Saija Boedeker Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen kiinteistönvälityksessä Välitysliikkeen ja välittäjän vastuista ja velvollisuuksista Vaasa 2023 Laskentatoimen ja rahoituksen yksikkö Talousoikeuden pro gradu -tutkielma Kauppatieteiden maisteriohjelma 2 VAASAN YLIOPISTO Laskentatoimen ja rahoituksen yksikkö Tekijä: Saija Boedeker Tutkielman nimi: Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen kiinteistönvälityksessä Tutkinto: Välitysliikkeen ja välittäjän vastuista ja velvollisuuksista Kauppatieteiden maisteri Oppiaine: Talousoikeus Työn ohjaaja: Pekka Vainio Valmistumisvuosi: 2023 Sivumäärä: 131 TIIVISTELMÄ: Avainasemassa rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisessä ovat sellaiset yritykset ja ammattihenkilöt, jotka omassa toiminnassaan voivat tunnistaa rahanpesuun ja terrorismin rahoittamiseen liittyviä riskejä. Tällaisen tuntemisvelvoitteen piiriin kuuluvia ilmoitusvelvollisia ovat mm. kiinteistönvälitystoimistot ja kiinteistönvälittäjät. Rahanpesua ja terrorismin rahoittamista pyritään torjumaan puuttumalla niiden rikoshyötyyn sekä rahoitus- ja välityskanaviin mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Rahanpesulla tarkoitetaan kaikkia sellaisia toimia, joilla otetaan laittomasta alkuperästä olevia rahoja vastaan, pidetään niitä hallussa tai yritetään siirtää eteenpäin. Yhtenä rahanpesun edellytyksenä on esirikoksen olemassaolo, joka voi liittyä mihin rikokseen tahansa. Rahanpesun tavoitteena on saada rikoksesta tulevien varojen laiton alkuperä häivytettyä ja näyttämään lailliselta. Tyypillisesti rahanpesussa omaisuus siis muuttaa muotoaan, jonka vuoksi myös rikollisen alkuperän havaitseminen voi olla hankalaa. Terrorismin rahoittaminen käsittää kaikki sellaiset toimet, joilla kerätään tai annetaan varoja joko suoraan tai välillisesti terrorististen tekojen rahoittamiseen ja sitä kautta niiden suorittamiseen. Terrorismin rahoittamiseen käytettyjen varojen ei välttämättä tarvitse olla rikoksella hankittuja, vaan ne voivat olla alkuperältään laillisiakin. Kiinteistönvälityksellä tarkoitetaan toimintaa, jossa saatetaan kaupan sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa taloudellisen hyödyn saamiseksi joko huoneiston, kiinteistön tai vuokrasopimuksen aikaansaamiseksi. Kiinteistönvälitysliikkeelle ja kiinteistönvälittäjälle on säädetty useita vastuita ja velvollisuuksia, joita tässä tutkielmassa tarkastellaan. Tutkielman tutkimusmetodi on oikeusdogmaattinen eli lainopillinen aineiston perustuessa voimassa olevaan kansalliseen ja Euroopan unionin lainsäädäntöön, lakien esitöihin (hallituksen esitykset), oikeuskäytäntöön (oikeustapaukset, aluehallintoviraston päätökset), oikeuskirjallisuuteen ja muihin kirjalähteisiin sekä viranomaisten julkaisuihin, ohjeisiin ja sääntöihin. Tutkielman tavoitteena on selvittää rahanpesun torjuntaan ja terrorismin rahoittamisen estämiseen liittyvä EU:n lainsäädäntö ja kansallinen lainsäädäntö sekä muiden viranomaisten ja tahojen ohjeet, vastuut ja velvoitteet kiinteistönvälitystoimintaan liittyen. Lisäksi tavoitteena on selvittää, mitä seuraamuksia välitysliikkeelle ja välittäjälle aiheutuu, mikäli säädöksiä tai muita velvoitteita ei noudateta. AVAINSANAT: Ilmoitusvelvollinen, kiinteistönvälitys, lainsäädäntö, rahanpesu, rahanpesun estäminen 3 Sisällys 1 Johdanto 8 1.1 Tutkielman tausta ja lähtökohta 9 1.2 Tutkielman aineisto ja aiheen rajaus 10 1.3 Tutkielman tavoite ja tutkimuskysymykset 12 1.4 Tutkielman tutkimusmenetelmä ja rakenne 13 2 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen 14 2.1 Rahanpesun määritelmä 15 2.2 Terrorismin rahoittamisen määritelmä 22 2.3 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen EU:n lainsäädäntöä 24 2.3.1 Euroopan unionin neljäs rahanpesudirektiivi 24 2.3.2 Euroopan unionin viides rahanpesudirektiivi 25 2.3.3 Euroopan unionin ilmoittajansuojeludirektiivi 27 2.3.4 Euroopan unionin rahanpesurikosdirektiivi 27 2.3.5 Euroopan unionin yleinen tietosuoja-asetus 28 2.4 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen kansainvälisiä tahoja 29 2.4.1 Financial Action Task Force 29 2.4.2 Euroopan komission ylikansallinen riskiarvio 30 2.4.3 Yhdistyneet kansakunnat 31 2.4.4 The Egmont Group 31 2.5 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen Suomen lainsäädäntöä 31 2.5.1 Rahanpesulaki 32 2.5.2 Rikoslaki 34 2.5.3 Ilmoittajansuojelulaki 34 2.5.4 Laki rahanpesun selvittelykeskuksesta 37 2.5.5 Jäädyttämislaki 38 2.6 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen valvontaviranomaisia 39 2.6.1 Etelä-Suomen aluehallintovirasto 39 2.6.2 Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskus 42 2.6.3 Patentti- ja rekisterihallitus 44 4 2.6.4 Sisäministeriö ja valtiovarainministeriö 44 2.6.5 Rajavartiolaitos ja Tulli 47 2.6.6 Ahvenanmaan maakunnan hallitus 47 3 Kiinteistönvälitys 49 3.1 Kiinteistönvälityksen määritelmä 50 3.2 Kiinteistönvälitykseen liittyvää lainsäädäntöä 50 3.2.1 Välitysliikelaki 51 3.2.1.1 Välitysliikkeen rekisteröinti 52 3.2.1.2 Hyvä välitystapa 52 3.2.1.3 Vastaava hoitaja 53 3.2.1.4 Toimeksiantopäiväkirja 54 3.2.1.5 Asiakasvarat 55 3.2.2 Välityslaki 56 3.2.2.1 Yleinen selonottovelvollisuus 57 3.2.2.2 Erityinen selonottovelvollisuus 58 3.2.3 Tietosuojalaki 58 3.3 Kiinteistönvälitykseen liittyviä ohjeita ja suosituksia 61 3.3.1 Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto 62 3.3.2 Aluehallintovirastot 63 4 Kiinteistönvälitykseen liittyviä vastuita ja velvollisuuksia 65 4.1 Välitysliikkeen vastuita ja velvollisuuksia 65 4.1.1 Henkilökunnan koulutus- ja suojeluvastuu 65 4.1.2 Oman toiminnan riskiarvion laatimisvelvollisuus 66 4.2 Välittäjän vastuita ja velvollisuuksia 69 4.2.1 Asiakkaan tuntemisvelvollisuus 70 4.2.1.1 Yksinkertaistettu asiakkaan tuntemisvelvollisuus 71 4.2.1.2 Tehostettu asiakkaan tuntemisvelvollisuus 72 4.2.2 Asiakkaan tunnistamisvelvollisuus 85 5 4.2.3 Asiakasprofiilin määrittämisvelvollisuus 93 4.2.4 Asiakkaan seurantavelvollisuus 96 4.2.5 Asiakastietojen päivittämisvelvollisuus 97 4.2.6 Asiakkaan tuntemistietojen ilmoitusvelvollisuus 97 4.2.7 Asiakkaan tuntemistietojen säilyttämisvelvollisuus 98 4.3 Liiketoimesta kieltäytymisvelvollisuus 98 4.4 Liiketoimen keskeyttämisvelvollisuus 99 4.5 Epäilyttäviä liiketoimia koskeva selonottovelvollisuus 100 4.5.1 Epäilyttäviä liiketoimia koskeva ilmoitusvelvollisuus 102 4.5.2 Epäilyttäviä liiketoimia koskevien tietojen säilyttämisvelvollisuus 105 4.5.3 Epäilyttäviä liiketoimia koskevan ilmoituksen salassapitovelvollisuus 105 4.6 Henkilötietoja koskevat käsittelyvelvollisuudet 106 4.7 Yhdenvertaisuuslain asettamat velvollisuudet 108 4.8 Rahanpesulain säännösten ja velvoitteiden laiminlyönnin seuraamuksia 109 4.8.1 Hallinnollisia seuraamuksia 109 4.8.2 Rikosoikeudellisia seuraamuksia 111 5 Pohdintaa, johtopäätöksiä ja jatkotutkimusehdotuksia 114 Lähteet 119 Oikeustapausluettelo Aluehallintovirasto: ESAVI/5254/05.11.05/2013 ESAVI/10424/05.11.05/2017 LSSAVI/5025/2019 Korkein oikeus: KKO:2015:54 6 Lyhenteet AL Aamulehti AML anti-money laundering eli rahanpesun estäminen BO beneficial owner eli tosiasiallinen edunsaaja BKT bruttokansantuote CFT combating the financing of terrorism eli terrorismin rahoittamisen torjunta DVV Digi- ja väestötietovirasto ETA Euroopan talousalue EU Euroopan unioni EN Euroopan neuvosto FATF Financial Action Task Force eli OECD:n alainen hallitusten välinen rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen vastainen toimintaryhmä GDPR General Data Protection Regulation eli ns. Euroopan unionin yleinen tietosuoja-asetus (EU) 2016/679 HE hallituksen esitys HS Helsingin Sanomat Jäädyttämislaki laki varojen jäädyttämisestä terrorismin torjumiseksi (3.5.2013/325) KHO korkein hallinto-oikeus KKK Keskuskauppakamari KKO korkein oikeus KO käräjäoikeus KRIL kuluttajariitalautakunta KRP Keskusrikospoliisi KTJ kiinteistötietojärjestelmä KVKL Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto KYC know your customer tai know your counterparty eli tunne asiakkaasi -periaate LKV laillistettu kiinteistönvälittäjä LVV laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä ML money laundering eli rahanpesu MML Maanmittauslaitos OECD Organisation for Economic Co-operation and Development eli OECD-maat PEP politically exposed person eli poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö PRH Patentti- ja rekisterihallitus Rahanpesulaki laki rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä (28.6.2017/444) RCA relative or close associate to PEP eli PEP-henkilön sukulainen tai läheinen kumppani RL rikoslaki (19.12.1889/39) SNRA Supranational Risk Assessment eli Euroopan komission laatima ylikansallinen riskiarvio 7 STR suspicious transaction report eli ilmoitus epäilyttävästä liiketoimesta, ”rahanpesuilmoitus” TF terrorist financing eli terrorismin rahoittaminen VM valtiovarainministeriö VNA valtioneuvoston asetus Välityslaki laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (15.12.2000/1074) Välitysliikelaki laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeistä (15.12.2000/1075) Yleinen tietosuoja- Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) 2016/679, annettu asetus 27 päivänä huhtikuuta 2016, luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta ja direktiivin 95/46/EY kumoamisesta (eli GDPR) YTJ Yritys- ja yhteisötietojärjestelmä 8 1 Johdanto ”Likaista rahaa” eli rikoksen tuottamaa hyötyä on kaikkialla, jota rahanpesussa ”pestään puhtaaksi”. Likainen raha ei ole juridinen käsite, vaan rikoslain (19.12.1889/39) 32 luvun 6 §:n 1 momentissa se nähdään rikoksen tuottamana hyötynä tai sen tilalle tulleena omaisuutena, joka aina edellyttää esirikosta, josta syntyy rikoshyötyä eli likaista rahaa.1 Rahanpesu on aivan muuta kuin pientä rikollisten puuhastelua, sillä yleismaailmallisena ilmiönä siinä liikkuu vuosittain arviolta 2–5 % maailman bruttokansantuotteesta (BKT) eli noin 800 miljardia dollaria maailmanlaajuisesti ; tarkkaa määrää on mahdotonta arvioida 2 . Vuoden 2021 valtiovarainministeriön kansallisen riskiarvion mukaan Suomessa rahanpesun kohteena olisi näin ollen n. 5–12 miljardia euroa vuosittain, mikäli Suomessa oletettaisiin rahanpesun olevan yhtä laajaa kuin muualla maailmassa 3 . Suurimmaksi osaksi pestävä raha on peräisin huumausainerikollisuudesta4. Tämä pro gradu -tutkielma käsittelee rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä, siihen liittyviä valvontaviranomaisia ja niiden edellyttämiä toimintaohjeita rahanpesun estämiseksi, sekä kiinteistönvälityksen vastuita ja velvollisuuksia, ja mitkä ovat seurauksia, mikäli lakia, ohjeita tai suosituksia ei noudateta. Tutkielma etenee keskeisten käsitteiden määrittelyn ja keskeisen voimassa olevan Euroopan unionin (EU) ja Suomen kansallisen lainsäädännön tarkastelun kautta käytännön toimiin pyrkien tuottamaan mahdollisimman kattavan yleiskuvan rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä kiinteistönvälitystoiminnassa. 1 Hyttinen, 2021, s. 222. 2 United Nations, Office on Drugs and Crime, n.d.; Isoaho & Kaski, 2021, s. 16. 3 Isoaho & Kaski, 2021, s. 16. 4 Salomaa, 2021, s. 10. 9 1.1 Tutkielman tausta ja lähtökohta Rahanpesu ja terrorismin rahoittaminen ovat valitettavasti myös Suomessa olennainen osa järjestäytynyttä rikollisuutta, ja ne kytkeytyvät usein myös kansainväliseen rikollisuuteen huumekauppoineen ja muine liitännäisrikoksineen, kuten erilaisine petoksineen, ihmiskauppoineen, väärennysrikoksineen jne. EU:n ja Suomen kansallisilla säädöksillä sekä eri toimijoiden ja viranomaisten ajantasaisilla ohjeistuksilla ja näiden tahojen keskinäisellä ja erittäin tärkeällä tietojenvaihdolla pyritään torjumaan kaikkea rahanpesuun liittyvää rikollista toimintaa vähentämällä sen taloudellista kannattavuutta. Rahanpesun torjunnalla ja terrorismin rahoittamisen estämisellä on siten sekä huomattavaa yhteiskunnallista että taloudellista merkitystä.5 Valitettavan usein rahanpesussa pyritään käyttämään myös yksityisiä elinkeinonharjoittajia hyväksi ja hyödyksi 6 . Kiinteistönvälitys on lähtökohtaisesti riskialtis toimiala rahanpesulle (money laundering, ML) ja terrorismin rahoittamiselle (terrorist financing, TF), sillä liiketoimintaan, johon liittyy arvoltaan rahamääräisesti suuria yksittäisiä kauppatapahtumia, liittyy myös merkittävä rahanpesun uhka. Lisäksi teknologian nopea kehitys ja yleistynyt verkkoasiointi ovat olennaisesti lisänneet kiinteistönvälitykseen kohdistuvia rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riskejä.7 Rahanpesuun liittyviä pro gradu -tutkielmia on tehty muutamia, mutta pääosin pankkitoimintaan liittyen. Ammattikorkeakoulujen lopputyönä tehtyjä tutkielmia rahanpesusta on enemmän. Tietyillä aloilla toimivat elinkeinonharjoittajat, mm. kiinteistönvälittäjät, ovat lain rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä (28.6.2017/444, myöhemmin rahanpesulaki) 1 luvun 2 §:n 1 momentin 18 kohdan sekä 4 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan ilmoitusvelvollisia havaitessaan poikkeuksellisen tai epäilyttävän liiketoimen asiakkaansa toiminnassa. Varallisuuteen liittyvien kysymysten, kiinteistönvälitystoiminnan luonteen vuoksi ja alan henkilöstön 5 Isoaho & Kaski, 2021, s. 14 ja 37. 6 Lautjärvi, 2018, s. 205. 7 Etelä-Suomen AVI, 2019, s. 1. 10 ammattitaidon ansiosta kiinteistönvälitystoiminnassa on erityiset edellytykset epäilyttävien ja tavallisuudesta poikkeavien toimeksiantoihin liittyvien myynti-, osto- ja vuokraustapahtumien havaitsemiseen. Aluehallintoviraston (AVI) mukaan ilmoitusvelvollisilla on monin erilaisin tavoin mahdollisuus vaikuttaa siihen, kuinka houkuttelevalta jokin toimiala tai yritys voidaan nähdä rikollisen toiminnan kohteena8. Näiden kaikkien seikkojen vuoksi kiinteistönvälittäjän tuleekin tuntea rahanpesuun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen liittyvä lainsäädäntö, omat tuntemis-, tunnistamis- ja muut velvollisuutensa sekä vastuunsa ja tiedostaa, että rikollinen toiminta on ulottanut lonkeronsa myös asuntokauppaan Suomessa. Oma kiinnostukseni aiheeseen kumpuaa siitä, että olen työskennellyt asuntoalalla pian 30 vuotta – aikaisemmin sekä kiinteistönvälittäjänä että vuokra-asuntojen parissa – toimien tällä hetkellä sopimusasiantuntijana kiinteistönvälitysyrityksessä. Itse olen työssäni harmittavan usein huomannut sen, että kiireisillä välittäjillä ei välttämättä aina ole päällimmäisenä muistissa, kuinka tärkeästä asiasta rahanpesun ja terrorismin torjunnassa on kyse niin välittäjän oman oikeusturvan kuin yrityksen edunkin kannalta, puhumattakaan koko yhteiskuntaa koskevasta haitallisesta rikollisuudesta. Myös se, että välittäjän saama palkka perustuu yleisimmin provisiomalliin tehtyjen kauppojen yhteismäärän perusteella, saattaa myyntitahtoon vaikuttaa se, että asiakkaan taustojen selvittelyyn ei jakseta tai haluta panostaa ja jätetään mahdolliset epäilykset huomioimatta. Välittäjät saattavat myös liiaksi tuudittautua siihen, että pankin valvonta ja monitorointi riittää, ja näin ollen välittäjän omat selvitykset saattavatkin jäädä pintapuolisiksi. 1.2 Tutkielman aineisto ja aiheen rajaus Tutkimus pohjautuu länsimaisissa yhteiskunnissa vallitsevaan käsitykseen oikeudesta eli ns. oikeuspositivistiseen teoriaan ja sen teoreettisiin käsitteisiin, kuten 8 Etelä-Suomen AVI, 2019, s. 2. 11 normihierarkiaan9. Tutkielmassa tutkimuskohdetta lähestytään lainsäädännöllisestä näkökulmasta. Tutkielman ollessa lainopillinen sen aineistona käytetään vahvasti velvoittavina oikeuslähteinä Suomen voimassa olevaa kansallista lainsäädäntöä, mutta tarvittavilta osin myös EU:n säädöksiä, heikosti velvoittavina oikeuslähteinä Suomen kansallista lainvalmisteluaineistoa ja oikeuskäytäntöä sekä sallittuina oikeuslähteinä ja ns. soft law´na muuta kansallista oikeudellista aineistoa, kuten eri viranomaisten ja muiden tahojen ohjeita ja suosituksia10. Tutkielma on rajattu koskemaan suurimmalta osin Suomen lainsäädäntöä; EU:n säädöksistä käsitellään vain oleellisimmat asetukset sekä direktiivit ja nekin melko suppeasti. Tutkielmasta on rajattu ulkopuolelle myös itsenäiset kiinteistönvälityksen ammatinharjoittajat ja satunnainen välitystoiminta. Tutkielman keskeisimpiä käsitteitä ovat rahanpesu ja terrorismin rahoittaminen sekä niiden estäminen, kiinteistönvälitystoiminta ja asiakkaan tuntemisen -periaate. Selvyyden vuoksi totean seuraavan asian rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen määritelmään liittyen: Kun tutkielmassa puhutaan rahanpesun estämisen keinoista, tarkoitetaan niillä myös terrorismin rahoittamisen estämisen toimia, koska näitä kumpaakin yhteiskunnallista vakautta horjuttavaa rikollista toimintaa pyritään torjumaan samoin keinoin puuttumalla niiden rahoituskanaviin ja rikoshyötyyn11. Haluan myös selventää kiinteistönvälityksen yhteydessä käytettyjen termien osalta seuraavaa: Kun tutkielmassa puhutaan asunnon/huoneiston myynnistä, ostosta tai vuokrauksesta, tarkoitetaan asunnolla/huoneistolla sekä asunto-osaketta että kiinteistöä, mutta myös liiketilaa, -huoneistoa tai -kiinteistöä sekä maanvuokralain (29.4.1966/258) mukaista vuokramaalla sijaitsevan kiinteistön vuokraoikeutta. Kiinteistönvälityksestä puhuttaessa tarkoitetaan edellä mainittujen kohteiden ammattimaista myynti- ja vuokrausliiketoimintaa, ja välitysliikkeellä sekä kiinteistönvälitysliikettä että vuokrahuoneiston välitysliikettä. Kiinteistönvälittäjästä/välittäjästä puhuttaessa tarkoitetaan jokaista välitystoimintaan 9 Helsingin yliopiston avoin yliopisto, 2003. 10 Helsingin yliopiston avoin yliopisto, 2003. 11 KVKL, 2019, s. 3. 12 osallistuvaa myyntihenkilöä, oli tämän ammattinimike sitten laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV, Keskuskauppakamarin järjestämän kirjallisen kiinteistönvälittäjäkokeen hyväksytysti läpäissyt ammattipätevyytensä osoittanut henkilö) 12 tai laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä (LVV, Keskuskauppakamarin järjestämän kirjallisen LVV-kokeen hyväksytysti läpäissyt henkilö)13 tai asunnonmyyjä, asuntomyyjä, kiinteistö- tai myyntiedustaja tai myyntineuvottelija. 1.3 Tutkielman tavoite ja tutkimuskysymykset Tutkielman tavoitteena on selvittää rahanpesun torjuntaan ja terrorismin rahoittamisen estämiseen liittyvä kansallinen ja kansainvälinen lainsäädäntö, siihen liittyvät valvontaviranomaiset sekä muut tahot, ja minkälaisia vastuita ja velvollisuuksia nämä kaikki asettavat välitysliikkeille ja välittäjille. Tavoitteena on myös selvittää, mitä seuraamuksia välitysliikkeelle ja välittäjälle aiheutuu, jos lakia, muita ohjeita tai velvollisuuksia ei noudateta. Tutkielman päätutkimuskysymys on, millainen sääntely koskee rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä kiinteistönvälitystoiminnassa. Osatutkimuskysymyksiä ovat, mitkä ovat kiinteistönvälitysliikkeen ja kiinteistönvälittäjän toimintaa koskevat vastuut ja velvollisuudet rahanpesu- ja terrorismirikosten torjunnassa sekä miten kiinteistönvälittäjän käytännössä tulee menetellä, jos/kun tämä havaitsee epäilyttävää toimintaa asuntokaupan yhteydessä. Lopuksi tutkimuksessa tarkastellaan niitä seurauksia, mitä välitysliikkeelle ja/tai välittäjälle voi syntyä, mikäli lain mukaiset vastuut ja velvoitteet sivuutetaan. Tutkielma pyrkii myös tuottamaan käytännön hyötyä kiinteistönvälittäjälle työkalupakkina, jota tämä voi hyödyntää jokapäiväisessä työssään epäillessään tai havaitessaan epäilyttävää tai rikollista toimintaa asunnon oston, myynnin tai 12 KKK, 2021a. 13 KKK, 2021b. 13 vuokrauksen yhteydessä, sekä lisäämään välittäjän lainopillista ymmärrystä ja kokoamaan yhteen välitystoiminnan vastuita ja velvollisuuksia rahanpesun torjunnassa. 1.4 Tutkielman tutkimusmenetelmä ja rakenne Tutkimusmenetelmä on oikeusdogmaattinen eli lainopillinen tutkimus. Lainopillinen tutkimus tulkitsee ja systematisoi voimassa olevia oikeussäännöksiä eli oikeusnormeja, punnitsee oikeusperiaatteita ja selvittää voimassa olevan oikeuden sisältöä. Oikeuden systematisoinnilla tarkoitetaan joidenkin yksittäisten normien ja niiden tarkoitusperien (mitä normilla halutaan saavuttaa) kokoamista yhteen. Tulkinta puolestaan tarkoittaa oikeuden sisällön selvittämistä. 14 Tutkielman rakenne koostuu viidestä pääluvusta, jotka kukin jakaantuvat alalukuihin. Tutkielmassa on käytetty neljän alaotsikon -rakennetta, sillä selkeyden vuoksi se oli tarpeellista. Ensimmäisessä luvussa tutustutaan tutkimuksen taustaan ja lähtökohtiin sekä tutkielmassa käytettyyn aineistoon pääpiirteittäin ja rajataan aihe, kerrotaan tutkielman tavoite ja tutkimuskysymykset sekä määritellään tutkimusmenetelmä ja esitellään opinnäytetyön rakenne. Toisessa luvussa määritellään rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen käsitteet, käydään läpi rahanpesun ja terrorismin rahoittamiseen liittyvää lainsäädäntöä, ohjeita ja suosituksia sekä niitä valvontaviranomaisia, joilla on merkittävä rooli rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisessä kiinteistönvälityksen näkökulmasta, ja esitellään rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen eri vaiheet ja muodot. Kolmannessa luvussa keskitytään kiinteistönvälitystä koskevaan lainsäädäntöön, ohjeisiin ja suosituksiin rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen näkökulmasta. Neljäs luku pureutuu konkreettisesti kiinteistönvälittäjän vastuisiin ja velvollisuuksiin rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisessä. Viimeinen viides luku sisältää lyhyesti tutkielman yhteenvetoa ja pohdintaa sekä jatkotutkimusehdotuksia. 14 Aarnio, 1989, s. 48. 14 2 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen Rahanpesu on tietoista rikollista toimintaa, joka säädettiin Suomessa rangaistavaksi vuonna 199415, jolloin se kriminalisoitiin yhtenä kätkemisrikoksen tekomuotona16. 1990-luvulla rahanpesuun ei kuitenkaan vielä kiinnitetty erityistä huomiota kansalaisten tai edes lainkäyttöviranomaisten, mm. esitutkinta- ja ulosottoviranomaisten tai syyttäjien toimesta17. Oman rikosnimikkeensä rahanpesu sai 1.4.2003 alkaen, mutta vasta 2010-luvulla kansalaisten mielenkiinto rahanpesurikoksia kohtaan alkoi kasvaa median paljastettua mm. merkittäviä pankkien rahanpesuepäilyjä, kuten Nordean rahanpesutapauksen vuosina 2010–2013, jolloin epäillyksi pestyksi summaksi arvioitiin n. 34 miljoonaa euroa18. Rahanpesulainsäädäntö tarkoitettiin alun perin torjumaan kansainvälistä, talousrikollisten pyörittämää järjestäytynyttä ja ammattimaista huumekauppaa. Suomalainen rahanpesurikollisuus ilmenee kansainvälistä rikollisuutta monimuotoisemmin kaverin anastaman polkupyörän tai matkapuhelimen myymisestä järjestäytyneen rikollisliigan kanssa toimimiseen.19 Myös rahanpesun aikajänne voi vaihdella: Pienrikolliset pyrkivät varojen pikaiseen piilottamiseen ja nopeaan rikoshyödyn realisoimiseen, kun taas ammattirikolliset voivat operoida suurienkin summien parissa pitkän aikavälin puitteissa. Rahanpesua voidaan harjoittaa monella tapaa – helposti tai monimutkaisesti: helposti käteismaksamisen kautta ja kuljettamalla fyysisiä seteleitä rajojen yli, joka on yksi tyypillisimmistä ja vanhemmista rahanpesun keinoista sen tarjoaman anonymiteetin ja heikon jäljittävyyden vuoksi, tai monimutkaisesti mm. siirtämällä rahoja useiden välikäsien ja eri tilien kautta (ns. smurffaus 20 ) monimutkaisilla siirtokuvioilla ja 15 Poliisi, 2022; Hyttinen, 2021, s. 13 ja 64; Lautjärvi, 2018, s. 207. 16 Hyttinen, 2021, s. 13; Neira, 2000, s. 114; Sahavirta, 2007, s. 155. 17 Hyttinen, 2021, s. 63 ja 67. 18 Karkkola, 2018. 19 Heikkilä, 2022b, s. 5. 20 Andersén, 2020, s. 39. 15 yrityskaupoilla21. Rahanpesuun liittyvä toiminta on taloutta uhkaavaa rikollisuutta22 ja sen katsotaan olevan osa niin sanottua harmaata taloutta23, ja sen muodot ja siinä liikkuvan omaisuuden määrät voivat olla todella vaihtelevia. 2.1 Rahanpesun määritelmä Rahanpesu määritellään rikoslain (19.12.1889/39, RL) 32 luvun 6 §:n mukaan seuraavasti: Joka 1) ottaa vastaan, käyttää, muuntaa, luovuttaa, siirtää, välittää tai pitää halussaan rikoksella hankittua omaisuutta, rikoksen tuottamaa hyötyä tai näiden tilalle tullutta omaisuutta hankkiakseen itselleen tai toiselle hyötyä tai peittääkseen tai häivyttääkseen höydyn tai omaisuuden laittoman alkuperän tai avustaakseen rikoksentekijää välttämään rikoksen oikeudelliset seuraamukset taikka 2) peittää tai häivyttää rikoksella hankitun omaisuuden, rikoksen tuottaman hyödyn taikka näiden tilalle tulleen omaisuuden todellisen luonteen, alkuperän, sijainnin tai siihen kohdistuvat määräämistoimet taikka oikeudet taikka avustaa toista tällaisessa peittämisessä tai häivyttämisessä. Hyttisen mukaan säädöksen ensimmäisessä kohdassa korostetaan rahanpesurikoksen ja sen tekijän rikos- ja rangaistusvastuun tarkoitusta, toisessa kohdassa seurausta: Olennaista on tekijän tarkoitus, ei se, että saiko tämä rikoshyödyn peitettyä vai ei. Olennaista on myös seuraus, eli se, että tekijä peittää tai häivyttää rikoksella saadun hyödyn eli varojen alkuperän. Tarkoituksen ja seurauksen ohella rahanpesurikokselle asetetaan tahallisuusvaatimus sekä esirikoksen olemassaolo.24 Lain esitöiden mukaan tahallisuus täyttyy, ja rahanpesusta voidaan rahanpesuun osallista rangaista myös silloin, kun tämä on pitänyt rikoshyödyn häivyttämisen onnistumista varsin todennäköisenä tai melko varmana25. Sahavirta tähdentää, että omaisuuden tulee olla 21 Isoaho & Kaski, 2021, s. 57 ja 100. 22 Sisäministeriö, n.d. 23 Poliisi, 2022. 24 Hyttinen, 2021, s. 218–220. 25 HE 183/2020 vp, s. 13. 16 lisäksi rikoksella hankittua, jotta rahanpesun tunnusmerkit täyttyvät, ja rikoksesta voidaan tuomita rahanpesurikoksena26. Rahanpesu katsotaan liitännäiseksi teoksi, joka edellyttää aina niin sanottua taloudellista hyötyä tuottavaa esi- eli alkurikosta27 eli jonkun edeltävän rikoksen tekemistä, jonka alkuperä pyritään häivyttämään. Rahanpesu on siis esirikoksen jälkiteko28. Esirikos -termiä ei ole suoraan mainittu RL 32:6 määritelmän yhteydessä, vaan se löytyy RL 32:11 rajoitussäännöksistä. Esirikos on siten rikoslain tunnistama termi29. Koska esirikosten joukkoa ei ole rikoslaissa rajattu, esirikos voi olla mikä tahansa rikos, josta saadaan taloudellista hyötyä30. Rahanpesun esirikokset voivat liittyä kaikenlaisiin rikoksiin: varkauksiin, veronkiertoon ja veropetoksiin, talousrikoksiin sekä muihin varallisuus- ja kirjanpitopetoksiin, omaisuusrikoksiin, huijauksiin, väärennyksiin, kavalluksiin, identiteettivarkauksiin, maksuvälinepetoksiin, huumeiden salakuljetukseen, ihmiskauppaan, salakuljetukseen ja yhä yleistyvään verkkorikollisuuteen jne. Näistä tyypillisimpiä Suomessa ovat huumausainerikokset, erilaiset petokset, varkaudet sekä vero- ja talousrikokset31. Maailmanlaajuisesti suuri, merkittävä ja laaja-alainen ilmiö rahanpesun taustalla on korruptio, joka tarkoittaa vaikutusvallan väärinkäyttöä jonkin edun tavoittelemiseksi32. Suomen Verohallinnon mukaan näitä korruption piiriin kuuluvia tekoja ”arvioidaan virka- ja lahjusrikosten sekä petos-, kavallus-, rahanpesu- ja sisäpiiririkosten tunnusmerkistöillä”33. 26 Neira, 2007, s. 156. 27 KVKL, 2019, s. 3. 28 Heikkilä, 2022b, s. 7. 29 Hyttinen, 2021, 227. 30 Huhtamäki, 2000, s. 260; Neira, 2004, s. 128; Sahavirta, 2007, s. 156. 31 Isoaho & Kaski, 2021, s. 36; HE 236/2021 vp, kohta 2.1. 32 Vero.fi, 2022; Salomaa, 2021, s. 17; Heikkilä, 2023, s. 18. 33 Vero.fi, 2022. 17 Rahanpesussa on kolme eri vaihetta: sijoitusvaihe (placement), harhautus- eli kerrostusvaihe (layering) ja palautus- eli integrointivaihe (integration)34. Vaiheet voivat olla myös samanaikaisia35. Näiden kolmen vaiheen vuoksi rahanpesu voidaan nähdä myös prosessina, joiden kautta rikollisella toiminnalla saadut varat ja omaisuus pyritään häivyttämään niin, että niiden laiton alkuperä hämärtyy. Rahanpesuprosessin tavoitteena on yleensä lisäksi se, että myös esirikoksen tekijä voisi hyödyntää ja käyttää sitä varallisuutta, jonka hän esirikoksellaan on saanut. Yleensä puhdistettua rahaa käytettään myös uusissa rikoksissa.36 Sijoitusvaiheessa laittomasti saatu omaisuus eli likainen raha pyritään saamaan osaksi laillista rahoitusjärjestelmää. Raha on tässä vaiheessa useimmiten käteisessä muodossa. Sijoitusvaiheessa rikollisen kiinnijäämisen riski on suurimmillaan, mutta mikäli varat saadaan laillisen rahoitusjärjestelmän piiriin, on varoja tämän jälkeen melko vaikea saada jäljitetyksi. Tämän vuoksi ensiarvoisen tärkeää rahanpesun torjunnassa on eri toimijoiden huolellisuus- ja selonottovelvollisuuden täyttäminen ja oikea-aikainen reagointi.37 Harhautusvaiheessa erilaisten toimenpiteiden ja usein monimutkaistenkin vaiheiden kautta pyritään varojen rikollinen alkuperä peittämään ja erottamaan laittomasta lähteestään. Andersén kirjoittaa teoksessaan osuvasti, että ”vain mielikuvitus on rajana, kun harhautusvaiheen käynnistyessä etsitään tapaa häivyttää taloudellisen voiman alkuperä”38. Tällaisia toimenpiteitä voivat olla mm. varojen liikuttelu useiden eri tilien, mutta myös useiden eri maiden kautta mahdollisimman kauaksi niiden todellisesta alkuperästä. Monesti kohdemaiksi valikoituvat löysemmän rahanpesusääntelyn maat. Harhautuksen tavoitteena on luoda anonyymiyttä sekä piilottaa jäljitysketju siten, että 34 Andersén, 2020, s. 21; Hyttinen, 2021, s. 24 ja 26; Nivalainen, 2020, s. 18–20; United Nations, Office on Drugs and Crime, n.d. 35 Isoaho & Kaski, 2021, s. 15. 36 Hyttinen, 2021, s. 24–25 ja 27. 37 Hyttinen, 2021, s. 25. 38 Andersén, 2020, s. 21. 18 varoja ja niiden laitonta alkuperää ei enää pystyttäisi yhdistämään toisiinsa. 