä tiennyt tai olisiko hänen pitänyt tietää, ettei kiinteistö vastaa sovittua 

tai että hänen antamansa tiedot kiinteistöstä ovat virheellisiä tai harhaanjohtavia. Nyt 

käsiteltävässä kolmannessa kategoriassa on kysymys siitä, että myyjä tiesi tai hänen olisi 

pitänyt tietää asiasta. Myyjälle on maakaaressa säädetty siten tiedonantovelvollisuuden 

lisäksi selonottovelvollisuus, ”olisi pitänyt tietää”. On huomioitava, että myyjän tiedon-

antovelvollisuus ei rajoitu vain sellaisiin seikkoihin, jotka hänellä on tiedossaan, vaan hä-

nellä on lisäksi tietynasteinen selonottovelvollisuus kiinteistön ominaisuuksista. (Niemi, 

2016, s. 462; Hoffrén, 2021, s. 107–108) Hallituksen esitöissä asiasta on mainittu seuraa-

vanlaisesti: 

 

”Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä 

viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mu-

kaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei 

näin ollen joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön 

taikka ettei hän ole käyttänyt kiinteistöään.” (HE 120/1994, s. 51 

 

Myyjän selonottovelvollisuuden arvioinnin lähtökohdaksi voidaan ottaa vertailu siihen, 

mitä kaupan osapuolilta voidaan yleensä edellyttää. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu 

myyjän selonottovelvollisuuden koostuvan lähinnä sellaisista seikoista, jotka tulevat ilmi 



21 

kiinteistön normaalissa käytössä. Asuinkiinteistön kohdalla tämä tarkoittaa kiinteistön 

käyttämistä asumiseen.  Selonottovelvollisuuden voidaan sanoa olevan laaja, koska lain 

perustelujen mukaan myyjän on otettava kaikista sellaisista asioista selvää, joista vastaa-

vanlaisten asuinkiinteistöjen omistajien yleensä voidaan katsoa olevan selvillä.  (Kyllästi-

nen, 2012, s. 769; Hoffrén, 2021, s. 107–108)  

 

Jos myyjä on teettänyt ennen kauppaa kiinteistöllä kuntotarkastuksen, hän voi saada 

kuntotarkastusraportin perusteella selville sellaisia kiinteistön puutteita, joista hän ei 

olisi ilman kuntotarkastuksen tekemistä tiennyt. Tämä tieto laajentaa myyjän tiedonan-

tovelvollisuutta. Virhevastuun välttääkseen myyjän on annettava ostajan tutustua ra-

porttiin tai muuten kertoa tarkastuksessa esille tulleista kiinteistön puutteista. (Koski-

nen-Tammi & Laurila, 2010, s. 410; Hoffen, 2021, s. 110) Myyjällä on tiedonantovelvolli-

suus myös sellaisista seikoista, jotka antavat syyn epäillä, että kiinteistössä on jokin kaup-

paan vaikuttava vika tai puute. Tieto epäilyttävästä seikasta voi tulla esimerkiksi kunto-

tarkastajalta. Myyjän on kerrottava asiasta ostajalle, mutta myyjällä ei ole lähtökohtai-

sesti velvoitetta selvittää tarkemmin mahdollisen vian olemassaoloa. Maakaaren esitöi-

den mukaan myyjän tiedonantovelvollisuuden todetaan kattavan sellaiset myyjän ha-

vaitsemat seikat, joiden taustalla voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa. 

(HE 120/1994, s. 50)  

 

Ostaja, jolle on kerrottu havainnoista ja riskistä, voi itse punnita, onko hän valmis teke-

mään kaupan riskistä tietoisena vai haluaako hän enemmän tietoa ennen ostopäätöksen 

tekoa. Mikäli kaupan osapuolet päätyvät ensimmäiseksi mainittuun vaihtoehtoon, riskin 

kantaa myös myyjä. Ilman tarkempia tutkimuksia ei saada riittävän tarkasti selville vian 

laajuutta ja vian aiheuttanutta juurisyytä, mikä taas vaikeuttaa myyjän vastuun rajaa-

mista tehokkaasti kyseisen vian osalta, kuten tulemme myöhemmin näkemään korkeim-

man oikeuden ratkaisuissa. Jos lisäselvityksiä ei tehdä, voidaan myös joutua arvioimaan, 

täyttääkö myöhemmin esiin tullut vika MK 2:17.1:n 5 kohdan mukaisen salaisen virheen 

tunnusmerkistön. (Hoffen, 2021, s. 110–111) 

 



22 

Myyjä vastaa myös tässä kohdassa siitä, jos kiinteistönvälittäjä laiminlyö edellä kuvattu-

jen tietojen antamisen. On kuitenkin huomioitava, että välityslaissa kiinteistönvälittäjälle 

säädetyt velvollisuudet, joiden lähtökohtana on ollut kuluttaja asemassa olevien myyjien 

ja ostajien suojaaminen suhteessa ammattimaisesti toimivaan välittäjään, eivät koske 

ostajan ja myyjän välistä suhdetta. Kiinteistönvälitysliikettä koskee tietyissä suhteissa laa-

jempi tiedonantovelvollisuus kuin myyjää, myyjälle ei synny virhevastuuta sen perus-

teella, että kiinteistönvälitysliike laiminlyö omaa tiedonantovelvollisuuttaan sellaisen tie-

don osalta, joka ei kuulu myyjän normaalin tiedonantovelvollisuuden piiriin. (HE 14/1994 

vp, s. 132; Hoffrén, 2021, s. 112) Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta arvioi-

daan eri lähtökohdista kuin kiinteistönvälittäjän velvollisuuksia.  

 

 Ostajan virheellinen käsitys kaupan kohteesta 

Neljännessä laatuvirhekategoriassa on kysymys siitä, että myyjä on havainnut ostajan 

erehtyneen jostakin kiinteistön aiottuun käyttöön vaikuttavasta kiinteistön ominaisuu-

desta tai sen merkityksestä, mutta on jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityk-

sen. (MK 2:17.1:n 4 kohta) Ostajan ei näin ollen saa tahallisesti antaa erehtyä ilman, että 

erehdys oikaistaan. Esimerkkinä tämäntyyppisestä laatuvirheestä voidaan mainita va-

paa-ajan asunnon soveltuvuus myös talvikäyttöön. (Kasso, 2014, s. 254) 

 

Tämän säännöksen osalta on hyvä huomioida, että toisin kuin edellisessä kategoriassa, 

myyjälle ei aseteta selonottovelvollisuutta. Myyjän ei siis tarvitse varmistua siitä, että 

ostaja on ymmärtänyt kaikki seikat myyjän tarkoittamalla tavalla. Virhevastuun syntymi-

sen edellytyksenä on, että myyjä on havainnut ostajan erehdyksen. Erehdyksen havait-

semiseen sisältyy kaksi osaa: myyjän on pitänyt havaita ostajan virheellinen käsitys, ja 

toisaalta myyjän on pitänyt tietää käsitys virheelliseksi. Pelkkä ostajan käsityksen havait-

seminen ei johda siis siihen, että myyjän tulisi virhevastuun välttämiseksi selvittää, pi-

tääkö ostajan käsitys paikkansa. (Kyllästinen, 2012, s. 777; Hoffrén, 2021, s. 114)  

 



23 

 Salainen virhe 

Viidennessä laatuvirheen kategoriassa on kysymys ns. salaisesta virheestä, joka on myös 

kaikista kiinteistön laatuvirheistä ongelmallisin. Virhe on salainen, jos myyjä ei ole tien-

nyt, eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheen olemassaolosta, ja toisaalta ostaja ei ole 

ollut myöskään virheestä tietoinen. Tämän lisäksi edellytetään, että kiinteistö poikkeaa 

virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voi-

daan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. (MK 

2:17.1:n 5 kohta; Nevala ym. 2013, s. 371)  

 

Salaisen virheen täsmällinen ymmärtäminen ei ole mahdollista pelkästään määritelmän 

perusteella, vaan sen edellyttää lisäksi vertailua muihin edellä mainittuihin laatuvirheen 

tyyppeihin. Salainen virhe tulee kysymykseen silloin, kun vastuu ei synny MK 2:17.1:n 1–

4 kohtien nojalla. Aiemmin käsiteltyjen laatuvirheiden osalta kysymys on ollut myyjän 

tekemisistä tai tekemättä jättämisistä. Salaisen virheen osalta myyjän vastuu on moit-

teettomasti toimineen myyjän vastuuta yllättävästä virheestä. Myyjä ei ole jättänyt ker-

tomatta tietämistään olennaisista kiinteistön ominaisuuksista eikä myöskään sitoutunut 

sellaiseen sopimusehtoon, jota ei voi pitää, tai antanut sellaisia tietoja, joiden oikeelli-

suudesta hänellä ei ole ollut täyttä varmuutta. Myyjän vastuu ei salaisesta virheestä siten 

ole sidoksissa myyjän toimintaan, vaan siihen, millainen kiinteistö on verrattaessa sitä 

muihin samanlaisiin kohteisiin. Säännöksen mukaan kaupankohteen on poikettava mer-

kittävästi siitä, mitä siltä on voitu perustellusti edellyttää. (HE 120/1994, s. 51; Hoffrén, 

2021, s. 114–115)  

 

Salaisen virheen säännös kuuluukin siten abstraktin virhearvioinnin piiriin. Todellista ti-

lannetta ei verrata mihinkään konkreettiseen kuten kaupan osapuolten väliseen sopi-

mukseen tai myyjän konkreettisesti antamiin tietoihin, vaan siihen mitä vastaavanlai-

sessa kiinteistön kaupassa normaalisti tai tavallisesti voidaan kiinteistöltä edellyttää. 