39 Palautusvaiheessa rikollisen toiminnan kautta saatu rahanpesun omaisuushyöty yritetään palauttaa laillisille markkinoille esimerkiksi kuluttamalla, sijoittamalla tai ostamalla kiinteistöjä40. Tatu Hyttinen kertoo teoksessaan Rahanpesu ja rikosvastuu konkreettisen esimerkin, kuinka likainen raha voi liikkua maapallon toiselta puolelta osaksi Suomen asuntokauppaa: Kaikkein järjestelmällisimmälle rahanpesulle on tunnusomaista, että rikoshyötyä siirretään maasta toiseen. Henkilö voi esimerkiksi tehtailla petoksia Yhdysvalloissa, siirtää petoksista saamansa rahavarat rahansiirtopalveluna Ruotsiin, ostaa Tukholman pörssistä pörssiosakkeita, antaa pörssiosakkeet asuntolainan vakuudeksi sekä ostaa saamallaan lainalla sijoitusasunnon Suomesta. Koska sijoitusasunto ostetaan alun perin rikokseen perustuvalla taloudellisella hyödyllä, kysymys on rahanpesusta.41 Rahanpesussa voidaan nähdä erilaisia muotoja eri törkeysasteineen samoin kuin terrorismirikoksissakin, joita käsitellään kohdassa 2.2. Kuten sanottu, kaikkia rahanpesun muotoja yhdistää kuitenkin se, että niitä edeltää aina jokin esirikos. Rahanpesun muotoina voidaan nähdä itsepesun (esirikoksen tekijä ja rahanpesijä on sama henkilö42) lisäksi seuraavat RL 32:6–10 tunnistamat muodot: rahanpesurikkomus (rahanpesuun liittyvän omaisuuden arvo tai rikokseen liittyvät muut seikat ovat kokonaisuuteen verrattuna vähäisiä), rahanpesu (enemmän kuin lievä teko), tuottamuksellinen rahanpesu (henkilö törkeästä huolimattomuudesta ryhtyy rahanpesuksi katsottuihin toimiin), törkeä rahanpesu (tehty erityisen suunnitelmallisesti, rikoksen kautta saatu omaisuus on ollut erittäin arvokas ja rikos on kokonaisuutena katsottuna ollut törkeä) sekä salahanke törkeän rahanpesun tekemiseksi (henkilö sopii toisen henkilön kanssa sellaisen törkeän rahanpesurikoksen tekemisestä, jonka kohteena on mm. lahjuksen antaminen tai vastaanottaminen). Rahanpesurikoksesta tuomitaan vähintään sakkorangaistukseen, ja vankeutta voi saada 39 Heikkilä, 2022b, s. 6. 40 Isoaho & Kaski, 2021, s. 14. 41 Hyttinen, 2021, s. 4. 42 Hyttinen, 2021, s. 30. 19 enintään kuusi vuotta. Rikoslain mukaan myös kaikkien eri rahanpesumuotojen rikoksen yritykset ovat rangaistavia. Esimerkkinä myös mainittakoon, että lain esitöissä esim. törkeän rahanpesun taloudellisen hyödyn ohjeellisena alarajana on katsottu olleen noin 13 000 euroa43. Keskusrikospoliisi on julkaissut lokakuussa 2022 uusimman Rahanpesurikokset oikeuskäytännössä -selvityksen 44 , joka pohjautuu Helsingin hovioikeuden 2019– 06/2022 aikana antamiin tuomioihin ja päätöksiin törkeistä rahanpesurikoksista. Selvitys käsittelee lisäksi rahanpesurikosten tyypillisiä piirteitä sekä niiden tunnusmerkistöjä ja täyttymistä Suomessa. Tästä selvityksestä on havaittavissa oikeuskäytännön valossa, että petos- ja huumausainerikokset ovat yleisimmät rikokset, joista rahanpesusta tuomitaan, ja että lähes puolessa oli jonkinlainen kansainvälinen kytkös45. Aamulehti uutisoi marraskuussa 2021 talojen joutuneen osaksi rahanpesua seuraavasti: Artikkelissa kerrotaan, että Tampereen Niemenrannan entiseltä tehdasalueelta kolme suojeltua rakennusta tontteineen on joutunut osaksi törkeää talousrikosvyyhtiä. Nämä kolme kiinteistöä ostettiin vuosina 2014 ja 2015 kahden eri yrityksen lukuun, joista toista yritystä hallinnoi miehen puoliso. Kauppojen rahoitus, yhteensä noin 675 000 euroa, tapahtui Pirkanmaan käräjäoikeuden antaman tuomion mukaan vuonna 1972 syntyneen miehen rikoksilla kertyneillä varoilla.46 Mies oli syyllistynyt vuodesta 2004 alkaen muihinkin törkeisiin talousrikoksiin, ja oli Niemenrannan rikosten tekoaikaan jo ulosotossa. Ulosotosta huolimatta hän oli pystynyt salaamaan omistuksiaan ja siirtämään satojatuhansia euroja ulosoton ulottumattomiin ulkomaille rekisteröityjen yhtiöidensä tileille. Tämän 43 HE 53/2002 vp, s. 38; Neira, 2004, s. 135. 44 Heikkilä, 2022b. 45 Heikkilä, 2022b, s. 10 ja 13. 46 Mansikkamäki, 2021. 20 lisäksi mies oli jättänyt ilmoittamatta verottajalle niin henkilökohtaisia kuin hallinnoimiensa yhtiöidenkin tuloja sekä laiminlyönyt yrityksensä tilinpäätösten laatimisen ohella liiketoiminnan kirjaamisen usealta aikaisemmalta tilikaudelta.47 Vaikka rahat oli pyöritetty yritysten kautta, Pirkanmaan käräjäoikeus (KO) katsoi miehen tosiasiallisesti omistaneen rahat ja niillä hankitut kiinteistöt. Mies puolisoineen ei kiistänyt tekoja. Mies tuomittiin kahden vuoden ja kahden kuukauden ehdottomaan vankeuteen törkeästä rahanpesusta, kahdesta törkeästä veropetoksesta, törkeästä velallisen epärehellisyydestä, törkeästä velallisen petoksesta, törkeästä kirjanpitorikoksesta ja veropetoksesta. Miehen puoliso tuomittiin sakkorangaistukseen veropetoksesta ja avunannosta törkeään velallisen petokseen. Kiinteistöt määrättiin menetettäväksi valtiolle, ja mies velvoitettiin korvaamaan sekä maksamattomia veroja Verohallinnolle että vahingonkorvauksia ja oikeudenkäyntikuluja korkoineen yhteensä yli miljoona euroa. Tuomio ei ollut vielä artikkelin julkaisun aikaan lainvoimainen, sillä artikkelissa kerrottiin, että rikosta tullaan käsittelemään vielä Turun hovioikeudessa.48 Tämä edellä oleva tapaus kuvastaa rikoslain 10 luvussa säädettyä konfiskaatiota eli menettämisseuraamusta. Konfiskaatio tarkoittaa rikokseen perustuvan omaisuuden korvauksetonta menettämistä valtiolle, joka voidaan nähdä turvallisuustoimenpiteenä ja jonka perustehtävänä on uusien rikosten ja rikoksista hyötymisen estäminen49. Edellinen AL:n artikkeli sai jatkoa viime vuoden lopulla, kun uutisoitiin kahdesti näin: Hiedanrannan suojellut rakennukset tullaan myymään uudelle omistajalle marraskuussa huutokaupalla, koska törkeän rahanpesun seurauksena törkeisiin talousrikoksiin syyllistyneiden tuomiot olivat saaneet lainvoiman50. Vuoden 2022 47 Mansikkamäki, 2021. 48 Mansikkamäki, 2021. 49 Neira, 2004, s. 137. 50 Kalliosaari, 2022. 21 joulukuussa AL:ssä kerrottiin jälleen Hiedanrannan suojelluista rakennuksista seuraavaa: Apulanta Oy on ostanut suojellun klubirakennuksen 438 000 eurolla. Apulanta -yhtyeen jäsenet Sipe Santapukki ja Toni Wirtanen vahvistavat asian kertomalla, että ”on kiva pelastaa tällaisia rakennuksia”. 51 Myös korkeimman oikeuden (KKO) päätöksessä nro KKO:2015:54 on kyse rahanpesuun liittyvästä konfiskaatioseuraamuksesta: Verohallinto oli pyytänyt KKO:lta valituslupaa hovioikeuden tuomioon, jossa henkilön B omistama kiinteistö (määräosa rakennuksineen) oli tuomittu valtiolle menetetyksi. Kaksi henkilöä oli syyllistynyt törkeään veropetokseen (B) ja törkeään rahanpesuun (A). Henkilö B oli harjoittanut elinkeinonaan rakennustoimintaa, ja verojen välttämiseksi mm. laiminlyönyt arvonlisäverojen tilittämisen valtiolle usean vuoden ajalta. Henkilö A oli ottanut B:ltä vastaan veropetoksella saatua hyötyä noin 230 000 euroa arvosta, sen jälkeen käyttänyt ja luovuttanut, siirtänyt ja välittänyt tuota hyötyä esim. ostamalla B:ltä tontin, jolle oli rakennuttanut paritalo-osuuden (puolet kiinteistöstä ja hallinnanjakosopimuksen mukaisen osuuden asuntoon sekä maapohjaan). Määräosa tuomittiin valtiolle menetetyksi. Verohallinto asianosaisena vaati, että paritalo-osuus kohdistettaisiin ensisijaisena vahingonkorvauksena Verohallinnolle korvaussaataviensa kattamiseksi. KKO:ssa oli kysymys siitä, voidaanko rahanpesun kohteena oleva kiinteistö tuomita Verohallinnolle rahanpesun esirikoksella aiheutetusta vahingosta, kun myös tuomitut olivat ilmoittaneet suostuvansa tällaiseen menettelyyn. Koska RL 32:12 mukaan omaisuus, joka on ollut rahanpesun kohteena, on lain mukaan tuomittava valtiolle menetetyksi, ei KKO muuttanut hovioikeuden tuomiota, eli kiinteistö jäi valtiolle konfiskaatioon perustuen.52 51 Korpela, 2022. 52 KKO: 2015: 54, diaarinumero: R2013/632. 22 2.2 Terrorismin rahoittamisen määritelmä Terrorismirikoksen rahoittaminen määritellään RL 34a:5 mukaan seuraavasti: Terrorismin rahoittamista on varojen kerääminen tai antaminen joko suoraan tai välillisesti terrorismin rahoittamiseen. Terrorismin rahoittamiseen syyllistyy henkilö, joka on osallinen tai tietoinen siitä, että varoilla rahoitetaan jotain terroristiseen tarkoitukseen tehtävää rikosta tai sellaisen rikoksen valmistelua, terroristiryhmän johtamista tai ryhmän toimintaan osallistumista. Terrorismin rahoittamisessa on siis kyse suunnitellusta rikoksesta. Terroristinen tarkoitus rikoksentekijällä on RL 34a:6 mukaan silloin, kun hänen tarkoituksenaan on mm. aiheuttaa vakavaa pelkoa väestön keskuudessa, horjuttaa vakavasti jonkin valtion oikeusjärjestystä tai aiheuttaa erityisen suurta vahinkoa joko valtiontaloudelle tai yhteiskunnallisille perusrakenteille. Terroristin rahoittamista koskee RL 34:5a ja terroristiryhmän rahoittamista 34:5b. Terrorismirikoksen rahoittamisrikoksesta, eli kun rikoksentekijä joko suoraan tai välillisesti antaa tai kerää varoja terrorismin rahoittamiseen, tuomitaan RL 34a:5 mukaan vankeuteen vähintään neljäksi kuukaudeksi ja maksimissaan kahdeksaksi vuodeksi. Kuten rahanpesurikoksissakin, myös yritys terrorismin rahoittamiseen on rangaistava teko. Tyhjentävä luettelo muista terroristisissa tarkoituksissa tehdyistä rikoksista rangaistusseuraamuksineen (neljästä kuukaudesta elinkautiseen vankeuteen) on rikoslain 34 a luvun 1, 1 a, 2–4, 4 a–4 c ja 5 c–5 e §:ssä. Kuten rahanpesussa, myös terrorismin rahoittamisessa voidaan nähdä kolme eri vaihetta. Vaiheet ovat varojen kerääminen, siirtäminen ja käyttäminen53. Olennaisinta terrorististen varojen keräämisessä ja siirtämisessä on se, että ne ohjataan nimenomaan terrorismin rahoittamiseen. Terrorismia voidaan rahoittaa niin laillisilla kuin laitontakin alkuperää olevilla varoilla, eikä siihen siten välttämättä liity esirikoksen 53 Isoaho & Kaski, 2021, s. 17. 23 tekemistä kuten rahanpesurikoksissa 54 . Terroristiseen toimintaan ohjattavat rahasummat voivat olla myös pieniä ja ne voivat olla lähtöisin palkkatuloista tai säästöistä, jotka osaltaan hankaloittavat epäilyttävän liiketoiminnan havaitsemista55. Terrorismirikoksen esitutkinnan aloittamisesta vastaa valtakunnansyyttäjä silloin, kun terrorismiin liittyvä rikos on tehty ulkomailla; rikoksen tapahduttua Suomessa, esitutkinnasta päättää poliisiviranomainen56. Syyteoikeus terroristisissa rikoksissa RL 34a:7 mukaan on valtakunnansyyttäjällä. Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskus haluaa painottaa, että terrorismia tai sitä tukevia tahoja ei tule suoraan yhdistää mihinkään valtioon, kansalaisuuteen, etniseen ryhmään, kulttuuriin tai uskontoon, vaan asiakassuhteen arvioinnissa tulee huomio kiinnittää aina kokonaisuuteen. Jos kokonaisarvion mukaan asiakkaan käyttäytyminen viittaa mm. radikalisoitumiseen, joka voi liittyä asiakkaan kansallisuuteen tai uskontoon jne., tulee terrorismin mahdollisuus ottaa huomioon ja ryhtyä tarpeellisiin toimiin mahdollisen terrorismirikoksen estämiseksi.57 Vaikka edellisessä kappaleessa kehotettiinkin olemaan leimaamatta mitään valtiota automaattisesti terrorismiherkäksi maaksi, on Rahanpesun selvittelykeskus listannut ns. suurimman riskin konfliktimaiksi (ja näiden naapurimaiksi) seuraavat maat: Syyria ja Irak (naapurimaat Turkki, Iran, Jordania, Saudi-Arabia, Kuwait ja Jemen), Libya (naapurimaat Tunisia, Algeria ja Egypti), Afganistan (naapurimaa Pakistan) ja Somalia, Nigeria, Mali, Indonesia sekä Filippiinit. Lisäksi ns. korkean riskin valtioina voidaan Euroopassa nähdä valtiot Albania, Bosnia-Herzegovina, Kosovo, Makedonia ja Serbia.58 54 Isoaho & Kaski, 2021, s. 17. 55 Isoaho & Kaski, 2021, s. 80. 56 Isoaho & Kaski, 2021, s. 18. 57 Heikkilä, 2023, s. 20. 58 Heikkilä, 2023, s. 21. 24 2.3 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen EU:n lainsäädäntöä Lähtökohtana rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisessä Euroopan unionin alueella ovat niin eri maiden omat kansalliset kuin kansainvälisetkin standardit: säädökset, ohjeet sekä suositukset, joiden pääasiallisena tarkoituksena on, että EU:n sisällä kaikessa taloudellisessa toiminnassa noudatettaisiin yhtenäisiä menettelytapoja. Euroopan neuvosto (EN) laati ns. Strasbourgin konfiskaatiosopimuksen vuonna 1990, joka ensimmäisenä Euroopassa velvoitti jäsenmaat kriminalisoimaan rahanpesun ja määrittelemään rahanpesulle tunnusmerkit59. Euroopan neuvoston ohella Euroopan unioni (EU) on ollut jo vuosikymmenien ajan merkittävä rahanpesun vastainen toimija sopimuksineen, asetuksineen ja direktiiveineen, joiden tarkoituksena on ollut harmonisoida eli yhtenäistää jäsenmaiden rahanpesulainsäädäntöä60. Tässä alaluvussa käsitellään niitä EU:n voimassa olevia säädöksiä, joilla on liittymäkohta kiinteistönvälitykseen, ja jotka sitovat myös Suomea oman kansallisen lainsäädännön ohella. Tärkeimmät rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen liittyvät EU:n säädökset, joilla on siis yhteistä rajapintaa kiinteistönvälityksen kanssa, ovat EU:n neljäs rahanpesudirektiivi (kohta 2.3.1) ja viides rahanpesudirektiivi (kohta 2.3.2), whistleblower -direktiivi (kohta 2.3.3), rahanpesurikosdirektiivi (kohta 2.3.4) ja GDPR (kohta 2.3.5). Suomen säädökset käydään myöhemmin läpi kohdassa 2.5. 2.3.1 Euroopan unionin neljäs rahanpesudirektiivi Vuonna 2015 annetun Euroopan unionin ns. neljännen rahanpesudirektiivin, viralliselta nimeltään Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2015/849, annettu 20 päivänä toukokuuta 2015, rahoitusjärjestelmän käytön estämisestä rahanpesuun tai terrorismin rahoitukseen, Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) N:o 59 Hyttinen, 2021, s. 42. 60 Hyttinen, 2021, s. 45–46. 25 648/2012 muuttamisesta sekä Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2005/60/EY ja komission direktiivin 2006/70/EY kumoamisesta) tarkoituksena oli kiristää rahanpesun ja terrorismin vastaista lainsäädäntöä entisestään, ja tällöin alettiin ensimmäistä kertaa puhua rahanpesusta ja terrorismin rahoittamisesta rinnakkain. Hyttisen mukaan tätä neljättä rahanpesudirektiiviä voidaankin pitää tähän asti merkittävimpänä ylikansallisena oikeudellisena instrumenttina, vaikka sen välitön vaikutus kohdistuukin ainoastaan EU:n jäsenvaltioihin61. Valtiovarainministeriön vuoden 2021 riskiarvion mukaan neljännen rahanpesudirektiivin tavoitteena on ”estää unionin rahoitusjärjestelmän hyödyntäminen rahanpesuun ja terrorismin rahoittamiseen”62 ja sen keskeisimpinä edellytyksinä voidaan pitää asiakkaan tuntemisvelvollisuutta ja riskiperusteista lähestymistapaa, tosiasiallisten omistajien ja edunsaajien tietojen selvittämistä ja rekisteröimistä sekä ilmoitusvelvollisuutta ja muita velvollisuuksia63, joita käsitellään luvussa 4. 2.3.2 Euroopan unionin viides rahanpesudirektiivi Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2018/843, annettu 30 päivänä toukokuuta 2018, rahoitusjärjestelmän käytön estämisestä rahanpesuun tai terrorismin rahoitukseen annetun direktiivin (EU) 2015/849 ja direktiivien 2009/138/EY ja 2013/36/EU muuttamisesta, myöhemmin ns. viides rahanpesudirektiivi, toi yksittäisiä täydennyksiä edellisiin direktiiveihin ja koskee pääasiassa virtuaalivaluuttaa koskevaa lainsääntelyä.64 Hallituksen esityksen (167/2018) nykytila -kohdassa koskien viidettä rahanpesudirektiiviä kerrotaan, että direktiivin 2 artiklan 1 kohdan 3 alakohdan d 61 Hyttinen, 2021, s. 51. 62 Isoaho & Kaski, 2021, s. 29. 63 Isoaho & Kaski, 2021, s. 29–30. 64 Hyttinen, 2021, s. 51–52. 26 luetelmakohtaan on lisätty kiinteistönvälittäjä siinä tapauksessa, että hän toimii välittäjänä kiinteän omaisuuden vuokrauksessa kuukausivuokran ollessa vähintään 10 000 euroa65. Lisäksi hallituksen esityksen kohdan 3.4 mukaan lakia sovelletaan sekä kiinteistönvälitysliikkeisiin että vuokrahuoneiston välitysliikkeisiin, eikä direktiivin ko. kohdan tarkennus edellytä erillistä täytäntöönpanoa66. Näiden vuoksi katson viidennen direktiivin olevan tärkeä myös kiinteistönvälityksen näkökulmasta, vaikka se koskeekin pääasiassa virtuaalivaluuttojen tarjoajia. Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskuksen ylitarkastaja Anu Jaakkola kertoo virtuaalivaluuttaan liittyen, että vuonna 2021 KRP:n tietoon ei ollut tullut tapauksia, joissa sitä olisi suoraan käytetty kiinteistökaupassa, mutta Etelä-Suomen aluehallintoviraston ylitarkastaja Asta Mykkäsen mukaan välittäjät ovat kuitenkin jo olleet heihin yhteydessä virtuaalivaluutalla maksettuihin kiinteistökauppoihin liittyen67. Virtuaalivaluuttoja voidaan jo nytkin käyttää perinteisen rahan tapaan, vaikka niillä ei olekaan – ainakaan vielä toistaiseksi – samaa oikeudellista asemaa kuin perinteisellä keskuspankin liikkeelle laskemalla valuutalla68. Koska virtuaalivaluutalla maksu tullee yleistymään kaikilla toimialoilla tulevaisuudessa, on edellisen kappaleen perusteluni ohella mielestäni relevanttia mainita viides rahanpesudirektiivi kiinteistönvälitystoimintaan liittyvänä säädöksenä. Direktiivi on pantu Suomessa kansallisesti täytäntöön pankki- ja maksutilien valvontajärjestelmästä (571/2019) annetulla lailla, virtuaalivaluutan tarjoajista (572/2019) annetulla lailla sekä yksittäisillä rahanpesulain muutoksilla. 65 HE 167/2018, kohta 2.2.1. 66 HE 167/2018, kohta 3.4. 67 Kauniskangas, 2021. 68 Heikkilä, 2023, s. 25. 27 2.3.3 Euroopan unionin ilmoittajansuojeludirektiivi Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2019/1937, annettu 23 päivänä lokakuuta 2019, unionin oikeuden rikkomisesta ilmoittavien henkilöiden suojelusta eli ns. Euroopan unionin ilmoittajansuojeludirektiivin eli whistleblower -direktiivin tarkoituksena on ollut luoda kaikkiin EU-maihin yhdenmukaiset vähimmäisvaatimukset työyhteisön väärinkäytösten ilmoittajan suojelulle69. Säädöksen tekstiä on viimeksi konsolidoitu 2.5.2023 70 , joka tarkoittaa koontamista, jolla alkuperäinen säädös muutoksineen ja mahdollisine oikaisuineen yhdistetään yhdeksi tekstiksi lukemisen helpottamiseksi, mutta itse säädöstä ei muuteta71. Ilmoittajansuojeludirektiivin mukaan kaikkien rahanpesulain tarkoittamien ilmoitusvelvollisten – sekä julkisen sektorin että yksityisten yritysten – on järjestettävä sekä työntekijöilleen että määrätyille muille työhön liittyville sidosryhmille mahdollisuus ilmoittaa turvallisesti epäillyistä lainrikkomuksista tai väärinkäytöksistä. Direktiivi edellyttää tähän tarkoitukseen soveltuvaa ilmoituskanavan käyttöönottoa, nimeämään toiminnasta vastaavan henkilön, suunnittelemaan tulevien ilmoitusten käsittelyprosessit huomioiden myös tietosuoja ja tietoturva, erillisen vaikutustenarvioinnin ja tietosuojaselosteen laatimisen sekä henkilöstön tarpeellisen informoinnin72. 2.3.4 Euroopan unionin rahanpesurikosdirektiivi Euroopan unioni antoi lokakuussa 2018 Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin (EU) 2018/1673, annettu 23 päivänä lokakuuta 2018, rahanpesun torjumisesta rikosoikeudellisin keinoin (myöhemmin ns. Euroopan unionin rahanpesurikosdirektiivi), joka velvoittaa jäsenvaltioitaan kansallisesti säätämään itsepesun rangaistavaksi. 69 OM, 2018. 70 EUR-Lex, n.d. -a, Asiakirja 02019L1937-20230502. 71 EUR-Lex, n.d. -b, Konsolidointi; Katso myös kodifiointi -menettely, jossa säädökseen voidaan antaa uutta lainsäädäntöä ja tehdyt muutokset yhdistetään uuteen säädökseen. 72 KKK, 2022. 28 Direktiivi pantiin Suomessa täytäntöön loppuvuodesta 2020 RL 32:11 rajoitussäännöksen muuttamisella. Tämä tarkoitti siten rahanpesun rangaistavuuden laajentamista, kun itsepesurikos kriminalisoitiin rikoslakiin lisätyllä säännöksellä73. Itsepesusta puhutaan silloin, kun rahanpesua edeltävä esirikoksen tekijä itse syyllistyy rikoksella saamansa hyödyn pesemiseen74. Rahanpesurikosdirektiivin 6 artikla käsittelee raskauttavia asianhaaroja, joina pidetään rahanpesurikoksissa mm. avunannon tai yllytyksen suhteen niitä olosuhteita, jossa rikoksentekijänä – avunantajana tai yllyttäjänä – on ollut itse ilmoitusvelvollinen (tässä kontekstissa siis välittäjä) harjoittaessaan liiketoimintaansa (välitystoiminta). Artikloissa 8 ja 9 käsitellään oikeushenkilön (välitysliike) vastuita ja seuraamuksia (yhteisösakon määrääminen) mm. silloin, jos johtavassa asemassa oleva (mm. vastaava hoitaja) laiminlyö ohjaus- ja valvontatehtävänsä.75 2.3.5 Euroopan unionin yleinen tietosuoja-asetus Kiinteistönvälitysliikkeet ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeet ovat velvollisia noudattamaan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetusta (EU) 2016/679, annettu 27 päivänä huhtikuuta 2016, luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta ja direktiivin 95/46/EY kumoamisesta (myöhemmin ns. yleinen tietosuoja-asetus eli GDPR, 27.4.2016/679) ja Suomen kansallista tietosuolakia (5.12.2018/1050) asiakkaidensa henkilötietojen käsittelyssä. Koska kyse on asetuksesta, tulee sitä soveltaa ja noudattaa kaikissa EU- maissa sellaisenaan koko laajuudessaan ja kaikessa henkilötietojen käsittelyssä76. Tietosuojalakia käsitellään kohdassa 3.2.3. 73 Hyttinen, 2021, s. 30. 74 Hyttinen, 2021. s. 30. 75 OM, 2019, s. 48–54. 76 Lainkirjoittajan opas, n.d. 29 Tietosuoja-asetuksen mukaan henkilötietojen käsittelyllä tarkoitetaan kaikkia sellaisia joko manuaalisia tai automaattisia tietojenkäsittelytoimintoja, joita kohdistetaan asiakkaan henkilötietoihin tai henkilötietoja sisältäviin tietojoukkoihin. Henkilötietojen käsitteleminen sisältää kaikki tietojen hausta niiden tuhoamiseen. Käsittely kattaa siten tietojen haun, keräämisen, kyselemisen ja käytön sekä tallentamisen, järjestämisen, jäsentämisen, säilyttämisen, muokkaamisen tai muuttamisen ja tietojen luovuttamisen siirtämällä, levittämällä tai asettamalla ne muutoin saataville sekä tietojen yhdistämisen tai yhteensovittamisen sekä tietojen rajoittamisen, poistamisen ja tuhoamisen.77 2.4 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen kansainvälisiä tahoja Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen kansainvälisessä estämisessä on mukana useita kansainvälisiä tahoja, joilla on tärkeä merkitys rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisessä ja ehkäisemisessä edellisessä alaluvussa läpikäydyn Euroopan unionin lainsäädännön ohella. Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen kansainvälisinä toimijoita, joilla on omia ohjelmiaan, ohjeita ja suosituksia rahanpesun estämiseksi78, voidaan mainita FATF, Euroopan komission ylikansallinen riskiarvio ja Yhdistyneet kansakunnat sekä Egmont-ryhmä. 2.4.1 Financial Action Task Force OECD:n (Organisation for Economic Co-operation and Development) 38 jäsenmaassa79 toimii hallitusten välinen rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen vastainen 77 KVKL, 2022b, s. 6. 78 Lautjärvi, 2018, s. 209. 79 Eduskunta, 2023; OECD-maat ovat: Alankomaat, Australia, Belgia, Chile, Costa Rica, Espanja, Irlanti, Islanti, Iso-Britannia, Israel, Italia, Itävalta, Japani, Kanada, Kolumbia, Korean tasavalta, Kreikka, Latvia, 30 toimintaryhmä, Financial Action Task Force (myöhemmin FATF), jonka ohjeilla ja suosituksilla on suuri rooli mm. EU:n rahanpesudirektiivien perustana 80 . FATF:n perustivat G7-maat (Group of Seven -maat Italia, Japani, Kanada, Ranska, Saksa, Britannia ja Yhdysvallat81) vuonna 1989. FATF:n ohjeet ja sen 40 suositusta82 eivät sido kansainvälisoikeudellisesti, mutta poliittisesti ne on sitouduttu kuitenkin panemaan jokaisessa jäsenmaassa kansallisesti täytäntöön83. Lisäksi FATF toteuttaa jokaiselle jäsenmaalleen oman maa-arvionsa.84 Suomi on ollut FATF:n jäsen vuodesta 1991 lähtien85. FATF edellyttää mm. suosituksessaan 1 kansallisten toimijoiden noudattavan riskiperusteista lähestymistapaa rahanpesun ja terrorismin torjumisessa, jota käsitellään enemmän kohdassa 4.2.3. 2.4.2 Euroopan komission ylikansallinen riskiarvio Suomea sitoo EU:n säädöksien lisäksi Euroopan komission laatima EU:n ylikansallinen riskiarvio, joka on viimeksi julkaistu vuonna 201986 . Rahanpesulain 2:1 mukaan sisäministeriön ja valtiovarainministeriön tulee ottaa huomioon omissa kansallisissa riskiarvioissaan tämä Euroopan komission laatima ylikansallinen eli koko EU:n laajuinen rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riskiarvio (Supranational Risk Assessment, SNRA) 87. Liettua, Luxemburg, Meksiko, Norja, Puola, Portugali, Ranska, Ruotsi, Saksa, Slovakia, Slovenia, Suomi, Sveitsi, Tanska, Tsekki, Turkki, Unkari, Uusi Seelanti, Viro ja Yhdysvallat. 80 Isoaho & Kaski, 2021, s. 26 81 Ahokainen, 2022. 82 FATF, 2023; Sahavirta, 2007, s. 152. 83 Isoaho & Kaski, 2021, s. 26; HE 135/2020, 1.1 Tausta. 84 Isoaho & Kaski 2021, s. 29. 85 Hyttinen, 2021, s. 38. 86 Isoaho & Kaski, 2021, s. 26 ja 28. 87 Isoaho & Kaski, 2021, s. 12–13 ja 19. 31 2.4.3 Yhdistyneet kansakunnat Yhdistyneet kansakunnat (YK) ja sen turvallisuusneuvosto pitää terroristiryhmittymistä luetteloa, ja määrää myös pakotteita niiden kanssa toimiville tahoille88. Terrorismin rahoittamisen estämisessä merkittävimmät kansainväliset velvoitteet ovat YK:n kansainvälisen terrorismin rahoituksen vastainen yleissopimus (SopS 74/2002) ja YK:n turvallisuusneuvoston päätöslauselma 1373 (2001) terrorismin ja sen rahoituksen vastaisista toimista. Suomi on liittynyt vuonna 2005 eurooppalaiseen yleissopimukseen terrorismin ehkäisemisestä (SopS 49/2008)89, joka perustuu edellä mainittuun YK:n turvallisuusneuvoston päätöslauselmaan. YK:ssa toimii myös oma huumeiden ja rikollisuuden vastainen yksikkö UNODC90. 2.4.4 The Egmont Group Eri maiden rahanpesun selvittelykeskuksista koostuvalla yhteistyöryhmällä The Egmont Groupilla (Egmont-ryhmä) on kansainvälisesti merkittävä rooli rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen sekä niihin liittyvän järjestäytyneen rikollisuuden torjunnassa. Koska kansainvälinen tietojen vaihto on keskeisessä asemassa rahanpesun globaalissa torjunnassa, on esim. Suomen Rahanpesun selvittelykeskus ollut perustamisvuodestaan (1998) alkaen Egmont-ryhmän jäsen.91 2.5 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen Suomen lainsäädäntöä Suomessa laadittiin ensimmäisen kerran rahanpesun kieltävää rikostunnusmerkistöä Wienin yleissopimuksen, FATF:n suositusten ja Strasbourgin konfiskaatiosopimuksen 88 Isoaho & Kaski, 2021, s. 27. 89 Isoaho & Kaski, 2021, s. 27 ja 29. 90 Isoaho & Kaski, 2021, s. 26. 91 Christensen, 2020, s. 36. 32 pohjalta 1990-luvun alussa, jolloin rahanpesu katsottiin liittyvän olennaisesti kätkemisrikokseen92. Strasbourgin konfiskaatiosopimus, jonka mukaan mikä tahansa taloudellista hyötyä tuottava rikos voitiin katsoa olevan rahanpesun esirikos, astui Suomessa asetuksena voimaan neljä vuotta myöhemmin nimellä asetus rikoksen tuottaman hyödyn rahanpesua, etsintää, takavarikkoa ja menetetyksi tuomitsemista koskevan yleissopimuksen voimaansaattamisesta (583/1994) 93 . Tärkeimmät rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen liittyvät voimassa olevat kansalliset säädökset, joilla on yhteistä rajapintaa kiinteistönvälityksen kanssa, ovat rahanpesulaki (kohta 2.5.1), rikoslaki (kohta 2.5.2), ilmoittajansuojelulaki (kohta 2.5.3), laki rahanpesun selvittelykeskuksesta (kohta 2.5.4) ja jäädyttämislaki (kohta 2.5.5). 2.5.1 Rahanpesulaki Tärkeimpänä Suomen kansallisena lakina rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen torjunnassa rikoslain ohella on laki rahanpesun ja terrorismin estämisestä (28.6.2017/444, myöhemmin rahanpesulaki), joka astui voimaan 3.7.2017. Rahanpesulailla pantiin kansallisesti täytäntöön EU:n ns. neljäs rahanpesudirektiivi. Rahanpesulain 1:2 18 kohdan mukaan lakia sovelletaan myös välitysliikelaissa tarkoitettuihin kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välitysliikkeisiin. Rahanpesulain edellyttämien toimien tavoitteena on torjua – tai ainakin vähentää – rahanpesua ja terrorismin rahoittamista, edistää näiden toiminnan paljastamista ja selvittämistä rikoksen tuottaman hyödyn jäljittämisen sekä takaisinsaannin ohella94. Tatu Hyttisen mukaan rahanpesulainsäädäntö voidaan jakaa preventiiviseen eli hallinnolliseen lainsäädäntöön sekä repressiiviseen eli rikosoikeudelliseen lainsäädäntöön95. Preventiivisellä eli ennaltaehkäisevällä sääntelyllä Hyttinen tarkoittaa kaikkea sääntelyä, jolla toisaalta pyritään estämään rahanpesua ja toisaalta edistämään 92 Hyttinen, 2021, s. 64–65 93 Hyttinen, 2021, s. 42–44. 94 Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskus, 2021, s. 1. 95 Hyttinen, 2021, s. 6 ja 9. 33 rahanpesun paljastamista, mutta myös kaikkia niitä keinoja, joiden kautta pyritään pääsemään rikoshyödyn jäljille muun muassa ilmoitusvelvollisille asetettujen selonotto- ja ilmoitusvelvollisuuksien täyttämisen kautta. Preventiivinen sääntely toteutuu Suomessa rahanpesulain kautta96. Neira luonnehtii rahanpesun ilmoitusjärjestelmää tärkeimmäksi preventiiviseksi keinoksi97. Rahanpesulain 1:2 mukaan laaja joukko eri elinkeinonharjoittajia on määrätty lakisääteisiksi ilmoitusvelvollisiksi. Kullakin ilmoitusvelvollisella on jokaisessa liikesuhteessaan itsenäinen velvollisuus ilmoittaa epäilyttävästä liiketoimesta, koska jokainen toimija kerää asiakkaastaan erilaisia tietoja, ja toimijoilla on näin ollen erilaiset mahdollisuudet havaita eri seikkoja ja yksityiskohtia 98 . Kaikkien rahanpesulain määrittelemien ilmoitusvelvollisten edellytetään toiminnassaan huomioivan asioita, joita voidaan kokonaisuudessaan pitää rahanpesun torjunnan keskeisinä kulmakivinä. Näitä kulmakiviä ovat mm. asiakkaan tunteminen ja henkilöllisyyden todentaminen sekä asiakassuhteen seuranta ja ilmoitusvelvollisuus epäilyttävästä liiketoimesta.99 Välitystoiminnan kannalta näitä erittäin tärkeitä rahanpesulain edellyttämiä välitysliikkeeseen kohdistuvia vastuita ja välittäjän velvollisuuksia, mm. omavalvonta- ja koulutusvastuuta sekä asiakkaan tuntemis- ja tunnistamisvelvollisuutta, käsitellään tarkemmin luvussa 4. Rahanpesulakia on jo usein muutettu ja täydennetty vuosina 2018 (L 244/2018; L 401/2018; L 406/2018; L 413/2018), 2019 (L 573/2019; L 678/2019) ja 2020 (L 31/2020)100. Rahanpesulakiin liittyy myös valtioneuvoston asetus (VNa) rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä annetussa laissa tarkoitetuista merkittävistä julkisista tehtävistä (9.5.2019/610). 96 Isoaho & Kaski, 2021, s. 30; Hyttinen, 2021, s. 6–7. 97 Neira, 2004, s. 116. 98 Salomaa, 2021, s. 29. 99 Salomaa, 2021, s. 1–2; Heikkilä, 2023, s. 4. 100 Hyttinen, 2021, s. 52. 34 2.5.2 Rikoslaki Ennaltaehkäisevän eli preventiivisen lainsäädännön vastakohtana repressiivinen lainsäädäntö keskittyy jälkikäteiseen arviointiin, ja se toteutuu Hyttisen sekä Neiran mukaan rikosoikeuden ja rikoslain kautta rahanpesun kriminalisoinnilla sekä konfiskaatiolla eli rikoshyödyn menettämisellä valtiolle (RL 32:12) 101 . Rahanpesurikokset on säädetty rangaistaviksi rikoslain 34a luvussa. Lain esitöiden mukaan RL 32 luvun rahanpesurikoksissa ei ole termeille ”varat” ja ”omaisuus” erillistä määritelmää, vaan luvun 6 §:n mukaan rahanpesun tunnusmerkistö koskee mitä tahansa omaisuutta, rikoksen tuottamaa hyötyä tai näiden tilalle tullutta omaisuutta, joka on rikoksella saatua. Omaisuutta voi lain esitöiden mukaan olla myös asunto-osake, joka on hankittu osaksi laillisilla ja osaksi laittomilla varoilla, esim. huumekaupasta saaduilla voittorahoilla. 102 Rikoslakiin kuuluu myös asetus rikoslain voimaanpanemisesta 19.12.1889/39B. 2.5.3 Ilmoittajansuojelulaki EU:n ns. Whistleblower -direktiiviin perustuva ja hyvin pitkälle sen säädöksiä noudattava ns. ilmoittajansuojelulaki, viralliselta nimeltään laki Euroopan unionin ja kansallisen oikeuden rikkomisesta ilmoittavien henkilöiden suojelusta (20.12.2022/1171, whistle blowing) tuli voimaan 1.1.2023. Lain esitöiden mukaan laki on ilmoittajan suojelua koskeva yleislaki 103 ja se täydentää kiinteistönvälityksen rahanpesulainsäädäntöä, ja uuden lain mukaan välitysliikkeet ovat olleet velvollisia toteuttamaan oman sisäisen vihje- ja ilmiantojärjestelmänsä ohjeistuksineen maaliskuun 2023 loppuun mennessä, mikäli organisaatiossa on vähintään 250 työntekijää 104 . Vähintään 50 työntekijän yrityksessä aikaa ilmiantojärjestelmän 101 Isoaho & Kaski, 2021, s. 30; Hyttinen, 2021, s. 9; Neira, 2004, s. 116 ja 137. 102 HE 183/2020 vp, s. 10. 103 HE 147/2022 vp, esityksen pääasiallinen sisältö. 104 KKK, 2022. 35 perustamiselle on 17.12.2023 saakka105. Tämän sisäisen vihje- ja ilmiantofoorumin tulee olla riippumaton kanava, jonka kautta välitysliikkeen työntekijä voi tehdä ilmoituksen kollegastaan, joka ei välitystoiminnassaan noudata rahanpesulain velvoitteita. Ilmoittajansuojelulla tarkoitetaan sitä, että sekä ilmoituksen tekijän että ilmoituksen kohteena olevan henkilön henkilötiedot tulee pitää salaisina. Ilmoituksesta rahanpesulain mukaisten velvoitteiden noudattamatta jättämisestä ei omalla nimellään esiintyvä ilmoittaja saa joutua ns. vastatoimien kohteeksi esimerkiksi niin, että ilmoittajan työsuhteen ehtoja heikennettäisiin tai hänen työsuhteensa päätettäisiin106. Välitysliikkeen omassa harkinnassaan on se, haluaako se vastaanottaa ilmoituksia myös nimettömänä107. Uuden ilmoittajansuojelulain myötä osalle välitysliikkeistä on tullut myös uusia velvoitteita. Vain aluehallintovirastolla on tietyin edellytyksin mahdollisuus vapauttaa välitysliike järjestelmän pitämisestä. Niiden välitysliikkeiden, joiden palveluksessa on korkeintaan viisi työntekijää ei lain esitöiden ja tämänhetkisen AVI:n linjauksen mukaan tarvitse (mutta toki voi) perustaa tällaista sisäistä ilmoituskanavaa.108 Kaikille muille kuin alle viiden työntekijän välitysliikkeille ilmoittajansuojelulain asettamat uudet hallinnolliset velvoitteet koskevat salassapitoa ja ilmoittajansuojelua, vastuuhenkilöitä, ilmoituksen rekisteröintiä ja ilmoituksen vastaanottokuittausta, tarvittaviin toimenpiteisiin ryhtymistä sekä toimenpiteistä tiedottamista henkilöstölle. Uudet hallinnolliset velvoitteet tarkemmin yksilöityinä ovat: - Nimetään yritykselle sellaiset vastuuhenkilöt, joilla ainoastaan on oikeus vastaanottaa ja käsitellä yrityksen sisäisiä ilmoituksia. 105 OM, 2018. 106 KVKL, 2023. 107 KVKL, 2023. 108 KVKL, 2023. 36 - Ilmoitusten rekisteröiminen joko asianhallintarekisteriin tai muulla tavoin. Suullisesti henkilökohtaisessa tapaamisessa annettu ilmoitus (jos ilmoitus voidaan antaa suullisesti) voidaan tallentaa ilmoittajan omalla suostumuksella, ja tapaamisesta on laadittava pöytäkirja. - Suullisesti ilmoituksen tehneelle henkilölle on annettava kuittaus seitsemän päivän kuluessa ilmoituksen vastaanottamisesta ja tieto mahdollisista toimenpiteistä kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta. - Vastuuhenkilöille määritellään sallitut toimenpiteet ilmoituksen paikkansa pitävyyden selvittämiseksi sekä lainrikkomisen ja velvoitteiden noudattamatta jättämiseen puuttumiseksi. - Henkilöstölle tai muille työhön liittyville sidosryhmille on ilmoitettava uuden ilmoituskanavan käyttöönotosta, ilmoittamiseen liittyvistä menettelyistä, mahdollisesta viranomaiselle ilmoittamisesta ja ilmoittajan suojan saamisen edellytyksistä.109 Mikäli ilmoittajansuojelulain mukaista yrityksen sisäistä ilmoituskanavaa ei perusteta, tulee sen puuttuminen perustella välitysliikkeen oman toiminnan riskiarviossa110, joka myös rahanpesulain mukaan tulee kaikilla välitysliikkeillä olla tehtynä (ks. kohta 4.2). Yrityksen sisäisen riskiarvion puuttuessa rahanpesulain mukaiset välitysliikkeen sisäiset rikkomusepäilyt tehdään Etelä-Suomen AVI:lle111. Myös Keskuskauppakamari (KKK) tarjoaa ilmoittajille nimettömän ja luotettavan väylän oman Ilmoituskanava -palvelunsa avulla112. Selvyyden vuoksi todettakoon vielä, että tämä edellä kerrottu yrityksen sisäinen kanava on tarkoitettu siis vain välitysliikkeen sisäisiä toimia varten, ja asiakkaisiin kohdistuvat epäilyttävän toiminnan havainnot tehdään normaalisti KRP:n Rahanpesun selvittelykeskukselle. 109 KVKL, 2023. 110 KVKL, n.d. -a. 111 Etelä-Suomen AVI, 2019. 112 KKK, 2022. 37 2.5.4 Laki rahanpesun selvittelykeskuksesta Rahanpesun selvittelykeskusta koskevat säännökset olivat vuoteen 2017 saakka vanhan rahanpesulain (RESL 68/1998) yhteydessä. Kun vuoden 2017 rahanpesulain kokonaisuudistuksen yhteydessä Rahanpesun selvittelykeskus erotettiin poliisin erilliseksi yksiköksi, myös rahanpesurekisteriin liittyvät säännökset siirrettiin oman säädöksen alle, lakiin rahanpesun selvittelykeskuksesta (28.6.2017/445).113 Ko. laki sääntelee lain 1–3 §:n mukaan Rahanpesun selvittelykeskusta ja sen tehtäviä sekä rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä, paljastamista ja selvittämistä koskevaa rekisteriä. Rahanpesurekisteriin saadaan lain 3 §:n mukaan tallentaa mm. rahanpesuilmoituksen tehneen henkilön ja tämän työnantajan sekä ilmoitusta koskevan tahon yksilöintitiedot kymmenen vuoden ajaksi. Rahanpesurekisterin tietoja saa käyttää ja luovuttaa muille viranomaisille ainoastaan selvittelykeskuksen henkilöstö, muutoin ilmoituksen tekijän henkilöllisyys tulee pitää salassa. Rahanpesun selvittelykeskuksella on lisäksi oikeus saada ilmoitusvelvolliselta kirjallisesta pyynnöstä ja maksutta käyttöönsä välttämättömät tiedot ja asiakirjat rahanpesurikosepäilyyn liittyen, sekä vaihtaa tai luovuttaa tietoja asiaa hoitavan toimivaltaisen viranomaisen kanssa lain 5 §:n mukaisesti. Rahanpesun selvittelykeskuksesta annetun lain 6 §:n mukaan Rahanpesun selvittelykeskuksessa työskentelevällä päällystöön kuuluvalla poliisimiehellä on oikeus antaa ilmoitusvelvolliselle eli yritykselle määräys liiketoimen keskeyttämiseen (ns. jäädytys) enintään kymmenen arkipäivän ajaksi, jos se on välttämätöntä rahanpesun estämiseksi, paljastamiseksi sekä selvittämiseksi tai tutkintaan saattamiseksi Suomessa 114 . Liiketoimen keskeyttämismääräyksen tai takavarikoimisen toimeenpanovaltaa Rahanpesun selvittelykeskuksella ei kuitenkaan ole ulkomailla, vaan 113 HE 228/2016, vp, s. 1. 114 Salomaa, 2021, s. 10; Keskusrikospoliisi, 2021, s. 10. 38 silloin määräysten toimeenpano pyritään hoitamaan toisen valtion vastaavan toimivaltaisen viranomaisen kanssa115. 2.5.5 Jäädyttämislaki Laki varojen jäädyttämisestä terrorismin torjumiseksi (3.5.2013/325, myöhemmin jäädyttämislaki) sääntelee Suomessa varojen hallinnollista jäädyttämistä, ja se on pantu kansallisesti täytäntöön YK:n päätöslauselmassa 1373 (2001) asetettujen velvoitteiden täyttämiseksi116. Lain tarkoituksena on säädellä sellaisen luonnollisen henkilön tai oikeushenkilön varojen hallinnollista jäädyttämistä, joka on joko tuomittu tai voitaisiin tuomita rikoslain mukaisesta terrorismirikoksesta (RL 44a:6–10)117. Välitysliikkeen on huomioitava toiminnassaan yhtenä terrorismin rahoittamisen estämisen keinona sekä Suomen kansallinen jäädytyslista että EU:n asettamat terrorismin vastaiset kansainväliset pakotelistat 118 ; molempien pakotelistojen jäädyttämispäätökset tulee siis kaikkien toimeksiantajien kohdalla tarkastaa. Suomessa kansallisen lain mukaiset varojen jäädyttämispäätökset tekee Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskus pitäen listaa jäädyttämispäätöksiä koskevista henkilöistä. Jäädyttämispäätöksen täytäntöönpanosta vastaa ulosottoviranomainen, ja jäädyttämispäätökset julkaistaan Virallisessa lehdessä.119 115 Salomaa, 2021, s. 13; Heikkilä, 2022a, s. 13. 116 Isoaho & Kaski, 2021, s. 31. 117 Isoaho & Kaski, 2021, s. 31. 118 Salomaa, 2021, s. 9; KVKL, 2019, s. 20. 119 Rahanpesu.fi, n.d. 39 2.6 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen valvontaviranomaisia Suomessa rahanpesulain noudattamista valvovat useat eri viranomaiset, joiden valvonnan tarkoituksena on vakauden ja turvallisuuden lisääminen yhteiskunnassa. Rahanpesun eri valvontaviranomaiset on lueteltu rahanpesulain 7 luvussa, ja eri toimijoita eli rahanpesun määrittelemiä ilmoitusvelvollisia valvovat eri viranomaiset. Kiinteistönvälitykseen liittyen näitä kansallisia valvontaviranomaisia ovat Etelä-Suomen aluehallintovirasto, Rahanpesun selvittelykeskus, Patentti- ja rekisterihallitus, sisäministeriö ja valtiovarainministeriö, Rajavartiolaitos ja Tulli sekä Ahvenanmaan maakuntahallitus. 2.6.1 Etelä-Suomen aluehallintovirasto Kiinteistönvälitysliikkeiden toiminnan rahanpesunvalvonta on keskitetty koko maan osalta Etelä-Suomen aluehallintovirastoon, jolla on yksinomainen päätäntä- ja toimivalta kiinteistönvälitykseen liittyvien rahanpesulain velvoitteiden valvonnassa120. Etelä-Suomen AVI:lle kuuluu lisäksi sen valvonnan piiriin olevien ilmoitusvelvollisten riskiarvioiden teettäminen rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riskeistä. Rahanpesulain säännösten rikkomisesta ja sen velvoitteiden laiminlyönnistä aiheutuvia hallinnollisia seuraamuksia käsitellään kohdassa 4.8.1. Aluehallintovirastot tekevät aika ajoin eri aiheisiin liittyviä valvontakampanjoita eri valvottaviaan kohtaan. Vuonna 2016 Etelä-Suomen AVI kohdisti rahanpesun valvontakampanjan kiinteistönvälitysliikkeisiin ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeisiin, ja niissä erityisesti kiinteistösijoittaja-asiakkaiden epäilyttäviin toimeksiantoihin Poliisiammattikorkeakoulun tekemän Rahanpesun ja terrorismin rahoituksen ensimmäisen kansallinen riskiarvio 2015 –raportin pohjalta. Raporttiaan varten 120 KVKL, 2019, s. 3. 40 Poliisiammattikorkeakoulu oli tehnyt välitysliikkeille kyselyn, johon vastanneet välittäjät olivat ilmoittaneet mm., että luksusasuntojen vuokraamisessa ja asuntojen käteiskaupoissa on suuri rahanpesun mahdollisuus. Näiden lisäksi rakennusala yleisesti, ulkomaalaiset asiakkaat, kaupanteon erikoiset rahoituskuviot, valtakirjakauppojen lisääntynyt käyttö, sähköinen asiointi, kaupan kohteen reilu ali- tai ylihinta tai lyhyt omistusaika sekä kohteen ostaminen sitä itse näkemättä ja siihen tutustumatta, olivat välittäjien mielestä mahdollisia rahanpesun riskitekijöitä. Lisäksi välittäjät kokivat, että rahanpesun tunnistaminen on vaikeaa. Välittäjien mielestä epäilyttävistä asioista eteenpäin ilmoittamiseen oli ollut tarvetta vain harvoin, mutta siitä huolimatta he pitivät kiinteistösijoittamista erittäin todennäköisenä ja melko yleisenäkin rahanpesumenetelmänä.121 Etelä-Suomen AVI:ssa on ylläpidetty 1.7.2019 lähtien122 myös julkista rahanpesun valvontarekisteriä, johon niiden AVI:n ilmoitusvelvollisten ja valvottavien, jotka eivät ole ns. toimilupavalvottavia kuten välitysliikkeet (mm. veroneuvojat, rahoitus- ja yrityskonsultit sekä taide- ja tavarakauppiaat), tulee rekisteröityä 14 vuorokauden kuluessa toimintansa aloittamisesta tai siitä, kun yritys tulee lain soveltamisalan piiriin. Kiinteistönvälitys- ja vuokrahuoneiston välitysliikkeiden ei siis tarvitse rekisteröityä tähän rahanpesun valvontarekisteriin, koska välitysliikkeen tulee rekisteröityä omaan aluehallintoviraston välitysliikerekisteriin123. Etelä-Suomen AVI:n internet-sivuilta on löydettävissä seuraavat kiinteistönvälitys ja rahanpesu -yhdistelmällä olevat päätöslyhennelmät: Dnro: ESAVI/5254/05.11.05/2013, päätöspäivä 25.2.2015: Välitysliikkeen työntekijä jätti tunnistamatta ulkomaalaisen yritysvuokralaisen edustajana toimineen henkilön vuokrasopimusta tehtäessä. Yrityksen ranskankielinen kaupparekisteriote oli tunnistettu, mutta tunnistamatta oli jäänyt asunnon vuokraavan yrityksen johtaja tai allekirjoittajana toiminut 121 Jukarainen & Muttilainen, 2015, s. 54; Lehtinen, 2016. 122 Isoaho & Kaski, 2021, s. 22. 123 AVI, n.d. -b. 41 edustaja. Välitysliikkeen työntekijällä oli ollut se käsitys, että vuokranantajan asiamiehenä toiminut henkilö tarkastaa vuokralaisen henkilöllisyyden. AVI katsoi, että välityslaki ei mahdollista välitysliikkeen omien velvollisuuksien siirtämistä asiakkaalle, ja AVI:n päätös oli se, että yrityksen tulee jatkossa kiinnittää huomiota tällaiseen asiaan.124 Dnro: ESAVI/10424/05.11.05/2017 Tässä päätöksessä voidaan nähdä, että välttämättä mikään ei suju välitysliikkeeltä oikein: Välitysliike toimi vastoin hyvää välitystapaa ja välityslain 5 §:n säännöstä, koska se myi kuolinpesän omistaman kohteen ilman voimassa olevaa toimeksiantosopimusta ja ilman kaikkien myyjien suostumusta perien siitä palkkion. Välitysliike ei myöskään ollut todentanut myyjän ja ostajan henkilöllisyyttä rahanpesulain mukaisesti eikä säilyttänyt asiakirjojen (passi ja ajokortti) tunnistetietoja ja mm. myyntiesitteessä oli käytössä toisen välitysliikkeen yritystiedot. Päätöksenä varoitus (ei lainvoimainen). Dnro: LSSAVI/5025/2019, päätöspäivä 7.4.2020: Välitysliike oli jättänyt selvittämättä asiakkaiden henkilöllisyyden ja mahdollisen poliittisesti vaikutusvaltaisuuden (PEP) ja näin ollen menetellyt asiakkaiden tuntemistietojen säilyttämisvelvollisuudessa epäluotettavasti. Koska AVI oli antanut välitysliikkeelle jo aikaisempina vuosina varoituksia lain ja hyvän välitystavan noudattamisesta jättämisestä, AVI:n päätöksenä oli määräaikainen seitsemän vuorokauden toimintakielto (ei lainvoimainen).125 Etelä-Suomen AVI on oikeutettu saamaan pyynnöstä mm. kaikki rahanpesun valvontaa varten tarvittavat tarpeelliset tiedot asiakirjoineen asiakkaan henkilöön liittyvien tietojen ja välitysliikkeen ammattisalaisuuksien estämättä 126 . Etelä-Suomen AVI:n tarkastusviranomainen voi myös tarvittaessa toimittaa tarkastuksen välitysliikkeen 124 AVI, n.d. -a. 125 AVI, n.d. -a. 126 KVKL, 2019, s. 3. 42 liiketiloihin ja varastotiloihin. Tarkastusta suorittava virkamies tulee päästää sisälle, ja hänen tulee sallia pyynnöstä tutkia kaikki tarkastuksen kannalta olennaiset asiakirjat mukaan lukien yrityksen kirjanpito sekä tietojenkäsittelyn tallenteet. Mikäli valvova viranomainen edellyttää, tulee välitysliikkeen osoittaa, että rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen torjunnan kannalta kaikki riskiperusteiseen arvioon liittyvät menetelmät välitysliikkeen osalta ovat riittäviä127. Riittävinä menetelminä pidetään oman toiminnan kirjallisen riskiarvion olemassaoloa, sisäisiä toimintaohjeita asiakkaan tuntemiseen liittyen sekä riittävää sisäistä valvontaa ja työntekijöiden koulutusta.128 2.6.2 Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskus Rahanpesun selvittelykeskus perustettiin vuonna 1998 lailla rahanpesun estämisestä ja selvittämisestä (30.1.1998/68, kumottu) KRP:n alaisuuteen saaden samalla poliisiviranomaisen toimivaltuudet 129 . Välitysliikkeen tulee tehdä tälle itsenäiselle yksikölle kaikki asiakkaisiinsa liittyvät ilmoitukset epäilyttävistä liiketoimista, jotka selvittelykeskus käsittelee ja analysoi. Rahanpesun selvittelykeskuksen toimintaan kuuluu rahanpesun estäminen (anti-money laundering, AML), paljastaminen, selvittäminen ja rikoksen tutkintaan saattaminen sekä yhteistyö muiden viranomaisten ja ilmoitusvelvollisten kanssa.130 Rahanpesun selvittelykeskus kokoaa ja julkaisee vuosittain julkisen selvityksen rahanpesusta ja siihen liittyvistä epäilyttävistä liiketoimista sekä rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen ominaispiirteistä, kehityksestä ja yleisyydestä Suomessa. Rahanpesun selvittelykeskuksen mukaan epäilyttäviä ja huomiota herättäviä rahavirtoja liikkuu Suomessa satoja miljoonia euroja vuodessa131. Esimerkiksi Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskuksen vuoden 2021 tiivistelmäraportin mukaan vuosien 127 Aunola, 2014, s. 93. 128 AVI, 2021a, s. 4. 129 Neira, 2004, s. 124; Broms, 2012, s. 5. Selvittelykeskuksella on poliisilain mukaisesti kuulustelumahdollisuus ja mahdollisuus salaisiin pakkokeinoihin. 130 Isoaho & Kaski, 2021, s. 23. 131 Hyttinen, 2021, s. 3. 43 2017–6/2019 aikana tarkastelluissa selvittelykokonaisuuksissa n. 45 %:lla selvityksen henkilöistä oli ollut aikaisempaa rikostaustaa ikäjakauman ollessa suuri, 7–87- vuotiaiden välillä (mikä on mielestäni erittäin yllättävää varsinkin ikäjakauman ala- ja yläpäässä), ja oikeushenkilökytköksiä oli ollut lähes 60 %:lla tarkastelluista henkilöistä132. Oheisessa taulukossa nähdään Rahanpesun selvittelykeskukselle vuosina 2019– 06/2022 tehtyjen epäilyttäviä liiketoimia ja epäiltyä terrorismin rahoittamista koskevien ilmoitusten lukumäärät rahoituspalveluista (pankki), vakuutuspalveluista, rahapeliyhteisöistä ja oikeudellisten palveluiden tarjoajilta, mm. asianajajilta, kirjanpitäjiltä, tilintarkastajilta ja kiinteistönvälittäjiltä. Ilmoittaja v. 2019 v. 2020 v. 2021 1.1.–30.6.2022 Rahoituspalvelut (pankki) 10 070 12 888 13 877 6 104 Vakuutuspalvelut 134 138 127 148 Rahapeliyhteisöt 11 896 11 551 12 303 3 561 Asianajajat 13 10 12 3 Kirjanpitäjät 21 31 89 36 Tilintarkastajat 13 18 19 12 Kiinteistönvälittäjät 10 12 16 21 Taulukko 1. Epäilyttäviä liiketoimia ja epäiltyä terrorismin rahoittamista koskevien ilmoitusten lukumääriä vuosilta 2019–06/2022 (Lähde: Keskusrikospoliisi, Rahanpesun selvittelykeskus. Rahanpesun selvittelykeskuksen puolivuosikatsaus 2022, s. 5). Rahanpesun selvittelykeskus sai 2019–06/2022 aikana yhteensä 80 291 epäilyttävää liiketointa koskevaa ilmoitusta, joista vertailun vuoksi voidaan mainita, että ilmoituksista yli 60 000 tuli virtuaalivaluuttapalveluntarjoajilta. Samaan aikaan välitysliikkeiltä tuli siis vain 59 ilmoitusta. 132 Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskus, 2021, s. 1 ja 5. 44 Tuorein 27.1.2023 julkaistu Rahanpesun selvittelykeskuksen listauksista käsittelee rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen yleisimpiä indikaattoreita toimialakohtaisesti. Listauksen julkistamisella pyritään tukemaan ilmoitusvelvollisia rahanpesun estämisen toiminnoissa, ja pyritään auttamaan ilmoitusvelvollisia tunnistamaan mahdollisia rahanpesuun liittyviä epäilyttäviä yleisiä piirteitä.133 2.6.3 Patentti- ja rekisterihallitus Patentti- ja rekisterihallituksen (PRH) tehtäviin kuuluu yritysten ja yhteisöjen kansallinen rekisteröinti. Se ylläpitää myös ajantasaista kansallista rekisteriä yritysten, yhdistysten, säätiöiden ja muiden yksityisoikeudellisten 134 juridisten henkilöiden omistajatiedoista sekä tosiasiallisista edunsaajista. Edunsaajailmoitus tulisi kaikkien yhteisöjen (lukuun ottamatta pörssiyhtiöitä) tehdä patentti- ja rekisterihallitukselle siitäkin huolimatta, vaikka yrityksellä ei olisikaan rahanpesulain mukaisia edunsaajia. Patentti- ja rekisterihallitus kerää myös yritysten lakisääteiset tilinpäätöstiedot. Välittäjät katsovat tilinpäätöstietoja ja tarkastavat tosiasialliset edunsaajat yleensä Patentti- ja rekisterihallituksen rekistereistä, jonka vuoksi jokaisen yrityksen ja yhteisön tulisi ilmoittaa sille ne tosiasialliset edunsaajat, jotka omistavat yrityksestä yli 25 %.135 2.6.4 Sisäministeriö ja valtiovarainministeriö Suomen kansallisen rahanpesun ja terrorismin estämisen ja riskiarvioiden laatimisen vastuuministeriöinä toimivat sisäministeriö (SM) ja valtiovarainministeriö (VM). Vastuunjako näiden kahden viranomaisten välillä jakautuu seuraavasti: SM vastaa Rahanpesun selvittelykeskukseen kohdistuvan lain säätämisestä ja kehittämisestä sekä kansallisen terrorismin rahoittamisen riskiarvion laadinnasta; VM vastaa puolestaan rahanpesulain säätämisestä ja kehittämisestä sekä kansallisen rahanpesun 133 Heikkilä, 2023, s. 2. 134 Kasso, M, 2014, s. 440; VM, n.d. 135 PRH, 2020. 45 rahoittamisen riskiarvion laadinnasta. Ko. ministeriöiden toimenkuvaan kuuluu lisäksi RL 2:1 mukaisesti kansainvälisten asioiden koordinaatio rahanpesun ja terrorismin estämisessä, ja ne myös julkistavat yhdessä kansallisen riskiarvion yhteenvedon vuosittain. Sisä- ja valtiovarainministeriön yhteistyöministeriöinä toimivat oikeusministeriö (OM), ulkoministeriö (UM), työ- ja elinkeinoministeriö (TEM) sekä sosiaali- ja terveysministeriö (STM).136 Sisäministeriön ja valtiovarainministeriön kansallisissa riskiarvioissa tunnistetaan, arvioidaan ja yksilöidään rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riskejä (uhat, haavoittuvuudet ja mahdolliset seuraukset 137 ) eri toimialoilla ottaen huomioon Euroopan komission laatima vastaavanlainen ylikansallinen riskiarvio, SNRA (kohta 2.4.2). Kansallisten riskiarvioiden tarkoituksena on lisäksi mm. tukea rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen torjuntaa (combating the financing of terrorism, CFT) laatimalla eri toimialoille yhdenmukaisia toimintatapoja rikollista toimintaa vastaan. Kansalliset riskiarviot päivitetään säännöllisesti, ja ne toimitetaan sekä Euroopan komission että Euroopan pankkiviranomaisen ja muiden jäsenvaltioiden saataville.138 Ensimmäiset kansalliset rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riskiarviot laadittiin vuonna 2015139. Tuolloin valtiovarainministeriön rahanpesun riskiarviossa haasteeksi listattiin välitysliikkeen asiakasvaratilien ulkoisen valvonnan puute, ulkomaalaisten asunnon ostajien varojen alkuperän selvittäminen ja se, että rahanpesuilmoituksen tehneen välittäjän henkilöllisyys saattaa paljastua rahanpesuilmoituksen kohdehenkilön tietoon140. Järjestyksessään toisen eli vuoden 2021 VM:n rahanpesun kansallisessa riskiarviossa nähtiin kiinteistönvälityssektorilla seuraavat riskit: liika tukeutuminen pankin suorittamaan asiakkaan tuntemistoimintaan, asiakkaan ja tosiasiallisten edunsaajien 136 Rahanpesu.fi, 2020; Isoaho & Kaski, 2021, s. 18. 137 Isoaho & Kaski, 2021, s. 14. 138 Isoaho & Kaski, 2021, s. 12–13 ja 19. 139 Isoaho & Kaski, 2021, s. 12. 140 Isoaho & Kaski, 2021, s. 67. 46 tunnistaminen sekä varojen alkuperän selvittäminen, välittäjän haluttomuus tehdä rahanpesuilmoituksia tai selvittää epäilyttäviä liiketoimia tarkemmin asiakkaan menettämisen pelossa, asiakasvaratilien käyttö, välittäjien mahdollinen hyväksikäyttö, jotta toimeksiannolle saataisiin uskottava vaikutelma sekä bulvaanien käyttö kiinteistö- ja vuokraustoiminnassa.141 Riskiarvion mukaan myös venäläisten tekemiin kauppoihin voitiin nähdä kohdistuvan riskejä, sillä heidän kauppatapoihinsa kuuluu käteisen rahan käyttö, ja venäläisten ollessa kyseessä varojen alkuperäselvitys voi olla haastavaa esimerkiksi monimutkaisten yritysjärjestelyiden tai veroparatiisiyhtiöiden käyttämisen vuoksi142. Valtiovarainministeriön viimeisessä kansallisessa riskiarviossa välitysliikkeiden kokonaisriskitaso oli 2 sekä rahanpesun että terrorismin rahoittamisen estämisessä. Tämä tarkoittaa kohtalaisesti merkittävää riskiä. Vastaava vuokravälitysliikkeiden riskitaso oli 1, joka tarkoittaa vain vähäisesti merkittävää tasoa.143 Saman riskiarvion mukaan virtuaalivaluuttasektoriin kohdistuva kokonaisriskitaso oli 4 eli erittäin merkittävä, ja siinä riskinä nähtiin erityisesti järjestäytyneiden rikollisryhmien toimesta tapahtuva virtuaalivaluutan hyödyntäminen rahanpesussa. Rahanpesun selvittelykeskuksen mukaan riskiä on nostanut ja samalla rikollisia on houkuttanut virtuaali- ja kryptovaluutoissa niiden suurempi anonymiteetti eli nimettömyys, koska juuri se vaikeuttaa varojen jäljittämistä sekä alkuperän selvittämistä ollen myös nopeaa ja globaalia. Virtuaalivaluutan tarjoajien rahanpesulain mukainen ilmoitusvelvollisuus astui voimaan vasta nelisen vuotta sitten, joulukuussa 2019, eli voidaan sanoa, että virtuaalivaluuttoihin liittyvä sääntely, valvonta ja osaaminen myös viranomaisissa on vasta kehittymässä.144 Uskon, että myös kiinteistönvälittäjät tulevat tulevaisuudessa tutuksi virtuaalivaluutan kanssa asuntokaupan kehittyessä taas seuraavalle asteelle. 141 Isoaho & Kaski, 2021, s. 67. 142 Isoaho & Kaski, 2021, s. 67. 143 Isoaho & Kaski, 2021, s. 66 ja 94. 144 Christensen, 2021, s. 34. 47 Viimeisimmässä valtiovarainministeriön julkisessa tiedotteessa kiinteistönvälitystoimistojen riskitasoa onkin jo nostettu riskiluokkaan 3, joka tarkoittaa jo merkittävää riskiä. Muut kiinteistönvälitysliikkeiden kanssa samalla riskitasolla ovat tavara- ja taidekauppiaat, panttilainauslaitokset ja valuutanvaihto sekä kirjanpitäjät.145 2.6.5 Rajavartiolaitos ja Tulli Rahanpesulain mukaan henkilön tulisi tehdä Tullille käteisrahailmoitus, mikäli EU- alueelta poistuttaessa tai sinne saavuttaessa tämä aikoo kuljettaa käteistä rahaa 10 000 euroa tai enemmän, muutoin Tullilla on oikein pysäyttää käteisvarojen kuljettaminen enintään viiden arkipäivän ajaksi146. Rajavartiolaitoksen ja Tullin merkitys rahanpesun estämisessä on pyrkiä havaitsemaan viitteitä rahanpesusta ja valvoa käteisen rahan kuljetuksia, eli pyrkiä estämään mahdollisesti rikollisen ja fyysisen ”pestyn rahan” pääsyn toiseen valtioon ja näin Suomen viranomaisten ulottumattomiin. VM:n kansallisen riskiarvion mukaan käteisestä rahasta tekee houkuttelevan se, että se on ainoa ”anonyymi, jäljittämätön, välitön ja peruuttamaton arvonsiirtoväline”147. Käteisen siirtoon maasta toiseen voidaan käyttää rikollisten rekrytoimia rahakuriireja tai ”muuleja”, jotka eivät itse edes välttämättä tiedä, millaista ja mistä saatua rahaa he kuljettavat148. Suuri merkitys Tullilla ja Rajavartiolaitoksella on myös huumausaineiden löytämisessä ja takavarikoimisessa. 2.6.6 Ahvenanmaan maakunnan hallitus Ahvenanmaan maakunnalla on itsehallinto, jonka vuoksi maakunnan rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen valvonnasta kiinteistönvälitysliikkeiden ja vuokrahuoneiston välitysliikkeiden osalta vastaa Ahvenanmaan maakunnan hallitus sen 145 VM, 2023. 146 Isoaho & Kaski, 2021, s. 102; Jukarainen & Muttilainen, 2015, s. 36. 147 Isoaho & Kaski, 2021, s. 102. 148 Isoaho & Kaski, 2021, s. 102. 48 alaisine viranomaisineen149, ei siis Etelä-Suomen aluehallintovirasto. Ahvenanmaalla vain ns. kotiseutuoikeuden omaava henkilö saa omistaa maakunnassa kiinteää omaisuutta eli kiinteistöjä. Jos tällaista kotiseutuoikeutta ei ole, tulee maakunnan hallitukselta anoa kiinteistön ostamiseen lupaa.150 Kiinteistön ostoon Ahvenanmaalta ei siten tarvitse EU:n tai ETA-alueen ulkopuolisen henkilön, yrityksen tai yhteisön hakea Suomen ulkoministeriöltä lupaa, kuten Suomessa tarvitaan. EU-ja ETA-alueen ulkopuolisia kiinteistön ostajia käsitellään kohdassa 4.3.1.2. 149 Isoaho & Kaski, 2021, s. 20. 150 Isoaho & Kaski, 2021, s. 67. 49 3 Kiinteistönvälitys Kiinteistönvälitystoiminta on elinkeino, jonka harjoittamiseen liittyy erilaisia riskejä. Kiinteistönvälityksessä liikuteltavat rahavirrat voivat olla huomattavia, jonka vuoksi kiinteistönvälitystoiminta on luokiteltu yhdeksi sellaisista toimialoista, joissa on syytä ottaa vakavasti mahdollisuus rahanpesuun ja terrorismin rahoittamiseen. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mukaan vuonna 2019 myyntiin noin 10 500 uudiskohdetta ja 62 000 ns. vanhaa asuntoa, ja tilastokeskuksen mukaan kiinteistönvälitysalan kokonaisliikevaihto oli vuonna 2019 noin 610 miljoonaa euroa.151 Koska kiinteistönvälityksessä liikkuu huomattava määrä varoja, kiinteistönvälitysyrityksen ja sen henkilöstön tuleekin tuntea rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen liittyvä lainsäädäntö sekä niihin liittyvät muut ohjeet ja suositukset. Rahanpesun torjunnassa ja terrorismin rahoittamisen estämisessä kiinteistönvälittäjät ovat rahanpesulain mukaisesti ilmoitusvelvollisia asiakkaansa epäilyttävistä liiketoimista. Kiinteistönvälitystoiminta on tarkoin säädeltyä liiketoimintaa ja sitä koskevaa lainsäädäntöä onkin erittäin runsaasti. Kiinteistölainsäädäntö 2022 -säädöskokoelma sisältää yli toista sataa lakia ja valtioneuvoston asetusta (VNa), jotka liittyvät muun muassa siviilioikeuteen (mm. tietosuojalaki ja yleinen tietosuoja-asetus), yritystoimintaan ja yhtiöoikeuteen (mm. välityslaki ja välitysliikelaki), rikos- ja prosessioikeuteen (mm. rahanpesulaki; ei kuitenkaan rikoslaki), ympäristöön ja asumiseen (mm. kiinteistöihin liittyviä säädöksiä) sekä verotukseen152. Välittäjän tulee rahanpesulainsäädännön ja välitystoiminnan näkökulmasta hallita hyvin vähintäänkin ne lait, jotka käsitellään luvussa 2 ja 3, mutta väitän, että ammattitaitoiselta välittäjältä edellytetään melkein koko kiinteistölainsäädäntö -teoksen hallintaa hoitaakseen ammattiaan menestyksekkäästi. 151 Isoaho & Kaski, 2021, s. 66. 152 Ks. Kiinteistölainsäädäntö, 2022, sisällysluettelo. 50 3.1 Kiinteistönvälityksen määritelmä Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (15.12.2000/1075, myöhemmin välitysliikelaki; käydään läpi tarkemmin kohdassa 3.2.1), joka koskee kiinteistönvälityksen ja vuokrahuoneiston välityksen harjoittamista eli välitystoimintaa, määrittelee säädöksen 1 §:n 2 momentin kohdissa 1 ja 2 kiinteistönvälityksen seuraavasti: Kiinteistönvälityksellä tarkoitetaan tässä laissa toimintaa, jossa tulon tai muun taloudellisen hyödyn saamiseksi saatetaan sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa: 1) luovutettaessa kiinteistöä tai sen osaa, rakennusta taikka osakkeita tai osuuksia, jotka antavat hallintaoikeuden tiettyyn kiinteistöön tai sen osaan, rakennukseen taikka huoneistoon; 2) 1 kohdassa tarkoitettua omaisuutta koskevan vuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeuden luovutussopimuksen aikaansaamiseksi. Vastaavasti välitysliikelain 1 §:n 3 momentissa vuokrahuoneiston välitystoiminta määritellään seuraavasti: Vuokrahuoneiston välityksellä tarkoitetaan toimintaa, jossa tulon tai muun taloudellisen hyödyn saamiseksi saatetaan sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995) tarkoitetun asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimuksen tai liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (482/1995) tarkoitetun liikehuoneiston huoneenvuokrasopimuksen aikaansaamiseksi. 3.2 Kiinteistönvälitykseen liittyvää lainsäädäntöä Tässä alaluvussa käsitellään ainoastaan niitä keskeisimpiä kiinteistönvälitystä koskevia kansallisia lakeja, jotka liittyvät tai linkittyvät rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen. Näitä lakeja ovat laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (15.12.2000/1075), laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (15.12.2000/1074), rahanpesulaki (28.6.2017/444), rikoslaki (19.12.1889/39) ja tietosuojalaki (5.12.2018/1050). Rahanpesulaki ja rikoslaki on käsitelty jo kohdissa 2.5.1 ja 2.5.2. 