Koska salaisen virheen tunnusmerkistön täyttää vain merkittävä poikkeama tyypillisestä 

laatutasosta, virheensietokynnys on asetettu korkeammalle kuin muissa kiinteistön laa-

tuvirheissä. (Koskinen, 2004, s. 84–85; Kyllästinen, 2010, s. 292) 



24 

 

Poikkeavuuden merkittävyyttä arvioidaan objektiivisen standardin mukaan eli normaali-

tasoon nähden. Normaalitasolla tarkoitetaan tasoa, jota voidaan yleisen käsityksen pe-

rusteella vaatia vastaavanlaiselta kiinteistöltä. Jos kiinteistö poikkeaa normaalitasosta, 

sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Normaalitasoa arvioitaessa on kiinnitettävä huo-

miota muun muassa rakennusten ikään ja rakennuksiin tehtyihin peruskorjauksiin. Nor-

maalitason määrittely on kuitenkin vaikeaa ja vertailu jää siksi aina arvionvaraiseksi ja 

tapauskohtaiseksi. (Nevala ym. 2013, s. 371; Niemi, 2002, s. 315; Kyllästinen, 2010, s. 

296) Objektiivinen standardi riippuu ratkaisevasti siitä, millainen kiinteistöntyyppi on 

kaupan kohteena. (Niemi, 2002, s. 315) Asumiskäyttöön tarkoitettua omakotitaloa ei 

voida arvioida samanlaisin perustein kuin esimerkiksi kesämökkiä. Kun kyseessä on 

asuinkiinteistö, jota myyjä on käyttänyt omana asuntonaan ja jota ostaja on ostamassa 

omaksi asunnokseen, voidaan olettaa, että asumiskäyttöön myytävältä kiinteistöltä edel-

lytetään, että se on asuttavassa kunnossa. Mikäli asunto ei ole asumiskelpoinen piilevän 

vian tai puutteen vuoksi, voi se olla peruste, jonka nojalla virhe katsotaan merkityksel-

liseksi ja siten täyttää maakaaren salaisen virheen vaatimukset. (Kyllästinen, 2010, s. 

296–297) 

 

Kiinteistöt ovat aina yksilöitä, joilla on yksilölliset ominaisuudet. Vaikka salaisen virheen 

osalta lähtökohtana on taso, jota kyseisenlaisilta kohteilta voidaan yleensä edellyttää, on 

huomioitava, että ostaja on kuitenkin velvoitettu tarkastamaan kiinteistö ennen kaupan-

tekoa. Kohteesta tehdyt havainnot siten vaikuttavat siihen, mitä ostaja voi kaupan koh-

teelta odottaa. Mikäli ostaja havaitsee tarkastuskäynnillään kiinteistössä lukuisia huo-

nosta hoidosta tai rakentamisesta ilmi tuovia seikkoja, hän voi jo havaintojen perusteella 

varautua siihen, että myös rakennuksen muissa osissa, joita ei aistinvaraisessa ja pinta-

puolisessa tarkastuksessa ole mahdollista nähdä, saattaa olla puutteita. Sama vaikutus 

on myyjän kertomilla ja kuntotarkastuksessa esiin tulleilla puutteilla. (Hoffrén, 2021, s. 

119) Uudemmalta rakennukselta edellytetään parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa ra-

kennustapaa kuin vanhalta rakennukselta. Olennainenkaan poikkeama ei ole virhe, jos 



25 

poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa. (Nevala ym. 

2013, s. 371)  

 

Oikeuskäytännössä salaista virhettä koskevaa säännöstä voidaan pitää merkittävänä, 

koska siihen vedotaan ostajien puolesta lukumääräisesti todennäköisesti eniten. Ostajan 

haastehakemuksessa väite salaisen virheen olemassaolosta voi olla ensisijainen tai tois-

sijainen. Lähtökohtaisesti se on usein toissijainen, koska ensisijaisesti ostaja haluaa ve-

dota MK 2:17.1:n 1–4 laatuvirhesäännöksiin, sillä niissä virheen ei tarvitse olla MK 

2:17.1:n 5 kohdan tarkoittamalla tavalla merkittävä ja lisäksi ostajalla on kohtien 1–4 

kohtien perusteella oikeus vahingonkorvaukseen. Salaiseen virheeseen vetoamisessa os-

tajan on kuitenkin pystyttävä näyttämään, että kaupan kohteessa on virhe ja että virhe 

tai sen peruste on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä. Lisäksi ostajan on pystyttävä 

osoittamaan, että kiinteistö virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästä kauppa-

hinta ja muut olosuhteen huomioon ottaen siitä mitä perustellusti voidaan edellyttää. 

Kauppahintaa voidaan vertailla kauppahintatilastoihin. Tässä kohtaa tulee kuitenkin aina 

huomioida kiinteistöjen yksilöllisyys ja kauppahintoihin vaikuttavat muut tekijät. Lähtö-

kohtaisesti oikeudessa vedotaan suuriin korjauskustannuksiin suhteessa kauppahintaan. 

Korjauskustannusten määrä ei kuitenkaan välttämättä yksittäisenä tekijänä täytä virheen 

merkityksellisyyden vaatimusta. Esimerkiksi vanhan talon kohdalla, on huomioitava, että 

korjaamisen myötä talon ominaisuudet paranevat ja käyttöikä pitenee, näiden myötä 

myös asunnon arvo kasvaa. Nämä seikat on aina otettava huomioon arvioitaessa hinnan-

alennuksen määrää. (Koskinen, 2004, s. 100–101; Kyllästinen, 2010, s. 299; Hoffrén, 

2021, s. 124) 

 

2.2 Kaupan osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista 

Maakaariuudistuksella pyrittiin ratkaisemaan muun muassa myyjän tiedonanto- ja se-

lonottovelvollisuuden sekä ostajan selonotto- ja ennakkotarkastusvelvollisuuden määrit-

telyn aiheuttamia ongelmia täsmentämällä tarkemmin osapuolten välisiä velvollisuuksia. 

Myyjällä katsottiin olevan paremmat edellytykset tietää kiinteistön sekä sillä olevien ra-

kennusten ja laitteiden viat ja puutteet. (HE 120/1994, s. 26) Myyjälle asetetun laajan 



26 

tiedonantovelvollisuuden vastapainoksi ostajalle säädettiin ennakkotarkastusvelvolli-

suus. Esitöissä näiden velvollisuuksien osalta on todettu nimenomaisesti, että myyjän 

tiedonanto- ja selonottovelvollisuuteen perustuvaa ankaraa vastuuta tasapainotetaan 

ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudella. (HE 120/1994, s. 37; Heikkinen, 2018, s. 45)  

 

Kuten aiemmin on mainittu, kiinteistön kauppaan liittyvältä lainsäädännöltä on edelly-

tettävä mahdollisimman suurta selkeyttä. Epäselvyyttä ei pitäisi olla siitä, milloin kysy-

mys on oikeudellisesti luonnehdittavasta kiinteistön laatuvirheestä tai mitkä ovat kaupan 

osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Haasteeksi muodostuukin, että asuinkiinteistöt 

ovat aina yksilöitä, joilla on yksilölliset ominaisuudet. On selvää, että lainsäädännöllä ei 

tästä syystä pystytä yksityiskohtaisesti asettamaan asuinkiinteistöille yhteisiä laatuvaati-

muksia tai säännellä yksityiskohtaisesti mistä kaikista kiinteistön laatuun liittyvistä sei-

koista myyjän tulisi kertoa ostajalle ja toisaalta mitkä kaikki seikat ostajan tulisi tarkastaa. 

Seuraavaksi käyn läpi tarkemmin mitä maakaaressa tarkoitetaan myyjän tiedonantovel-

vollisuudella ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudella.  

 

 Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus 

Myyjän vastuun ja riskinhallinnan kannalta on keskeistä, että hän ymmärtää oman tie-

donantovelvollisuutensa ja toisaalta myös tiedonantovelvollisuuteen kytkeytyvän se-

lonottovelvollisuutensa. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta ei ole maakaaressa erillistä 

säännöstä, vaan myyjän tiedonantovelvollisuus kiinteistön laatuun liittyvistä seikoista 

säännellään edellä käydyssä maakaaren 2:17:n laatuvirhesäännöksessä. (Palo & Linnain-

maa, 2002, s. 101) Koska myyjän kiinteistön laatuun liittyvää tiedonantovelvollisuutta on 

jo sivuutettu edellisessä kappaleessa, niin käyn vain lyhyesti läpi siihen liittyvät pääkoh-

dat. 