51 3.2.1 Välitysliikelaki Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeitä (15.12.2000/1075, myöhemmin välitysliikelaki) on luonteeltaan elinkeino-oikeudellinen säännös 153 säädellen elinkeinonharjoittamiseen oikeuttavia pakollisia edellytyksiä. Välitysliikelaki tuli voimaan 1.2.2001. Välitysliikelain keskeisenä tavoitteena on varmistaa, että välitystoiminnassa ei käytetä epäasianmukaisia toimintatapoja ja että välitystoimintaa harjoitetaan ammattitaitoisesti sekä luotettavasti. Aikaisempi välitystoiminnan sääntely perustui kiinteistönvälittäjäasetukseen (181/1993) vuodelta 1993. Välitysliikelakiin liittyy myös valtioneuvoston asetus (VNa) kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (15.2.2001/143). Välitysliikelaki koskee kaikkea Suomessa tapahtuvaa omistusasuntojen ja vuokra- asuntojen välitystä riippumatta siitä, sijaitseeko kohde Suomessa vai ulkomailla154. Välitysliikelain 1.4 §:n mukaan välitysliikkeellä tarkoitetaan sekä kiinteistönvälitysliikettä että vuokrahuoneiston välitysliikettä. Välitysliikelakia sovelletaan niin asunnon, kiinteistön kuin vuokrahuoneistonkin välityksen harjoittamiseen. Välitysliikelaki -säädös ei sisällä kuitenkaan esimerkiksi mitään määräyksiä itse välitystoiminnan harjoittamisesta tai välitysliikkeen vastuista, vaan niitä koskeva sääntely on sisällytetty ns. välityslakiin, jota tarkastellaan kohdassa 3.2.2. Seuraavissa viidessä alaluvussa käsitellään välitysliikelain mukaiset välitystoiminnan pakolliset edellytykset sisältäen samalla ne olennaiset säännökset, jotka mahdollisimman huolellisesti hoidettuina vaikuttavat mielestäni erittäin oleellisesti rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen onnistumiseen. Näitä ovat hyvään välitystapaan ja vastaavaan hoitajaan kohdistuvat säännökset sekä toimeksiantopäiväkirjaan ja asiakasvaroihin liittyvät säännökset. Käyn kuitenkin ensin myös läpi välitystoiminnan yhden ehdottoman edellytyksen eli välitysliikkeen 153 Nevala ja muut, 2021, s. 567. 154 Nevala ja muut, 2021, s. 567; KVKL, 2022b, s. 2. 52 rekisteröintivelvollisuuden, koska ilman sitä ei välitystoimintaa voitaisi lainkaan harjoittaa. 3.2.1.1 Välitysliikkeen rekisteröinti Suomessa elinkeinovalvonnasta huolehtii kuusi aluehallintovirastoa (AVI), joissa ylläpidetään erilaisia rekistereitä. Välitysliikelain 7.2 §:n mukaan yksi välitystoiminnan harjoittamisen pakollisista edellytyksistä on, että välitysliike rekisteröidään välitysliikerekisteriin. Koska kiinteistönvälitysliiketoiminta vaatii lisäksi toimilupaa, tulee välitysliikkeen rekisteröityä AVI:n elinkeinonvalvonnan omaan välitysliikerekisteriin toimittamalla rekisteri-ilmoitus ennen toiminnan aloittamista. Rekisteri-ilmoituksen tekemisestä on vastuussa se, joka aikoo harjoittaa välitystoimintaa. Kiinteistönvälitysliikkeen rekisteröinti tapahtuu sille AVI:lle, jonka alueella välitystoimiston hallinnollinen päätoimipaikka sijaitsee, eli jossa liikkeen hallintoa pääasiassa hoidetaan 155 , ja samainen AVI myös valvoo välitysliikkeen toimintaa (välitysliikelaki 17.1 §). Vuoden 2020 syyskuun alussa välitysliikerekisteriin oli rekisteröity 1 590 kiinteistönvälitysliikettä ja 102 vuokrahuoneiston välitysliikettä, joilla oli aktiivista toimintaa156. Välitysliikerekisteristä jokainen voi välitysliikelain 7.1 §:n perusteella saada joko tietoja tai otteita rekisteriin merkityistä asioista. 3.2.1.2 Hyvä välitystapa Välitysliikelain 4 §:n mukaan kaikessa välitystoiminnassa tulee noudattaa hyvää välitystapaa. Hyvä välitystapa ilmenee välitysliikelain ja välityslain esitöistä157, joiden mukaan hyvään välitystapaan kuuluu välitystoiminnan avoimuus ja luotettavuus, 155 Rahanpesu.fi, 2021; KVKL, 2022b, s. 3 156 Isoaho & Kaski, 2021, s. 66. 157 HE 58/2000. 53 tehtävien ammattitaitoinen ja huolellinen hoitaminen, lojaalisuus sekä toimeksiantajaa (eli yleensä myyjää tai vuokranantajaa) että tämän vastapuolta (eli yleensä ostajaa tai vuokralaista) kohtaan, ja kiinteistönvälittäjän Eettisten sääntöjen mukaan myös muita kilpailevia yrityksiä ja alalla olevia kollegoja kohtaan.158 Välitysliikelaki ei määrittele sen enempää, mitä hyvä välitystapa tarkoittaa, vaan kyseessä oleva normi joustaa ja muotoutuu vuosittain tuomioistuinpäätösten, kuluttajariitalautakunnan (KRIL) suositusten, viranomaisten ohjeiden ja alan vakiintuneen käytännön kautta, ja siihen vaikuttavat lisäksi alan toimintaympäristön muuttuminen, alan uudet toimintatavat sekä arvostukset. Hyvän välitystavan ammattitaitovaatimus pitää sisällään mm. välittäjän perehtyneisyyden alan lainsäädäntöön ja sen soveltamiskäytäntöön.159 Matti Kasson mukaan hyvän kiinteistönvälitystavan ohjeistuksia on annettu eri tasoisina ainakin jo 1980-luvulta alkaen160. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) mukaan välityspalveluihin liittyy lähtökohtaisesti aina riski rahanpesusta161. Tämä onkin yksi syy, miksi kirjallista ohjeistusta tarvitaan. KVKL:n lausunto- ja lakivaliokunta onkin koonnut välitysliikkeille keskeiset toimintaohjeet laajemmaksi kokonaisuudeksi vuodesta 2008 alkaen Hyvä välitystapa -ohjeen muodossa, jota käsitellään lisää kohdassa 3.2.1.2. 3.2.1.3 Vastaava hoitaja Välitysliikelain 5.1 §:n mukaan välitysliikkeellä on oltava vastaava hoitaja, jonka tulee huolehtia siitä, että välitystoimintaa harjoitetaan kaikissa välitysliikkeen toimipisteissä lainmukaisesti ja että kaikessa toiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa. Lisäksi välitysliikelain 5 §:n mukaan vastaavan hoitajan tulee huolehtia siitä, että välitysliikkeen kaikista työntekijöistä ja kaikissa toimipisteissä työskentelevistä henkilöistä vähintään 158 KVKL, 2019–2020. 159 KVKL, 2022b, s. 1. 160 Kasso, 2010, s. 55. 161 KVKL, 2019, s. 6. 54 puolella on LKV-pätevyys, samoin kuin hänellä itsellään. Vastaavan hoitajan tulee täyttää välitysliikelain 5 §:n mainitut edellytykset, mm. luotettavuuden kriteerit, jotta hänet voidaan nimetä välitysliikkeen vastaavaksi hoitajaksi. Välitysliikelakiin ei ole sisällytetty muita vastuumääräyksiä kuin vastaavan hoitajan henkilökohtainen vastuu. 3.2.1.4 Toimeksiantopäiväkirja Välitysliikkeen tulee välitysliikelain 10 §:n mukaan pitää kaikista toimeksiannoistaan toimeksiantopäiväkirjaa, johon merkitään mm. toimeksiantonumeron lisäksi toimeksiantajan henkilötiedot yhteystietoineen, toimeksiannon sisältö ja voimassaoloaika. Toimeksiantajana on yleisimmin asunnon myyjä tai vuokranantaja, ja vastapuolena yleensä ostaja ja vuokralainen. Myös ostaja tai vuokralainen voi olla toimeksiantajana (ja myyjä tai vuokranantaja toimeksiantajan vastapuolena), jos ostaja tai vuokralainen on tehnyt välitysliikkeen kanssa asunnon hankkimiseksi osto- tai vuokraustoimeksiannon. Toimeksiannon päädyttyä kauppaan tai vuokrasopimukseen tulee toimeksiantoon viivytyksettä merkitä mm. kaupantekopäivä tai vuokrasopimuksen allekirjoituspäivä, toimeksiantajan vastapuolen tiedot, kauppahinta tai vuokran määrä välityspalkkioineen. Toimeksiantoa ehkä myös sen voimassa oloaikana muutetaan, mutta se voi myös raueta tai peruuntua, jolloin toimeksiantoon on tehtävä asianmukaiset merkinnät. Toimeksiantosopimus kaikkine liitteineen, myös valokuvineen ja mahdollisine kohdevideoineen, on säilytettävä viisi vuotta toimeksiannon päättymisestä lukien.162 162 KVKL, 2022b, s. 5. 55 3.2.1.5 Asiakasvarat Välitysliikelain 11 §:n mukaan välitysliikkeen tulee pitää sen haltuun luovutetut asiakasvarat erillään omista välitysliikkeen varoista eli asiakkaan varat eivät saa sekoittua välitystoiminnan omiin varoihin. Välitysliikkeellä tuleekin olla avattuna ns. asiakasvaratili, jonne asiakas voi tallettaa esimerkiksi käsirahasuorituksen tai varausmaksun, kauppaan liittyvän osakauppahintaerän, mutta myös mahdolliset varainsiirtoverot ja sopimussakot sekä vuokraennakon ja vakuusmaksun. Tilin nimestä tulee selkeästi käydä ilmi, että kyse on nimenomaan asiakasvaratilistä.163 Kun varoja palautetaan asiakasvaratililtä, tulee silloinkin muistaa huomioida rahanpesulain säännökset. Käsirahan tai kauppahinnan vastaanottamiseen välitysliikkeen asiakasvaratilille esim. suoraan ulkomaisen pankin tililtä liittyy aina kohonnut rahanpesun riski. Tämä menettelytapa ei ole siten suositeltavaa, joskaan sille ei ole laillista estettä. KVKL ohjeistaakin tällaisessa tilanteessa pankin pakotelistaustarkastuksen tekemisen lisäksi varmuuden vuoksi yhteydenottoa Rahanpesun selvittelykeskukseen. Asiakasvaratilille on kiellettyä ottaa rahaa vastaan pakotelistalle joutuneesta pankista. Jos pankki epäilee asiakasvaratilin käyttöä rahanpesun välineenä, selvitysvaatimuksia ei kohdisteta kaupan osapuoliin (myyjä ja ostaja), vaan välitysliikkeeseen.164 Hyvän välitystavan ohjeen mukaan välitysliikkeen on rahanpesun riskien minimoimiseksi myös suositeltavaa kieltäytyä tilanteesta, jossa koko kauppasumma siirrettäisiin välitysliikkeen asiakasvaratilille, vaikka se siirrettäisiinkin suomalaisesta pankista165. KVKL:n lisäohjeessa myös muistutetaan siitä, kuinka ensiarvoisen tärkeää välittäjän on edellyttää kaikkien asiakkaidensa – niin suomalaisten kuin ulkomaalaistenkin – kauppahinnan maksamista tilisiirtona Suomessa toimivan 163 KVKL, 2022b, s. 3. 164 KVKL, 2022a, s. 2. 165 KVKL, 2022b, s. 3. 56 rahalaitoksen tilille, jotta ei olisi vaaraa siitä, että varat pääsisivät siirtymään suomalaisen viranomaisen ulottumattomiin166. 3.2.2 Välityslaki Välitysliikelain kanssa samaan aikaan helmikuun alusta vuonna 2001 tuli voimaan myös laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (15.12.2000/1074, myöhemmin välityslaki). Välityslakia edelsi vuonna 1988 säädetty erityislaki, laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä (686/1988). Välityslaissa säädetään kiinteistönvälitysliikkeen – ja samalla myös välittäjän – oikeuksista ja velvollisuuksista. Välityslakia sovelletaan silloin, kun lain 1 §:n mukaan toimeksiannon kohteena on kiinteistö tai sen osa, rakennus tai huoneisto, joka ei kuulu toimeksiantajan elinkeinotoimintaan. Tämä välityslain 1.1 §:n ensimmäisen kohdan säännös rajaa näin lain ulkopuolelle yritysten ja yhteisöjen kanssa tehtävät toimeksiannot. Yrityksien ja yhteisöjen kohdalla välityslaki ei ole siis ns. pakottavaa lainsäädäntöä, vaan kyse on tahdonvaltaisesta säädöksestä, ja tällöin toimeksiannon osapuolet voivat sopia toimeksiannon sisällöstä haluamallaan tavalla. Toisin kuin edellä mainittuja elinkeinonharjoittajia kohtaan, välityslaki on pakottavaa lainsäädäntöä kuluttajatoimeksiantajan hyväksi. Tämä tarkoittaa sitä, että mahdollisesti toimeksiantajan vahingoksi sovitut tahdonilmaisut voidaan katsoa tehottomiksi, eli niitä ei tarvitse noudattaa tehdystä sopimuksesta huolimatta. Pakottava lainsäädäntö on säädetty yleensä ns. heikomman sopimusosapuolen tai yleisen edun suojaamiseksi.167 Välityslaki sisältää tarkat määräykset mm. siitä, miten ja missä muodossa sekä minkä sisältöisenä toimeksiantosopimus tulee tehdä, jotta se olisi pätevä. Tosin kuin välitysliikelaki, välityslaki pitää myös sisällään määräykset välitysliikkeen vastuista suhteessa toimeksiantajaan ja toimeksiantajan vastapuoleen. Kuluttajan ollessa asiakkaana välitystoiminnassa tulee huomioida myös kuluttajansuojalain (20.1.1978/38) säännökset. 166 KVKL, 2022a, s. 2. 167 Nevala ja muut, 2021, s. 596. 57 Seuraavissa kahdessa alaluvussa käsitellään välitysliikelain tapaan sellaiset välityslaissa olevat säännökset, jotka ovat erittäin oleellisia asioita välittäjän hoitaa mahdollisimman huolellisesti ja tarkasti, jotta rahanpesu ja terrorismin rahoittaminen saadaan estettyä mahdollisimman hyvin, ja niistä mahdollisesti aiheutuvat riskit saadaan minimoitua. Näitä säännöksiä ovat yleinen ja erityinen selonottovelvollisuus. Välityslaki edellyttää välittäjältä myös tiedonantovelvollisuutta, joka tarkoittaa sitä, että (normaalisti) myynti- tai vuokraustapahtuman yhteydessä toimeksiantajan vastapuolelle tulee antaa kaikki sellaiset tiedot, asiakirjat ja selvitykset, jotka välittäjä tietää tai tämän tulisi tietää vaikuttavan asiakkaan osto- tai vuokrauspäätökseen. Välittäjä ei kuitenkaan saa vihjata tai kertoa ostajalle tai vuokralaiselle, jos myyjä- tai vuokranantaja-asiakas on epäilyttävän liiketoimen kohteena, tai jos tästä on tehty rahanpesuilmoitus. Tämän vuoksi tiedonantovelvollisuutta en pidä oleellisena velvollisuutena, kun puhutaan rahanpesun kitkemisestä kiinteistönvälityksessä. 3.2.2.1 Yleinen selonottovelvollisuus Yksi tärkeimmistä välityslain edellyttämistä välittäjän velvollisuuksista on yleinen selonottovelvollisuus. Välityslain ohella valtioneuvoston asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (15.1.2001/130) eli asuntotietoasetuksessa (voidaan käyttää myös nimeä asuntomarkkinointiasetus) on säännökset välittäjän yleisestä selonottovelvollisuudesta. Yleisellä selonottovelvollisuudella tarkoitetaan sitä, että välittäjän tulee selvittää ja hankkia toimeksiannon kohteesta tietyt vähimmäistiedot ja asiakirjat ennen markkinoinnin aloittamista, ja näitä tietoja tulee myös verrata toisiinsa. Tiedot kerätään toimeksiantajalta, isännöitsijältä, kohteeseen liittyvistä asiakirjoista sekä toimeksiantokohteen katselmuksen kautta. 168 Lisäksi yleiseen selonottovelvollisuuteen sisältyy luonnollisesti sen varmistaminen, mihin toimeksiantajan oikeus allekirjoittaa toimeksiantosopimus perustuu, eli onko tällä oikeus myydä asunto. 168 KVKL, 2022b, s. 32–34. 58 3.2.2.2 Erityinen selonottovelvollisuus Erityinen selonottovelvollisuus kuuluu osana välittäjän huolellisuusvelvollisuuteen (jota voidaan kutsua myös selvittämisvelvollisuudeksi), jonka käynnistää yleensä jotkin epätavallisuuteen viittaavat tiedot169. Välittäjälle syntyy erityinen selonottovelvollisuus silloin, kun hänelle asetettu ammattitaito- ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen antaa aiheen epäillä jonkin tiedon ristiriitaisuutta tai paikkansapitävyyttä. Erityinen selonottovelvollisuus kattaa saatujen tietojen keskenään vertailemisen kautta tapahtuvan mahdollisten ristiriitaisuuksien huomioimisen ja niihin reagoimisen.170 Välittäjälle asetetun huolellisuusvelvollisuuden voidaan nähdä täyttyvän, kun ilmoitusvelvollinen on kaikin mahdollisin tarvittavin keinoin pyrkinyt selvittämään jonkin asian oikeellisuuden (mm. rahojen alkuperäselvityksen jne.)171. Erityinen selonottovelvollisuus saattaa konkretisoitua esimerkiksi tapauksessa, jossa asiakirjat ovat vanhoja tai saaduissa asiakirjoissa olevat tiedot ovat ristiriidassa toistensa kanssa. Välitysliike voi kuitenkin lähtökohtaisesti luottaa mm. isännöitsijätodistuksen tietoihin, mikäli välittäjällä ei ole erityistä syytä epäillä tietojen oikeellisuutta172. Isännöitsijäntodistuksen ei tulisi kaupantekohetkellä olla yli kolmea kuukautta vanhempi173, tai ainakin isännöitsijältä tulisi todisteellisesti tiedustella, pitävätkö vanhentuneen isännöitsijäntodistuksen ja muiden yhtiön asiapapereiden tiedot paikkaansa. 3.2.3 Tietosuojalaki Tietosuojalailla (5.12.2018/1050) täsmennetään ja täydennetään EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen (GDPR, käsitelty kohdassa 2.3.5) säännöksiä luonnollisten 169 Neira, 2004, s. 120. 170 Nevala ja muut, 2021, s. 630. 171 Huhtamäki, 2000, 2. 267. 172 KVKL, 2022b, s. 34; Nevala ja muut, 2021, s. 630. 173 Nevala ja muut, 2021, s. 617. 59 henkilöiden henkilötietojen käsittelyssä. Sekä GDPR:n että tietosuojalain mukaan henkilötietoja ovat kaikki sellaiset tiedot, joiden perusteella henkilö voidaan tunnistaa suoraan tai välillisesti. Henkilötietoja ovat esimerkiksi nimi, kotiosoite, puhelinnumero, sähköpostiosoite, henkilötunnus, henkilöllisyystodistuksen numero, auton rekisterinumero ja kiinteistön paikkatieto174. Henkilötiedoksi katsotaan myös edellä mainittujen tietojen yhdistelmät: Esimerkiksi nimi kotiosoitteineen on henkilötieto, vaikka henkilötunnus ei olisikaan tiedossa. Samoin auton rekisterinumero ja omistajan nimi muodostavat henkilötiedon ilman henkilötunnusta. Tietosuojavaltuutetun toimiston mukaan henkilötietoja ovat kaikki tiedot, jotka liittyvät joko tunnistettuun tai mahdollisesti tiedoista tunnistettavissa olevaan henkilöön 175 . Oleellista on se, että henkilö voidaan tiedoista tunnistaa ”tietyksi” henkilöksi. Kaikki välitysliikkeet ovat käytännössä tietosuoja-asetuksen piirissä niiden koosta riippumatta, sillä välitysliikkeet pitävät erilaisia rekistereitä, joissa säilytetään asiakkaiden henkilötietoja. Tällaisia ovat sähköisen toimeksiantopäiväkirjan tiedot, mahdolliset markkinointirekisterit ostaja-asiakkaista ja muut välitysjärjestelmän rekisterit. Lähtökohtaisesti kaikki kiinteistönvälitysliikkeen asiakassuhteeseen liittyvät tiedot ovat salassa pidettäviä sekä GDPR:n että tietosuojalain mukaan, ja näin ollen välitysliikkeen ja välittäjän tulee olla tietoinen henkilötietojen käsittelyn asianmukaisuudesta. KVKL:n vuonna 2018 julkaisema erillinen Tietosuojaohjeistus välitysliikkeille -ohje on esimerkiksi hyvä työkalu välitystyötä tekevien käyttöön176. Välitysliike käsittelee henkilötietoina toimeksiantajan ja toimeksiantajan vastapuolen, mutta myös työntekijöidensä tietoja työsopimussuhteen toteuttamiseksi. Sekä välityslainsäädäntö että rahanpesulainsäädäntö antavat välitysliikkeelle lain mukaisen oikeuden käsitellä asiakkaidensa ja työntekijöidensä henkilötietoja. Huomattavaa 174 KVKL, 2022b, s. 6. 175 Tietosuojavaltuutetun toimisto, n.d. -a. 176 KVKL, 2018. 60 kaikkien henkilötietojen käsittelyssä on se, että välitysliike saa kerätä ainoastaan sellaisia tietoja, jotka ovat oman toiminnan ja yrityksen vastuiden kannalta tarpeellisia. 177 Välitysliike näkee usein myös toimeksiannon ulkopuolisten henkilöiden tai muiden tahojen henkilötietoja mm. vuokrasopimuksissa ja perukirjoissa sekä hallinnanjakosopimuksissa, joista myöhemmin lisää. Henkilöä, jolta tietoja hankitaan, kutsutaan rekisteröidyksi, ja tahoa, joka henkilötietoja käsittelee, rekisterinpitäjäksi178. Henkilötietojen käsittelyn tulee olla asianmukaista ja kohtuullista suhteessa käsittelyn tarkoitukseen, lainmukaista ja rekisteröidyn kannalta läpinäkyvää179. Lainmukaisena henkilötietojen käsittelyä voidaan pitää silloin, kun henkilö itse on pyytänyt tietojensa käsittelyä tai kirjallisesti antanut suostumuksensa henkilötietojensa käsittelyyn, tai kun rekisterinpitäjä käsittelee henkilötietoja omien lakisääteisten velvoitteiden noudattamiseksi. Myös silloin käsittely on lainmukaista, kun henkilötietojen käsittelyä pitää tehdä rekisterinpitäjän lisäksi jonkin kolmannen osapuolen hyväksi, joka on oikeutettu jonkin edun toteuttamiseen, tai kun on kyseessä julkisen vallan käyttö, ”yleinen etu”. Henkilötietojen lainmukaisuus vaatii siis aina jonkin käsittelyperusteen.180 Henkilötietojen käsittelyn voidaan KVKL:n mukaan katsoa olevan lainmukaista myös silloin, kun käsittely on tarpeen sellaisen sopimuksen täytäntöön panemiseksi, jossa rekisteröity on osapuolena, tai sopimuksen tekemistä edeltävien toimenpiteiden toteuttamiseksi rekisteröidyn pyynnöstä181. Välitysliikkeen näkökulmasta edellä esitetty KVKL:n tulkitsema lainmukaisuus tarkoittaa sitä, että esim. osapuolten väliseen kauppakirjaan voidaan laittaa lain estämättä myyjän ja ostajan nimet, syntymäajat henkilötunnuksineen, osoitteet, puhelinnumerot ja sähköpostiosoitteet edellyttämättä tähän kummankaan osapuolen nimenomaista suostumusta. Näin voidaan toimia, sillä KVKL:n tulkinnan mukaan 177 KVKL, 2018, s. 3–4. 178 KVKL, 2018, s. 2. 179 Tietosuojavaltuutetun toimisto, n.d. -b. 180 Tietosuojavaltuutetun toimisto, n.d. -b. 181 KVKL, 2022b, s. 6. 61 kauppasopimuksen täytäntöönpanon voidaan katsoa kattavan muun muassa hallintaoikeuden luovutuksen ja kaupan loppuun viemisen (loppukauppahinnan maksaminen), jotka edellyttävät, samoin kuin sopimuksessa mahdollisesti sovitun purkuoikeuden käyttäminen ja reklamaatiot yms., että kaupan toinen osapuoli saa yhteyden kaupan toiseen osapuoleen. Välitysliikkeen tulee kuitenkin edellä selvitetystä poiketen henkilötietoja laatimaansa kauppasopimukseen kirjatessaan huomioida tietosuojaoikeudelliset tietojen tarpeellisuuden ja minimoinnin vaatimukset. Kauppakirjalle ei näin ollen tule kirjata mitään sellaisia henkilötietoja, jotka eivät ole kaupan tekemisen tai sen täytäntöönpanemisen kannalta tarpeellisia.182 Kansallisena valvontaviranomaisena tietosuoja-asioissa toimii Suomessa oikeusministeriön yhteydessä työskentelevä itsenäinen ja riippumaton virkamies, tietosuojavaltuutettu. Mikäli rekisteröity kokee tulleensa kohdelluksi lainvastaisesti häntä koskevien henkilötietojen käsittelyssä, voi hän saattaa asian tietosuojalain 3:8 ja 4:21 mukaisesti tietosuojavaltuutetun ratkaistavaksi. Hyvän välitystavan ohjeen mukaan yleisen tietosuoja-asetuksen ja henkilötietolain salassapitosäännösten estämättä on välitysliikkeen kuitenkin annettava AVI:lle tämän pyytämät valvontaa varten tarvittavat asiakirjat henkilötietoineen, ja ostajalle on mahdollista kertoa tämän tiedustellessaan mm. se, kuinka monta henkilöä asunnossa on asunut, mutta ei esimerkiksi ilman toimeksiantajan suostumusta myynnin syytä (esim. avioero, työttömyys), toimeksiantajan ammattia tai tämän taloudellista tilannetta (pois lukien myyjän todettua maksukyvyttömyyttä, joka tulee ostajalle kertoa mahdollisten myyjään kohdistuvien reklamaatioiden vuoksi)183. 3.3 Kiinteistönvälitykseen liittyviä ohjeita ja suosituksia Suomen kansallisina tahoina, jotka antavat rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen ohjeistuksia, ovat Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, aluehallintovirasto ja 182 KVKL, 2022b, s. 6. 183 KVKL, 2022b, s. 3 ja 5. 62 Etelä-Suomen aluehallintovirasto. On enemmän kuin suotavaa, että välitysliike ja välittäjä noudattaisi näiden tahojen antamia ohjeita lainsäädännön ohella. 3.3.1 Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) mukaan välityspalveluihin liittyy aina rahanpesun riski, ja jopa kiinteistöarviointitoiminnan arviolausuntojakin saatetaan käyttää apuna rahanpesussa184. KVKL, jolla on suuri rooli kansallisena toimijana, on jo pitkän ajan julkaissut erilaisia ohjeistuksia välitysalan käyttöön. KVKL on Suomen suurin kiinteistönvälitysalan etujärjestö edustaen toimialaliittona yli 3 500 kiinteistönvälitysalan toimijaa. KVKL:n tehtäviin kuuluu lainsäädännön kehittämisen ohella mm. välittäjien osaamisen ja tutkimuksen edistäminen, osallistuminen yhteiskunnalliseen keskusteluun ja erilaisten alaa koskevien lausuntojen valmisteluun, lainopillisen neuvonnan antaminen jäsenilleen sekä tilastotiedon kokoaminen välitysliikkeiden tekemistä kaupoista. 185 Kaikkia KVKL:n ohjeita sovelletaan vain kuluttajaan, joka toimeksiantajana tai toimeksiantajan vastapuolena käyttää välitysliikkeen palveluita; yritykset on rajattu siis ohjeiden ulkopuolelle186. KVKL:n laatimat käytännönläheiset ohjeet hyvästä välitystavasta 187 ja hyvästä vuokravälitystavasta188 sisältävät välitys- ja vuokravälitystoimintaan liittyvät tärkeimmät velvoitteet, mukaan lukien rahanpesulain estämiseen liittyvät ohjeet. KVKL:n lausunto- ja lakivaliokunta täsmentää ja päivittää ohjeita säännöllisesti, ja niissä otetaan huomioon myös kaikki AVI:n esittämät muutosehdotukset 189 . KVKL:llä on myös hyödyllinen Tietosuojaohjeistus välitysliikkeille -niminen ohje190, jossa painopiste on 184 KVKL, 2019, s. 6. 185 KVKL, n.d. -b. 186 KVKL, 2022b, s. 1. 187 Ks. KVKL, 2022b. 188 Ks. KVKL, 2020. 189 KVKL, 2022b, s. 83. 190 Ks. KVKL, 2018. 63 nimensäkin mukaisesti henkilötietojen käsittelyllä kiinteistönvälityksessä 191 . Vuosi sitten maaliskuussa KVKL julkaisi omilla internet-sivuillaan oman lausunto- ja lakivaliokunnan koostaman erillisen Muistutukseksi välitysliikkeille noudattaa annettuja ohjeita rahanpesun ja pakotteiden noudattamiseksi -ohjeen (ns. lisäohje), jossa kehotetaan välitysliikkeitä noudattamaan rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseksi ja finanssipakotteiden noudattamiseksi annettuja ohjeita varsinkin Venäjän kansalaisen ostaessa kiinteistöä Suomesta venäläisen pankin kautta.192 Näiden lisäksi KVKL:lla on Kiinteistönvälittäjän Eettiset säännöt -niminen ohjeistus 193 , jonka tarkoituksena on varmistaa välitysyritysten ja välittäjien eettistä perustaa ja osaltaan vahvistaa alalla työskentelevien välitysalan ammattilaisten arvostusta194. KVKL:n vuonna 2019 laatima Kiinteistönvälitysalan yleisohje rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseksi sekä pakotteiden noudattamiseksi -julkaisu195 on edelleen melko kattava tietopaketti rahanpesun estämiseen liittyvistä velvollisuuksista kiinteistönvälitysalalla. Yleisohjetta ei kuitenkaan ole päivitetty vuoden 2019 jälkeen, joten sen rinnalla kannattanee tarvittaessa tarkastella myös voimassa olevan lainsäädännön säännöksiä sekä muita ohjeistuksia. 3.3.2 Aluehallintovirastot Aluehallintovirasto on koonnut valvottavilleen useita ohjeistuksia. Kiinteistönvälittäjille tarkoitettuja ohjeita on julkaisuissa Epäilyttävästä liiketoimesta ilmoittaminen. Ohje ilmoitusvelvollisille -ohjeessa196 ja Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen. Ohje ilmoitusvelvollisille -ohjeessa197. Etelä-Suomen aluehallintoviraston alakohtainen 191 Ks. KVKL, 2018. 192 KVKL, 2022a. 193 Ks. KVKL, 2019–2020. 194 KVKL, 2019–2020, kohta ammattietiikka. 195 KVKL, 2019. 196 Ks. AVI, 2021a. 197 Ks. AVI, 2021b. 64 liite yleisohjeeseen – kiinteistönvälitysliikkeet ja vuokrahuoneiston välitysliikkeet198 alakohtaisine tarkennuksineen ja soveltamisalaa koskevine rajauksineen täydentää AVI:n kaikille ilmoitusvelvollisille suunnattuja ohjeita. 198 Ks. Etelä-Suomen AVI, 2019. 65 4 Kiinteistönvälitykseen liittyviä vastuita ja velvollisuuksia Kiinteistönvälitystoiminta on vastuullista toimintaa, koska siinä voidaan liikutella huomattaviakin rahasummia, ja kyseessä voi olla toimeksiantajan tai tämän vastapuolen koko omaisuus. Kiinteistönvälityksessä välittäjän pitääkin lähtökohtaisesti ottaa huomioon sekä toimeksiantajan että tämän vastapuolen edut, vaikka toimeksianto tehdäänkin useimmiten myyjän kanssa. Tässä luvussa käsitellään välitystoimintaan liittyviä vastuita ja velvollisuuksia sekä välitysliikkeen että välittäjän näkökulmasta. 4.1 Välitysliikkeen vastuita ja velvollisuuksia Kaikilla rahanpesulain määrittelemillä ilmoitusvelvollisilla, joita on kaikkiaan 26 toimialalta199, on vastuita ja velvollisuuksia, jotka tulee ottaa huomioon yrityksen toiminnassa. Yrityksen omaan toimintaan kohdistuvia velvollisuuksia ovat mm. koulutus- ja suojeluvastuut sekä oman toiminnan riskiarvion laatiminen, jonka pohjalta myös koko asiakkaan tuntemisprosessi tapahtuu. 4.1.1 Henkilökunnan koulutus- ja suojeluvastuu Rahanpesulain edellyttämiltä ilmoitusvelvollisilta edellytetään henkilökunnan koulutus- ja suojeluvastuuta. Välitysliikkeen palvelun toimivuuden varmistaminen toteutuu mm. henkilöstön osaamisen ylläpitämisellä, toiminnan riittävällä resurssoinnilla, työn organisoinnilla, ajantasaisilla tietojärjestelmillä ja omaan toimintaan soveltuvilla toimintaohjeilla200. Rahanpesulain 9:1 mukaan ilmoitusvelvollisen tulee huolehtia siitä, että kaikki yrityksen työntekijät koulutetaan rahanpesulain säännösten ja määräysten noudattamisen varmistamiseksi. Laki velvoittaa välitysliikkeen huolehtivan siten 199 Isoaho & Kaski, 2021, s. 20. 200 AVI, 2021b, s. 27. 66 työntekijöidensä tarpeellisesta perehdyttämisestä ja kouluttamisesta, ammattitaidon ylläpitämisestä ja osaamisen päivittämisestä. Koulutuksen tulee pitää sisällään rahanpesulain nojalla annetut säännökset, ja koulutusta tulee myös järjestää säännöllisesti.201 Jo rahanpesulain 9 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan välitysliikkeellä on tullut olla sisäinen ja riippumaton vihjejärjestelmä, ja välitysliikkeen on lisäksi pitänyt toteuttaa riittävät ja asianmukaiset toimenpiteet, joilla on voitu suojella rahanpesuilmoituksen tehnyttä työntekijää202. Uuden ns. whistle blowing -lain tultua voimaan 1.1.2023, näitä säännöksiä on entisestään täsmennetty. 4.1.2 Oman toiminnan riskiarvion laatimisvelvollisuus Rahanpesulain mukaan jokaisella välitysliikkeellä on oltava kirjallinen riskiarvio omasta toiminnastaan, jonka tarkoituksena on tunnistaa ja arvioida omaan toimintaan liittyvät riskit rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen osalta. Riskiarviossa pitää huomioida ainakin elinkeinonharjoittajan luonne, yrityksen koko ja toiminnan laajuus. Näistä asioista riippuu se, kuinka kattava ja laaja riskiarvion tulee olla. Riskiarvio sisältää myös sisäisen tarkastuksen, jos se on perusteltua ilmoitusvelvollisen toiminnan luonne ja koko huomioon ottaen.203 Yrityksen oman toiminnan riskiarvion laatimisessa on viisi vaihetta, jotka ovat omaan toimintaan liittyvien uhkatekijöiden ja haavoittuvuuksien tunnistaminen, hallintakeinojen suunnitteleminen ja toteuttaminen, jäännösriskin arvioiminen, riskiarvion hyväksyminen ja sen päivittämisestä huomioiminen204. Omaan toimintaan liittyvien uhkatekijöiden ja haavoittuvuuksien tunnistaminen Välitysliikkeen kannattaa aloittaa riskiarvioprosessi listaamalla sellaiset yrityksen uhkatekijät ja haavoittuvuudet, jotka välitysliike on omassa välitystoiminnassaan 201 KVKL, 2019, s. 3. 202 KVKL, 2019, s. 20. 203 Andersén, 2020, s. 65. 204 KVKL, 2019, s. 4–5. 67 havainnut (1. vaihe). Riskitekijöinä kiinteistönvälityksessä voidaan nähdä esimerkiksi itse toimiala ja palvelut (mm. toimitilojen ja pienten kiinteistömuotoisten sekä urakkasopimuksella rakennutettavien uudiskohteiden ja sijoitusasuntojen välitystoiminta, asuntokauppojen poikkeukselliset rahoitus- ja omistusjärjestelyt), asiakaskunta (mm. yritysasiakkaat, ulkomaalaiset asiakkaat, PEP-asiakkaat), maantieteelliset riskitekijät (mm. EU- ja ETA-alueeseen kuulumattomien valtioiden kansalaisten tai yritysten asuntokaupat) ja sähköisen kaupankäynnin uudet teknologiat. 205 Uskon, että myös erilaiset sähköistyneet palvelut sähköisine allekirjoituksineen ja etätunnistautumisineen ovat tarjonneet rikollisille varmastikin sekä uusia väyliä että uusia keinoja rahanpesun toteuttamiseen. Luulen, että ne voivat myös houkutella rikoksen tekemiseen ja varojen häivyttämiseen varsinkin silloin, kun palvelu tai tuote voidaan hankkia ilman oman nimen ilmoittamista. Välitysliikkeen omaan toimintaan liittyvinä haavoittuvuuksina voidaan nähdä esimerkiksi yrityksen resurssit (mm. välittäjien riittämätön koulutus ja vääränlaiset työn tekemisen asenteet ja henkilöstön suuri vaihtuvuus), toimintatavat ja toimintamallit (mm. välittäjän itsenäinen toiminta ja asiakasvaratilin käyttäminen), tietojärjestelmien ja tiedonkulun puutteet (mm. järjestelmien riittämättömyys, henkilötietojen käsittely esimerkiksi sähköpostin välityksellä ilman suojattua yhteyttä) ja valvonta (mm. koulutuksen vähyys, välittäjien asenteisiin vaikuttaminen ja jälkikäteisyys vs. ennakointi).206 Hallintakeinojen suunnitteleminen ja toteuttaminen Uhkatekijöiden ja haavoittuvuuksien tunnistamisen jälkeen välitysliikkeen kannattaa kartoittaa kaikki sellaiset hallintakeinot, joilla edellä mainittuja riskejä pystytään hallitsemaan tai riskin toteutuessa sen vaikutuksia pienentämään (2. vaihe). Hallintakeinoissa olisi hyvä huomioida mm. yrityksen sisäiset toimintaohjeet ja valvonta, asiakkaan tunteminen ja tunnistaminen sekä tuntemis- ja selvitystietojen 205 KVKL, 2019, s. 4. 206 KVKL, 2019, s. 4. 68 tallentaminen eli dokumentointi, jatkuva asiakassuhteen seuranta ja välittäjien sekä muun välitysliikkeen henkilöstön riittävä koulutus207. Jäännösriskin arvioiminen Jäännösriskiksi kutsutaan sitä riskiä, mikä jää jäljelle, vaikka kaikki rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen hallintakeinot olisikin otettu riskiarvioissa huomioon. Oman toiminnan jäännösriski voi olla matala, kohtalainen tai korkea. Matalin se on kiinteistönvälityksessä esim. silloin, kun toimeksiantajana ja ostajana ovat Suomen kansalaiset, ja heidän välisessä asuntokaupassaan kauppahinta maksetaan suomalaisen pankin kautta. Silloin, jos asiakkaana on ETA-alueen ulkopuolinen ostaja, ja hän haluaa maksaa kauppahinnan ulkomaisen pankin tililtä, jäännösriski on korkea. Jäännösriksi voi kuitenkin alentua kohtalaiseksi, kun asiakkaan tuntemiseen liittyvät toimenpiteet suoritetaan kaikkien ohjeiden mukaisesti. Riskiarvioon olisi hyvä sisällyttää arvio jäännösriskin suuruudesta perusteluineen (3. vaihe).208 Riskiarvion hyväksyminen Riskiarvio on tärkeää hyväksyttää yrityksen ylimmällä johdolla, esimerkiksi hallituksella (4. vaihe)209. Hyväksyttäminen on mielestäni tärkeää sen vuoksi, että yritysjohdolla on siten mahdollisuus valvoa yrityksen toimintaa ja kehittää jo olemassa olevia toimintatapoja, kun se on tietoinen riskeistä, joita työntekijät kohtaavat jokapäiväisessä työssään. Riskiarvion hyväksyttäminen on myös sen vuoksi tärkeää, että viime kädessä yrityksen ylin johto on vastuussa yrityksen toiminnasta. Riskiarvion päivittämisestä huolehtiminen Riskiarviota on päivitettävä (5. vaihe) säännöllisesti, ja riskiarvio siihen mahdollisesti tehtyine muutoksineen tulee ilman aiheetonta viivytystä toimittaa valvontaviranomaiselle tämän pyynnöstä210. Riskiarvio on syytä päivittää vähintään joka 207 Andersén, 2020, s. 65–66. 208 KVKL, 2019, s. 5. 209 KVKL, 2019, s. 5. 210 KVKL, 2019, s. 4. 69 vuosi, mutta myös silloin, kun toimintaympäristössä tai asiakaspiirissä tapahtuu merkittäviä muutoksia tai mikäli liiketoimintaa laajennetaan uusille alueille. Riskiarvion päivitys on syytä tehdä heti myös silloin, kun saadaan tietoa uusista riskeistä tai yleisesti havaitaan uudenlaista toimintaa rahanpesuun ja terrorismin rahoittamiseen liittyen.211 4.2 Välittäjän vastuita ja velvollisuuksia Välittäjälle on Suomen kansallisessa lainsäädännössä asetettu suuri määrä velvollisuuksia, jotka tämän tulee ottaa huomioon työssään. Näistä velvollisuuksista tärkeimpiä rahanpesun ja terrorismin rajoittamisen estämisen näkökulmasta on asiakkaan tuntemis- ja tunnistusprosessi, joka yleensä on yksittäisen välittäjän vastuulla. Prosessi sisältää asiakkaan tuntemis- ja tunnistamisvelvollisuuden kaikkine erilaisine tarkastuksineen, epäilyttäviä liiketoimia koskevan selonottovelvollisuuden ja tarvittaessa ilmoitusvelvollisuuden, liiketoimen mahdollisen keskeyttämisen ja tarvittaessa siitä kieltäytymisen. Asiakkaan tuntemis- ja tunnistamisvelvollisuudet pitävät siis sisällään kaikki ne menettelytavat, joiden kautta voidaan varmistua ensinnäkin asiakkaan oikeasta henkilöllisyydestä. Selvyyden vuoksi mainittakoon jo tässä vaiheessa, että asiakkaan tunteminen ja tunnistaminen kulkevat käsi kädessä, mutta niillä on seuraava ero: Asiakkaan tunteminen kestää koko asiakassuhteen ajan eli se alkaa asiakkuuden alusta (tai itse asiassa jopa asiakkaan taustoista) ja päättyy asiakkuuden loppuun. Asiakkaan tunnistamisella tarkoitetaan ennen kaikkea asiakkaan henkilöllisyyden tarkastamista eli henkilöllisyyden varmentamista jostain luotettavasta ja hyväksyttävästä asiakirjasta.212 Kaikki rahanpesulaissa kiinteistönvälittäjän toimintaan säädetyt velvollisuudet koskevat sekä vakituisia että satunnaisia asiakkaita, kun liiketoimikokonaisuuden suuruus ylittää 211 KVKL, 2019, s. 5. 212 KVKL, 2019, s. 7. 70 10 000 euroa213. Tosin ”kymppitonnilla” ei juurikaan asuntoa osteta; mahdollisesti sillä saa juuri ja juuri Etelä-Suomesta osakkeen, joka oikeuttaa autopaikan tai varaston hallintaan. Rahanpesulain mukaan vähäistä liiketoiminta on silloin, jos asiakkaan liiketoimen suuruus on alle 1 000 euroa214; tämäkään ei yleensä asuntokaupassa aktualisoidu. Aluehallintoviraston mukaan vakituinen asiakassuhde solmitaan silloin, kun toimeksiantosopimus solmitaan215. Koska välityslain 5 §:n mukaan välittäjän tulee tehdä kirjallinen tai sähköinen toimeksiantosopimus toimeksiantajan kanssa saadakseen periä toimeksiannosta myös palkkion, tarkoittaa vakituinen asiakas ja vakituinen asiakassuhde mielestäni näin ollen kaikkia toimeksiantoja, joista toimeksiantaja maksaa välityspalkkion. Andersénin näkemyksen mukaan yrityksen palveluita toistuvasti käyttävän asiakkaan lisäksi vakituiseksi asiakkaaksi katsotaan myös asiakas, jolla on vähintään yksi sopimus ilmoitusvelvollisen kanssa, tai jonka voidaan olettaa tulevan pysyväksi asiakkaaksi216. Tämäkin puhuu sen puolesta, että rahanpesulain mukaisia velvoitteita tulee noudattaa kaikkien toimeksiantojen kohdalla. Myös toimeksiantajan vastapuoli katsotaan aina olevan rahanpesulain tarkoittama välitysliikkeen asiakas, vaikka välitysliikkeellä ei olisikaan vastapuolen kanssa toimeksiantosopimusta217. 4.2.1 Asiakkaan tuntemisvelvollisuus KYC – Know your customer/Know your counterparty eli asiakkaan tuntemisen -periaate pitää sisällään kysymyksiä, jotka välittäjän tulee asiakkaalleen esittää, jotta saadaan mahdollisimman hyvä kokonaiskuva asiakkaasta ja tämän tilanteesta218. Vaikka välittäjä 213 KVKL, 2019, s. 6. 214 Valtiovarainministeriön asetus rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä annetussa laissa tarkoitetusta vähäisestä taloudellisesta toiminnasta (678/2017), 2 §. 215 AVI, 2021b, s. 14. 216 Andersén, 2020, s. 80–81. 217 KVKL, 2019, s. 6. 218 Stepanoff, 2023, s. 2. 71 uskoisikin tuntevansa asiakkaansa, tulee kysymyksiä esittää koko asiakassuhteen ajan aina, kun tarve vaatii (jos saman asiakkaan kanssa esim. tehdään uusi toimeksianto uudesta myyntikohteesta jne.). Monet asiakkaat saattavat ihmetellä varsinkin pitkäaikaisessa asiakassuhteessa välittäjän esittämiä, monesti henkilökohtaisiltakin vaikuttavia kysymyksiä, vaikka ne perustuvatkin ennen kaikkea ilmoitusvelvollisen lakisääteiseen velvollisuuteen tuntea asiakkaansa. Asiakkaalta tiedusteltavia asioita (jotka he saattavat kokea tungettelevilta) ovat mm., mistä varat asunnon ostoon mahdollisesti ovat peräisin ja onko asiakkaalla poliittisia yhteyksiä tai onko hänet asetettu jollekin pakotelistalle tms. Kokemukseni on osoittanut, että välittäjät saattavat liiaksi tukeutua ja luottaa pankin suorittamaan asiakkaan tuntemiseen ja varojen alkuperäselvitykseen varsinkin silloin, kun kauppahinta maksetaan suomalaisen pankin kautta, eikä näin ollen asiakkaan taustatietoja enää välttämättä itse selvitetä tai kyseenalaisteta. Kiinteistönvälitysalalla, kuten useilla muillakin toimialoilla, rahanpesuilmoituksen tekemistä mahdollisesti hidastaa sekin, että asiakassuhde nähdään niin vahvasti luottamuksellisena, ettei epäilyttävistä liiketoimista haluta ilmoittaa219. Asiakkaan tuntemisvelvollisuuden eri ulottuvuudet, eli asiakkaan tunnistamisen tasot, käsitellään seuraavaksi. 4.2.1.1 Yksinkertaistettu asiakkaan tuntemisvelvollisuus Yksinkertaistettu asiakkaan tuntemisvelvollisuus ei sovellu pääsääntöisesti kiinteistönvälitysliikkeisiin, mutta esimerkiksi vuokrahuoneiston välitysliikkeen riskiarviossa tämä kevennetty asiakkaan tuntemismenettely voi olla perusteltavissa. Kuitenkin kiinteistönvälitysliikkeen arvioidessa myyjäasiakkaan toiminnan matalariskiseksi, eli kun toimeksiantajaan tai tämän vastapuoleen, kaupan kohteeseen tai itse liiketoimeen tai rahoituslähteeseen liittyy alhainen rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riski, voidaan noudattaa asiakkaan yksinkertaistettua 219 Kauniskangas, 2021. 72 tuntemismenettelyä. Yksinkertaistetussa asiakkaan tuntemisessa riittää, että asiakas tunnistetaan ja hänen henkilöllisyytensä todennetaan esimerkiksi ilman PEP-selvitystä. Yksinkertaistettu menettely ei kuitenkaan poista sitä, etteikö asiakkaan liiketoimia tulisi seurata mahdollisten epätavallisten toimien havaitsemiseksi.220 4.2.1.2 Tehostettu asiakkaan tuntemisvelvollisuus Tehostettu asiakkaan tuntemisvelvollisuus kohdistuu asiakkaaseen aina silloin, kun - asiakas tunnistetaan etätunnistuksen avulla (sisältäen mm. asiakkaan perustamisen ja ostotarjouksen vastaanottamisen etätunnistuksella) - asiakas on poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö (PEP) - on kyse oikeushenkilön tosiasiallisesta edunsaajasta (tällöin myös perheenjäsen tai mahdollinen yhtiökumppani tulee selvittää) - asiakas on EU:n tai ETA- alueen ulkopuolelta - asiakkaaseen kohdistuu kansallisia tai kansainvälisiä talous- tai finanssipakotteita - asiakkaan tuntumisvelvollisuuden täyttämisen yhteydessä ilmenee jotain sellaista, joka poikkeaa normaalin asiakkaan tavanomaisesta toiminnasta esimerkiksi, jos kohde myydään pian sen ostamisen jälkeen tappiolla - välittäjä epäilee liiketoimeen kohdistuvan rahanpesua tai terrorismin rahoittamista.221 Tehostettu tuntemismenettely edellyttää normaalia tarkempaa sekä yksityiskohtaisempaa asiakkaan tuntemista ja tunnistamista. Asiakkaasta, mutta myös asiakassuhteen laadusta, edellytetään tällöin hankittavan mahdollisimman paljon taustatietoa jo ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä. Liiketoimien taustat ja tarkoitukset sekä varojen alkuperä tulee varmistaa mielellään jo etukäteen, sekä 220 KVKL, 2019, s. 11. 221 AVI, 2021a, s. 17–21 ja 26. 73 yrityksen ylemmän organisaatiotason johtajaa (esim. myyntijohtaja tai toimitusjohtaja) tulisi konsultoida asiakkaan asiakkaaksi ottamisesta.222 Asiakkaan etätunnistaminen Aina kun asiakas etätunnistetaan, kohdistuu tähän tehostettu tuntemisvelvollisuus. Etätunnistaminen on viimeisten vuosien aikana yleistynyt kiinteistönvälitysalalla ensin toimeksiantosopimusten ja tarjousten sähköisen allekirjoittamisen, sitten asunto- osakkeiden sähköisen kaupanteon ja nyttemmin myös sähköisen kiinteistökaupan myötä. Etätunnistaminen on kuitenkin muutakin kuin sähköistä toimeksiannon, tarjouksen tai sopimuksen allekirjoittamista. Etätunnistamisella tarkoitetaan kaikkia sellaisia tilanteita, joissa asiakas ei itse henkilökohtaisesti ole läsnä tunnistamis- ja henkilöllisyyden tarkastustilanteessa esimerkiksi silloin, kun asiakas asioi videon välityksellä tai on valtuuttanut toisen henkilön toimimaan valtakirjalla omasta puolestaan223. Myös asiakassuhteen perustaminen etätunnistamisen avulla on mahdollista, mutta silloin asiakkaan tuntemisessa täytyy aina käyttää tehostettuja toimenpiteitä ja tulee varmistua siitä, että asiakas todellakin on olemassa ja on myöskin elossa. Välitysliikkeen tulee lisäksi säilyttää tiedot todentamisesta käytetystä menettelystä ja mahdollisesta lisälähteestä sekä huolehdittava, että myös mahdollinen poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö ja tosiasiallinen edunsaaja tulee selvitetyksi. 224 Kaikkien aikaisemmin mainittujen toimenpiteiden lisäksi, välitysliikkeen tulee käyttää asiakkaan tunnistamisesta jotain seuraavista toimenpiteistä: a) Asiakkaan henkilöllisyyden varmistamiseen käytetään jotain ns. laatuvarmennetta tai tietoturvallista sähköistä tunnistamistekniikkaa, esimerkiksi pankin myöntämää verkkopankkitunnusta tai mobiilivarmennetta, joka samalla on todisteellinen. Tällöin ei erilliselle todentamisasiakirjakopiolle ole tarvetta. 222 KVKL, 2019, s. 11. 223 AVI, 2021b, s. 18. 224 KVKL, 2019, s. 15. 74 b) Asiakkaan henkilöllisyys todennetaan luotettavasta lähteestä saatavien lisälähteiden eli lisäasiakirjojen tai muiden lisätietojen avulla. Tällainen lisälähde voi olla esimerkiksi Digi- ja väestötietoviraston (DVV) antama väestörekisterinote. Ote väestörekisteristä -tuloste kuitenkin edellyttää myös kopiota jostain muusta asiakkaan henkilöllisyyden todentamisasiakirjasta, kuten voimassa olevasta passista. c) Varmistetaan, että kyseessä olevan liiketoiminen rahasuoritus maksetaan tai tulee sellaiselta tililtä, joka on avattu juuri liiketoimen osapuolena olevan asiakkaan nimissä. Tämä voidaan todentaa pyytämällä asiakkaalta esim. tiliote, jossa on näkyvissä liiketoimeen käytettävä tilinumero yhdessä tilin omistajan tietojen kanssa.225 Ostotarjouksen tekijän etätunnistamisen kohdalla välittäjän tulee olla tarkkaavainen. Jos ostotarjousta ei tehdä ostotarjouslomaketta hyödyntäen välittäjän läsnä ollessa, on ostotarjous mahdollista tehdä välittäjälle myös sähköistä kanavaa käyttäen. Rahanpesulaissa välitysliikkeelle ei ole asetettu velvollisuutta etätunnistaa ostotarjouksen tekijää vain sen vuoksi, että tarjouksen tekijä ei ole tarjousta vastaanotettaessa henkilökohtaisesti läsnä. Ostotarjouksen tekijän tunnistamisvelvollisuus syntyy rahanpesulain mukaan vasta silloin, jos/kun myyjä hyväksyy ostotarjoukseen. 226 Poikkeuksen tähän sääntöön tekee kuitenkin käsirahallisen ostotarjouksen vastaanottaminen, vaikka tarjous ei olisikaan tai ei edes tulisikaan myöhemmin myyjän toimesta hyväksytyksi. Tämä tarkoittaa sitä, että aina, kun ostaja maksaa tarjouksensa vakuudeksi käsirahan välitysliikkeen käsirahatilille, tulee tarjouksen tekijä tunnistaa joko henkilökohtaisesti tai etänä, vaikka myyjä ei koskaan tarjousta hyväksyisikään. 227 Yleisen välitysalan käytännön mukaan ostotarjouksen tekijän tunnistaminen on hyvä kuitenkin tehdä jo ostotarjousta vastaanotettaessa, vaikka käsirahaa ei liikuteltaisikaan. 225 KVKL, 2019, s. 14. 226 KVKL, 2019, s. 6 ja 23. 227 KVKL, 2019, s. 15. 75 Etätunnistamisesta on kyse myös esim. silloin, kun ulkomaalainen asiakas, jolla ei ole suomalaista henkilötunnusta, haluaa myydä omistamansa Suomessa sijaitsevan asunnon, ja on valtuuttanut toimeksiantosopimuksen ja kauppakirjan allekirjoittamisen Suomessa asuvalle henkilölle. Tällöin välitysliikkeen tulee valtakirjan lisäksi saada kopio asunnon omistajan matkustusasiakirjasta, yleensä passista, sekä omasta kotimaastaan Suomen virkatodistusta vastaava asiakirja.228 Poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö Poliittisesti vaikutusvaltaiseen henkilöön (politically exposed person) liittyy tehostettu tuntemisvelvollisuus, sillä häneen katsotaan lähtökohtaisesti aina liittyvän suurempi rahanpesun riski. Poliittisesti vaikutusvaltaisen henkilön tunteminen on siten tehtävä tehostetusti. Välitysliikkeen tulee tämän vuoksi joka kerta selvittää luonnolliselta henkilöltä – sekä osto-, myynti- että vuokraustilanteissa – onko asiakas poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö (PEP). Kun välittäjä aikoo aloittaa asiakassuhteen poliittisesti vaikutusvaltaisen henkilön kanssa, tulee siihen saada yrityksen ylimmän johdon (esim. myyntijohtaja tai toimitusjohtaja) hyväksyntä.229 Henkilö on poliittisesti vaikutusvaltainen (PEP) silloin, kun tämä toimii tai on toiminut viimeksi kuluneen vuoden aikana Suomen 1) valtionpäämiehenä (tasavallan presidentti), hallituksen päämiehenä (pääministeri), ministerinä (Suomen perustuslain, 11.6.1999/731, 5 luvun mukainen ministerin tehtävää hoitava virkamies), vara- tai apulaisministerinä, valtiosihteerinä, Ahvenanmaan maaherrana tai Ahvenanmaan maakunnan hallituksen jäsenenä 2) parlamentin jäsenenä (kansanedustaja, Euroopan parlamentin jäsen tai Ahvenanmaan maakuntapäivien jäsen) 228 KVKL, 2019, s. 25. 229 KVKL, 2019, s. 12. 76 3) puoluerekisteriin merkityn poliittisen puolueen johtoelinten jäsenenä (puolueen hallituksen puheenjohtaja ja varsinainen jäsen sekä ko. henkilöiden varajäsenet) 4) ylempien tuomioistuinten jäsenenä sekä näiden varajäsenenä (KKO:n presidentti, oikeusneuvos ja sotilasasioissa sotilasjäsen; KHO:n presidentti, oikeusneuvos, ympäristöasiantuntijaneuvos ja yli-insinöörineuvos; työtuomioistuimen presidentti, työtuomioistuinneuvos, asiantuntijajäsen ja asessori; vakuutusoikeuden ylituomari, vakuutusoikeustuomari, ylilääkäri, muu lääkäri- ja asiantuntijajäsen ja asessori; perustuslakituomioistuimen jäsen tai muun vastaavan oikeuselimen jäsen, jonka päätöksiin ei voi hakea muutosta poikkeustapauksia lukuun ottamatta 5) tilintarkastustuomioistuimen ja valtiontalouden tarkastusvirastoa vastaavan valtion varainhoitoa tarkastavan ylimmän päättävän elimen jäsenenä (Valtiontalouden tarkastusviraston pääjohtaja) 6) Suomen keskuspankin eli Suomen Pankin (SP) johtokunnan jäsenenä 7) suurlähettiläänä (Suomen suurlähetystöä, pysyvää edustustoa, erityisedustustoa tai pääkonsulaattia johtavan edustuston päällikkö) tai asiainhoitajana (suurlähettilään sijaisena toimiva väliaikainen asiainhoitaja) 8) puolustusvoimissa vähintään kenraalikuntaan kuuluvana upseerina (puolustusvoimain komentaja, Pääesikunnan päällikkö, kenraali tai amiraali) 9) Suomen valtion suoraan tai välillisesti kokonaan omistaman yritysten hallinto-, johto- ja valvontaelimen jäsenenä (mm. yrityksen hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja) 10) kansainvälisen yhteisön johtajana, varajohtajana ja hallituksen jäsenenä (YK ja siihen liittyvät erityisjärjestöt, kansainväliset alueelliset yhteisöt, kansainväliset sotilaalliset yhteisöt tai kansainväliset taloudellista yhteistyötä edistävät yhteisöt).230 Väitän, että tosiasiallisen edunsaajan tunnistaminen saattaa välittäjältä helposti jäädä tekemättä. Kukapa sitä jaksaisi uskoa, että edellisen listan arvovaltaisilla henkilöillä olisi 230 KVKL, 2019, s. 12–13. 77 jonkinlaisia vilpillisiä asioita mielessään (mm. korruptio, oman edun tavoittelu eli opportunismi tai sukulaisten suosiminen eli nepotismi). Kun PEP-henkilö on välitysliikkeen asiakkaana, tällöin myös PEP:in lähipiiri eli perheenjäsen tai mahdollinen yhtiökumppani (RCA, relative or close associate to PEP) pitää selvittää. PEP:in lähipiirinä eli perheenjäsenenä pidetään aviopuolisoa tai kumppania, joka asianomaisen maan omassa kansallisessa lainsäädännössä rinnastetaan aviopuolisoon (Suomessa avioliittolain 13.6.1929/234 mukaan aviopuoliso tai lain rekisteröidystä parisuhteesta 950/2001 mukaan parisuhteen toinen osapuoli), PEP:in lapsia (Suomessa perintökaaren 5.2.1965/40 mukaan rintaperilliset, adoptiolapset ja ennen adoptiolakia otetut ottolapset) ja heidän aviopuolisonsa tai kumppani (kuten edellä) ja vanhemmat (perintökaaren mukaan biologiset, adoptio- ja ottovanhemmat). Poliittisesti vaikutusvaltaisen henkilön yhtiökumppaneina pidetään kaikkia niitä luonnollisia henkilöitä, joiden tiedetään olevan yhteisöjen, elinkeinonharjoittajien tai oikeudellisten järjestelyjen todellisia yhteisomistajia ja edunsaajia, tai joilla tiedetään olevan mikä tahansa muunlainen läheinen liikesuhde poliittisesti vaikutusvaltaisen henkilön tai tämän perheenjäsenen kanssa. PEP:n yhtiökumppaneita ovat lisäksi kaikki ne luonnolliset henkilöt, jotka ovat sellaisten yhteisöjen, elinkeinonharjoittajien tai oikeudellisten järjestelyjen todellisia yksinomistajia ja edunsaajia, joista tiedetään tai pystytään selvittämään, että ne tosiasiassa on perustettu poliittisesti vaikutusvaltaisen henkilön tai tämän perheenjäsenen omaksi eduksi.231 PEP-selvitys tapahtuu kysymällä asiakkaalta asiaa esim. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mallilomakkeen avulla, joka löytyy KVKL:n internet-sivuilta. Lähtökohtaisesti välitysliike voi luottaa asiakkaan omaan ilmoitukseen edellyttäen, että ilmoitus dokumentoidaan232. Koska kysyminen on melko vaivatonta ja dokumentointi 231 KVKL, 2019, s. 14. 232 KVKL, 2019, s. 12. 78 helppoa, kannattaisi tämä lainmukainen velvoite välittäjän muistaa täyttää jokaisen asiakkaan kohdalla oman oikeusturvansa vuoksi. Myyjäasiakkaan ollessa poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö, tulee välitysliikkeen lisäksi muistaa aina selvittää, mistä alkuperäiset varat myytävään kohteeseen on hankittu. Ostaja-asiakkaan ollessa PEP tulee ostajan osalta selvittää, mistä kohteen rahoitus on hankittu.233 Välittäjän ei myöskään saa unohtaa PEP-asiakassuhteen normaalia tarkempaa seurantaa, ja erityistä huomiota tulee muistaa kiinnittää mahdollisesti poikkeuksellisiin ja epätavallisiin liiketoimiin myös jatkossa. EU:n ja ETA-alueen ulkopuoliset maat Välittäjän tulee aina ottaa huomioon asiakkaan tehostettu tuntemisvelvollisuus, jos asiakas on EU:n ulkopuolelta ja asiakkaalla tai liiketoimella on liittymäkohta tiettyihin, varsinkin Euroopan talousalueen (ETA-alue) ulkopuolisen korkean riskin valtioon. Euroopan komissio pitää luetteloa EU-maiden234 ja ETA-alueen235 ulkopuolisista ns. korkean riskin valtioista, joihin katsotaan liittyvän korkean rahanpesun tai terrorismin rahoittamisen riskiä236 . Korkean riskin valtioita tutkielman kirjoittamisen hetkellä toukokuussa 2023 on 27 maata, ja ne ovat: Afganistan, Barbados, Burkina Faso, Kambodza, Caymansaaret, Kongon demokraattinen tasavalta, Korean demokraattinen tasavalta, Gibraltar, Haiti, Iran, Jamaika, Jordania, Mali, Marokko, Mosambik, Myanmar, Panama, Filippiinit, Senegal, Etelä-Sudan, Syyria, Tansania, Trinidad ja Tobago, Uganda, Yhdistyneet arabiemiirikunnat, Vanuatu ja Jemen237. Euroopan komission lisäksi FAFT pitää valtioista sekä harmaata listaa (korkean riskin maat, mutta jotka virallisesti ovat sitoutuneet yhteistyöhön FATF:n kanssa) että mustaa listaa (korkean riskin maat, jotka ovat yhteistyöhaluttomia rahanpesun ja terrorismin 233 AVI, 2021a, s. 21. 234 Euroopan unioni, n.d.: EU:ssa on yhteensä 27 jäsenmaata: Alankomaat, Belgia, Bulgaria, Espanja, Irlanti, Italia, Itävalta, Kreikka, Kroatia, Kypros, Latvia, Liettua, Luxemburg, Malta, Puola, Portugali, Ranska, Romania, Ruotsi, Saksa, Slovakia, Slovenia, Suomi, Tanska Tsekki, Unkari ja Viro. 235 Euroopan talous- ja sosiaalikomitea, n.d.: ETA-alueen maita on yhteensä 30: EU:n jäsenmaiden lisäksi Islanti, Liechtenstein ja Norja. 236 Salomaa, 2021, s. 8; Heikkilä, 2023, s. 10. 237 European Commission, n.d. 79 rahoituksen torjunnassa).238 Kun välitysliike tekee liiketoimia tai suorittaa maksuja henkilön tai tahon kanssa, joka kuuluu joko edellä mainitun Euroopan komission tai FATF:n listalle239, on välitysliikkeen tällöin hankittava - lisätietoja asiakkaasta ja tosiasiallisesta edunsaajasta - lisätietoja liikesuhteen todellisesta tarkoituksesta ja liiketoimien syistä - lisätietoja asiakkaan ja tosiasiallisen edunsaajan varojen ja varallisuuden alkuperästä - hyväksyntä yrityksen ylemmältä johdolta asiakassuhteen aloittamiseen tai jatkamiseen - tehostettua asiakassuhteen seurantaa lisäämällä tarkastusten määrää sekä lukumääräisesti että ajoituksellisesti ja valitsemalla joitain sellaisia liiketoimia, joita selvitetään laajemmin.240 Jos välitysliikkeen riskiperusteisessa arviossa on katsottu tarpeelliseksi, tulee välittäjän edellä mainittujen toimien lisäksi käyttää tarvittavia liiketoimien raportointimenetelmiä ja muita tarpeellisia tehostettuja asiakkaan tuntemismenettelyjä, sekä viime kädessä rajoittaa asiakassuhteita ja liiketoimia niiden asiakkaiden kanssa, jotka tulevat edellä luetelluista ns. korkean riskin maista241. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton Muistutus välitysliikkeille noudattaa rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseksi sekä pakotteiden noudattamiseksi annettuja ohjeita -ohjeessa painotetaan, että mitään yleisesti venäläisten kanssa tehtävää kiinteistökauppaa koskevaa kieltoa ei ole asetettu, eli venäläisen asiakkaan kanssa voi tehdä asunto- tai kiinteistökaupan. Välitysliikkeen on kuitenkin selvitettävä, onko asiakas mahdollisesti pakotelistalla ja muistettava, että mikäli kiinteistön yksityishenkilö- tai yhteisöostaja on EU:n tai ETA-alueen ulkopuolelta, kiinteistökauppaan tarvitaan lain eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta - säädöksen (470/2019) 2 §:n mukainen puolustusministeriön lupa242, ja välittäjän tulee lisäksi tiedustella, mistä pankista rahat siirretään. Jos rahat maksetaan ulkomaisen 238 AVI, 2021a, s. 22. 239 Salomaa, 2021, s. 8 ja 32; Heikkilä, 2023, s. 10. 240 AVI, 2021a, s. 21. 241 KVKL, 2019, s. 15. 242 Puolustusministeriö, n.d. -a. 80 pankin kautta, tulee myös pankin pakotelistaus muistaa tehdä.243 Pienenä nyanssina tässä venäläisten tekemien kiinteistökauppojen määrä vuonna 2022: Maanmittauslaitoksen tilastotietojen mukaan vuonna 2022 venäläiset tekivät yhteensä 298 kiinteistökauppaa Suomessa. Näiden kauppojen yhteisarvo oli noin 19,5 miljoonaa euroa244. Aamulehti julkaisi vuoden 2022 lopulla kaksi artikkelia, joissa kerrottiin venäläistaustaisten henkilöiden kiinteistökaupasta Kankaanpään Niinisalon varuskunnan läheisyydestä. Ensin uutisoitiin Venäläiset ostivat 4 000 neliön kiinteistön muutaman kilometrin etäisyydellä varuskunnasta Kankaanpäässä245 ja pari päivää myöhemmin Kankaanpään kiinteistökaupassa erikoisia piirteitä. Myyjänä toiminut tamperelaisyhtiön toimitusjohtaja tuomittu taposta, kauppahinta 15-kertaistui 246 . Artikkeleissa kerrottiin mm. näin: Nykyisessä maailmanpoliittisessa tilanteessa kiinteistökauppa on herättänyt huomiota erikoisine piirteineen, sillä tamperelaisen v. 2021 perustetun osakeyhtiön toimitusjohtaja, joka oli taposta syyntakeettomana aikoinaan määrätty pakkohoitoon, myi muutaman kilometrin päästä Niinisalon varuskunnasta sijaitsevan entisen vanhainkotikiinteistön venäläisille/venäläistaustaisille henkilöille 15 000 eurolla. Toimitusjohtaja oli yksityishenkilönä ensin ostanut kiinteistön vuonna 2020 noin tuhannella eurolla ja sittemmin myynyt sen Tistle Construction & Realty Oy -nimiselle yhtiölle (kauppahinta ei tiedossa), joka myi kiinteistön taas eteenpäin. Venäläisten kiinteistökaupasta on tehty lupa-anomus puolustusministeriölle, sillä EU- ja ETA- alueen ulkopuolelta olevan ostajan tulee saada ostolupa ministeriötä saadakseen kohteeseen lainhuudon eli virallisen omistusoikeuden. 243 KVKL, 2022a, s. 1. 244 MML, 2022. 245 Söderlund, 2022. 246 Kerkelä, Paajanen & Takala, 2022. 81 Tässä uutisointi -esimerkissä nähdään hyvin kaksi kiinteistökauppaan liittyvää asiaa: Mikäli ostaja on EU:n tai ETA-alueen ulkopuolinen taho, tulee kiinteistön ostamiseen saada puolustusministeriön lupa. Lisäksi Suomen valtiolla on kiinteistökaupassa neljän kuukauden pituinen etuosto-oikeus sellaisissa kiinteistökaupoissa, jotka sijaitsevat strategisten kohteiden välittömässä läheisyydessä. Tällaisia strategisia paikkoja ovat mm. varuskunnat, tutka-asemat, lentokentät ja satamat.247 Vuoden 2023 huhtikuussa tuli kuusi kuukautta täyteen siitä, kun kauppa tehtiin, joten minulla oli pyrkimys selvittää, kuinka kiinteistön omistuksen kävi, eli tekikö Suomen valtio lunastuksen ja/tai antoiko puolustusministeriö ostolle luvan vai evättiinkö se. Valitettavasti en saanut tätä selvitetyksi. Talous- ja finanssipakotteet: jäädytyslista- ja pakotelistatarkastusvelvollisuus Asiakkaan tehostettu tuntemisvelvollisuus tulee ottaa huomioon myös silloin, kun asiakkaaseen kohdistuu kansallisia tai kansainvälisiä talous- tai finanssipakotteita. Tämä tarkoittaa toisin sanoen välittäjän jäädytyslista- ja pakotelistatarkastusvelvollisuutta sekä luonnollisen henkilön että oikeushenkilön kohdalla. Kansainväliset pakotteet voivat olla joko terrorismin torjumiseksi annettuja tai muita varojen jäädyttämistä tarkoittavia finanssipakotteita.248Jäädytys- ja pakotelistatarkastusvelvollisuus kattaa siis sekä kansalliset että kansainväliset jäädytyspäätökset sekä pakotelistaukset. Kansainväliset pakotteet perustuvat siis EU:n neuvoston asetuksiin ja päätöksiin, ja niillä tarkoitetaan nimettyihin tahoihin kohdistuvia taloudellisen tai muun yhteistyön rajoituksia, joiden tavoitteena on vaikuttaa kyseisen tahon harjoittamaan politiikkaan tai toimintaan, jonka on katsottu olevan uhka kansainväliselle rauhalle ja turvallisuudelle249. Kansallinen varojen hallinnollinen jäädyttämismekanismi otettiin Suomessa käyttöön 1.6.2013 alkaen lailla varojen jäädyttämisestä terrorismin torjumiseksi (325/2013, ns. jäädyttämislaki). Laki mahdollistaa terroristiyhteyksiä omaavien tahojen – niin 247 Puolustusministeriö, n.d. -b. 248 KVKL, 2019, s. 20. 249 KVKL, 2019, s. 20. 82 luonnollisten kuin oikeushenkilöidenkin – asettamisen kansalliselle terroristipakotelistalle ja näiden tileillä olevien varojen jäädyttämisen. Varojen jäädyttämisellä tarkoitetaan sitä, että terrorismiepäiltynä olevien tahojen käyttämille tileille asetetaan sulku, jolla estetään varojen siirtäminen terroristiseen toimintaan, rikoksen yritykseen tai näiden valmisteluun.250 Varojen jäädyttämispäätöksen tekee jäädyttämislain 4.1 §:n mukaan Keskusrikospoliisi. Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto muistuttaa, että pakotelistatarkastus tulee aina tehdä kansalaisuudesta riippumatta jokaisen asiakkaan, sekä henkilön että yhteisön, mutta myös kuolinpesän osakkaan ja tosiasiallisen edunsaajan osalta (KVKL:n ohjeista poiketen sisäisten ohjeiden mukaan kuolinpesän ollessa kyseessä riittää, että pakotelistatarkastus tehdään vain vainajasta, ei kuolinpesän osakkaista 251 ). Pakotelistatarkastus tulee tehdä siis kaikista tahoista, joilta otetaan vastaan varoja tai joille luovutetaan varoja, vaikka tämä taho ei olisikaan välttämättä suoraan kaupan osapuolena252. Toimeksiantajan osalta pakotelistatarkastus tulisi tehdä heti toimeksiantosopimuksen teon jälkeen. Toimeksiantoa (myynti-, osto- tai vuokraustoimeksianto) ei saisi miltään osin alkaa suorittaa ennen kuin pakotelistatarkastus on tehty. Ostajan osalta pakotelistatarkastus tulisi tehdä heti, kun tämä on ostotarjouksen tehnyt, mutta kuitenkin viimeistään ennen sen toimittamista toimeksiantajalle. Vuokralaisen pakotelistatarkastus tulisi tehdä ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista.253 Mikäli ostaja tai vuokralainen ei ole EU:n tai ETA-alueen kansalainen, tulisi välittäjän lisäksi tiedustella asiakkaalta, minkä pankin kautta varat eli kauppahinta tai mahdollinen vuokra- tai vakuusmaksu tullaan maksamaan. Myös kauppahinnan siirtävän mahdollisen ulkomaisen pankin pakotelistatarkastus on tehtävä – eli 250 Salomaa, 2021, s. 9. 251 Stepanoff, 2023, s. 9. 252 KVKL, 2022a, s. 1. 253 KVKL, 2022a, s. 1. 