 

Lainvalmisteluissa on todettu, että myyjällä on kiinteistön omistajana huomattavasti pa-

remmat mahdollisuudet tietää ja selvittää kiinteistön ominaisuudet ennen kaupan teke-

mistä kuin ostajalla. Tämän takia vastuu kiinteistöön liittyvien tietojen hankkimisesta 



27 

asetettiin ensisijaisesti myyjälle. (HE 120/1994, s. 21) Myyjällä onkin siten nimenomai-

nen ja erittäin laaja tiedonantovelvollisuus kiinteistön ominaisuuksista. Pääsääntönä on, 

että myyjän on ilmoitettava kaikista sellaisista vioista ja puutteista, jotka eivät tule tavan-

omaisessa ostajan tarkastuksessa ilmi. Tietojen antamisen periaatteena on, että annet-

tavat tiedot eivät saa olla virheellisiä tai harhaanjohtavia. Myyjän tiedonantovelvollisuus 

ei kuitenkaan koske merkitykseltään vähäisiä asioita. (Nevala & muut, 2013, s. 326)  

 

Myyjän vastuuta arvioidaan sen perusteella, mitä hänen olisi pitänyt tietää. Myyjän se-

lonottovelvollisuus koostuu siten sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista, joista kiin-

teistön omistajien oletetaan yleisesti olevan tietoisia. Myyjän oletetaan olevan tietoinen 

seikoista, jotka tulevat esille kiinteistön normaalissa asuinkäytössä. Myyjä ei voi vapau-

tua vastuustaan vetoamalla siihen, ettei ole asunut kiinteistöllä eikä ole siten tietoinen 

kiinteistössä havaituista puutteellisuuksista. Myyjä ei myöskään voi vapautua vastuusta 

vedoten kokemattomuutensa, vanhuutensa tai tavanomaista heikompaan kykyyn ha-

vaita puutteellisuuksia. Tiedonantovelvollisuuden lähtökohtana on objektiivinen mitta-

puu. Yksilöllisiä tekijöitä voidaan kuitenkin poikkeuksellisesti ottaa huomioon. (Palo & 

Linnainmaa, 2002, s. 102) 

 

 Ostajan selonotto- ja ennakkotarkastusvelvollisuus 

Myyjälle on asetettu kiinteistön laatuun liittyvistä seikoista laaja tiedonanto- ja selonot-

tovelvollisuus. Jotta myyjän vastuu ei kuitenkaan muodostuisi liian ankaraksi, lain esi-

töissä todetaan, että ostajan on tarkastettava kiinteistö ennen kaupan tekemistä osa-

puolten välisen tasapainon saavuttamiseksi. (HE 120/1994, s. 21) Myyjän tiedonantovel-

vollisuutta rajaa siis ostajalle säädetty kaupan kohdetta koskeva tarkastusvelvollisuus. 

(Nevala ym. 2013, s. 329) Kiinteistön kauppaan liittyvästä ostajan ennakkotarkastusvel-

vollisuudesta säädetään MK 2:22:ssä. Tämä ostajan selonottovelvollisuus koskee kiinteis-

tön laadullisia ominaisuuksia, eli sillä on merkitystä arvioitaessa, onko kiinteistössä laa-

tuvirhe vai ei. (Kasso, 2014, s. 260) MK 2:22.1:n mukaan ostaja ei saa vedota laatuvir-

heenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan teke-

mistä.  



28 

 

Ostajan on tarkastettava kiinteistö aina ennen lopullista ostopäätöstä. Ostajalta odote-

taan hänen ennakkotarkastusvelvollisuutensa täyttämiseksi aktiivisuutta ja huolelli-

suutta. (HE 120/1994, s. 58; Heikkinen, 2018, s. 147) Huolellisuudella tarkoitetaan sel-

laista huolellisuutta, jota voidaan olettaa käytettävän hankittaessa arvokasta omaisuutta. 

Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä kiinteistön laatuun 

liittyviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa 

selvitetty. Huolellisuutta arvioidaan objektiivisten kriteerien mukaisesti. (HE 120/1994, 

s. 56; Niemi, 2002, s. 290)  Huolellinen ostaja tarkastaa kiinteistön varmistaakseen, että 

se täyttää hänen omat subjektiiviset vaatimuksensa, sekä ne kaikki laatuvaatimukset, 

joista hän on yhdessä myyjän kanssa sopinut.  (Heikkinen, 2018, s. 147)  

 

Lähtökohtaisesti ostaja suorittaa kiinteistön ennakkotarkastuksen itse. Ostajalta ei edel-

lytetä erityisosaamista eikä myöskään lähtökohtaisesti asiantuntijan käyttämistä apuna 

tarkastuksessa. (HE 120/1994, s. 56; Heikkinen, 2018, s. 147) Maakaaren esitöissä kui-

tenkin sanotaan, että mikäli ostaja havaitsee tarkastuksessa epäilystä herättäviä seikkoja, 

kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olo-

suhteet voivat edellyttää ulkopuolisen asiantuntijan apua. (HE 120/1994, s. 56) Ostajan 

ei myöskään tarvitse ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää tek-

nisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, ellei erikseen ole toisin sovittu. 

(Nevala ym. 2013, s. 329; Niemi, 2002, s. 290)  

 

Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten esimerkiksi ullakko- ja kellari-

tiloihin on esteetön pääsy. (HE 120/1994, s. 56; Niemi, 2002, s. 290)   Jos kiinteistössä on 

ryömintätila, ostajan on suoritettava tarkastus, vaikka hän joutuisi ryömimään tilaan luu-

kun kautta. Velvollisuus tarkastaa ryömintätila, joka on vaikeapääsyinen, mutta ei estee-

tön korostuu, jos ostajalla on rakennuksen ikä ja muut seikat huomioon ottaen syytä 

epäillä vauriota, joiden laatu ja laajuus on lähtökohtaisesti tarkastettavissa vain tarkasta-

malla kyseinen ryömintätila. Vaikeapääsyiset tilat voidaan tarkastaa myös silmämääräi-

sesti esimerkiksi taskulamppua apuna käyttäen. (Heikkinen, 2018, s. 149–150; HO S 



29 

15/1157) Ostaja ei voi vedota sellaiseen virheeseen tai seikkaan, jonka hän on havainnut 

tai joka hänen olisi pitänyt havaita kaupan kohteen tavanomaisessa tarkastuksessa. (MK 

2:22.1) 

 

Mitään yleisiä sääntöjä ei ole olemassa siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava kiin-

teistöstä. Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden osalta todettiin, että jokainen 

kiinteistö on yksilö, jonka vuoksi on mahdotonta yksiselitteisesti tai luettelomaisesti 

määritellä, mitä seikkoja myyjän on kaupan kohteesta ostajalle aina kerrottava. Samasta 

syystä ei ostajalle voida myöskään antaa yksityiskohtaisia ohjeita siitä, miten ennakko-

tarkastus tulisi kiinteistössä suorittaa. Voidaan siis sanoa, että ennakkotarkastusvelvolli-

suuden laajuus määrittyy jokaisen yksittäisen kiinteistön kaupan kohteen osalta erikseen. 

(Heikkinen, 2018, s. 148; HO S 15/1157))  

 

Lähtökohtaisesti ostajan edellytetään tarkastavan kiinteistön näkyvät ominaisuudet. En-

nakkotarkastuksessa ostajan on havaittava käyttötarkoitukset, niiden ulkonainen ikään-

tyminen ja kuluneisuus sekä rakennusten tilat päällisin puolin. Ostajan tarkastusvelvolli-

suuden laajuus riippuu mm. myyjän toiminnasta sekä kiinteistöllä olevien rakennusten 

kunnosta ja iästä. Uudemmalta rakennukselta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää pa-

rempaa kuntoa ja laatutasoa. Vaatimustaso on sovitettava viimeksi tehtyyn peruskor-

jaukseen ja sen sisältöön sekä tietoihin, joita myyjä on antanut. Lähtökohtana voidaan 

pitää myös, että rakennustapa vastaa rakentamisajan vaatimuksia ja sen hetkisiä voimas-

saolleita normeja. (Palo & Linnainmaa, 2002, s. 114; Niemi, 2002, s. 290)  

 

2.2.2.1 Ostajan erityinen selonottovelvollisuus 

Ostajan ennakkotarkastus suoritetaan lähtökohtaisesti aistinvaraisesti ja rakenteita rik-

komattomilla tarkastusmenetelmillä. Pintapuolisella tarkastuksella voidaan havaita vain 

rakenteiden pinnoilla olevia vaurioita tai muita mahdollisia kiinteistön kuntoon liittyviä 

riskejä, mutta ei itse rakenteissa olevia virheitä tai vaurioita. Maakaaren 2 luvun 22§:n 1 

momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita 



30 

kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole myöskään velvolli-

suutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä 

ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi teknisiä tai muita tavan-

omaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lähtökohtaisesti on riittävää, että ostaja suorittaa 

kiinteistön tarkastuksen itse ja riittävällä huolellisuudella. (HE 120/1994, s. 56)  

 

Huomionarvoista on, että ostajan mahdollinen oma kiinteistöalan asiantuntemus saat-

taa säännöstä sovellettaessa tiukentaa hänen tarkastusvelvollisuuttaan. (Jokela ja muut, 

2010, s. 147) Maakaaren 2 luvun 22§:n 1 kohdassa mainitaan, että ostajalla ei ole velvol-

lisuutta ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyt-

täisi tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalta voidaan säännöksen perusteella 

siis olettaa joissakin tapauksissa laajempaa tarkastusvelvollisuutta, jos siihen on erityisiä 

syitä. Laajempaa ostajan tarkastusvelvollisuutta kutsutaan ostajan erityiseksi selonotto-

velvollisuudeksi. Erityinen selonottovelvollisuus voi seurata mm. ostajan omassa ennak-

kotarkastuksessa havaittujen epäilyttävien seikkojen perusteella tai kuntotarkastuksessa 

ilmenneistä virheistä ja kuntotarkastajan antamasta kehotuksesta tehdä tai teettää lisä-

tutkimuksia. (Palo & Linnainmaa 2002, s. 121) Velvollisuus on maakaaressa säädetty ni-

menomaa ostajalle, jos erityisiä syitä ilmenee. Ostajan laiminlyödessä tämän velvollisuu-

den, hän kantaa riskin mahdollisista laajemmista vaurioista. Ostajalle asetetun erityisen 

selonottovelvollisuuden ongelmaksi muodostuukin käytännössä sen konkreettinen to-

teuttaminen. Ostaja ei luonnollisestikaan voi ryhtyä rakenteita rikkovien toimenpiteiden 

suorittamiseen ilman myyjän suostumusta. (Heikkinen, 2018, s. 167) 