83 pakotelistatarkastus tehdään aina, kun kyseessä on muu kuin suomalainen luottolaitos.254 Havaitessaan joko henkilö- tai yhteisöasiakkaan olevan jäädytys- tai pakotelistalla välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että välitystoimi keskeytetään välittömästi, kaikesta liiketoiminnasta on kieltäydyttävä ja tällaiselle taholle (ko. henkilö- tai yhteisöasiakkaalle) ei saa luovuttaa varoja. Varoja ei myöskään saa luovuttaa eteenpäin millekään kolmannelle taholle ilman viranomaislupaa. Lisäksi asiasta tulee ilmoittaa viipymättä Helsingin ulosottoviranomaiselle sähköpostilla osoitteeseen ulosotto.uo@oikeus.fi. 255 Mikäli välitysliikkeen asiakasvaratilille on siirretty varoja esimerkiksi käsirahana tai osakauppahintana, tulee varat jäädyttää välittömästi. Jäädyttäminen välitysliikkeen toimesta tarkoittaa sitä, että niitä ei saa siirtää eteenpäin. Myös mahdollisia kiinteistökauppaan kuuluvia panttikirjoja, jotka on annettu välitysliikkeen säilytettäviksi, ei saa siirtää eteenpäin eikä palauttaa asiakkaalle ennen kuin viranomainen on antanut siihen luvan. 256 Myös epäselvissä tapauksissa, esimerkiksi silloin, jos asiakastaho on sama kuin jäädytyspäätöksen tai pakotteiden kohteena oleva taho, kannattaa Helsingin ulosottovirastoon olla yhteydessä. Vaikkei olekaan pakollista, niin pakoteosumista olisi myös hyvä tehdä rahanpesuilmoitus, johon tulisi merkitä tieto, onko ilmoitusvelvollinen jo ilmoittanut mahdollisesta pakoteosumasta Helsingin ulosottoviranomaiselle vai ei.257 Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto haluaa tähdentää, että pakotelistalla olevien henkilöiden tai yhteisöjen varat ja varojen liikkeet eivät kuitenkaan aina välttämättä liity terrorismin rahoittamiseen tai muuhun epäilyttävään liiketoimintaan 258 . Välitysliikkeen tulee siten aina erikseen itsenäisesti arvioida, täyttääkö kyseessä oleva 254 KVKL, 2022a, s. 1. 255 Heikkilä, 2023, s. 11. 256 KVKL, 2019, s. 20. 257 Heikkilä, 2023, s. 11. 258 KVKL, 2019, s. 21. 84 liiketoimi mahdollisesti rahanpesun ja/tai terrorismin rahoittamiseen liittyvät tunnusmerkit, ja olisiko liiketoimesta tarpeen tehdä rahanpesuilmoitus259. Välitysliikkeellä on mahdollisuus selvittää eri maksullisista palveluista, onko asiakas pakotelistalla. Näitä palveluja tarjoavat mm. Suomen Asiakastieto Oy ja Alma Talent Oy. Kiinteistönvälittäjä voi hakea Suomen Asiakastieto Oy:n sopimusasiakkaana erilaisia tietopaketteja, mm. lain vaatimia taustatarkastuksia (PEP- ja pakotelista -tarkastus sekä Tosiasiallinen edunsaaja -palvelut260). Myös Alma Talent Oy:n Henkilötietopalvelut selvittää sopimusasiakkailleen henkilön poliittisen vaikutusvaltaisuuden ja valvontalistakytkökset PEP- ja pakotelistakyselyn avulla.261 Kansallisista jäädyttämispäätöksistä pidetään Keskusrikospoliisin toimesta julkista luetteloa, jonka voi tilata asiakaskirjapyyntönä joko KRP:n kirjaamosta tai paikallisen poliisilaitoksen kirjaamosta. Ilmoitusvelvollisille lista toimitetaan suoraan kaksi kertaa vuodessa. Viimeisin Keskusrikospoliisin jäädyttämispäätösluettelo sisältää 19:n oikeushenkilön tiedot sekä 40:n luonnollisen henkilön tiedot, joista kuudella luonnollisella henkilöllä on suomalainen nimi. Oikeushenkilöissä ei ole suomalaiselta vaikuttavia yrityksiä. 262 Voimassa olevat maakohtaiset finanssipakotteet on löydettävissä ulkoministeriön internet-sivuilta 263 . Ko. sivuille on kerätty lisäksi pakotesäädösten tulkintaohjeita, ja sieltä pystyy tilaamaan uutiskirjeen mahdollisista toimintamuutoksista ja ajankohtaisista pakoteasioista. Tavallisuudesta poikkeava oikeustoimi tai epäilys rahanpesusta tai terrorismin rahoittamisesta Asiakkaan tehostettu tuntemisvelvollisuus tulee kaikkien edellä mainittujen lisäksi ottaa huomioon silloin, kun liiketoimessa on jotain tavallisuudesta poikkeavaa tai 259 KVKL, 2019, 21. 260 Stepanoff, 2023, s. 10: Asiakastiedon palvelu kattaa tiedot yli 100 valtion PEP-henkilöistä ja heidän lähipiiristään. 261 KVKL, 2022a, s. 1; Asiakastieto Oy, n.d.; Alma Talent Oy, n.d. 262 Christensen, 2023, s. 2–3. 263 Ks. UM, n.d. 85 välittäjällä on aihetta epäillä rahanpesua tai terrorismin rahoittamista hoidettavaan oikeustoimeen liittyen. Välittäjän tulee tällöin selvittää luonnollisen henkilöasiakkaan tiedoista tämän varallisuustilanne sekä siirrettävien varojen alkuperätieto, ja vastaavassa tilanteessa oikeushenkilöasiakkaan tiedoista lisäksi yhteisön viimeiset tilinpäätöstiedot ja tieto varojen lähteestä.264 4.2.2 Asiakkaan tunnistamisvelvollisuus Toimeksiantosopimusta tehtäessä kiinteistönvälittäjän tulee asiakkaan henkilötietojen tiedustelemisen jälkeen tunnistaa asiakas eli todentaa (eli tarkastaa eli varmentaa) tämän henkilöllisyys, jotta saadaan varmennetuksi, kenen kanssa asioidaan, mutta myös siksi, että ennen kohteen markkinoinnin aloittamista tulee välittäjän selvittää toimeksiantajan oikeus myydä kohde (eli selvittää, mihin toimeksiantajan oikeus myydä huoneisto perustuu)265. Henkilöllisyyden tarkastaminen tulee tapahtua luotettavasta lähteestä tai asiakirjasta266. Suomen viranomaisen myöntämiä ja siten siis luotettavia asiakirjoja henkilötietojen todentamiseen katsotaan olevan seuraavat kuvalliset ja määräajan voimassa olevat asiakirjat: suomalainen ajokortti, passi, poliisiviranomaisen myöntämä henkilökortti (myös ulkomaalaiselle matkustusasiakirjana myönnetty ja hyväksyttävä henkilökortti) ja kuvallinen Kela-kortti sekä diplomaattipassi, muukalaispassi tai pakolaisen matkustusasiakirja. Henkilöllisyystodistuksena eli todentamisasiakirjana hyväksytään lisäksi toisen valtion antama passi, mutta ei esimerkiksi ulkomaista ajokorttia.267 Mitkään kuvattomat asiakirjat tai esimerkiksi opiskelijakortti eivät myöskään kelpaa henkilöllisyyden todentamiseen. 264 AVI, 2021, s. 24. 265 Nevala ja muut, 2021, 605–606. 266 KVKL, 2019, s. 7. 267 Andersén, 2020, s. 84–85. 86 Välittäjän tulee verrata asiakasta henkilöllisyyden todentamisasiakirjan kuvaan, eli asiakas tulee myös tunnistaa henkilöllisyystodistuksen kuvasta samaksi henkilöksi. Vertaus tulee tehdä myös muihin tietoihin, mm. asiakkaan esittämässä asiakirjassa on oltava sama nimi ja henkilötunnus kuin toimeksiantosopimukseen tai ostotarjoukseen on merkattu.268 Mikäli nimi ei täsmää asiakkaan allekirjoitukseen, tulee lisäselvityksenä pyytää esim. virkatodistus tai vihkitodistus tai niitä vastaava ulkomainen asiakirja. Mikäli välittäjällä on yhtään aihetta epäillä asiakirjan luotettavuutta, voi välittäjä ottaa asiakirjasta kuvan tai valokopion ja liittää sen osaksi toimeksiantosopimuksen tietoja. Henkilöllisyysasiakirjan tunniste- ja aitoustiedot on mahdollista varmentaa julkista luotettavuutta nauttivasta Prado -palvelusta, joka on aitojen henkilö- ja matkustusasiakirjojen julkinen online-hakemisto 269 ja jonka ylläpito on Euroopan unionin neuvoston pääsihteeristön oikeus- ja sisäasioiden pääosaston tehtävänä. Henkilöllisyystodistuksen varmennus voi tapahtua myös EdisonTD -sivuston kautta270. Keskusrikospoliisi ohjeistaa henkilöllisyyttä osoittavien asiakirjojen tarkastelussa kiinnitettävän huomioita mm. seuraaviin seikkoihin: - henkilöllisyystodistukseen ja kasvojen tarkasteluun sekä näiden vertailuun pitäisi käyttää edes muutama minuutti; pelkkä henkilöllisyystunnuksen vertaaminen asiakkaan itse antamaan tunnukseen ei ole riittävä - asiakirjan tulisi mieluummin olla ehjä ja vahingoittumaton; jos asiakirja on huonokuntoinen, revennyt, taitettu tai sen pinta on vahingoittunut, on sen kuvaa tai muita tietoja saatettu muuttaa - asiakkaan kasvoja tulisi verrata henkilöllisyystodistuksen kuvaan ensin siten, että hiukset rajataan pois ja tämän jälkeen etsitään yhtäläisyyksiä ja mahdollisia eroja kasvonpiireistä, mm. silmät, nenä, suu, leuka ja mahdollisia erityistuntomerkkejä, mm. luomet ja arvet 268 KVKL, 2019, s. 7. 269 Eurooppa-neuvosto, Euroopan unionin neuvosto, 2023. 270 Salomaa, 2021, s. 7 87 - asiakasta voi pyytää ottamaan pois kasvoilta esim. silmälasit, kasvoja peittävät hiukset tai päähineen, tai pyytää uskonnollisen huivin asettamista siten, että kasvot erottuvat kunnolla.271 Luonnollisen henkilön tunnistaminen Luonnollisen henkilön eli henkilöasiakkaan tunnistaminen tapahtuu seuraavasti: Henkilötiedoista tulee selvittää ja säilyttää seuraavat yksilöidyt tunnistamistiedot luotettavalla tavalla joko kopioimalla henkilöllisyystodistus tai muuten tallentamalla muistiin seuraavat tiedot: - nimi ja osoite sekä syntymäaika henkilötunnuksineen - mahdollisen edustajan tai valtuutetun nimi ja syntymäaika henkilötunnuksineen - käytetyn asiakirjan nimi numeroineen sekä anto- ja päättymispäivineen, passin osalta maa ja sen myöntänyt viranomainen tai vaihtoehtoisesti kopio asiakirjasta.272 Mikäli asiakkaalle ei ole myönnetty suomalaista henkilötunnusta, tulee asiakkaan kansalaisuustieto ja matkustusasiakirjan tiedot kopioida ja säilyttää mieluiten hänen voimassa olevasta ulkomaan passistaan. Jos asiakasta edustaa valtuutettu, jolla ei ole suomalaista henkilötunnusta, tulee valtuutetun kansalaisuus todentaa syntymäajan lisäksi.273 Myös muita asiakkaan tavoittamista helpottavia tietoja, esimerkiksi asiakkaan puhelinnumero, on syytä merkitä muistiin. Välitysliikkeen tulee verrata asiakkaalta saatuja tunnistamistietoja muihin toimeksiantoon liittyviin asiakirjoihin, kuten asunto- osakkeen kohdalla isännöitsijäntodistukseen (kuka merkitty osakasluetteloon osakkeen omistajaksi) ja kiinteistön kohdalla lainhuutotodistukseen (kuka merkitty kiinteistön omistajaksi).274 271 Salomaa, 2021, s. 6–7. 272 KVKL, 2019, s. 7–8. 273 Andersén, 2020, s. 82. 274 KVKL, 2019, s. 7. 88 Kuolinpesän osakkaiden tunnistaminen Kuolinpesän kaikki osakkaat on tunnistettava. Varsinkin henkilömääräisesti suurissa kuolinpesissä on normaalina tapana, että yksi kuolinpesän osakas on valtuutettu toimimaan muiden osakkaiden puolesta. Mikäli välittäjä ei asioi muiden kuin kuolinpesän valtuuttaman osakkaan kanssa, tulee perukirjan lisäksi muiden kuolinpesän osakkaiden henkilöllisyystodistuksista saada kopiot sekä ajantasaiset virkatodistukset275. Jos kuolinpesän hallinto on luovutettu pesänselvittäjän haltuun, tunnistamiseen riittää käräjäoikeuden antama määräyskirja, josta kaikki kuolinpesän osakkaat ilmenevät 276 . Kuolinpesästä tulee selvittää vainajan PEP-tieto, mutta kuolinpesän osakkaista tätä selvitystä ei tarvitse tehdä277. Edunvalvonnassa olevan ja edunvalvontavaltuutuksen tehneen henkilön tunnistaminen Mikäli asiakkaalle on lain varallisuusoikeudellisista oikeustoimista -säädöksen (13.6.1929/228, ns. oikeustoimilaki) mukaan määrätty edunvalvoja, tai asiakas on tehnyt edunvalvontavaltuutuksesta annetun lain (25.5.2007/648) mukaisen edunvalvontavaltuutuksen jollekin haluamalleen henkilölle, tulee päämiehen PEP- tiedustelu tehdä edunvalvojalle tai edunvalvontavaltuutetulle278. Selvyyden vuoksi todettakoon, että edunvalvonta ja edunvalvontavaltuutus tarkoittavat eri asioita. Edunvalvontavaltuutuksesta annetun lain (25.5.2007/648) 1 §:n mukaan henkilö voi edunvalvontavaltuutuksella etukäteen järjestää asioidensa hoidon siltä varalta, että tulee myöhemmin kykenemättömäksi itse hoitamaan asioitaan mm. heikentyneen terveydentilan, sairauden tai henkisen toiminnan häiriintymisen vuoksi. Edunvalvonnassa olevan henkilön oikeustoimikelpoisuutta sitä vastoin on monesti rajoitettu, eikä hän yleensä saa tehdä oikeustoimia ilman edunvalvojansa suostumusta. 275 KVKL, 2019, s. 25. 276 KVKL, 2022b, s. 25. 277 KVKL, 2022b, s. 25; Stepanoff, 2023, s. 9. 278 Stepanoff, 2023, s. 9. 89 Oikeushenkilön tunnistaminen ja tosiasiallisen edunsaajan tunnistaminen Oikeushenkilöllä tarkoitetaan oikeustoimikelpoista yhteisöasiakasta (mm. yritykset ja erilaiset yhteisöt), jolla on oikeus määrätä oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan279. Oikeushenkilöstä käytetään myös nimitystä juridinen henkilö280, jonka tunteminen ja tunnistaminen sekä tunnistetietojen säilyttäminen on kiinteistönvälityksessä rahanpesun rahoittamisen estämisen vuoksi erittäin tärkeää. Oikeushenkilön tunnistaminen tapahtuu virallisten yritystietojen varmistamisella mm. Patentti- ja rekisterihallituksen kaupparekisteriotteesta tai muusta vastaavasta julkisesta rekisteristä. Rekisteristä tulee hakea ainakin vähintään yrityksen y-tunnus ja vastuuhenkilöt. Yhteisön edustaja tulee tunnistaa ja tämän henkilöllisyys todentaa samoin kuin henkilöasiakkaankin osalta.281 Tosiasiallisen edunsaajan tunnistaminen liittyy aina oikeushenkilön tunnistamiseen, tai käänteisesti ajatellen oikeushenkilön tunnistaminen liittyy aina tosiasiallisen edunsaajan tunnistamiseen. Oikeushenkilön eli yrityksen tai yhteisön tosiasiallinen edunsaaja (beneficial owner, BO) on aina luonnollinen henkilö eli ihminen (yksityishenkilö282), joka viime kädessä omistaa asiakkaana olevan oikeushenkilön tai jonka määräysvallassa oikeushenkilö on 283 . Tosiasiallinen edunsaaja käyttää siis omistus- ja määräysvaltaa yrityksessä, ja tämän vuoksi hänet tulee huoneistojen myynti-, osto- ja vuokraustoimeksiantojen yhteydessä selvittää. Koska oikeushenkilön takana oleva luonnollinen henkilö ei toimi omissa nimissään, vaan yrityksen nimissä, liittyy oikeushenkilöihin jo lähtökohtaisestikin kohonnut riski rahanpesulle ja terrorismin rahoittamiselle. Yritysten tulisi ilmoittaa tosiasialliset edunsaajansa ja niissä mahdollisesti tapahtuneet muutokset viipymättä Patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämään kaupparekisteriin. Edunsaajatietojen tulisi olla kaikkien yritysten osalta riittävät, tarkat ja ajantasaiset, jotta mahdollisten bulvaanien 279 Nevala ja muut, 2021, s. 72. 280 Kasso, 2014, s. 440. 281 KVKL, 2019, s. 10. 282 Kasso, 2014, s. 439. 283 Aunola, 2014, s. 99. 90 ja välikäsien käyttäminen rikolliseen tarkoitukseen olisi miltei mahdotonta. Koska kaikki yritykset eivät näitä velvoitteita kuitenkaan valitettavasti noudata, riski siitä, että oikeushenkilön taustalla toimii rikollinen toimija, kasvaa.284 Yhteisön tosiasiallisena edunsaajana pidetään henkilöä, joka omistaa joko suoraan tai välillisesti enemmän kuin 25 %:a oikeushenkilön osakkeista. Suorasta omistuksesta puhutaan silloin, kun luonnollinen henkilö omistaa enemmän kuin 25 %:a tarkasteltavan oikeushenkilön osakkeista. 285 Mutkikkaampi tilanne on silloin, kun tosiasiallisena edunsaajana on ns. välillinen omistaja. Välillisen omistuksen ollessa kyseessä yhden tai useamman luonnollisen henkilön omistusosuus on suurempi kuin 25 %:a, tai joka käyttää tosiasiallisesti itsenäistä päätösvaltaa oikeushenkilössä286. Eri yhteisömuotojen osalta on laissa säädetty siitä, ketkä ovat niissä tosiasiallisia edunsaajia. Tosiasiallinen edunsaaja tulee tunnistaa kaikista muista yhteisöistä kuin pörssiyhtiöstä287. Osakeyhtiölain (21.7.2006/624) mukaan osakeyhtiön tosiasiallisia edunsaajia ovat ne henkilöt, jotka omistavat yhtiön osakkeista vähintään 25 % tai yli, tai välillisen omistuksen ollessa kyseessä, hallituksen jäsenet ja mahdollinen toimitusjohtaja. Varsinkin osakeyhtiöiden rahanpesun riski on korkea, sillä osakeyhtiön perustamista on helpotettu. Heinäkuusta 2019 alkaen osakeyhtiöön ei ole tarvinnut maksaa erillistä osakepääomaa lainkaan (aikaisemmin oman pääoman vaatimus oli 2 500 €), ja osakeyhtiössä on lain 1 luvun 2 §:n mukaan rajoitettu henkilökohtainen vastuu. Avointen yhtiöiden ja kommandiittiyhtiöiden yhtiömiesten kohdalla laki avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä -säädöksen (29.4.1988/389) mukainen 1 luvun 1 §:n mukainen henkilökohtainen vastuu vaikuttanee siihen, että rikolliset eivät välttämättä näe näissä yhtiömuodoissa potentiaalia rahanpesun kannalta. 284 Isoaho & Kaski, 2021, s. 115. 285 KVKL, 2019, s. 9. 286 Stepanoff, 2023, s. 10. 287 KVKL, 2019, s. 9. 91 Säätiölain (24.4.2015/487) mukaan säätiön tosiasiallisia edunsaajia ovat säätiörekisteriin merkityt hallituksen ja hallintoneuvoston jäsenet. Asunto- osakeyhtiölaissa (22.12.2009/1599) asunto-osakeyhtiöiden sekä keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tosiasiallisina edunsaajina pidetään kaupparekisteriin merkittyjä hallituksen jäseniä. Aatteellisten yhdistysten osalta yhdistyslain (26.5.1989/503) mukaan tosiasiallisia edunsaajia ovat yhdistysrekisteriin merkityt hallituksen jäsenet ja uskonnollisen yhdyskunnan osalta uskonnonvapauslaissa (6.6.2003/453) uskonnollisten yhdyskuntien rekisteriin merkityt hallituksen jäsenet.288 Yhdistysten osalta välittäjän tulee lisäksi huomioida, että vain rekisteröity yhdistys voi saada nimiinsä oikeuksia ja tehdä sitoumuksia, esim. asuntokaupan, sekä kantaa ja vastata oikeudessa – rekisteröimättömällä yhdistyksellä ei näitä oikeuksia ole. Usein yrityksen omistajina voi olla myös toisia oikeushenkilöitä, jolloin omistus- ja määräysvaltasuhteet tulee selvittää niin pitkälle, että tosiasiallisena edunsaajana oleva henkilö voidaan taustalta tunnistaa ja tarvittaessa myös hänen henkilöllisyytensä tarkastaa. Esimerkiksi osakeyhtiö voi olla kommandiittiyhtiön vastuunalaisena yhtiömiehenä. Mikäli tosiasiallista edunsaajaa ja tämän henkilöllisyyttä ei pystytä todentamaan sen vuoksi, ettei asiakas toimita pyynnöstä huolimatta hänestä pyydettyjä selvityksiä, tulee asiakassuhde keskeyttää lisäselvityksiä varten. 289 Asiakassuhteen keskeyttämisestä lisää kohdassa 4.4. Valtiovarainministeriön vuoden 2021 kansallisessa riskiarviossa harmaan talouden selvitysyksikön mukaan erilaisia yrityksiä on mahdollista hyväksikäyttää petosrikollisuudessa neljällä eri tavalla: uusi yritys perustetaan ainoastaan petostarkoituksessa, tai vaikeuksissa oleva yritys otetaan haltuun, rehellisesti toimiva tai passiivinen yritys kaapataan tai sellaisen yrityksen nimeä ja y-tunnusta käytetään hyväksi. Passiivisella yrityksellä tarkoitetaan mm. yrityksiä, jotka saattavat harjoittaa liiketoimintaa, mutta eivät ilmoita tai päivitä tietojaan kaupparekisteriin, tai yrityksiä, 288 KVKL, 2019, s. 10; Stepanoff, 2023, s. 9 ja 25–26. 289 KVKL, 2019, s. 18. 92 jotka ovat lopettaneet jo toimintansa, mutta eivät tee lopettamisilmoitusta, tai yrityksiä, jotka on jätetty lepäämään. Monesti näissä tapauksissa vastuuhenkilöinä toimivat bulvaanit eli ns. välikädet omalla nimellään, mutta tarkoituksenaan kuitenkin toimia peitellysti jonkun toisen henkilön lukuun mm. lainsäädännön kiertämiseksi, viranomaisten välttämiseksi tai todellisten omistussuhteiden salaamiseksi.290 Bulvaani voi esim. toimia asuntokaupassa haamuostajana, kun varsinainen ostajataho halutaan pitää anonyymina, tai yrityksen valejohtajana, kun yrityksen oikea vastuuhenkilö on esim. asetettu liiketoimintakieltoon tai tällä ei muuten ole oikeutta liiketoiminnan harjoittamiseen 291 . Yrityksen hyväksikäytön tunnistaminen on siis tärkeää, koska mm. bulvaanien hyväksikäyttöön liittyy monesti epämoraalisia ja epäkunniallisia syitä, se voi olla myös osa petosrikollisuutta, ja useat petosrikokset ovat rahanpesun esirikoksia. 292 Mikäli välittäjällä herää epäilys bulvaanin käytöstä, oikeustoimesta voi olla syytä kieltäytyä293. Välittäjän tulee oikeushenkilön edustajan henkilöllisyyden lisäksi myös varmistaa edustajan toimivalta eli tämän valta päättää jostain asiasta, toisin sanoen varmistaa oikeus toimia ja oikeus tehdä sitovia oikeustoimia yrityksen puolesta (mm. nimenkirjoitusoikeus, prokura 294 ) jostain julkisesta rekisteristä, esim. kaupparekisteriotteesta, yhtiöjärjestyksestä tai säätiön säännöistä (myös pöytäkirjanotteesta295), tai mikäli käytetään valtuutettua eli asiamiestä296, valtuutetulle annetusta valtakirjasta. Samoin kuin luonnollisen henkilön kohdalla, tulee yhteisöasiakkaaltakin saatuja tietoja verrata muihin asiakirjoihin, kuten isännöitsijäntodistukseen tai lainhuutotodistukseen. Jos osto-, myynti- tai 290 Isoaho & Kaski, 2021, s. 113. 291 Heikkilä, 2023, s. 36. 292 Isoaho & Kaski, 2021, s. 114 ja 116 293 Salomaa, 2021, s. 33. 294 Kasso, 2014, s. 492. 295 Nevala ja muut, 2021, s. 60. 296 Kasso, 2014, s. 489. 93 vuokraustilanteessa käytetään valtuuttajaa, tulee muistaa valtuuttajan PEP-tieto kysyä myös joko valtuutetulta tai, mieluummin, valtuuttajalta itseltään297. Oikeushenkilöstä tulee selvittää ja säilyttää seuraavat yksilöidyt tuntemistiedot luotettavalla tavalla joko kopioimalla tai muuten tallentamalla muistiin seuraavat tiedot: - täydellinen nimi, rekisterinumero ja rekisteröimispäivä sekä rekisteriviranomainen (esim. Patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämästä Yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä, myöhemmin YTJ, saatavasta kaupparekisteriotteesta) - päätoimiala, mutta myös mahdollinen sivutoimiala (esim. yhtiöjärjestyksestä tai YTJ:n kaupparekisteriotteesta) - kotipaikka (esim. yhtiöjärjestyksestä tai YTJ:n kaupparekisteriotteesta) - hallituksen jäsenten täydelliset nimet, syntymäajat henkilötunnuksineen ja kansalaisuudet (esim. YTJ:n kaupparekisteriotteesta) - yhtiön puolesta toimivan luonnollisen henkilön, edustajan tai valtuutetun (nimenkirjoitusoikeus, prokura, valtakirjavaltuutus) nimi ja syntymäaika henkilötunnuksineen (mikäli henkilöllä ei ole suomalaista henkilötunnusta, syntymäaika ja kansalaisuus) - kaikkien tosiasiallisten edunsaajien nimi ja syntymäaika henkilötunnuksineen (esim. osakasluettelosta).298 4.2.3 Asiakasprofiilin määrittämisvelvollisuus Ilmoitusvelvollisella ei saa olla tunnistamattomia eli anonyymeja asiakkaita299. Siten myös kiinteistönvälitysliikkeelle ja kiinteistönvälittäjälle on rahanpesulaissa säädetty velvollisuus tuntea ja tunnistaa sekä henkilö- että yritysasiakkaansa, ja tehdä 297 Stepanoff, 2023, s. 9. 298 KVKL, 2019, s. 10. 299 Andersén, 2020, s. 72. 94 tuntemisen ja tunnistamisen perusteella asiakasprofiilin määrittäminen. Asiakkaan tunteminen ja asiakkaan asiakasprofiilin määrittäminen luovat rahanpesulain edellyttämälle ilmoitusvelvolliselle parhaan mahdollisen pohjan tavanomaisesta poikkeavan ja mahdollisesti epäilyttävän liiketoimen tunnistamiselle. Rahanpesun selvittelykeskuksen mukaan juuri asiakasprofiilin määrittämisen eli asiakasprofiloinnin kautta pystytään havaitsemaan, voidaanko jonkin tapahtuman katsoa olevan tavanomainen vai ei.300 Asiakkaan tuntemis- ja tunnistamistoimien laajuus ja niiden perusteellisuus perustuvat asiakasprofiilin määrittämisessä ns. riskiperusteiseen arviointiin. Välitysliikkeen tulee tehdä riskiarvio jokaisen asiakkaan kohdalla seuraavasti: Jos rahanpesuriski arvioidaan vähäiseksi, voidaan asiakkaan tuntemiseen liittyvät toimet tehdä yksinkertaisemmin. Jos rahanpesuriski kuitenkin arvioidaan normaalia suuremmaksi, tulee asiakkaan tuntemiseen liittyvät toimet tehdä tehostetusti. Mikäli asiakastapahtumaan ennakkoarvion mukaan voidaan nähdä liittyvän korkeampaa riskiä, tulee asiakas tuntea ja tunnistaa erityistä huolellisuutta noudattaen.301 Riskiperusteinen arviointi tehostettuine toimineen tulee siis huomioitavaksi silloin, jos asiakkaaseen, asiakkaan liiketoimeen, maahan tai maantieteelliseen alueeseen, itse tuotteeseen tai tarjottavaan palveluun, jakelukanaviin tai käytettyihin teknologioihin liittyy normaalia ja tavanomaista suurempi rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riski tai kun asiakas etätunnistetaan 302 . Asuntojen, niin osakehuoneistojen kuin kiinteistöjenkin, kaupanteossa ja huoneistojen vuokrauksessa on viime vuosina siirrytty yhä enenevässä määrin sähköiseen kaupantekoon ja vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen. Välttämättä asiakasta ei kohdata edes kasvotusten, ja puhtaan luottotietorekisterin omaava vuokralainen voi jopa vuokrata huoneiston suoraan välitysliikkeen palvelun kautta esim. kuviin tai esittelyvideoon tutustumalla. Tällöin varsinkin ulkomaalaisten – mutta myös suomalaisten – asiakkaiden kohdalla 300 Heikkilä, 2023, s. 5. 301 Heikkilä, 2023, s. 4. 302 Heikkilä, 2023, s. 4. 95 etätunnistaminen voidaan kokea riskillisenä, koska asiakkuuden taustalla voi olla muita henkilöitä kuin sopimuksen allekirjoittaja, eikä tosiasiallisia edunsaajia välttämättä pystytä tunnistamaan.303 Aunola toteaa, että asiakkaan henkilöllisyys kyllä pystytään melko hyvin tarkastamaan etätunnistamisella, mutta muiden asiakkaan tuntemisvelvollisuuden vaatimukset eivät välttämättä täyty samalla tavalla304. Riskiperusteisessa lähestymistavassa asiakkaan profiili määritellään henkilön tuntemis- ja taloudellisten tietojen, mutta myös aiemman maksuliikenteen ja käyttäytymisen perusteella. Asiakasprofiilissa tulee huomioida mm. ilmoitettu tulonlähde suhteessa toimialaan ja henkilön todellisiin tuloihin. Mikäli ilmoitusvelvolliselle jää avoimia kysymyksiä tai epäselvyyksiä normaalin selvityksen jälkeen, tulee tämän hankkia lisäselvitystä ja vertailutietoa asiakasprofiloinnin pohjaksi. Lisäselvitys tehdään asiakkaalta tiedustelemalla mm. rahojen alkuperää eli kysymällä, mistä liiketoimesta tai muusta oikeustoimesta rahat ovat peräisin. Samalla varmistetaan rahojen käyttötarkoitus, asiakkaan liiketoiminnan laatu ja laajuus sekä liiketoimen osapuolten henkilötiedot yhteystietoineen. Selvitykseen voi käyttää KVKL:n mallilomaketta. Mikäli liiketoimi ei selvityksen jälkeen enää vaikuta epäilyttävältä, ei lisäselvityksiä tarvitse tehdä eikä välitysliikkeelle synny asiassa ilmoitusvelvollisuutta 305 . Selvitykset on kuitenkin syytä dokumentoida huolellisesti. Asiakasprofiloinnin pohjaksi hankittavia vertailutietoja ovat mm. kaupparekisteriotteet, luottotietorekisterin luottohäiriömerkinnät ja mahdolliset liiketoimintakieltotiedot sekä muut julkisista viranomaisrekistereistä saatavat tiedot.306 Asiakkaalta voidaan vaatia edellä mainittujen selvitysten ohella muitakin selvitystä tukevia asiakirjoja ja todistuksia liiketoiminnasta, ja tarvittaessa myös kauppakirjojen kopioita tai muuta saantokirjaa aikaisemmista oikeustoimista. 307 Myös käteisvarojen tullausasiakirjaa 303 Isoaho & Kaski, 2021, s. 61. 304 Aunola, 2014, 102. 305 KVKL; 2019, s. 17. 306 Salomaa, 2021, s. 5 ja 12. 307 Heikkilä, 2023, s. 4. 96 voidaan pyytää esitettäväksi308 (Tullin kirjoittama todiste, että rajan ylittävällä henkilöllä ei ole ollut käteisvaroja yli sallitun 10 000 € rajan). Ilmoitusvelvollisen kannattaa pyytää kaikki selvitykset mielellään kirjallisina; suullisesti annettavia selvityksiä ei suositella. Yhteenvetona voidaankin todeta, että riittävän selvityksen saaminen katsotaan välttämättömäksi, jotta asiakas tunnetaan, tunnistetaan ja lain mukainen selonottovelvollisuus täyttyy. 4.2.4 Asiakkaan seurantavelvollisuus Asiakkaan ja hänen tilanteensa seuranta tulee olla jatkuvaa ja riittävää. Asiakkaan jatkuvan seurannan tulee kestää koko asiakassuhteen ajan, ja se tulee vastata ko. toimialalla yleisesti tiedossa olevan tiedon kanssa. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että ns. uudiskohteita myyntiin tarjoavan rakennusliikkeen osalta välitysliikkeellä on aina oltava ajantasainen, enintään vuoden vanha kaupparekisteriote, vaikka rakennusliike olisikin välitysliikkeen vanha asiakas. Mikäli on aihetta epäillä, että yrityksen osalta omistusjärjestelyihin on tehty vuoden aikana muutoksia, tulee välittäjän hankkia uudempi kaupparekisteriote. Myös tutun sijoittaja-asiakkaan ollessa kyseessä välittäjän tulee tuntea vakituisen asiakkaansa liiketoiminta ja hänen taloutensa tilanne sellaisessa laajuudessa, että tämä kykenee havaitsemaan, jos asiakas on syystä tai toisesta ryhtymässä normaalista poikkeavaan liiketoimeen. 309 Rahanpesulain 3:4 mukaan ilmoitusvelvollisen on järjestettävä asiakkaan toiminnan laatuun ja laajuuteen, asiakassuhteen pysyvyyteen ja kestoon sekä riskeihin nähden riittävä seuranta sen varmistamiseksi, että asiakkaan toiminta vastaa sitä kokemusta ja tietoa, joka ilmoitusvelvollisella on asiakkaasta ja tämän toiminnasta. Valtiovarainministeriön kansallisen riskiarvion mukaan asiakkaan taustojen tuntemisen ja jatkuvan seurannan kautta varmistetaan se, ”asiakkaan toiminta vastaa sitä kokemusta ja tietoa, joka ilmoitusvelvollisella on asiakkaasta ja tämän toiminnasta”310. 308 KVKL, 2019, s. 17. 309 KVKL, 2019, s. 11. 310 Isoaho & Kaski, 2021, s. 43. 97 4.2.5 Asiakastietojen päivittämisvelvollisuus Rahanpesulain 3:3 mukaan kaikki asiakkaan tuntemista koskevat tiedot tulee pitää ajantasaisina. Tämän vuoksi asiakastietojen päivittäminen tulee tehdä aina sen mukaan, kun tietoihin tulee joitain muutoksia. Myös asiakkaan tehostettu seuranta voi tarkoittaa myös asiakastietojen tiheämpää päivitysvelvollisuutta. 4.2.6 Asiakkaan tuntemistietojen ilmoitusvelvollisuus Tietosuojavaltuutetun toimisto painottaa henkilötietojen käsittelyn läpinäkyvyyttä, joka tarkoittaa sitä, että asiakkaalle on kerrottava rehellisesti, selkeästi ja ymmärrettävästi, mitä henkilötietoja, mihin tarkoitukseen ja millä tavoin henkilötietoja käsitellään sekä millaisia oikeuksia asiakkaalla on311. Asiakkaalle on kerrottava, että kerättyjä tuntemistietoja ja muita henkilötietoja voidaan käyttää rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen, paljastamiseen ja selvittämiseen sekä rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen ja sen rikoksen tutkintaan saattamista varten, jolla rahanpesun tai terrorismin rahoittamisen kohteena oleva omaisuus tai rikoshyöty on saatu, tutkintaan saattamista varten312. Edellä kerrottu asiakkaalle tehtävä ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää esimerkiksi käyttämällä KVKL:n lakivaliokunnan laatimaa mallilomaketta ”henkilöllisyyden todentaminen ja PEP-lomake”, joka on löydettävissä KVKL:n internet-sivuilta. Välitysliikkeen tulee myös muistaa, että tuntemis- ja henkilötietoja ei saa käyttää rahanpesulain 3:3 mukaan sellaiseen tarkoitukseen, joka on ristiriidassa rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen ja paljastamisen tarkoitusten kanssa. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asiakkaan henkilöllisyys- tai PEP-tietoja ei saa käyttää mihinkään muuhun tarkoitukseen kuin rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen liittyvään toimintaan.313 311 Tietosuojavaltuutetun toimisto, n.d. -b. 312 Andersén, 2020, s. 83. 313 KVKL, 2019, s. 8. 