 

Korkein oikeus on ottanut kantaa tapauksessa 2009:31 ostajan ennakkotarkastusvelvol-

lisuuteen. Ostajan selonottovelvollisuuden osalta korkein oikeus kiinnitti huomiota sii-

hen, että kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ollut voitu tarkistaa tarkistus-

luukun puuttumisen vuoksi. Lain esitöiden mukaan tarkastusvelvollisuus koskee pää-

sääntöisesti vain sellaisia tiloja, joihin on esteetön pääsy.  Kyseisessä tapauksessa yläpoh-

jan tarkistaminen olisi edellyttänyt kiinteistön rakenteiden purkamista eli sellaista tavan-

omaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ilman erityistä 



31 

syytä. Koska kuntotarkastusraportissa ei epäilty katon vuotamista, ei ostajalla tarkastus-

raportin tietojen perusteella ollut syytä epäillä kosteusvaurioita. Ostajalle ei siten synty-

nyt nk. erityistä selonottovelvollisuutta, eli velvollisuutta ryhtyä poikkeuksellisiin toimen-

piteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. (ks. KKO: 2009:31) 

 

2.3 Yhteenveto 

Tässä luvussa haettiin vastausta kysymykseen ovatko maakaaren laatuvirhesäännökset 

sekä osapuolille asetetut tiedonanto- ja selonottovelvollisuudet riittävän selkeät ja täy-

tettävissä maakaaren vaatimalla tavalla ilman ulkopuolisia asiantuntijoita. 

 

Maakaariuudistuksella pyrittiin tarkentamaan kiinteistön kaupan virhesäännöksiä sekä 

kaupan osapuolille asetettuja oikeuksia ja velvollisuuksia. Suurin haaste lainsäädännön 

näkökulmasta on, että asuinkiinteistöt ovat aina yksilöitä. Lainsäädännöllä ei tästä syystä 

pystytä yksityiskohtaisesti asettamaan asuinkiinteistöille yhteisiä laatuvaatimuksia vaan 

joudutaan yleisellä tasolla määrittelemään ne seikat, milloin kysymyksessä on kiinteistön 

laatuvirhe. Tästä samaisesta syystä on myös mahdotonta säännellä yksityiskohtaisesti 

niistä kaikista kiinteistön laatuun liittyvistä seikoista, joista myyjän pitäisi kertoa ostajalle 

ja jotka ostajan tulisi tarkastaa. 

 

Maakaaren laatuvirhesäännökset ovat mielestäni pääosin riittävät. Olisi kuitenkin syytä 

miettiä, onko myyjän tilanne kohtuuton salaisen virheen vastuun osalta. Salaisen virheen 

osalta kumpikaan kaupan osapuoli ei ole täysin onnistunut eikä epäonnistunut velvoit-

teissaan. Kannustaako säännös ostajaa perehtymään kiinteistöön mahdollisimman huo-

lellisesti ja toisaalta miettimään salaisen virheen seuraamuksia jo kaupanteossa? Mie-

lestäni ei. Myöhempi riitatilanne salaisen virheen osalta ei ole kummankaan osapuolen 

etu. Lainsäädännöllä olisikin tästä syystä pyrittävä kannustamaan kaupan osapuolia yh-

dessä perehtymään mahdollisimman huolellisesti kiinteistön kuntoon ja miettimään jo 

sopimuksentekovaiheessa miten mahdollinen salainen virhe ja sen seuraamukset voitai-

siin ottaa huomioon.  

 



32 

Pidän kaupan osapuolille maakaaressa säädettyjä velvoitesäännöksiä myös pääosin on-

nistuneina. On selvää, että myyjällä on kiinteistön omistajana parhaimmat mahdollisuu-

det tietää ja selvittää kiinteistön laatuominaisuudet. Ostajalla taas on parhaimmat mah-

dollisuudet tarkastaa kiinteistö siitä näkökulmasta, että se täyttää hänen omat subjektii-

viset vaatimuksensa. Mielestäni näitä perusvelvollisuuksia ei voida poistaa eikä toisaalta 

ulkoistaa kaupan osapuolilta. Eri asia on, minkälaista tiedonantoa tai selonottoa ylipää-

tänsä voidaan maallikolta odottaa. Velvoitteiden täyttämisen objektiivisia kriteerejä ei 

mielestäni tulisi asettaa maallikoiden kohdalla liian korkealle. 

 

Ostajalta voidaan maakaaren 2:22:1:n perusteella olettaa joissakin tapauksissa laajem-

paa tarkastusvelvollisuutta, jos siihen on erityisiä syitä. Ostajalla on kuitenkin tosiasiassa 

varsin heikot mahdollisuudet selvittää kaikkia kiinteistön laatuominaisuuksia lyhyellä tar-

kastuskäynnillään tai suorittaa tavanomaisesta poikkeavia tutkimuksia myyjän omista-

massa kiinteistössä. Mielestäni olisikin syytä miettiä tukeeko ostajalle asetettu erityinen 

selonottovelvollisuus maakaariuudistuksen tavoitetta ja toimiiko se tällä hetkellä enem-

mänkin riitatilanteita aiheuttavana kuin poissulkevana tekijänä.  Jos erityisiä syitä ilme-

nee, olisi tarkoituksenmukaisempaa, että myyjä ottaisi selvää epäilyttävistä seikoista. 

Velvoitteiden välinen tasapaino on kannustettava seikka, mutta velvoitteet tulisi jakaa 

mielestäni sillä periaatteella kenellä on tosiasiallisesti parhaat mahdollisuudet ne täyttää. 

 

Koska lainsäädännöllisesti joudutaan määrittelemään yleisellä tasolla laatuvirhe- ja vel-

voitesäännökset, voidaan todeta, että virhevastuun ja kaupan osapuolille asetettujen 

velvoitteiden ymmärtäminen ja täyttäminen vaatii erinomaista juridista- ja rakennustek-

nistä osaamista. Harvalla maallikkomyyjällä tai -ostajalla on vaadittavaa osaamista, 

minkä seurauksena on suuri riski siitä, että kaikista asioista ei ymmärretä tai osata ottaa 

riittävästi selvää ennen kaupantekoa. Vastauksena alatutkimuskysymykseen voidaan to-

deta, että on mahdotonta lainsäädännöllisesti laatia yksiselitteisiä virhe- ja velvoitesään-

nöksiä. Tästä syystä näen, että maakaaren mukaisten velvoitteiden täyttämisen varmis-

tamiseksi tarvitaan ulkopuolisia asiantuntijoita.  

 



33 

3 Keinovalikoima maakaaren mukaisten velvoitteiden täyden-

tämiseksi 

Edellä kävimme läpi maakaaren mukaista kiinteistön laatuvirhettä sekä kaupan osapuo-

lille säädettyjä tiedonanto- ja selonottovelvoitteita. Myyjä on lain perusteella velvollinen 

kertomaan kaikki olennaiset kiinteistöön liittyvät seikat ja ostajalle on vastapainoksi sää-

detty velvollisuus tutustua ja tarkastamaan kiinteistö itse ennen kaupan tekemistä. 

Ovatko nämä kaupan osapuolille laissa säädetyt velvoitteet riittävät turvaamaan onnis-

tunut kiinteistön kauppa? Näiden kahden velvoitteen toteutuessa täydellisesti vastaus 

on kyllä. On kuitenkin huomioitava, että jotta velvoitteet voivat toteutua täydellisesti 

vaatii se lähtökohtaisesti niin myyjältä kuin ostajaltakin erinomaista kiinteistön tunte-

musta ja rakennusteknistä osaamista sekä ymmärrystä heille lakisääteisesti asetetuista 

velvoitteista. Harvalla maallikkomyyjällä tai ostajalla on kuitenkaan vaadittavaa osaa-

mista ja ymmärrystä, minkä vuoksi kiinteistönkaupan onnistumisen varmistamiseksi ja 

riitatilanteiden vähentämiseksi tulisi hyödyntää saatavilla olevia asiantuntijapalveluita. 

 

Ulkopuolisilla asiantuntijoilla tarkoitetaan tässä tutkielmassa kuntotarkastajaa ja kiinteis-

tönvälittäjää. Kiinteistönkauppaa hoitava välittäjä ja kiinteistön tarkastanut kuntotarkas-

taja vaikuttavat kiinteistön kauppaan liittyvään riskiin ja onnistumiseen antamalla kau-

pan osapuolille heidän tarvitsemaa tietoa lopullisen päätöksenteon tueksi. (Hoffrén, 

2011, s. 248–249) Kaikkia kiinteistön laatuominaisuuksia ei parhaidenkaan asiantuntijoi-

den avustuksella pystytä tunnistamaan. Riski salaisesta virheestä on aina olemassa ja sii-

hen on myös syytä varautua. Katsonkin tarpeelliseksi myös selvittää tarjoavatko vakuu-

tusyhtiöt ratkaisua tähän ongelmaan. Tämän luvun alatutkimuskysymys on, minkälainen 

keinovalikoima kaupan osapuolilla on käytettävissä, jotta päästäisiin onnistuneeseen 

kiinteistönkauppaan. 