98 4.2.7 Asiakkaan tuntemistietojen säilyttämisvelvollisuus Asiakkaan tuntemistiedot on säilytettävä luotettavalla tavalla vähintään viisi vuotta siitä, kun asiakassuhde on päättynyt/liiketoimi on suoritettu 314 . Asiakkaan tuntemistietojen (toimeksiantopäiväkirja, toimeksiantosopimukset liitteineen, tarjousasiakirjat, esitteet ja muut toimeksiantoon liittyvät asiakirjat, mm. kaikki kohteesta hankitut asiakirjat, valokuvat, kohdevideot ja 3D-tilakuvaukset) säilytysvelvollisuuden osalta on kuitenkin hyvä huomioida, että edellä mainittu viiden vuoden säilytysvelvollisuusaika on lain mukainen vähimmäisvaatimusaika. Vahingonkorvausvastuun mukainen vanhentumisaika on kuitenkin kymmenen vuotta, joten suositeltavaa olisi säilyttää asiakirjoja kymmenen vuotta toimeksiantosopimuksen päättymisestä.315 4.3 Liiketoimesta kieltäytymisvelvollisuus Mikäli välitysliike epäilee, tai harkitsee asiakkaasta tehdyn kokonaisselvityksenkin jälkeen, että liiketoimi vaikuttaa tavanomaisuudesta poikkeavalta tai muuten epäilyttävältä ja että liiketoimessa voisi olla kyse rahanpesusta tai terrorismin rahoittamisesta, liiketoimesta tulee kieltäytyä ja ilmoittaa asiasta välittömästi Rahanpesun selvittelykeskukselle. Välitysliike voi kieltäytyä ottamasta henkilöä tai yhteisöä asiakkaaksi myös silloin, jos asiakas ei ole halukas antamaan tietoja itsestään ja toiminnastaan, tai jos asiakas ei vastaa esimerkiksi oman toiminnan luonteensa perusteella ilmoitusvelvollisen liiketoimintastrategiaa. 316 Samoin, jos asiakas ei pyynnöstä huolimatta toimita häneltä pyydettäviä lisäselvitystä tukevia asiakirjoja, ei ilmoitusvelvollinen saa perustaa asiakassuhdetta lainkaan317. 314 Nevala ja muut, 2021, s. 683. 315 Nevala ja muut, 2021, s. 683; KVKL, 2022b, 5. 316 Andersén, 2020, s. 72. 317 KVKL, 2019, s. 17. 99 Rahanpesun selvittelykeskus suosittelee, että ilmoitusvelvollinen ei lainkaan perustaisi asiakassuhdetta, suorittaisi jotain liiketointa tai edes ylläpitäisi liikesuhdetta, jos ilmoitusvelvollinen ei pysty ottamaan huomioon kaikkia lain vaatimia rahanpesun torjunnan velvoitteita 318 . Liiketoimesta kieltäytyminen on poikkeuksellinen ja äärimmäinen toimenpide, ja sitä tulisi käyttää ainoastaan siinä tilanteessa, kun asiakkaan henkilöllisyyden todentaminen ei luotettavasti ole mahdollista. Liiketoiminnasta kieltäytyminen saattaa aiheuttaa asiakkaassa epäilyksen siitä, että välittäjä tulee tekemään liiketoimesta rahanpesuilmoituksen.319 4.4 Liiketoimen keskeyttämisvelvollisuus Välitysliikkeen toimintavaihtoehdot epäilyttäväksi havaitun liiketoiminnan jälkeen ovat sen havaitsemisajankohdasta riippuen liiketoimen suorittaminen normaalisti loppuun saakka, liiketoimesta kieltäytyminen tai liiketoimen keskeyttäminen mahdollisia lisäselvityksiä varten. KVKL:n ohjeen mukaan liiketoimi tulee lähtökohtaisesti suorittaa loppuun saakka sen epäilyttävyydestä huolimatta, muuten sen keskeyttäminen saattaisi tässäkin paljastaa asiakkaalle, että liiketoimesta ollaan tekemässä ilmoitusta. Jos asiakassuhde keskeytetään rahanpesuepäilyksen vuoksi, on rahanpesuilmoitus kuitenkin tehtävä Rahanpesun selvittelykeskukselle. Epäilyilmoitus tulee tehdä, koska välitysliikkeen on lain mukaan pyrittävä kaikessa toiminnassaan erityisesti siihen, että rahanpesuun tai terrorismin rahoittamiseen liittyvät rahat saataisiin pysäytettyä tai ainakin niiden kulku pystyttäisiin myöhemmin selvittämään, etteivät varat pääsisi siirtymään eteenpäin niin, ettei kansallinen viranomaisen voisi niitä enää saavuttaa.320 Mikäli liiketoimi keskeytetään sen vuoksi, että rahanpesuilmoitus on ollut aiheellinen, eli rahanpesua on katsottu tapahtuneen, tulee liikesuhde päättää myös lopullisesti. 318 Heikkilä, 2023, s. 4. 319 KVKL, 2019, s. 18. 320 KVKL, 2019, s. 18. 100 4.5 Epäilyttäviä liiketoimia koskeva selonottovelvollisuus Rahanpesulain mukaan välittäjältä edellytetään selonottovelvollisuutta, mikäli tämä huomaa asiakkaansa toiminnassa epäilyttäviä seikkoja. Selonottovelvollisuuden täyttäminen on siis välittäjän vastuulla. Selonotto tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että välittäjä selvittää asiakkaan kokonaistilanteen mahdollisimman hyvin. Jos välittäjä havaitsee liiketoimessa olevan jotain epäilyttävää, ja jos liiketoimessa käytetyt varat voisivat olla peräisin jostain rikollisesta alkuperästä ja varsinkin silloin, jos liiketoimella voisi olla yhteys rahanpesuun tai terrorismin rahoittamiseen, tulee varojen käyttötarkoitus ja niiden alkuperä aina pyrkiä selvittämään mahdollisuuksien mukaan. 321 Selonottovelvollisuuteen liittyy läheisesti (ja tarvittaessa) myös ilmoitusvelvollisuus, jota käsitellään kohdassa 4.5.1. Liiketoimen epäilevyyden arviointi voidaan suhteuttaa siihen, minkälaista liiketoimintaa voidaan juuri kyseessä olevalla alalla pitää tavanomaisena, kuinka asiakasryhmät alalla normaalisti käyttäytyvät ja mikä on alan luonteenomaista toimintaa tuotteiden ja palveluiden osalta322. Epäilyttävällä liiketoimella tarkoitetaan ensinnäkin ko. toimialalta yleisten kokemusten kautta saatuja asiakkaan epätavallisia ja kaikkia normaalista toiminnasta poikkeavia liiketoimia sisältäen myös taloudelliselta arvoltaan poikkeukselliset liiketoimet (liian vähäiset – liian suuret) unohtamatta asiakkaan tuntemistietojen huomioimista323. Koska epäilevyyttä verrataan aina jonkin tietyn liiketoiminnan sisäisesti, voi samanlainen liiketoimi olla jollain toisella asiakkaalla tavanomaista, mutta toisella asiakkaalla epäilystä herättävää324. Kuten aikaisemmin on jo todettu, välitysliikkeen tulee tuntea asiakas ja tämän liiketoiminnan laatu koko asiakassuhteen ajan. Välitysliikkeelle syntyy selonottovelvollisuus, mikäli asiakkaasta saatujen tietojen tai jonkin muun seikan 321 KVKL; 2019, s. 17. 322 Salomaa, 2021, s. 3; HE 228/2016 vp, s. 111. 323 KVKL, 2019, s. 18. 324 Salomaa, 2021, s. 3–4. 101 valossa jokin tapahtuma vaikuttaa epätavanomaiselta tai epäilyttävältä. Epäilyä pitäisi herättää, jos asunto- tai kiinteistökaupassa liiketoimen suuruus eroaa asiakkaan aikaisemmasta toiminnasta ollen huomattavasti pienempi tai suurempi kuin aikaisemmin, tai jos liiketoimen rakenne on erilainen kuin tavallisesti tai aikaisemmin on ollut. Epäillä pitäisi myös, jos liiketoimeen ei asiakkaalla liity ilmeistä taloudellista tarkoitusta tai jos liiketoimen luonne ei tunnu sopivalta joko asiakkaan liiketoiminnan tai tämän taloudellisen tilanteen kanssa.325 Liiketoimi voi olla epäilyttävä myös silloin, kun se poikkeaa tavanomaisesta toiminnasta välitysliikkeen koon tai toimipaikan suhteen326. Neira puhuu edellä mainittujen epäilyä herättävien toimien selvittämisvelvollisuuden kohdalla ns. ”customer due diligence” - velvollisuudesta täyttämisestä (lyhenne CDD, asiakkaan tuntemisen velvollisuus327), jotta ilmoitusvelvollisen huolellisuusvelvoite tulee asianmukaisesti täytettyä 328 . Sahavirran mielestä, mitä kokeneempi ja ammattitaitoisempi ammattilainen on, sen matalammalla pitäisi olla tämän kynnys epäillä jonkin asian paikkansapitävyyttä329. Bromsin mukaan esim. välittäjän tietoisuus asiakkaan taloudellisista vaikeuksista, elämäntavasta (mm. huumausaineiden kauppaaminen) tähän kohdistetusta rikostutkinnasta tai aikaisemmasta rikostaustasta ovat sellaisia asioita, jotka voisivat olla syitä epäillä, mistä varallisuus on lähtöisin330. KVKL:n mukaan liiketoimi voi olla epäilyttävä, ja se kehottaakin erityiseen tarkkaavaisuuteen asunto- ja kiinteistökaupassa silloin, jos 1) kauppa tehdään huomattavaan yli- tai alihintaan, 2) ostaja ei ole kiinnostunut näkemään ostettavaa kohdetta tai saamaan siitä tietoa, 3) ensiasunnon ostaja on hankkimassa arvokasta kohdetta eikä hän tarvitse kauppahinnan maksamiseen luottoa, 325 KVKL, 2019, s. 16–18. 326 KVKL, 2019a, s. 17. 327 Jukarainen & Muttilainen, 2015, s. 22. 328 Neira, 2004, s. 122. 329 Sahavirta, 2007, s. 168. 330 Broms, 2012, s. 25. 102 4) muutoin on itsestään selvästi havaittavissa, että välityskohteen hankintahinta on epäsuhteessa ostajan varallisuusoloihin, ostajan varallisuustilanteen selvittäminen on käytännössä hyvin haasteellista eikä välitysliikkeellä pääsäännön mukaan ole aihetta epäillä liiketoimea pelkästään sen vuoksi, että välityskohteen myyntihinta vaikuttaa ylimitoitetulta suhteessa ostajan oletettuun varallisuusasemaan tai tulotasoon, 5) ostaja pyrkii suorittamaan kauppahinnan kokonaan tai huomattavilta osin käteisellä tai muuten kuin Suomessa toimivan luottolaitoksen tililtä, 6) kauppahinnan maksaa kokonaan tai osittain joku muu kuin asunnon ostaja tai kauppahinta maksetaan toisen henkilön kuin ostajan tililtä, 7) normaalista vähemmän kiinnostavaan kohteeseen investoidaan merkittävästi, 8) kohde myydään ilman ymmärrettävää perustetta pian ostamisen jälkeen taikka kauppaa muuten leimaa perusteeton kiire.331 KVKL muistuttaa, että edellä oleva luettelo ei ole tyhjentävä, vaan liiketoimen epätavallisuus on ratkaistava aina tapauskohtaisesti ja tarvittavia lisäselvityksiä voidaan asiakkaalta pyytää332. Välityslaissa on säännökset välittäjän yleisestä ja erityisestä selonottovelvollisuudesta, joita on käsitelty kohdissa 3.2.2.1 ja 3.2.2.2. Niitä ei kuitenkaan pidä sekoittaa rahanpesuun ja terrorismin rahoittamiseen liittyvään selonottovelvollisuuteen, joskin välityslain sekä rahanpesulain mukaan välittäjältä edellytetään tarvittaessa lisäselvitysten hankkimista. 4.5.1 Epäilyttäviä liiketoimia koskeva ilmoitusvelvollisuus Rahanpesulain selonottovelvollisuuteen sisältyy tarvittaessa myös ilmoitusvelvollisuus. Välitysliikkeen tai välittäjän havaittua mahdollista epäilyttävää liiketointa, josta lisäksi on tehty tarpeelliset lisäselvitykset, tulee siitä viipymättä tehdä ilmoitus, ns. rahanpesuilmoitus (Suspicious Transaction Report, STR)333, ensisijaisesti sähköisesti KRP:n Rahanpesun selvittelykeskuksen tarkoitukseen varaamaa erityistä GoAML- sovellusta käyttäen osoitteessa https://ilmoitus.rahanpesu.fi/Home334. Tämä kanava on tarkoitettu vain ilmoitusvelvollisille, ei yksityishenkilöille. Ilmoitus voidaan tehdä myös 331 KVKL, 2019, s. 17. 332 KVKL, 2019, s. 17. 333 AVI, 2021a, s. 8. 334 AVI, 2021a, s. 8. 103 muuta salattua yhteyttä tai tietoturvallista menettelyä käyttäen, mikäli siihen on erityistä syytä335. Huomioitavaa ilmoitusvelvollisuuden täyttämisessä on erityisesti se, että velvollisuus on täytettävä riippumatta siitä, suoritetaanko epäilyttävä liiketoimi loppuun vai keskeytetäänkö se. Jos välitysliike saa vasta liiketoimen loppuun suorittamisen jälkeen tietoonsa jonkin sellaisen seikan, joka aiheuttaa epäilyksiä toiminnan laadusta, tulee ilmoitus tehdä viipymättä jälkikäteen.336 Tämän epäilyttäviä liiketoimia koskevan ilmoituksen, eli puhekielessä käytetyn ns. rahanpesuilmoituksen, tulee sisältää asiakkaan tuntemistiedot, tiedot liiketoimen laadusta, liiketoimeen sisältyvien varojen tai muun omaisuuden määrästä ja käytetystä valuutasta, varojen tai muun omaisuuden alkuperästä tai kohteesta ja syystä, joka teki liiketoimesta epäilyttävän. Samalla tulee myös ilmoittaa, onko liiketoimi suoritettu, onko se keskeytetty vai onko siitä kieltäydytty.337 Ilmoitus epäilyttävästä liiketoimesta tulee ilman aiheetonta viivästystä tehdä siis seuraavissa tapauksissa: - keskeytetty liiketoimi on selvitystenkin jälkeen epäilyttävä - välitysliike kieltäytyy suorittamasta epäilyttävää liiketointa - välitysliike saa liiketoimen suoritettuaan tietoonsa sellaisen seikan, jonka vuoksi liiketoimi osoittautuu epäilyttäväksi - asiakas kieltäytyy antamasta riittävää selvitystä liiketoimeen sisältyvien varojen alkuperästä tai käyttötarkoituksesta - asiakas vetäytyy liiketoimen suorittamisesta ilman perusteltua syytä - asiakas ei anna selonottovelvollisuuden täyttämiseksi pyydettyä selvitystä tai annettu selvitys on välitysliikkeen arvion mukaan epäluotettava tai asiakirjojen aitoutta epäillään - liiketoimen peruste ja varojen alkuperä ei välitysliikkeen hankkimien selvitysten perusteella riittävästi selviä - oikeushenkilöä ei pystytä tunnistamaan tai tosiasiallisia edunsaajia tai henkilöä, jonka puolesta asiakas toimii, ei pystytä tunnistamaan tai luotettavasti selvittämään 335 KVKL, 2019, s. 19. 336 KVKL, 2019, s. 18. 337 KVKL, 2019, s. 19. 104 - asiakkaalla on yhtymäkohta valtioon, jonka rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämis- ja selvittelyjärjestelmä ei täytä kansainvälisiä velvoitteita, eikä kohdassa 3.6.3. mainittuja lisäselvityksiä saada.338 Rahanpesun selvittelykeskus painottaa, että ilmoitus mahdollisesta epäilyttävästä liiketoimesta ei ole rikosilmoitus, eikä ilmoitusvelvollisen itse tarvitse lainkaan arvioida sitä, onko liiketoimessa mahdollisesti kyse rikoksesta vai ei 339 , vaan arvion mahdollisesta esitutkintakynnyksen ylittymisestä tekee aina selvittelykeskus340. Itse Rahanpesun selvittelykeskuksessa ei tehdä rikostutkintaa, vaan se ohjaa tiedot eteenpäin asianmukaisille tahoille sellaisista tapauksista, jotka ovat kaikista epäilyttävimpiä341. Rahanpesuilmoituksen tekeminen ei myöskään välttämättä aina merkitse sitä, että asiakassuhde täytyy päättää342. Ilmoituskynnys kannattaa asettaa mieluummin matalammalle kuin liian korkealle, koska liiketoimen luonteen tarkempi rikosoikeudellisuuden selvittäminen ja varojen alkuperä kuuluu Rahanpesun selvittelykeskukselle, ei ilmoitusvelvolliselle. Ilmoitus kannattaa tehdä viipymättä sen vuoksi, ettei ilmoituksen kohteena olevia varoja keritä siirtämään eteenpäin niin, ettei viranomainen pääse enää niiden jäljille.343 Ohessa KVKL:n erittäin kuvaava esimerkki asiakkaan epäilyttävästä liiketoimesta, ja välittäjän oikeaoppinen rahanpesulain mukaisten velvoitteiden täyttäminen: Välitysliike saa myyntitoimeksiannon asunto-osakkeen välityksestä. Välitysliike on arvioinut kohteen käyväksi arvoksi 100 000 euroa, mutta toimeksiantaja vaatii, että kohteen myyntihinta on 150 000 euroa. Jo ennen kuin kohteen markkinointi alkaa, ostajaehdokas ottaa välitysliikkeen edustajaan yhteyttä ja tarjoutuu ostamaan välityskohteen täydestä hinnasta kohdetta näkemättä. Tiedustellessasi kauppahinnan maksutapaa, ostaja sanoo, että kauppahinta maksetaan kokonaan kaupanteossa eikä ostaja tarvitse lainaa kauppahinnan maksamiseen. Ostaja toteaa lisäksi, että kauppahinta maksetaan erään yhtiön toimesta. Välitysliike pyytää asiakkaalta kirjallista selvitystä varojen alkuperästä. Selvityksestä käy ilmi, että kauppahinnan maksaa ulkomaille rekisteröity yhtiö, jolta ostajalla on selvityksen mukaan vastaavan määräinen saatava. 338 KVKL, 2019, s. 18. 339 Salomaa, 2021, s. 4. 340 Neira, 2004, s. 122. 341 Keskusrikospoliisi, 2021, s. 13; Heikkilä, 2022a, s. 16. 342 Broms, 2012, s. 11. 343 Salomaa, 2021, s. 4. 105 Välitysliikkeen edustaja käy tilanteen läpi ja päättää pyytää ostajaehdokkaalta lisäselvitystä. Välitysliike pyytää, että ostaja näyttää, mihin saamissuhde perustuu, esimerkiksi velkakirjalla tai muulla dokumentilla. Asiakas lähettää selvityksensä tueksi asiakirjoja, joista ei kuitenkaan käy selville, mikä varojen alkuperä lopulta on. Välitysliike tekee rahanpesuepäilyilmoituksen ja liittää siihen kaiken ostajalta saamansa dokumentaation. Kauppa suoritetaan normaalisti loppuun. Välitysliike arkistoi rahanpesuepäilyilmoitusmateriaalin erillään asiakasrekisteristä ja toimeksiannon muista asiakirjoista.344 4.5.2 Epäilyttäviä liiketoimia koskevien tietojen säilyttämisvelvollisuus Rahanpesun selvittelykeskukselle annetut tiedot on säilytettävä viisi vuotta rahanpesuilmoituksen tekemisestä ja siten, että ne ovat erillään asiakasrekisteristä ja kyseessä olevaan toimeksiantoon liittyvistä asiakirjoista. Epäilytietoja ei siis saa tallentaa sähköisesti kyseisen toimeksiantosopimuksen tietojen yhteyteen, vaan ne pitää säilyttää erillään. Pääsääntöisesti tiedot on poistettava viiden vuoden kuluttua ilmoituksen tekemisestä, jos niiden säilyttäminen ei ole enää tarpeen. Mahdollinen tarve säilyttää tiedot pidempään liittyy esimerkiksi voimassa olevaan rikostutkintaan, vireillä olevaan oikeudenkäyntiin tai itse välitysliikkeen tai välittäjän oikeuksien turvaamiseen.345 4.5.3 Epäilyttäviä liiketoimia koskevan ilmoituksen salassapitovelvollisuus Rahanpesuilmoituksen tekemiseen liittyy ehdoton salassapitovelvollisuus. Asiakkaalle tai hänen edustajalleen eikä millekään ulkopuoliselle taholle saa missään olosuhteissa paljastaa tehtyä rahanpesuilmoitusta. Neira nimittää tätä salassapitovelvollisuutta tipping off -kielloksi346. Neiran mukaan rahanpesuilmoitusvelvollisuus myös syrjäyttää välittäjälle muussa laissa säädetyn salassapitovelvollisuuden 347 , jota käsitellään kohdassa 4.6.1. Tietoja, jotka selonottovelvollisuuden täyttämiseksi on saatu hankittua, 344 KVKL, 2019, s. 19. 345 KVKL, 2019, s. 19. 346 Neira, 2004, 122–123; Huhtamäki, 2000, s. 254 ja 271. Ks. myös varoittamis- ja vihjauskielto. 347 Neira, 2004, s. 122. 106 on kiellettyä käyttää mihinkään muuhun tarkoitukseen kuin rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseen. Rahanpesulain 4 luvun 4 § :n 3 momentin mukaan rahanpesuilmoituksen tekemisestä voi kuitenkin lain estämättä kertoa toiselle samaan asiakkaaseen ja samaan liiketoimeen liittyvälle rahanpesulain 1 luvun 2 §:n 1 momentin 1 ja 2 kohdassa mainituille ilmoitusvelvolliselle.348 Kun välittäjä huomaa tavallisuudesta poikkeavia tai epäilyttäviä liiketoimia, hän joutuu punnitsemaan tarkoin huomionsa vahvuutta ja myös tiedostamaan, että asiakkaalle saattaa aiheutua jonkinlaista vahinkoa rahanpesuilmoituksen tekemisestä, vaikka epäily osoittautuisikin myöhemmin aiheettomaksi349. Tämä ei kuitenkaan saa olla esteenä ilmoituksen tekemiselle. Lain esitöiden ja Neiran mukaan ilmoitusvelvolliselle mahdollisesti aiheutunut taloudellinen vahinko ei saa aiheuttaa vahingonkorvausvastuuta vilpittömässä mielessä toimineelle välitysliikkeelle tai välittäjälle. Vilpittömällä mielellä tarkoitetaan sitä, että henkilö ei tiennyt (tai hänen ei pitänytkään tietää) jostain tapaukseen liittyvästä merkityksellisestä seikasta. Koska laissa on asetettu velvollisuus ryhtyä toimiin epäilyttävissä tapauksissa, ei välitysliikettä tai välittäjää voida jälkeenpäin arvioiden asettaa taloudelliseen vastuuseen siitä, ettei kyseessä ollutkaan rahanpesu tai muu rikollinen liiketoimi350. 4.6 Henkilötietoja koskevat käsittelyvelvollisuudet Asiakkaan henkilötietoja tulee käsitellä huolellisesti EU:n yleistä henkilötietoasetusta (GDPR) ja tietosuojalakia (5.12.2018/1050) noudattaen. Välitysliikkeessä on myös hyvä olla nimettynä tietosuoja-asioista vastaava henkilö, jonka tehtävänä on huolehtia, että kaikki tietosuojaselosteet ja yrityksen prosessit sekä tietoturva päivitetään aina tarpeen mukaan, ja että yrityksen keskeiset tietosuojaperiaatteet ja toimintaohjeet saatetaan 348 Salomaa, 2021, s. 6. 349 Aunola, 2014, s. 110. 350 HE 158/1997 vp s. 31 ja 37; Neira, 2004, s. 122. 107 myös kaikkien työntekijöiden tietoon 351 . Tietosuoja-asetuksen mukaista erillistä tietosuojavastaavaa ei kuitenkaan välitysliikkeille tarvitse nimittää, koska välitysliikkeen liiketoiminnan keskeisenä tehtävänä ei ole henkilötietojen laaja ja säännöllinen seuranta. Välitysliikkeellä on tietosuoja-asioissa ns. osoitusvelvollisuus, joka tarkoittaa sitä, että sen pitää pystyä tarvittaessa osoittamaan, kuinka tietosuoja on yrityksen toiminnassa huomioitu.352 Välittäjä ei saa tarjousvaiheessa luovuttaa ostajaehdokkaalle esim. huoneiston vuokrasopimuksessa, maanvuokrasopimuksessa tai hallinnanjakosopimuksessa sekä vanhoissa kuntotarkastusraportissa olevia muiden ulkopuolisten henkilöiden henkilötietoja. Nämä tiedot voi välittäjä peittää. Ostajaehdokkaan ei siis tarvitse ennen sopimuksentekoa saada edes vuokralaisen nimeä tietoonsa, josta voisi mm. tämän kansalaisuus selvitä. Tarjouksen tultua hyväksytyksi tai viimeistään kaupanteossa tulee kuitenkin nämä edellä mainitut asiakirjat luovuttaa ostajalle peittelemättöminä. Jos/kun välittäjä lähettää kaupan osapuolille kauppakirjaluonnoksen tutustuttavaksi ennen kaupantekoa sähköpostin kautta, tulee tämän ottaa huomioon tarvittavat turvallisuusseikat, mm. sähköpostin lähettäminen salattuna viestinä.353 Rekisteröidyllä eli henkilöllä, jonka henkilötietoja käsitellään, on oikeuksia henkilötietojensa käsittelyssä, eli käänteisesti ajatellen välitysliikkeellä on asiakasta kohtaan informointivelvollisuus. Välitysliikkeen tulee mm. antaa asiakkaalle joko tietosuojaseloste (tai linkki siihen) tai suullisesti riittävästi informaatiota, kun henkilötietoja vastaanotetaan esimerkiksi silloin, kun toimeksiantosopimus allekirjoitetaan tai ostotarjous tehdään.354 351 KVKL, 2018, s. 9. 352 KVKL, 2018, s. 3. 353 Stepanoff, 2023, s. 15. 354 KVKL, 2018, s. 6. Ohjeen mukaan muita rekisteröidyn oikeuksia ovat: oikeus saada pääsy tietoon, oikeus tiedon oikaisemiseen, oikeus tulla unohdetuksi (tietyin edellytyksin), oikeus rajoittaa käsittelyä, oikeus tiedon siirrettävyyteen, oikeus vastustaa käsittelyä, automatisoituun päätöksentekoon ja profilointiin liittyvät oikeudet, s. 6–7. 108 Välitysliikkeellä on lisäksi tietoturvaloukkausten ilmoitusvelvollisuus, jos se havaitsee, että joku ulkopuolinen taho on saanut asiakkaiden henkilötiedot haltuunsa, tai jos välitysliike itse epähuomiossa luovuttaa tietoja luvattomasti. Ilmoitus tulee tehdä tietosuojavaltuutetun toimistoon heti, kun loukkaus on havaittu, kuitenkin mielellään 72 tunnin kuluessa. Ilmoituksen yhteydessä toimitetaan valvontaviranomaiselle myös perusteltu selvitys tapahtuneesta, ja myös niille henkilöille, joiden tietosuojaa on rikottu, on ilmoitettava. Tietoturvaloukkauksen tapahduttua on välitysliikkeellä lisäksi dokumentointivelvollisuus.355 4.7 Yhdenvertaisuuslain asettamat velvollisuudet KVKL:n ns. lisäohjeessa kiinnitetään huomio lisäksi yhdenvertaisuuslain (1325/2014) 3 luvun 8 §:n syrjintäkiellon merkitykseen, jonka mukaan ketään ei saa syrjiä alkuperän tai kansalaisuuden perusteella. Mikäli toimeksiantaja ohjeistaa ja edellyttää, että myytävästä tai vuokrattavasta kohteesta ei saa ottaa tarjousta, sitä ei saa myydä tai vuokrata venäläiselle – tai muulle ulkomaalaistaustaiselle – asiakkaalle tämän ulkomaalaistaustan perusteella, tulisi välittäjän informoida toimeksiantajaa syrjinnän kiellosta. Välittäjän tulisi pyrkiä saamaan toimeksiantaja muuttamaan mielipiteensä, mutta jos se ei onnistu, tulee välittäjän kieltäytyä toimeksiannon vastaanottamisesta tai viime kädessä purkaa toimeksiantosopimus. KVKL:n painottaa ns. lisäohjeessaan, että mikäli välittäjä hyväksyy toimeksiantajan edellyttämät syrjivät ehdot, myös hän itse syyllistyy syrjintään.356 Syrjinnän kiellosta säädetään yhdenvertaisuuslain (1325/2014) 3 luvun 8 §:ssä. Mielestäni edellä esitetyssä tilanteessa voisi myös lain välittömän syrjinnän tunnusmerkit357 täyttyä, sillä ulkomaalaistaustaista henkilöä kohdeltaisiin ko. tapauksessa epäsuotuisammin kuin jotain toista samassa tilanteessa. 355 KVKL, 2018, s. 8; Tietosuojavaltuutetun toimisto, n.d. -c. 356 KVKL, 2022a, s. 2. 357 Yhdenvertaisuuslaki (1325/2014) 10 §. 109 4.8 Rahanpesulain säännösten ja velvoitteiden laiminlyönnin seuraamuksia On ensiarvoisen tärkeää, että välitysliike ja välittäjä noudattavat lakia sekä muita välitystoimintaa varten laadittuja hyödyllisiä ohjeita ja suosituksia mahdollisimman hyvin. Joskus voi kuitenkin käydä niin, että joko kiireestä, unohduksesta tai huolimattomuudesta jokin asia unohtuu tarkastaa. On luonnollista, että virheestä aiheutuu sanktioita. Kiinteistönvälitykseen liittyvien säännösten noudattamatta jättämisestä ja velvoitteiden laiminlyönneistä saattaa aiheutua joko hallinnollisia tai rikosoikeudellisia seuraamuksia. Kiinteistönvälittäjän toimintaan kohdistuu korvausoikeudellisesti ja lähtökohtaisesti yleensä aina tuottamusvastuu. Jokimäen mukaan tämä tarkoittaa käännettyä todistustaakkaa, eli jos vahinko on syntynyt, välittäjän tulee näyttää toteen, ettei vahinko ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan358. Välittäjän vastuita ja velvollisuuksia arvostellaan aina ankarasti, eikä välittäjä voi vastuusta vapautuakseen väittää, ettei tiennyt jotain seikkaa, mikä hänen olisi ammattinsa puolesta pitänyt tietää 359 . Välitysliikelain mukaisen vastaavan hoitajan korvausvastuu ei poista välitysliikkeen omaa korvausvastuuta ja -velvollisuutta. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että vahinkoa kärsinyt osapuoli voi itse valita, kummalta hän korvauksen vaatii, vastaavalta hoitajalta vai välitysliikkeeltä. Korvausvaade kohdistuu yleensä välitysliikkeeseen, koska sillä on yleensä paremmat taloudelliset mahdollisuudet selviytyä sen maksamisesta.360 4.8.1 Hallinnollisia seuraamuksia Eri laeissa on säädetty hallinnollisista seurauksista, mikäli jokin lain mukainen velvollisuus on laiminlyöty. Näitä lakeja ovat rahanpesun ja kiinteistönvälityksen 358 Jokimäki, 2001, s. 33 ja 59. 359 Jokimäki, 2001, s. 5. 360 Nevala ja muut, 2021, s. 717. 110 näkökulmasta rahanpesulaki ja tietosuojalaki. Rahanpesulain mukaan säännösten rikkomisesta ja sen velvoitteiden laiminlyönnistä voi Etelä-Suomen aluehallintovirasto määrätä välitysliikkeelle erilaisia hallinnollisia seuraamuksia, jotka myös julkaistaan361 ja joilla pyritään sekä ennaltaehkäisemään lainvastaista toimintaa että estää lainvastaisen toiminnan toistuminen ja jatkaminen 362 . Seuraamuksia voivat olla rikemaksu, seuraamusmaksu tai julkinen varoitus. Rahanpesulain 8:1 mukaan rikemaksu voidaan määrätä sille, joka tahallaan tai huolimattomuudesta laiminlyö yrityksen työntekijän koulutuksen (yleensä vastaava hoitaja), asiakkaan tuntemisvelvoitteen tai epäilyttävää liiketoimea koskevan ilmoituksen tekemisen (yleensä välittäjä). Oikeushenkilölle eli kiinteistönvälitysyritykselle määrättävä rikemaksun suuruus on vähintään 1 000 euroa ja maksimissaan 100 000 euroa. Luonnolliselle henkilölle eli välitysliikkeen työntekijälle määrättävän rikemaksun suuruus on vähintään 500 euroa ja maksimissaan 10 000 euroa. Rikemaksu maksetaan valtiolle, ja sen suuruuteen vaikuttaa teon kokonaisuus eli toiminnan tai menettelyn laatu, laajuus ja kestoaika.363 Seuraamusmaksu voidaan määrätä rahanpesulain 8:3 mukaan samojen säännösten rikkomisesta kuin rikemaksukin, mutta tunnusmerkistön täyttämisen kynnys on asetettu huomattavasti korkeammalle. Seuraamusmaksu voidaan langettaa, kun teko tai laiminlyönti on erityisen moitittavaa, edellyttäen kuitenkin tahallisesta tai huolimattomuudesta aiheutuvaa vakavaa, toistuvaa ja järjestelmällistä säännöksien rikkomista 364 . Rahanpesulain mukaisen seuraamusmaksun suuruus perustuu kokonaisarviointiin, mutta seuraamusmaksu voi olla enintään joko kaksi kertaa niin suuri kuin teolla tai laiminlyönnillä saavutettu hyöty, mikäli hyöty on määriteltävissä, tai 361 AVI, 2021b, s. 33. 362 Isoaho & Kaski, 2021, s. 21. 363 RL 8 luku 1 § 2–3 mom. 364 KVKL, 2019, s. 21. 111 miljoona euroa – sen mukaan, kumpi on korkeampi.365 Seuraamusmaksun suuruus voi siten olla erittäin huomattava. Kolmas hallinnollinen sanktio säännösten rikkomisesta on rahanpesulain 8:2 mukaan julkinen varoitus. Julkinen varoitus määrätään, mikäli välitysliike tahallaan tai huolimattomuudesta menettelee joidenkin muiden rahanpesulaissa säädettyjen säännösten tai niiden nojalla annettujen määräysten vastaisesti, kuin mistä voidaan määrätä rike- tai seuraamusmaksu366. Tietosuojalain 24 §:ssä viitataan tietosuoja-asetuksen 83 artiklassa säädettyyn hallinnolliseen sakkoon (hallinnollinen seuraamusmaksu), jonka tietosuojavaltuutetun ja apulaistietosuojavaltuutettujen muodostama seuraamuskollegio voi määrätä. Jos välitysliike tai välittäjä ei noudata tietosuoja-asetuksen säännöksiä, voivat laiminlyönneistä aiheutuvat hallinnolliset sanktiot olla erittäin kovia. Sanktio voidaan määrätä yrityksen liikevaihtoperusteisesti ollen jopa 4 %:a yrityksen liikevaihdosta, tai summamääräisesti, maksimissaan 20 000 miljoonaa euroa sen mukaan, kumpi määristä on suurempi. Sanktion ollessa hallinnollinen voidaan se määrätä ilman tuomioistuinkäsittelyä.367 4.8.2 Rikosoikeudellisia seuraamuksia Yhteisölle ja sen työntekijälle voi aiheutua erilaisia rikosoikeudellisia seuraamuksia, mikäli rikoksen tunnusmerkit täyttyvät. Mikäli ilmoitusvelvollinen laiminlyö hänelle kuuluvan rahanpesulain 4:1 mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa joko tahallaan tai huolimattomuudestaan, katsotaan se rikokseksi, joka on säädetty rangaistavaksi sakon uhalla 368 . Siinä tapauksessa, että ilmoitusvelvollinen ei huolellisuusvelvollisuuden tahallisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden vuoksi ole havainnut 365 KVKL, 2019, s. 21. 366 KVKL, 2019, s. 21. 367 KVKL, 2018, s. 2. 368 Lautjärvi, 2018, s. 206. 112 ilmoitusvelvoitteen olemassaoloa eli ei tee lain edellyttämää ilmoitusta epäilyttävästä liiketoimesta, on välittäjää rangaistava rahanpesun ilmoitusrikkomuksesta. Rangaistavuus on lieventynyt, sillä vielä vuoden 1998 lainsäädännössä (ResL 68/1998) mukaan se rangaistiin kätkemisrikoksena. 369 Rahanpesulain paljastamiskiellon 4:4 mukaan rikkonut ilmoitusvelvollinen voidaan tuomita sakkoon. Henkilö, joka tahallisesti tai huolimattomuudestaan laiminlyö rahapesulain mukaisen asiakkaan tai tosiasiallisen edunsaajan tuntemisvelvollisuuden tai ei noudata tehostettua tuntemisvelvollisuutta silloin, kun sitä edellytettäisiin (ei arvioi mm. toimialaansa, palveluihinsa, asiakkaisiinsa ja näiden liiketoimintaan ja liiketoimiin liittyviä rahanpesun tai terrorismin rahoittamisen riskejä, tai laiminlyö asiakkaidensa riittävän seurannan, tai ei säilytä asiakkaan tietoja lain edellyttämän määräajan), voidaan tuomita sakkorangaistukseen.370 Rikoslain 9 luvussa säädetään oikeushenkilön eli ilmoitusvelvollisen (tässä välitysliikkeen) rangaistusseuraamuksista koskien rahanpesua, törkeää rahanpesua ja tuottamuksellisesta rahanpesua. RL 9:1 mukaan yhteisö, jonka toiminnassa on tehty rikos, on syyttäjän niin vaatiessa tuomittava yhteisösakkoon. Välitysliikkeen palveluksessa oleva henkilö voi tietyin edellytyksin joutua rikosoikeudelliseen vastuuseen. Välittäjä voidaan äärimmäisessä tapauksessa katsoa RL 32:9 mukaan syyllistyvän tuottamukselliseen rahanpesuun, jos hän on ollut tietoinen rikollisen liiketoimen todellisesta tarkoituksesta, tai hän on täysin laiminlyönyt rahanpesulain edellyttämät ilmoitusvelvollisen velvoitteensa.371 Välittäjä voidaan myös tuomita samojen RL 32 luvun rangastussäännösten mukaan rahanpesuun liittyvästä rikoksesta kuin itse rikoksen tekijäkin silloin, jos välittäjä on rikokseen osallinen. Kuten rahanpesun 32:6 määritelmässä sanotaan, se, joka ottaa vastaan, käyttää, muutaa, luovuttaa, siirtää tai välittää rikoksella hankittua omaisuutta 369 Neira, 2004, s. 123. 370 Jukarainen & Muttilainen, 2015, s. 26. 371 KVKL, 2019, s. 22. 