 



34 

3.1 Kiinteistönvälitystoiminta  

 Yleistä 

Kiinteistönkaupassa on vain harvoin mukana ainoastaan lopullisen kauppasopimuksen 

osapuolet eli ostaja ja myyjä. Suurin osa asuinkiinteistöistä myydään edelleen kiinteistö-

välittäjän avustuksella markkinatilanteesta riippumatta. Yksityishenkilöiden suojan tarve 

on ollut myös lähtökohta kiinteistönvälitystä koskevien lakien säätämiseen. Keskeiset lait, 

jotka ohjaavat kiinteistönvälitystoimintaa ovat laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokra-

huoneiston välitysliikkeistä (myöhemmin välitysliikelaki), sekä laki kiinteistöjen ja vuok-

rahuoneistojen välityksestä (myöhemmin välityslaki). Välitysliikelaissa on määritelty vä-

litystoiminnan harjoittamisen edellytykset, kun taas välityslaissa säännellään välittäjän 

ja asiakkaan välisiä suhteita. (Kasso, 2005, s. 571)  

 

Välitysliikelaissa kiinteistönvälitys määritellään toiminnaksi, jossa välitysliike tulon tai 

muun taloudellisen hyödyn saamiseksi saattaa kaupan osapuolet kosketuksiin toistensa 

kanssa, kun luovutetaan kiinteistö tai sen osa, rakennus tai osakkeet, jotka antavat hal-

lintaoikeuden kiinteistöön, sen osaan rakennukseen tai huoneistoon. (VälitysliikeL 1§) 

 

Laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä ja tämän kumonnut nykyinen välityslaki 

laadittiin nimenomaan kuluttaja-asemassa olevien ostajien ja myyjien suojaamiseksi 

suhteessa asiantuntija-asemassa oleviin elinkeinonharjoittajiin. Aiemmassa kuluttajan-

suojasta kiinteistönvälityksessä annetussa lain säätämiseen johtaneessa hallituksen esi-

tyksessä keskeiseksi tavoitteeksi muotoiltiin ”parantaa kuluttajan asemassa olevien 

asuntokaupan osapuolten, niin myyjän kuin ostajankin, oikeusturvaa tapauksissa, joissa 

kauppa tapahtuu välittäjää käyttäen”. (HE 179/1987, s. 3) Tavoitetta perusteltiin sillä, 

että asunnon osto on yksityishenkilöiden näkökulmasta keskeisimpiä hankintoja, ja siitä 

aiheutuu ostajalle tavallisesti pitkäaikainen taloudellinen sidonnaisuus. Tämän takia näh-

tiin yhteiskunnan kannalta tarkoituksenmukaiseksi pyrkiä vaikuttamaan siihen, 

että ”asuntojen vaihdanta voi tapahtua mahdollisimman hyvin eri osapuolten edut huo-

mioon ottavalla tavalla”. (HE 179/1987, s. 3; Hoffrén, 2013, s. 46) Nykyinen välityslaki on 



35 

myös rakennettu näiden samojen tavoitteiden pohjalta. Välityslain esitöissä todettiin lain 

tavoitteina olevan suojata kuluttajan asemassa olevaa toimeksiantajaa tai toimeksianta-

jan vastapuolta. (HE 58/2000 vp, s. 8)  

 

Välitysliike- ja välityslain lisäksi, kiinteistönvälittäjän on toimeksiantoa suorittaessaan 

noudatettava hyvää välitystapaa. (VälitysliikeL 4§) Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laa-

tima Ohje hyvästä välitystavasta koostuu osin lakiin perustuvista määräyksistä sekä toi-

minnallisista ohjeista. Ohje on tarkoitettu sovellettavaksi sellaisessa toiminnassa, jossa 

välitettävä omaisuus ei kuulu elinkeinotoimintaan tai jossa toimeksiantajan vastapuoli 

hankkii kohteen muuta kuin elinkeinotoimintaansa varten. Hyvä välitystapa on käsite, 

jolla halutaan asettaa välitystoiminnalle laadullisia, eettisiä ja moraalisia vaatimuksia. 

Keskeisiä hyvään välitystapaan liittyviä vaatimuksia ovat mm. välitystoiminnan luotetta-

vuus, avoimuus, tunnollisuus sekä lojaalisuus molempia kaupan osapuolia kohtaan. 

Edellä mainittujen asioiden lisäksi hyvään välitystapaan kuuluvat välittäjälle asetetut am-

mattitaitovaatimukset selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksineen. (Kasso, 2005, s. 574) 

 

 Kiinteistövälittäjän pätevyydestä 

Kiinteistönvälittäjän tehtävä on koordinoida koko prosessia kiinteistön myyntiin laittami-

sesta aina kaupantekotilaisuuteen asti. Jokaisella kiinteistöllä on omat ominaisuutensa 

ja ne saattavat olla hyvinkin vaativia ja monimutkaisia kokonaisuuksia. Tämän koko pro-

sessin asianmukainen hoitaminen ja läpi vieminen onnistuneesti vaatiikin kiinteistönvä-

littäjältä erittäin laajaa rakennusteknistä ja juridista osaamista.  

 

Välityslakiin on sisällytetty välitystehtävän suorittamista koskeva säännös. Välityslain 

7.1§:n mukaan välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää 

välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vasta-

puolen edut. Jokaisella välitysliikkeellä on oltava lain mukaan vastaava hoitaja, joka on 

velvollinen huolehtimaan siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa 

ja että toimintaan harjoitetaan lainmukaisesti.  

 



36 

Vastaavan hoitajan on myös huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen 

jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on välittäjäko-

keessa osoitettu ammattipätevyys ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla on tehtä-

vän edellyttämä riittävä ammattitaito. Välittäjäkokeella osoitettava ammattipätevyys ta-

kaa erityisesti sen, että henkilö tuntee toiminnan harjoittamisen kannalta tarpeellisen 

lainsäädännön ja hyvän välitystavan sekä hallitsee välitystoimeksiannon hoitamisen 

edellyttämät käytännön toimet. (Välitysliikelaki 5§) Välittäjäkokeessa mitataan erityisesti 

henkilön välitysalan lainsäädännön tuntemusta ja siinä tulee ratkoa laajasti mm. kiinteis-

tökauppaan, sopimusten tekemiseen, kaavoitukseen, rakentamiseen, vuokraustoimin-

taan ja kiinteistönarviointiin liittyviä oikeudellisia kysymyksiä. (Kauppakamari 2023) Vain 

välittäjäkokeen läpäissyt henkilö saa lain mukaan käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä ja 

lyhennettä LKV eli laillistettu kiinteistönvälittäjä. (VälitysL 16§) On silti huomioitava, että 

vain puolelta välitysliikkeen palveluksessa toimivilta välittäjiltä edellytetään tällä hetkellä 

LKV-pätevyyttä. Kiinteistönvälittäjää valittaessa on varmistettava, että välittäjältä löytyy 

aina tarvittava asiantuntemus ja kokemus kaupan kokonaisuus huomioiden.  

 

 Välitysliikkeen tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta 

Tiedonantovelvollisuus on yksi keskeisimpiä velvollisuuksia mitä välitysliikkeellä on asi-

akkaitaan kohtaan. Välityslaista löytyvät säännökset välitysliikkeen tiedonantovelvolli-

suudesta toimeksiantajaa ja tämän vastapuolta kohtaan. Kiinteistönvälittäjän on siten 

välitystehtävää suorittaessaan otettava huomioon toimeksiantajan sekä myös tämän 

vastapuolen edut. Välitysliikkeen on annettava välityslain 8 §:n mukaan myyjälle kaikki 

ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämi-

seen. Lisäksi välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava välityslain 9 §:n 

nojalla ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai pitäisi tietää vaikuttavan kau-

pasta päättämiseen.  

 

Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuutta ei ole rajattu koskemaan ainoastaan kaupan koh-

teen ominaisuuksia, vaan välittäjältä voidaan myös edellyttää asiantuntija-asemansa 



37 

vuoksi antavan tarvittaessa kaupan osapuolille esimerkiksi lainsäädäntöä koskevaan tie-

toa. (Hemmo, 2011, s. 141; Hoffrén, 2021, s. 322) Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus 

on siten suhteessa ostajaan laajempi kuin maakaaren mukainen myyjän tiedonantovel-

vollisuus, johon kuuluu käytännössä kaupan kohteesta ja lähiympäristöstä kertominen. 

Tiedot on annettava kaupan osapuolille selvällä ja ymmärrettävällä tavalla. Oikeuskäy-

tännön perusteella voidaan katsoa, että annettujen tietojen riittävyyttä ja selkeyttä arvi-

oidaan lähtökohtaisesti objektiivisin perustein, eli sen mukaan, mitä kyseisen kaltaisten 

kohteen ostajalta voidaan yleensä edellyttää. (ks. KKO 2020:26) Ostajan tulee huolehtia 

siitä, että on ymmärtänyt hänelle kerrotun seikan tai seikkojen merkityksen. Jos ostaja ei 

ole ymmärtänyt esimerkiksi jotakin välittäjän käyttämää käsitettä, tulee hänen selvittää 

käsitteen merkitys kysymällä tarkentavia kysymyksiä välittäjältä. Mikäli välittäjä itse huo-

maa ostajan virheellisen käsityksen sellaisesta kaupan kannalta merkityksellisestä sei-

kasta, on välittäjän korjattava tämä ostajan virheellinen käsitys antamalla oikeat tiedot. 

(Hoffrén, 2021, s. 321–323) 

 

Kiinteistönvälittäjälle säädetystä selonottovelvollisuudesta säännellään välityslain 11 

§:ssä. Välitysliikkeelle on asetettu velvollisuus varmistua saamiensa tietojen oikeellisuu-

desta, mikäli on aihetta epäillä, että saadut tiedot saattavat olla virheellisiä tai puutteel-

lisia. Selonottovelvollisuus ja se varmentaminen liittyy kaikkiin tietoihin siitä riippumatta, 

millä tavalla välitysliike on saanut tiedon tai aiheen kaivata jotakin tietoa. Jos tiedon oi-

keellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuullista vaivaa, on tiedosta ja 

siihen liittyvästä epävarmuudesta ilmoitettava ostajalle. Välitysliikkeen on aina perehdyt-

tävä huolellisesti kaikkiin saatuihin ja erikseen hankittuihin asiakirjoihin ja tarpeen mu-

kaan hankittava lisäselvitystä, jos asiakirjat ovat puutteellisia tai niistä ilmenee mahdol-

lisia ristiriitaisuuksia. (Kasso, 2010, s. 51 ja s. 53)   

 

Välitysliikkeen on kiinteistön osalta selvitettävä kaikki kaupan päättämiseen vaikuttavat 

seikat, kuten rakennusmateriaalit ja rakennuksen kunto siltä osin kuin pintapuolisessa 

tarkastuksessa on mahdollista. Välitysliikkeen katsotaan olevan aina alansa ammattilai-



38 

nen, ja siten välitysliikkeeltä voidaan odottaa tavallista maallikkoa parempaa asiantunte-

musta myös kiinteistöön liittyvissä rakennusteknisissä asioissa. Tämä ei kuitenkaan tar-

koita, että välittäjän tulee olla rakennustekniikan tai muun erikoisalan asiantuntija. Väli-

tysliikkeen tehtävänä tai velvollisuutena ei ole selvittää sellaisia seikkoja, jotka eivät huo-

lellisella ammattitaitoisen välittäjän tehdyllä pintapuolisella kiinteistön tarkastuksella 

käy ilmi. (Kasso, 2010, 53–54) Välitysliikkeen tulee kuitenkin hyvän välitystavan mukaan 

kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. (Hyvän vä-

litystavan ohje, 2023, s. 50)   

 

Välitysliikkeen vastuu voi kuitenkin syntyä selonottovelvollisuuden laiminlyömisen 

kautta.  Mikäli kaupan kohteessa havaitaan tarkastuskäynnillä epäilyksiä herättäviä seik-

koja, on välittäjän pyrittävä kertomaan kaupan osapuolia, millaisista mahdollisista sei-

koista puutteet saattavat kertoa. Tällaisessa tilanteessa välittäjän tulisi kehottaa osapuo-

lia aina tekemään tarkempi tekninen kuntotarkastus. (Kasso, 2010, s. 54) Välittäjän tu-

leekin kiinnittää erityistä huomiota, mikäli kaupan osapuolet jättävät selviä riskejä huo-

miotta. Tämän velvollisuuden voidaan katsoa kuuluvan paitsi välitysliikkeen tiedonanto-

velvollisuuteen, mutta myös välitysliikkeelle asetettuun säännökseen suorittaa välitys-

tehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen 

huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut (VälitysL 7§). Kun seikat nos-

tetaan esille ja niihin kiinnitetään huomiota ennen kaupantekoa, niin ammattitaitoinen 

välittäjä pyrkii tekemään kaupan, josta ei tarvitse jälkeenpäin riidellä. (Hoffrén 2021: 

326–327) 

 

Ammattitaitoisen välittäjän tulee tuntea alan lainsäädäntö ja sen soveltamiskäytäntö. 

(HE 58/2000: 15) Ammattitaitovaatimukseen voidaan katsoa kuuluvan tieto siitä, millai-

set ongelmat asuntojen ja kiinteistöjen kaupoissa ovat tulleet erityisesti esille oikeuskäy-

tännössä. Tällaisista ongelmista voidaan mainita esimerkiksi kuntotarkastushavainnot ja 

niidet vaikutus ostajan selonottovelvollisuuteen tai vastuunrajoitusehtojen vaikutus 

myyjän virhevastuuseen. (ks. KKO 2009:31 ja KKO: 2012:72) Mikäli välittäjä huomaa, että 



39 

kaupan osapuolet eivät ymmärrä kuntotarkastusraportissa mainittujen havaintojen mer-

kityksellisyyttä tai reagoivat niihin sopimalla liian yleisluontoisella tasolla niitä koskevasta 

riskinjaosta, tulisi hänen varoittaa kaupan osapuolia siitä, millaisia mahdollisia ongelmia 

tämänkaltainen käyttäytyminen tai sopiminen saattaa myöhemmässä riitatilanteessa 

johtaa. (Hoffrén, 2021, s. 327) 

 

 Välitysliikkeen vastuusta ja oikeussuhteista 

Välitysliikkeen rooli kaupassa ei ole samanlainen kuin myyjän ja ostajan rooli, vaikka hel-

posti näin voidaan ajatella. Lähtökohtaisesti välitysliikkeellä ei ole vastuuta kaupan koh-

teen mahdollisista virheistä tai siitä, että kaupan osapuolet täyttävät kauppakirjaan pe-

rustuvat velvoitteensa toista sopijapuolta kohtaan. Välitysliike on vastuussa välityslain 

mukaisten velvollisuuksien laiminlyönnistä tai hyvän tavan vastaisesta toiminnasta. Väli-

tysliikkeen vastuu edellyttää aina, että välitysliike on toiminut sopimuksen vastaisesti tai 

muulla tavalla tuottamuksellisesti. Vastuun syntymisen edellytyksenä on siten aina jon-

kinasteinen laiminlyönti. Tuottamusta arvioidaan objektiivisesti ja tapauskohtaisesti, eli 

mitä ammattilaiselta kussakin tilanteessa voidaan edellyttää. Selvää on, että välitysliike 

vastaa aina kaikista tahallisesti aiheuttamistaan vahingoista. (Kasso, 2010, s. 91)  

 

Tavallisesti asetelma on, että myyjä on kiinteistönvälittäjän toimeksiantaja ja ostaja toi-

meksiantajan vastapuoli. Käsittelen välitysliikkeen vastuuta tästä näkökulmasta. Välitys-

liikkeen vastuu perustuu ensisijaisesti välitysliikkeen ja toimeksiantajan väliseen toimek-

siantosopimukseen ja sen velvoitteiden laiminlyömiseen. Kiinteistön myyjä turvautuu 

lähtökohtaisesti kiinteistövälittäjään hänen asiantuntemuksensa vuoksi. Näin ollen kiin-

teistövälittäjän vastuu voidaan sanoa perustuvan pitkälti hänen kokemukseensa ja asi-

antuntemukseensa. Kiinteistönvälittäjän vastuuta toimeksiantajalle käsitellään välitys-

lain 13 §:ssä. Säännöksessä säädetään siitä, milloin välitysliikkeen suoritusta voidaan pi-

tää virheellisenä sekä virheellisen suorituksen seuraamuksista. Välitysliikkeen suoritusta 

pidetään virheellisenä, jos se poikkeaa laissa säädetystä tai mitä osapuolten kesken on 



40 

sovittu. Lain määrittely vastaa siis yleistä sopimusoikeudellista virheen käsitettä. Välitys-

liike on voinut esimerkiksi laiminlyödä tiedonantovelvollisuuttaan taikka antanut virheel-

lisiä tietoja toimeksiantajalleen tai ostajalle. (Jokimäki, 2001, s. 42–43) 

 

Välitysliikkeen vastuusta toimeksiantajan vastapuolelle säädetään välityslain 14 §:ssä. 

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus sellaisesta vahin-

gosta, joka on johtunut välitysliikkeen virheellisestä menettelystä. Virheellisellä menet-

telyllä tarkoitetaan lain esitöiden mukaan, että välitysliike ei ole täyttänyt lain mukaisia 

velvoitteitaan suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen. Lain esitöiden mukaan välitys-

liikkeen korvausvastuuta arvioidaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukai-

sesti, siitäkin huolimatta, että ostajan ja välittäjän välillä ei ole olemassa selkeää oikeus-

suhdetta eli sopimusta. (HE 58/2000, s.19) Oikeussuhteen muodostuminen perustuu 

laissa ja oikeuskäytännössä kiinteistönvälittäjälle asetettuun selonotto- ja tiedonantovel-

vollisuuteen. On keskeistä ostajan oikeusturvan kannalta, että hän saa kaupan kohteena 

olevasta kiinteistöstä oikeat ja riittävät tiedot ostopäätöksensä tueksi. Voidaan siis katsoa, 

että kiinteistönvälittäjän velvollisuutena on molempien kaupan osapuolten intressien 

valvominen, huolimatta siitä, että kiinteistövälittäjä on ensisijaisesti myyjän asiamies. 