113 tai peittää tai häivyttää tällaisen omaisuuden, syyllistyy rahanpesurikokseen 372 . Rahanpesun yrityskin on RL 32:6 2 momentin mukaan rangaistava teko. Rahanpesurikokseen syyllistyvä voidaan tuomita tuottamuksellisesta rahanpesusta sakkoon tai vankeuteen maksimissaan kahdeksi vuodeksi, jos hän törkeästä huolimattomuudestaan ryhtyy RL 32:6 mukaisiin toimiin. Välittäjä, joka tahallisesti tai huolimattomuudestaan laiminlyö rahapesulain mukaisen asiakkaan tai tosiasiallisen edunsaajan tuntemisvelvollisuuden tai ei noudata tehostettua tuntemisvelvollisuutta silloin, kun sitä edellytettäisiin (ei arvioi mm. toimialaansa, palveluihinsa, asiakkaisiinsa ja näiden liiketoimintaan ja liiketoimiin liittyviä rahanpesun tai terrorismin rahoittamisen riskejä, tai laiminlyö asiakkaidensa riittävän seurannan, tai ei säilytä asiakkaan tietoja lain edellyttämän määräajan), voidaan tuomita sakkorangaistukseen.373 Vastaava hoitaja on välitysliikelain 6.1 §:n mukaan vahingonkorvausvastuussa toimeksiantajalle, tämän vastapuolelle tai muulle henkilölle, mikäli välitysliikkeen virhe tai vahinko on aiheutunut siitä, että hän on laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa välitysliikkeen lainmukaista toimintaa ja hyvän välitystavan toteutumista. Vastaavan hoitajan vastuu ulottuu myös henkilökunnan ammatillisesta tasosta huolehtimiseen. Vastaavan hoitajan henkilökohtainen korvausvastuu voi aktualisoitua eli toteutua, jos hän tahallaan tai törkeästä huolimattomuudestaan jättää mm. valvomatta, toimivatko välittäjät jokapäiväisessä työssään rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen edellyttämillä tavoilla374. Henkilökohtaisen korvausvastuun edellytyksenä on kuitenkin vastaavan hoitajan erityisen moitittava menettely (tahallisuus tai törkeä huolimattomuus)375. 372 KVKL, 2019, s. 22. 373 Jukarainen & Muttilainen, 2015, s. 26. 374 Jokimäki, 2001, s. 48. 375 Nevala ja muut, 2021, s. 716. 114 5 Pohdintaa, johtopäätöksiä ja jatkotutkimusehdotuksia Rahanpesusta ja terrorismin rahoittamisesta koituu sekä yhteiskunnalle että välitysliikkeille, ja sitä kautta myös yksittäiselle välittäjälle, monia erilaisia riskejä. Yhteiskunnalle aiheutuvia rahanpesun riskejä rikollisen toiminnan mahdollistumisen, järjestäytyneen rikollisuuden ja korruption lisääntymisen ohella on se, että rahanpesu voidaan nähdä uhkana valtion taloudelle sekä sosiaaliselle järjestykselle. Rahanpesun taloudellisia vaikutuksia yhteiskunnalle ovat esimerkiksi tulon- ja veronmenetykset ja taloudellinen eriarvoisuus sekä epätasapaino, kun taas sosiaaliset vaikutukset voidaan nähdä mm. rikollisuuden määrän kasvuna.376 Yrityksille aiheutuvia rahanpesun riskejä ovat juridisen riskin (yritys joutuu mahdollisesti vastaamaan tuomioistuimessa vastuiden ja velvoitteiden laiminlyönnistä) ja maineriskin lisäksi se, että rahanpesu vääristää kilpailua ja saattaa aiheuttaa taloudellista tappiota377. Mielestäni brändin merkitys yrityksen liiketoiminnalle on nyky-yhteiskunnassa niin suuri, että yrityksen saavutettu maine tulee pyrkiä säilyttämään mahdollisimman hyvänä toimimalla kaikkien sääntöjen mukaisesti. Välitysliikkeen kannattaa viedä tämä viesti ehdottomasti myös työntekijöilleen, ja edellyttää välittäjiä noudattamaan lakia ja ohjeistuksia. Väitän, että menestyvän välittäjän valttikortti on se, että hän toimii kaikkien lakien ja ohjeiden mukaisesti. Olen aivan varma siitä, että teknologia tulee kehittymään entistäkin nopeammin, ja todennäköisesti rahanpesurikolliset etsivät sitä mukaa uusia erilaisia toimintamalleja rikolliseen toimintaansa. Luulen myös, että kun rahanpesua vaikeutetaan lainsäädännössä yhdellä tavalla, pyrkivät rahanpesijät korvaamaan aikaisemmat vilpilliset keinonsa uusilla. Fyysisen rahan käytön yhä vähentyessä myös anonyymin virtuaalivaluutan käyttö tullee lisääntymään. Koska jo tällä hetkellä kaikilta rahanpesun torjuntaan edellytettäviltä ilmoitusvelvollisilta vaaditaan valppautta ja 376 Andersén, 2020, s. 39. 377 Broms, 2012, s. 7. 115 herkkää reagointia havaitessaan asiakkaassa epäilyttävää toimintaa, tulee rahanpesun ja terrorismin sääntelyn kehittyessä sekä välitysliikkeiden että välittäjien ehdottomasti olla valmiina mahdollisiin virtuaalivaluutan tuomiin haasteisiin. Tutkielman tavoitteena oli selvittää rahanpesun torjuntaan ja terrorismin rahoittamisen estämiseen liittyvä lainsäädäntö, valvontaviranomaiset ja muut tahot kiinteistönvälitysalan näkökulmasta, sekä minkälaisia vastuita ja velvollisuuksia nämä asettavat kiinteistönvälitystoiminnalle ja mitä seuraamuksia aiheutuu, jos lakia tai ohjeistuksia ei noudateta. Tutkielman johtopäätöksenä voidaankin todeta, että välitysliikkeen ja välittäjän hartioille on todellakin sälytetty hengästyttävä määrä säädöksiä, ohjeita ja suosituksia erilaisine vastuineen ja velvollisuuksineen, jotka myös todennäköisesti tulevat melko nopeassa tahdissa täsmentymään ja muuttumaan. Kiinteistönvälitysalalla rahanpesua pyritään torjumaan mahdollisimman kattavalla asiakkaan tuntemisella, ja välittäjien tekemien rahanpesuilmoitusten kautta viranomaiset voivat päästä rikollisen toiminnan jäljille. Kahlatessani tutkielman lähteitä läpi niissä melko useassa pohdittiin virtuaalivaluutan mukanaan tuomia sekä hyviä että huonoja puolia. Jatkotutkimusehdotuksenani onkin, että joku tekisi muutaman vuoden päästä tutkielman siitä, onko virtuaalivaluutta tullut osaksi kiinteistönvälitystoiminnan arkipäivää, ja jos on, niin millaisia vaikutuksia sillä välitystoiminnalle on ollut. Tämän lisäksi tulevaisuuden tutkija voisi käydä läpi, kuinka lainsäädäntö sekä muut ohjeet ja velvoitteet ovat mahdollisesti muuttuneet vuoteen 2023 verrattuna. Toinen jatkotutkimusaihe voisi olla mahdollisimman suurelle välittäjäjoukolle tehtävä kyselytutkimus siitä, miten he kokevat rahanpesun estämisen velvoitteet omassa työssään. Maailmassa ei koskaan enää pystyttäne selättämään kokonaan sata vuotta sitten 1920- luvulta Al Caponesta alkanutta rahanpesurikollisuutta378, joten kaikkien pitäisi hyväksyä se tosiasia, että rahanpesua tapahtuu ja tullee tapahtumaan jatkossakin kaiken aikaa ja 378 Hyttinen, 2021, s. 24. 116 joka maailmankolkassa. Koska rahanpesu ja terrorismin rahoittaminen ovat tulleet jäädäkseen myös osaksi suomalaista taloutta, olisi ensiarvoisen tärkeää, että kaikki eri alojen toimijat tiedostaisivat rahanpesun olemassaolon ja pyrkisivät mahdollisuuksiensa mukaan estämään rahanpesurikoksen toteutumista olemalla omalla alallaan huolellinen ja noudattamalla ennen kaikkea lakia, mutta myös annettuja ohjeita ja suosituksia sekä tiedostamalla, mitä seuraamuksia vääränlaisella toiminnalla voi olla ilmoitusvelvollisen omaan työhön. Alati muuttuvan lainsäädännön viidakossa välittäjän pitääkin pystyä olemaan tarkkaavainen ja olla lain aallonharjalla koko ajan. Uudet säädökset ja velvoitteet vaativat välittäjältä jatkuvaa valppaana oloa, kysyä omaksua uutta ja hyväksyä uudenlaisia, ehkä entistä tehokkaampia, mutta ehkä myös vieraalta tuntuvia, toimintatapoja. Välittäjän tuleekin työssään asennoitua parhaan kykynsä mukaan siihen, että taistelussa rahanpesua ja terrorismin rahoittamista vastaan hänen tulee toimia lain edellyttämällä tavalla ja katsoa sekä omaa toimintaansa että asiakasta tarkkasilmäisesti ja kriittisesti. 117 Lähteet Aarnio, A. (1989). Laintulkinnan teoria. 1. painos. Juva: WSOY. Ahokainen, S. (2022, 25. helmikuuta). G7-maat varoittavat seuraamuksista pakotteiden rikkomisesta. Helsingin Sanomat. Noudettu 22.5.2023 osoitteesta https://www.hs.fi/talous/art-2000009417533.html Alma Talent. (n.d.). PEP- ja pakotelistakysely – tunne asiakkaasi taustat. Noudettu 25.5.2023 osoitteesta https://www.almatalent.fi/kaikki-tuotteet-ja- palvelut/pep-ja-pakotelistakysely/ Aluehallintovirasto. (n.d. -a). Kiinteistönvälityksen päätöslyhennelmät. Noudettu 4.5.2023 osoitteesta https://avi.fi/paatoslyhennelmat/kiinteistonvalitys Aluehallintovirasto. (n.d. -b). Yritys tai yhteisö. Rahanpesulain valvonta. Rahanpesun valvontarekisteri. Noudettu 19.4.2023 osoitteesta https://avi.fi/asioi/yritys-tai- yhteiso/valvonta-ja-kantelut/raha-ja-omaisuus/rahanpesulain- valvonta#accordion-CzJokv0IcWSk Aluehallintovirasto. (2021a, huhtikuu). Epäilyttävästä liiketoimesta ilmoittaminen. Ohje ilmoitusvelvolliselle. ESAVI/10841/2021. Elinkeinovalvonta 04/2021. Aluehallintovirastojen julkaisuja. Noudettu 16.4.2023 osoitteesta https://avi.fi/documents/25266232/60926372/Epäilyttävästä+liiketoimesta+ilm oittaminen_julkaistava+ohje.pdf Aluehallintovirasto. (2021b, kesäkuu). Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen. Ohje ilmoitusvelvollisille. ESAVI/17767/2021. Elinkeinovalvonta 06/2021. Aluehallintoviraston julkaisuja. Noudettu 16.4.2023 osoitteesta https://avi.fi/documents/25266232/60926372/Rahanpesun+ja+terrorismin+rah oittamisen+est%25C3%25A4minen+-ohje.pdf/4f2798b3-4ad5-26b1-ce6a- b900f7060a5c/Rahanpesun+ja+terrorismin+rahoittamisen+est%25C3%25A4mi nen+-ohje.pdf?t=1623242533332 Andersén, A. (2020). Rahanpesun estäminen. Alma Talent Oy. 118 Asiakastieto. (n.d.). Palvelut kiinteistönvälittäjille. Noudettu 25.5.2023 osoitteesta https://www.asiakastieto.fi/web/fi/kiinteisto-ja-huoneistotiedot/palvelut- kiinteistonvalittajille.html Aunola, E. (toim.). Kiinteistönvälittäjän LAKIPOKKARI. (2014). 2. painos. Kiinteistöalan Kustannus Oy. Broms, M. (2012, 5. lokakuuta). Kriminalistiikan kurssi. Noudettu 15.4.2023 osoitteesta https://www.slideserve.com/kasimir-hodge/rahanpesu Christensen, J. (2020). Vuosikertomus, Rahanpesun selvittelykeskus 2020. Keskusrikospoliisi. Noudettu 28.4.2023 osoitteesta https://poliisi.fi/documents/25235045/67733116/2020-Rahanpesun- selvittelykeskus-vuosikertomus-2020.pdf/e340331f-f04c-7eec-2756- 111628ae368a/2020-Rahanpesun-selvittelykeskus-vuosikertomus- 2020.pdf?t=1617010848853 Christensen, J. (2021). Vuosikertomus, Rahanpesun selvittelykeskus 2021. Keskusrikospoliisi. Noudettu 29.4.2023 osoitteesta https://poliisi.fi/documents/25235045/67733116/Vuosikertomus-Rahanpesun- selvittelykeskus-2021.pdf/0772e42d-776d-992c-96cc- 3a22d3e0f365/Vuosikertomus-Rahanpesun-selvittelykeskus- 2021.pdf?t=1654673945126 Christensen, J. (2023, 12. huhtikuuta). Varojen jäädyttämisestä terrorismin torjumiseksi annetun (325/2013) mukainen julkinen luettelo Keskusrikospoliisin tekemistä jäädyttämispäätöksistä. Keskusrikospoliisi. Eduskunta. (2023, 22. maaliskuuta). OECD:n jäsenmaat ja yhteistyö. Noudettu 16.5.2023 osoitteesta https://www.eduskunta.fi/FI/naineduskuntatoimii/kirjasto/aineistot/kv- jarjestot/oecd/Sivut/oecd-jasenmaat-ja-yhteistyo.aspx 119 Etelä-Suomen aluehallintovirasto. (2019, 10. heinäkuuta). Alakohtainen liite yleisohjeeseen – kiinteistönvälitysliikkeet ja vuokrahuoneiston välitysliikkeet. ESAVI/22777/2019. Noudettu 08.03.2023 osoitteesta https://avi.fi/documents/25266232/49974695/Alakohtainen+liite+yleisohjeese en+ESAVI_22777_2019+kiinteistönvälitysliikkeet+%281%29.pdf/31f15f0e-6aea- db3e-70c8- e0757d8aa1f8/Alakohtainen+liite+yleisohjeeseen+ESAVI_22777_2019+kiinteist önvälitysliikkeet+%281%29.pdf/Alakohtainen+liite+yleisohjeeseen+ESAVI_2277 7_2019+kiinteistönvälitysliikkeet+%281%29.pdf?t=1611556831519 EUR-Lex. (n.d. -a). Asiakirja 02019L1937-20230502. Konsolidoitu teksti: Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2019/1937, annettu 23 päivänä lokakuuta 2019, unionin oikeuden rikkomisesta ilmoittavien henkilöiden suojelusta. Noudettu 28.5.2023 osoitteesta https://eur-lex.europa.eu/legal- content/FI/TXT/?uri=CELEX%3A02019L1937-20230502 EUR-Lex. (n.d. -b). Konsolidointi. Noudettu 28.5.2023 osoitteesta https://eur- lex.europa.eu/legal-content/FI/TXT/?uri=LEGISSUM:consolidation Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) 2016/679, annettu 27 päivänä huhtikuuta 2016, luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta ja direktiivin 95/46/EY kumoamisesta (yleinen tietosuoja-asetus). EUR-Lex. Noudettu 1.4.2023 osoitteesta https://eur- lex.europa.eu/search.html?scope=EURLEX&text=euroopan+parlamentin+ja+ne uvoston+asetus+luonnollisten+henkil%C3%B6iden+suojelusta&lang=fi&type=q uick&qid=1684597446370 Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2015/849, annettu 20 päivänä toukokuuta 2015, rahoitusjärjestelmän käytön estämisestä rahanpesuun ja terrorismin rahoitukseen, Euroopan parlamentin ja neuvoston asetuksen (EU) N:o 648/2012 muuttamisesta sekä Euroopan parlamentin ja neuvoston 120 direktiivin 2005/60/EY ja komission direktiivin 2006/70/EY kumoamisesta. EUR- Lex. Noudettu 1.4.2023 osoitteesta https://eur- lex.europa.eu/search.html?scope=EURLEX&text=2015%2F849&lang=fi&type=q uick&qid=1684598640540 Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2018/843, annettu 30 päivänä toukokuuta 2018, rahoitusjärjestelmän käytön estämisestä rahanpesuun tai terrorismin rahoitukseen annetun direktiivin (EU) 2015/849 ja direktiivien 2009/138/EY ja 2013/36/EU muuttamisesta. EUR-Lex. Noudettu 1.4.2023 osoitteesta https://eur- lex.europa.eu/search.html?scope=EURLEX&text=2018%2F843&lang=fi&type=q uick&qid=1684598247494 Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2018/1673, annettu 23 päivänä lokakuuta 2018 rahanpesun torjumisesta rikosoikeudellisin keinoin. EUR-Lex. Noudettu 19.4.2023 osoitteesta https://eur-lex.europa.eu/legal- content/FI/TXT/?uri=CELEX:32018L1673 Euroopan talous- ja sosiaalikomitea. (n.d.). Euroopan talousalue. Noudettu 29.5.2023 osoitteesta https://www.eesc.europa.eu/fi/tags/euroopan-talousalue Euroopan unioni. (n.d.). Jäsenmaat. Noudettu 29.5.2023 osoitteesta https://european- union.europa.eu/principles-countries-history/country-profiles_fi?page=0 Eurooppa-neuvosto, Euroopan unionin neuvosto. (2023, 26. toukokuuta). Prado – Aitojen henkilö- ja matkustusasiakirjojen julkinen online-hakemisto. Noudettu 26.5.2023 osoitteesta https://www.consilium.europa.eu/prado/fi/prado-start- page.html European Commission. (n.d.). Finance. High-risk third countries and the international context content of anti-money laundering and countering the financing of ter- rorism. Noudettu 20.5.2023 osoitteesta https://finance.ec.europa.eu/financial- 121 crime/high-risk-third-countries-and-international-context-content-anti-money- laundering-and-countering_en FATF. (2023). FATF Recommendations. Noudettu 13.4.2023 osoitteesta https://www.fatf-gafi.org/en/topics/fatf-recommendations.html HE 58/2000 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. HE 53/2002 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle eräiden rikoslain talousrikossäännösten ja eräiden niihin liittyvien lakien muuttamiseksi. HE 228/2016 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä, laiksi rahanpesun selvittelykeskuksesta sekä eräiksi niihin liittyviksi laeiksi. HE 167/2018. Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi pankki- ja maksutilien valvontajärjestelmästä ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. HE 135/2020 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle terrorismin rahoittamista koskevien säännösten muuttamiseksi. HE 183/2020 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle rikoslain 1 luvun 11 §:n ja 32 luvun 11 §:n muuttamisesta. HE 236/2021 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä annetun lain ja finanssivalvonnasta annetun lain 3 ja 20 b §:n muuttamisesta. HE 147/2022 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi Euroopan unionin ja kansallisen oikeuden rikkomisesta ilmoittavien henkilöiden suojelusta sekä siihen liittyviksi laeiksi. 122 Heikkilä, I. (2022a, 29. heinäkuuta). Rahanpesun selvittelykeskuksen puolivuosikatsaus 2022. Keskusrikospoliisi, Rahanpesun selvittelykeskus. Noudettu 28.4.2023 osoitteesta https://poliisi.fi/documents/25235045/67733116/Rahanpesun- selvittelykeskus-puolivuosikatsaus-2022.pdf/ Heikkilä, I. (2022b, 11. lokakuuta). Rahanpesurikokset oikeuskäytännössä – Törkeät rahanpesutuomiot Helsingin hovioikeudessa 2019–6/2022. Keskusrikospoliisi, Tiedusteluosasto, Rahanpesun selvittelykeskus. Noudettu 28.4.2023 osoitteesta https://poliisi.fi/documents/25235045/67733116/Rahanpesurikokset- oikeuskaytannossa-2022.pdf/9be02a70-70d0-2e28-edb2- f64fdb25ecd5/Rahanpesurikokset-oikeuskaytannossa- 2022.pdf?t=1669617362516 Heikkilä, I. (2023, 27. tammikuuta). Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen indikaattorit. Keskusrikospoliisi, Tiedusteluosasto, Rahanpesun selvittelykeskus. Noudettu 28.4.2023 osoitteesta https://poliisi.fi/documents/25235045/67733116/Rahanpesun-ja-terrorismin- rahoittamisen-indikaattorit-2022.pdf/b77ec2e8-df6b-bfbd-3ecb- d1729814a88c/Rahanpesun-ja-terrorismin-rahoittamisen-indikaattorit- 2022.pdf?t=1678089581643 Helsingin yliopiston avoin yliopisto. (2003). Perusasioita oikeustieteestä. Tutkimuksen eri tasojen teoreettinen aines. Noudettu 14.4.2023 osoitteesta https://www.avoin.helsinki.fi/oppimateriaalit/oikeustiede/materiaali/osa1.htm l Huhtamäki, A. (2000). Rahan jäljittäminen. Kauppakaari Oyj. Lakimiesliiton Kustannus. Hyttinen, T. (2021). Rahanpesu ja rikosvastuu. Alma Talent Oy ja tekijä. Yhteistyössä Lakimiesliiton kustannus. Isoaho, E. & Kaski, I-E. (2021, 29. huhtikuuta). Kansallinen rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riskiarvio 2021. Rahoitusmarkkinat. Valtiovarainministeriön 123 julkaisuja – 2021:17. Valtioneuvoston julkaisuarkisto Valto. Noudettu 2.5.2023 osoitteesta http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-367-715-9 Jokimäki, A. (2001). Kiinteistönvälittäjän oikeudellinen vastuu ja velvollisuudet. Kauppakaari. Lakimiesliiton Kustannus. Talentum Media Oy. Jukarainen, P. & Muttilainen, V. (2015). Rahanpesun ja terrorismin rahoituksen kansallinen riskiarvio 2015. Poliisiammattikorkeakoulun raportteja 117. Noudettu 7.4.2023 osoitteesta www.theseus.fi/bitstream/handle/10024/97954/Raportteja_117_verkko.pdf?s equence=1&isAllowed=y Kalliosaari, K. (2022, 14. lokakuuta). Tampereella myydään eniten tarjoavalle kolme suojeltua rakennusta, jotka päätyivät valtiolle törkeän rahanpesun seurauksena. Aamulehti. N:o 281 (46060) s. A12. Karkkola, M. (2018, 3. lokakuuta). Tanskalaislehti: Nordeassa epäilty rahanpesutapaus. Talouselämä. Noudettu 25.5.2023 osoitteesta https://www.talouselama.fi/uutiset/tanskalaislehti-nordeassa-epailty- rahanpesutapaus/e6648311-9d24-3ad2-8b05-90d2f4ae25fa Kasso, M. (2010). Kiinteistönvälitys ja arviointi. Alma Talent Oy. Noudettu 14.4.2023 osoitteesta https://verkkokirjahylly-almatalent- fi.proxy.uwasa.fi/teos/BAXBBXATGBBEC#kohta:KIINTEIST((d6)NV((c4)LITYS((20) JA((20)-ARVIOINTI((20)/piste:b2 Kasso, M. (2014). Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen. 2., uudistettu painos. Talentum Media Oy. Kauniskangas, M. (2021, 26. maaliskuuta). Epäiletkö rahanpesua kiinteistökaupassa? Tässä vaaran merkit. Bonnier Business Forum Oy. Noudettu 16.5.2023 osoitteesta https://kiinteistouutiset.fi/epailetko-rahanpesua- kiinteistokaupassa-tassa-vaaran-merkit/ 124 Kerkelä, L., Paajanen, O-P. ja Takala, A. (2022, 21. lokakuuta). Kankaanpään kiinteistökaupassa erikoisia piirteitä: Myyjänä toiminut tamperelaisyhtiön toimitusjohtaja tuomittu taposta, kauppahinta 15-kertaistui. Aamulehti. Noudettu 31.5.2023 osoitteesta https://www.aamulehti.fi/uutiset/art- 2000009149491.html Keskuskauppakamari. (2021a). Laillistettu kiinteistönvälittäjä LKV. Noudettu 1.5.2023 osoitteesta https://kauppakamari.fi/palvelut/tutkinnotjakokeet/lkv/ Keskuskauppakamari. (2021b). Laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä LVV. Noudettu 1.5.2023 osoitteesta https://kauppakamari.fi/palvelut/tutkinnotjakokeet/lvv/ Keskuskauppakamari. (2022). Mikä on whistleblower -direktiivi ja miksi Ilmoituskanavaa tarvitaan? Noudettu 28.5.2023 https://ilmoituskanava.fi/miksi- ilmoituskanava/?gad=1&gclid=Cj0KCQjw98ujBhCgARIsAD7QeAhgGc57cmo_U1- _qROfWInOSXLsdrc3Dlp45K8KrLEMzHVwYX_gbqUaAqhjEALw_wcB Keskusrikospoliisi. (2021). Puolivuosikatsaus, Rahanpesun selvittelykeskus 2021. Keskusrikospoliisi. Noudettu 28.4.2023 osoitteesta https://poliisi.fi/documents/25235045/67733116/2021-Rahanpesun- selvittelykeskus-puolivuosikatsaus.pdf Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskus. (2021, 26. huhtikuuta). Selvitys terrorismin rahoittamisen ominaispiirteistä. Tiivistelmä Keskusrikospoliisin Rahanpesun selvittelykeskuksen raportista. Keskusrikospoliisi, Tiedusteluosasto, Rahanpesun selvittelykeskus. Noudettu 28.4.2023 osoitteesta https://poliisi.fi/documents/25235045/67733116/KRP-Tiivistelm%C3%A4-Selvitys- terrorismin-rahoittamisen-ominaispiirteist%C3%A4-26.4.2021.pdf/841c8d78- ab02-56fe-695f-1da75962b7ff/KRP-Tiivistelm%C3%A4-Selvitys-terrorismin- rahoittamisen-ominaispiirteist%C3%A4-26.4.2021.pdf/KRP-Tiivistelm%C3%A4- 125 Selvitys-terrorismin-rahoittamisen-ominaispiirteist%C3%A4- 26.4.2021.pdf?t=1620827032585 Kiinteistölainsäädäntö. (2022). Suomen laki. Alma Talent Oy. Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (n.d. -a). Ilmoittajansuojelulaki (whistle blowing) tuo uusia velvoitteita osalle välitysliikkeistä. Noudettu 7.5.2023 osoitteesta https://kiinteistonvalitysala.fi/kiinteistonvalitys/ilmoittajansuojelulaki-whistle- blowing-tuo-uusia-velvoitteita-osalle-valitysliikkeista/ Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (n.d. -b). Meistä. Noudettu 27.5.2023 osoitteesta https://kiinteistonvalitysala.fi/meista/ Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (2018). Tietosuojaohjeistus välitysliikkeille. Noudettu 3.4.2.2023 osoitteesta file:///Users/saijaboedeker/Downloads/Tietosuoja- ohjeistus-va%CC%88litysliikkeille.pdf Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (2019, 11. syyskuuta). Kiinteistönvälitysalan yleisohje rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseksi sekä pakotteiden noudattamiseksi. Noudettu 9.4.2023 osoitteesta https://kvkl.fi/wp- content/uploads/2019/01/Ohje-rahanpesun-ja-terrorismin-ehkäisemiseksi- 11.9.2019.pdf Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (2019–2020). Kiinteistönvälittäjän Eettiset säännöt. Noudettu 3.4.2023 osoitteesta https://kiinteistonvalitysala.fi/wp- content/uploads/2021/03/Eettiset-sa%CC%88a%CC%88nno%CC%88t.pdf Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (2020). Hyvä vuokravälitystapa. Noudettu 3.4.2023 osoitteesta https://kvkl.fi/wp-content/uploads/2020/10/Hyvan- vuokravalitystavan-ohje.pdf Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (2022a, 10. maaliskuuta). Muistutus välitysliikkeille noudattaa rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämiseksi sekä 126 pakotteiden noudattamiseksi annettuja ohjeita. Noudettu 10.3.2023 osoitteesta file:///Users/saijaboedeker/Downloads/Muistutus-valitysliikkeille- noudattaa-rahanpesuohjeita%20(2).pdf Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (2022b, 12. lokakuuta). Ohje hyvästä välitystavasta. Noudettu 3.4.2023 osoitteesta file:///Users/saijaboedeker/Downloads/Ohje- hyvasta-valitystavasta-2022%20(3).pdf Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. (2023, 15. helmikuuta). Kiinteistönvälitys. Ilmoittajansuojelulaki (whistle blowing) tuo uusia velvoitteita osalle välitysliikkeistä. Noudettu 4.4.2023 osoitteesta https://kiinteistonvalitysala.fi/kiinteistonvalitys/ilmoittajansuojelulaki-whistle- blowing-tuo-uusia-velvoitteita-osalle-valitysliikkeista/ Korpela, J. (2022, 14. joulukuuta). Apulanta ostaa historiallisen klubitalon, tässä kauppahinta – kolme suojeltua rakennusta myyty Niemenrannasta. Aamulehti. N:o 341 (46120), s. A9. Lainkirjoittajan opas. (n.d.). Finlex. EU-oikeus osana Suomen oikeusjärjestystä. 6.3 EU- säädökset, 6.3.1 Johdettu oikeus. Noudettu 25.5.2023 osoitteesta http://lainkirjoittaja.finlex.fi/6-euroopan-unionin-oikeus-osana-suomen- oikeusjarjestysta/6-3/ Laki Euroopan unionin ja kansallisen oikeuden rikkomisesta ilmoittavien henkilöiden suojelusta 20.12.2022/1171. Finlex. Noudettu 2.4.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2022/20221171?search%5Btype%5D=pik a&search%5Bpika%5D=20.12.2022%2F1171 Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 15.12.2000/1074. Finlex. Noudettu 13.3.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2000/20001074?search%5Btype%5D=pik a&search%5Bpika%5D=15.12.2000%2F1074 127 Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeistä 15.12.2000/1075. Finlex. Noudettu 3.3.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2000/20001075#P11 Laki rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä 28.6.2017/444. Finlex. Noudettu 3.3.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2017/20170444 Laki rahanpesun selvittelykeskuksesta 28.6.2017/445. Finlex. Noudettu 19.5.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2017/20170445?search%5Btype%5D=pik a&search%5Bpika%5D=28.6.2017%2F445 Laki varojen jäädyttämisestä terrorismin rahoittamisen torjumiseksi 3.5.2013/325. Finlex. Noudettu 3.3.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2013/20130325#P4 Lautjärvi, H. (2018). Business crime, yritysjohdon miinakenttä. Otavan kirjapaino Oy. Lehtinen, D. (2016, 18. heinäkuuta; päivitetty 10.5.2020). AVI: Kiinteistönvälitysliikkeissä piilee rahanpesun riski – varo näitä, kun teet asuntokauppaa. Länsiväylä. Noudettu 27.4.2023 osoitteesta https://www.lansivayla.fi/paikalliset/1745167 Maanmittauslaitos. (2022). Tilastotietoa kiinteistökaupoista. Noudettu 27.5.2023 osoitteesta https://khr.maanmittauslaitos.fi/tilastopalvelu/rest/API/kiinteistokauppojen- tilastopalvelu.html?v=2023.0.0#t15g1_x_2022_x_Maa Mansikkamäki, E. (2021, 2. marraskuuta). Talot joutuivat osaksi rahanpesua. Aamulehti. Noudettu 14.4.2023 osoitteesta https://www.aamulehti.fi/rikos/art- 2000008375910.html%20oik.%203.11.2021,%20ilm.%20tekstiss%C3%A4 128 Neira, T. (2004). Uudistuva talousrikosoikeus. Teoksessa: Lahti, R. & Koponen, P. (toim). Suomalaisen lakimiesyhdistyksen julkaisuja, E-sarja N:o 10. Suomalainen lakimiesyhdistys ja kirjoittajat. Nevala, T., Tolvanen, Y., Sirén, H., & Haulos, S. (2021). Kiinteistönvälittäjän käsikirja. 11. painos. Suomen Kiinteistönvälittäjät ry. Nivalainen, M. (2020). Rahanpesun torjuminen kiinteistöalalla Suomessa. Pro gradu -tutkielma (Lappeenrannan-Lahden Teknillinen yliopisto, LUT). Noudettu 17.4.2023 osoitteesta https://lutpub.lut.fi/bitstream/handle/10024/161066/Pro- gradu_Minna_Nivalainen.pdf?sequence=1&isAllowed=y Oikeusministeriö. (2018). Ilmoittajansuojeludirektiivi. OM028:00/2018 säädösvalmistelu. Noudettu 28.5.2023 osoitteesta https://oikeusministerio.fi/hanke?tunnus=OM028:00/2018 Oikeusministeriö. (2019). Rahanpesudirektiivin täytäntöönpano. Oikeusministeriön julkaisuja, Mietintöjä ja lausuntoja (2019:13). Noudettu 29.5.2023 osoitteesta https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/bitstream/handle/10024/161533/OMML_20 19_13_Rahanpesudirektiivin_taytantoonpano.pdf Patentti- ja rekisterihallitus. (2020, 16. kesäkuuta). Kuka on edunsaaja? RPH:n uutisia 6/2020. Noudettu 15.5.2023 osoitteesta https://www.prh.fi/fi/tietoa_prhsta/uutiskirjeet/prhuutisia/prhn_uutisia_6202 0/kuka_on_edunsaaja.html Poliisi. (2022). Rahanpesu. Noudettu 17.4.2023 osoitteesta https://poliisi.fi/rahanpesu Puolustusministeriö. (n.d. -a). EU- ja ETA-alueiden ulkopuolisten ostajien lupa kiinteistökauppoihin. Noudettu 29.5.2023 osoitteesta https://www.defmin.fi/luvat_ja_asiointi/kiinteistonostajien_luvat#6bfc4900 129 Puolustusministeriö. (n.d. -b). Luvat ja asiointi. Kiinteistönostajien luvat ja valtion etuosto-oikeus kiinteistökaupoissa. Noudettu 30.5.2023 osoitteesta https://www.defmin.fi/luvat_ja_asiointi Rahanpesu.fi. (n.d.). Terrorismin rahoittaminen. Noudettu 18.4.2023 osoitteesta https://rahanpesu.fi/terrorismin-rahoittaminen Rahanpesu.fi. (2020, 15. joulukuuta). Toimijoiden roolit. Noudettu 18.4.2023 osoitteesta https://rahanpesu.fi/toimijoiden-roolit Rahanpesu.fi. (2021, 16. helmikuuta). Rahanpesun valvontarekisteri tehostaa valvontaa. Noudettu 16.4.2023 osoitteesta https://rahanpesu.fi/-/rahanpesun- valvontarekisteri-tehostaa-valvontaa Rikoslaki 19.12.1889/39. Finlex. Noudettu 13.3.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1889/18890039001?search%5Btype%5D= pika&search%5Bpika%5D=rikoslaki Sahavirta, R. (2007). Talousrikokset. Teoksessa: Lahti, R. & Koponen, P. (toim.) 2., tarkistettu painos. Suomalaisen lakimiesyhdistyksen julkaisuja, E-sarja N:o 16. Salomaa, L. (2021, 27. syyskuuta). Rahanpesuindikaattorit. Keskusrikospoliisi, Rahanpesun selvittelykeskus. Noudettu 28.4.2023 osoitteessa https://poliisi.fi/documents/25235045/67733116/Rahanpesuindikaattorit- 2021.pdf/ Sisäministeriö. (n.d.). Rahanpesun ja terrorismin rahoituksen torjunta. Noudettu 8.4.2023 osoitteesta https://intermin.fi/rahanpesun-ja-terrorismin- rahoituksen-torjunta Stepanoff, P. (2023, tammikuu). Asiakkaan tunteminen (sisäinen ohje). Asiakastieto Oy. Söderlund, P. (2022, 19. lokakuuta). Venäläiset ostivat 4 000 neliön kiinteistön muutaman kilometrin etäisyydellä varuskunnasta Kankaanpäässä. Aamulehti. 130 Noudettu 31.5.2023 osoitteesta https://www.aamulehti.fi/kotimaa/art- 2000009144365.html Tietosuojalaki 5.12.2018/1050. Finlex. Noudettu 2.4.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2018/20181050 Tietosuojavaltuutetun toimisto. (n.d. -a). Tietosuoja. Mikä on henkilötieto? Noudettu 6.4.2023 osoitteesta https://tietosuoja.fi/mika-on-henkilotieto Tietosuojavaltuutetun toimisto. (n.d. -b). Lainmukaisuus, asianmukaisuus ja läpinäkyvyys. Tietosuojaperiaatteet: Organisaatiot. Noudettu 6.4.2023 osoitteesta https://tietosuoja.fi/lainmukaisuus-asianmukaisuus-lapinakyvyys Tietosuojavaltuutetun toimisto. (n.d. -c). Tietoturvaloukkaukset. Organisaatiot. Noudettu 4.5.2023 osoitteesta https://tietosuoja.fi/tietoturvaloukkaukset Ulkoministeriö. (n.d.). Pakotteet maittain. Pakotteet. Noudettu 21.5.2023 osoitteesta https://um.fi/pakotteet-maittain United Nations, Office on Drugs and Crime. (n.d.). Money-laundering. Noudettu 20.5.2023 osoitteesta https://www.unodc.org/unodc/en/money- laundering/overview.html Valtiovarainministeriö. (n.d.). Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen. Noudettu 2.5.2023 osoitteesta https://vm.fi/rahanpesu Valtiovarainministeriö. (2023, 23. toukokuuta). Rahanpesulain mukainen Etelä-Suomen aluehallintoviraston valvojakohtainen riskiarvio – julkinen yhteenveto. Noudettu 29.5.2023 osoitteesta https://vm.fi/-/46317582/rahanpesulain-mukainen- etela-suomen-aluehallintoviraston-valvojakohtainen-riskiarvio-julkinen- yhteenveto Valtiovarainministeriön asetus rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä annetussa laissa tarkoitetusta vähäisestä taloudellisesta toiminnasta 678/2017. 131 Finlex. Noudettu 29.4.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2017/20170678 Vero.fi. (2022, 5. joulukuuta). Harmaa talous & talousrikollisuus. Korruptiolla on monta ilmenemismuotoa. Noudettu 20.4.2023 osoitteesta https://www.vero.fi/harmaa-talous-rikollisuus/ilmi%C3%B6t/korruptio/ Yhdenvertaisuuslaki 1325/2014. Finlex. Noudettu 1.5.2023 osoitteesta https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2014/20141325