(Jokimäki, 2001, s. 45)  

 

Välityslain 9 § sekä hyvä välitystapa kuvaavat yhdessä kiinteistönvälittäjän sosiaalista vas-

tuuta. Välityslain 9 §:ssä on säädetty tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajan vasta-

puolelle. Mikäli välitysliikkeellä on esimerkiksi aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 

9 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia on välitysliikkeen selonottovel-

vollisuuden kriteerit täyttääkseen varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaista mah-

dollinen virheellinen tai puuteellinen tieto. Mikäli tiedon oikeellisuuden varmistaminen 

ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, on välitysliikkeen kerrottava tietoon liitty-

västä epävarmuudesta ostajalle. (VälitysL 9–11 §) 

 



41 

3.2 Kuntotarkastustoiminta  

 Yleistä 

Kiinteistön myyjälle on asetettu velvollisuus antaa ostajalle kaikki sellainen tieto, jolla 

voidaan katsoa olevan merkitystä ostajan päätöksenteossa. Tämä velvollisuus koskee 

myös mahdollisesti kaupassa mukana olevaa kiinteistönvälittäjää, kuten edellä on to-

dettu. Vastapainoksi on asetettu ostajalle velvollisuus tutustua kiinteistöön ennen osto-

päätöksen tekemistä. Lähtökohtaisesti ostajan tai kiinteistönvälittäjän ei edellytetä tut-

kivan kiinteistöä muulla tavalla kuin ulkopuolisesti ja silmämääräisesti. Ostajalta tai kiin-

teistönvälittäjältä ei siis edellytetä lähtökohtaisesti ulkopuolista tutustumista tarkempaa 

perehtymistä muun muassa rakennukseen. (Kasso, 2014, s. 185)  

 

Kaupan jälkeisiltä riitatilanteilta vältyttäisiin, jos kaupan osapuolilla olisi jo kauppaa teh-

dessään käytössään kaikki täydelliset tiedot kaupan kohteena olevasta kiinteistöstä. On 

selvää, että täydellistä tietoa kiinteistön kaikista ominaisuuksista ei ole mahdollista saada, 

mutta mitä paremmat tiedot kaupan osapuolilla on käytettävissään, edesauttaa se on-

nistuneen asuinkiinteistönkaupan toteutumista. (Hoffrén, 2011, s. 239) Ammattitaitoi-

nen kiinteistönvälittäjä varmistaa, että osapuolet ymmärtävät heille laissa asetetut vel-

voitteet sekä huolehtii, että kaikki olennaiset seikat tulevat otetuksi huomioon kaupan-

käynnin prosessissa, mutta häneltä ei kuitenkaan voida odottaa syvempää rakennustek-

nistä osaamista. Tästä syystä, kaupan onnistumisen kannalta tarvitaan vielä rakennustek-

niikan asiantuntijan eli kuntotarkastajan osaamista selvittämään ja kertomaan rakennuk-

sen kunnosta tarkemmin kaupan osapuolille.  

 

Kiinteistön kunnon perusteellinen selvittäminen olisi järkevää aina, erityisesti vähintään 

10–20 vuotta vanhoissa ja sitä vanhemmissa rakennuksissa. Varsinaista rakennuksen 

ikään perustuvaa rajaa siitä milloin kuntotarkastus olisi suotavaa tehdä on kuitenkin vai-

kea asettaa. Omakotitalot ovat kaikki yksilöitä ja niiden kunto on riippuvainen monesta 

asiasta, kuten alkuperäisestä rakentamisen laadusta sekä käytetyistä materiaaleista. Ei 

myöskään sovi unohtaa sitä, miten rakennusta on hoidettu, ja siksi samanikäiset talot 



42 

voivat olla kunnoltaan hyvinkin erilaisia ja vaikeasti vertailtavissa. Hyvin ja huolellisesti 

hoidetussa 10–20 vuotta vanhassa rakennuksessa ei vuodet tai asuminen välttämättä 

juurikaan vielä näy. Toisaalta muutaman vuoden huolimaton asuminen voi saattaa uu-

demman ja hyvin rakennetun talonkin remonttikuntoon. (Kasso, 2014, s. 186) Ostajalla 

tai myyjällä ei kuitenkaan ole lain perusteella velvollisuutta teettää kiinteistöön kunto-

tarkastusta.  Maakaaressa säädetty tiedonanto-, selonotto- ja ennakkotarkastusvelvolli-

suuden täyttäminen ei siis tällä hetkellä edellytä kuntotarkastuksen teettämistä. (Heikki-

nen, 2018, s. 155–156) 

 

On heti alkuun syytä mainita, että kuntotarkastustoiminnasta ei ole säädetty lailla, se 

tarkoittaa sitä, että käytännössä kuka tahansa voi ryhtyä tällä hetkellä kuntotarkastajaksi 

ja suorittaa kuntotarkastuksen haluamallaan tavalla. Alan yhtenäistämiseksi ja yhteisten 

sääntöjen rakentamiseksi, ympäristöministeriö ja Kuluttajavirasto ovat luoneet yhdessä 

muiden asiantuntijaorganisaatioiden kanssa tilaajan ohjeen KH 90-00393 ja Suoritusoh-

jeen KH 90-00394. Tilaajan ohjekortissa määritellään tarkastuksen tavoitteet, laajuus, ra-

portointi ja osapuolten vastuut. Suoritusohjeessa määritellään varsinaisen tarkastuksen 

tavoitteet, sisältö, laajuus, mittaukset, raportointi ja kuntotarkastajan vastuu. KH-kort-

tien tarkoitus on yhtenäistää ja selkeyttää kuntotarkastustoimintaa sekä lisätä kuntotar-

kastusten luotettavuutta. (KH 90-00394:2) Huomionarvoista on, KH-korttien noudatta-

minen ei silti edelleenkään ole pakollista. 

 

Lainsäädännön puuttumisen takia kiinteistön kuntoon liittyvistä selvityksistä käytetään-

kin hyvin erilaisia termejä, termit voivat olla maallikolle mm. harhaanjohtavia ja epäsel-

viä sisällöltään. Myyjän ja ostajan on hyvä tietää keskeiset termit, jotta he ymmärtävät 

sopia keskenään sellaisesta tutkimuksesta, joka on riittävän laaja kaupan kohteena ole-

vaan kiinteistöön. Hyvässä välitystavassa on määritelty kiinteistön kauppaan liittyvien 

tutkimusten termit ja niiden sisältö. Hyvän välitystavan kohta 6.5.4 kuuluu näin: 

 
”Välitysliikkeen on tunnettava muun muassa seuraavat rakennuksen kuntoa selvittävät 

menetelmät ja termit: 

 



43 

• Kuntoarvio on rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmä-

määräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta.  

 

• Kuntotutkimus on kuntoarviota tarkempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin ra-

kennuksen osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkem-

pien menetelmien avulla.  

 

• Asuntokaupan kuntotarkastus on pääasiassa aistinvaraisilla havainnoilla raken-

netta rikkomattomin menetelmin tehty rakennusteknisen kunnon arviointi. Apu-

välineenä käytetään teknisiä mittalaitteita. Asuntokaupan kuntotarkastuksen si-

sältö, suoritustapa ja raportointi on määritelty kuluttajan näkökulmasta tilaajan 

ohjeessa sekä suoritusohjeessa.  

 

• Kosteuskartoitus on tutkimus, jossa tutkitaan mahdollisen yksittäisen vaurion tai 

ongelman syytä ja laajuutta mittaamalla rakenteiden kosteutta pintamittauksin 

rakenteita rikkomatta. 

 

Välitysliikkeen edustajan on mahdollisuuksien mukaan oltava paikalla kuntotarkastuk-

sessa (tai muussa selvityksessä) ja tutustuttava raporttiin huolellisesti. Raportissa ilme-

nevät kauppaan vaikuttavat seikat on huomioitava esitettä ja kauppakirjaa laadittaessa.  

 

Välitysliikkeen on kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myy-

jän vastuuta kaikista vioista ja ostajan huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista osta-

jan tarkastusvelvollisuutta.”” (Hyvä välitystapa 2022, s. 50) 

 

Lähtökohtaisesti useimmissa asunkiinteistöjen kaupoissa hyvässä välitystavassa mainittu 

asuntokaupan kuntotarkastus on riittävä palvelu kiinteistön kunnon selvittämiseksi. 

(Kasso, 2014, s. 186) Muut edellä hyvässä välitystavassa mainitut tutkimukset kuntoar-

viota lukuun ottamatta tulevat lähtökohtaisesti kysymykseen, kun tarvitaan tarkempia 



44 

lisätutkimuksia. Lisätutkimuksissa keskitytään johonkin tiettyyn kuntotarkastuksessa ha-

vaittuun seikkaan, avataan rakenteita ja otetaan avauskohteista materiaalinäytteitä. (KH- 

90-00394, s. 2) 

 

Kaupan osapuolten on keskeistä ymmärtää, että kuntotarkastus ei poista heille maakaa-

ressa asetettuja velvoitteita. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on kertoa kaupan osapuolille 

mitä kohteen kunnosta voidaan kuntotarkastuksella selvittää ja mikä merkitys sillä on 

kiinteistön kaupan kokonaisuudessa. Myyjä saattaa virheellisesti olettaa, että kuntotar-

kastuksella hän voi rajata ostajalta oikeuden vedota kaupanteon jälkeen kiinteistössä il-

meneviin laatuvirheisiin. Toisaalta ostajalla voi olla käsitys, että kiinteistö on kaikin puolin 

kunnossa, koska kuntotarkastusraportissa ei ole kuvattu yhtään suoranaista virhettä. 

Tämä voi johtaa siihen, että ostaja ei tee ennakkotarkastusta yhtä huolellisesti kuin hän 

olisi tehnyt ilman kuntotarkastusta. On korostettava, että kuntotarkastukset tehdään 

parhaimmillaankin pääosin aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomattomin menetelmin, jol-

loin kaikkia mahdollisia fyysisiä tai mahdollisia piilovirheitä ei lähtökohtaisesti voida tar-

kastuksessa havaita. (Heikkinen, 2018, s. 158)  

 

Osapuolet luottavat kuntotarkastajan pätevyyteen ja kokemukseen sekä hänen suoritta-

maansa kuntotarkastukseen. Väärinymmärryksien välttämiseksi, tulisi kuntotarkastuk-

sen vaikutus osapuolten velvollisuuksiin ja mahdolliseen virhevastuuseen selvittää kau-

pan osapuolille hyvissä ajoin ennen varsinainen kuntotarkastuksen tekemistä. Ostaja ei 

voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän on ollut tietoinen. Kuntotarkastuk-

sessa esille tulleet havainnot vaikuttavat siihen, mistä ostajan katsotaan kaupantekohet-

kellä tienneen. (Heikkinen, 2018, s. 158–159; Hoffrén, 2013, s. 177) 

 

 Kuntotarkastajan pätevyydestä 

Kuntotarkastuksien ensisijainen tehtävä on turvata asuntokauppojen onnistumista. Kun-

totarkastuksen tavoitteena on selvittää kiinteistön puutteet ja riskit, jotta kaupan osa-

puolet voivat ottaa ne huomioon kauppahinnassa. Asuinkiinteistöjen kaupassa on tullut 



45 

lähes pääsäännöksi tehdä kiinteistön kuntotarkastus. Siitäkin huolimatta voi uutisista lu-

kea tapauksista, missä kuntotarkastetusta omakotitalosta on löytynyt jälkikäteen esimer-

kiksi laajoja kosteus- ja homeongelmia. Kuntotarkastuksien kohdalla tarkastuksien määrä 

ei ole ratkaisevaa vaan laatu. Kuntotarkastuksen laatuun vaikuttavat kuntotarkastuksen 

sisältö sekä tarkastajan ammattitaito.  

 

Kuntotarkastajan kokemus, osaaminen, pätevyys ja viestintätaidot voidaan sanoa olevan 

merkittävässä roolissa kuntotarkastusta tehdessä. Vaikka kuntotarkastustoiminnasta ei 

tällä hetkellä ole Suomessa säädetty lailla, on alalle saatu edellä mainittujen kuntotar-

kastuksen suoritusohjeiden lisäksi oma Asuntokaupan Kuntotarkastajan tutkinto (AKK). 

Kuntotarkastajan pätevyys (AKK) on kehitetty rakennusteknisen kunnon arvioinnin tar-

peisiin asuntokaupan yhteydessä. Pätevyys on nk. alan tarvelähtöinen pätevyys, joka on 

kehitetty yhteistyössä eri asiantuntija sidosryhmien kanssa vapaaehtoispohjalta. Päte-

vyyden edellytyksenä on rakentamisen alalla suoritettu vähintään rakennusmestari 

(AMK) tasoinen tutkinto, FISE:n hyväksymän asuntokaupan kuntotarkastajan täydennys-

koulutuksen ja tentin suorittaminen sekä vähintään viiden vuoden työkokemus. (KUNTO 

– loppuraportti, 2019, s. 15)  

 

AKK- kuntotarkastajalla tulee olla kokemusta uudis- ja korjausrakentamisesta erityyppi-

sistä ja -ikäisistä kohteista, sekä perusymmärrys kiinteistönkaupan juridiikasta ja osa-

puolten vastuista. Jotta kuntotarkastaja pystyy luotettavasti määrittelemään ja luokitte-

lemaan kuntotarkastuksessa esille tulleita havaintoja niin rakennustekniseltä kuin myös 

vaurioiden aiheuttamien terveyshaittariskien kannalta, tulee hänellä olla perustietoa 

mm. eri aikoina käytetyistä rakennustavoista, rakenneratkaisuista, rakennusmateriaa-

leista ja niiden ominaisuuksista sekä niiden käyttäytymisestä erilaisissa olosuhteissa. 

Kuntotarkastajan tulee tietää sellaiset tavanomaiset vauriot, joita kiinteistöissä yleisesti 

esiintyy ja niiden syntymekanismit. Kuntotarkastajan voidaan olettaa ymmärtävän esi-

merkiksi rakenteiden kosteusteknisestä käyttäytymisestä ja rakenteellisista mikrobivau-

rioista. (KH- 90-00394, s. 9) 

 



46 

Pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja noudattaa tarkastuksessaan aina KH- kortis-

tojen mukaisia ohjeita sekä KH 90-00394 suoritusohjeessa liitteenä olevaa hyvää asun-

tokaupan kuntotarkastustapaa. Hyvä asuntokaupan kuntotarkastustapa kuvaa eettisiä 

sääntöjä, joita jokaisen AKK- kuntotarkastajan on noudatettava toimiessaan kuntotarkas-

tajan tehtävässä. Eettisten sääntöjen tarkoitus on täydentää KH-korteissa annettuja kun-

totarkastusohjeita.  Kuntotarkastajien pätevyyksiä ja AKK- järjestelmää valvoo rakennus- 

ja kiinteistöalan liittojen ja yhdistysten omistama FISE. (KUNTO – loppuraportti, 2019, s. 

15; KH 90-00394, Hyvä kuntotarkastapa) 

 

 Asuntokaupan kuntotarkastus 

Tässä luvussa käyn tarkemmin läpi KH- korttien mukaista asuntokaupan kuntotarkastusta 

prosessina ja voisiko esimerkiksi sen pakollistaminen ennaltaehkäistä turhia kiinteistön 

kaupan riitatilanteita tuomalla mahdolliset kiinteistön virheet kaupan osapuolille tie-

doksi ennen lopullisen kauppasopimuksen tekemistä.  Mainittakoon, että vaikka kunto-

tarkastus ei ole pakollinen toteuttaa lain perusteella, monet pankit vaativat sitä jo lainan 

saamisen ehtona. Lisäksi jos kiinteistön kaupat tehdään kiinteistövälittäjän toimesta, on 

kiinteistövälittäjällä hyvän välitystavan mukaisesti velvollisuus kertoa kaupan osapuolille 

mahdollisuudesta teettää kaupan kohteen kuntoa koskeva selvitys. Hyvän välitystavan 

kohdan 5.5.4 mukaan:  

 

” Välitysliikkeen tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kun-

totarkastus. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen on tällöin suositeltava asunto-

kaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja 

KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01-10413 tilaajan ohje sekä KH 90-

00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus).”  

 

Asuntokaupan kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa kaupan osapuolille puoluee-

tonta ja laadukasta tietoa kiinteistön rakennusteknisestä kunnosta, mahdollisista kor-

jaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä antaa toimenpide eh-

dotuksia. (KUNTO – loppuraportti, s. 4)   



47 

 

KH- kortin mukaisen kuntotarkastuksen vaiheet ovat seuraavat:  

1. kuntotarkastuksesta sopiminen 

2. tarkastussuunnitelman laatiminen 

3. kiinteistön omistajan haastattelu ja asiakirjoihin tutustuminen 

4. varsinainen tarkastus 

5. alustava yhteenveto 

6. tarkastusraportin laatiminen 

 

Kuntotarkastus on tekninen arvio kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja riskirakenteista 

tarkastushetkellä. Kuntotarkastus perustuu tekijän asiantuntemukseen ja hänen tarkas-

tuksessaan tekemiin havaintoihin, rakennus- tai rakennepiirustuksista sekä kohdetta kos-

kevista muista asiakirjoista ja kiinteistön omistajan haastatteluista saatuihin tietoihin. 

Kiinteistö tarkastetaan ensisijaisesti pintapuolisesti. Pintapuolinen tarkastus sisältää ais-

tivaraisen tarkastuksen lisäksi havainnointeja kosteudentunnistimilla ja muilla mittalait-

teilla. (KH- 90-00394, s. 3) 

 

Tarkastuksessa kiinnitetään erityistä huomiota riskihavaintoon liittyvään rakenteeseen. 

Riskihavainnolla tarkoitetaan tilannetta, jossa tarkastaja havaitsee esimerkiksi viitteitä 

piilevästä vauriosta. Tällainen viite voi olla silmin havaittava kosteusjälki. Tarkastajan on 

pyrittävä selvittämään rakenteen kunto tilanteeseen sopivin tarkastusmenetelmin. Ris-

kihavainnon merkityksen selvittämiseksi tarkastaja voi tehdä pienimuotoisia, rakentee-

seen kohdistuvia ja yleensä kuntotutkimuksen luonteisia toimenpiteitä, kuten porata ra-

kenteeseen näyteaukon.  Mikäli tarkastaja ei saa rakenteen kunnosta täyttä selvyyttä, on 

hänen tuotava lisätutkimuksen tarve selkeästi esille kuntotarkastusraportissa. (KH- 90-

00394, s. 3) 

 

Kuntotarkastus on tehtävä puolueettomasti siten, etteivät tilaaja ja muut kohteen ulko-

puoliset tekijät vaikusta tarkastuksen laatuun, suoritustapaan tai lopullisten tulosten ra-



48 

portointiin. Omakotitalon kohdalla tarkastus on laajin mahdollinen ja tarkastukseen kuu-

luvat kaikki suoritusohjeessa mainitut toimenpiteet ja tarkastuskohteet. (KH 90-00394, 

s. 3–4) Kaupan osapuolien on myös hyvä huomioida, että tarkastuksessa ei arvioida kiin-

teistön irtaimistoa tai laitteistoa, kuten esimerkiksi keskuspölynimurijärjestelmää. Kiin-

teistön varusteet, laitteet ja pintamateriaalit ovat kaikki sellaisia minkä ostajan voidaan 

itse oletet