VAASAN YLIOPISTO 

KAUPPATIETEELLINEN TIEDEKUNTA 

TALOUSOIKEUDEN LAITOS 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tanja Sillanpää 

VAPAA MYYNTI ULOSOTOSSA 

Kiinteä omaisuus ja asunto-osakkeet 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Talousoikeuden 

pro gradu -tutkielma 

 

 

 

 

VAASA 2011 

 

 

 



1 

 

 

 

SISÄLLYSLUETTELO 

 

TIIVISTELMÄ ................................................................................................................. 5 

LYHENNELUETTELO ................................................................................................... 7 

1. JOHDANTO ............................................................................................................... 11 

1.1. Tutkimuskohteen kuvaus ..................................................................................... 13 

1.2. Tutkimustehtävä ja sen tavoite ............................................................................ 14 

1.3. Aiheen rajaus ....................................................................................................... 16 

1.4. Tutkimuksen metodi ja lähdeaineisto .................................................................. 17 

1.5. Myynti osana ulosottomenettelyä ........................................................................ 18 

2. VAPAAN MYYNNIN EDELLYTYKSET ............................................................... 20 

2.1. Vapaa myynti osaksi ulosottolainsäädäntöä ........................................................ 21 

2.2. Myyntitavat ja myyntitavan valinta ..................................................................... 22 

2.3. Yksityisen toimittama irtaimen omaisuuden julkinen huutokauppa .................... 24 

2.4. Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti ........................................................... 25 

2.5. Muu vapaa myynti ............................................................................................... 27 

2.6. Vaateiden selvittäminen ....................................................................................... 30 

2.7. Etuoikeusjärjestys ................................................................................................ 31 

2.8. Omaisuuden käypä arvo ....................................................................................... 33 

2.9. Myyntiehdot ja myynnin oikeusvaikutukset ........................................................ 37 

3. VAPAAN MYYNNIN MENETTELY ...................................................................... 38 

3.1. Omaisuuden selvittämistoimet ennen ulosmittausta ja myyntiin ryhtymistä ...... 39 

3.2. Ulosmittausjärjestys ............................................................................................. 40 

3.3. Kiinteän omaisuuden ja asunto-osakkeen ulosmittaus ........................................ 41 

3.4. Alustava vaadeselvittely ...................................................................................... 44 

3.5. Kirjallinen valvontamenettely .............................................................................. 46 

3.6. Asianosaisluettelo ................................................................................................ 48 

3.7. Valvontojen tiedoksianto ja riitautus ................................................................... 50 

3.8. Myynti .................................................................................................................. 52 



2 

 

 

 

 



3 

 

 

 

 

3.9. Varojen jako ja tilitys ........................................................................................... 55 

3.10. Kauppakirja ........................................................................................................ 59 

4. OSTAJAN OIKEUSASEMA VAPAASSA MYYNNISSÄ ...................................... 61 

4.1. Omistusoikeus ja hallinta, myyntiehdot sekä myynnin oikeusvaikutukset ......... 62 

4.2. Oikeudellinen virhe ja valtion korvausvastuu ..................................................... 66 

4.3. Tosiasiallinen virhe ja ostajan oikeussuojakeinot ................................................ 71 

5. MYYNTIMUOTOJEN VERTAILU .......................................................................... 79 

5.1. Eroja ja yhtäläisyyksiä myyntimuotojen välillä ................................................... 79 

5.2. Vapaan myynnin ongelmakohdat ja edut ............................................................. 81 

5.3. Vapaan myynnin kehitys...................................................................................... 84 

6. LOPPUPÄÄTELMÄT ............................................................................................... 88 

LÄHDELUETTELO ...................................................................................................... 90 

SÄÄDÖSLUETTELO .................................................................................................... 94 

OIKEUSTAPAUSLUETTELO...................................................................................... 96 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



4 

 

 

 

 



5 

 

 

 

 

 

VAASAN YLIOPISTO 
Kauppatieteellinen tiedekunta 
Tekijä:     Tanja Sillanpää 
Tutkielman nimi:  Vapaa myynti ulosotossa - kiinteä 

omaisuus ja asunto-osakkeet 
Ohjaaja:     Pekka Vainio 
Tutkinto:     Kauppatieteiden maisteri 
Laitos:    Talousoikeuden laitos 
Oppiaine:     Talousoikeus 
Linja tai koulutusohjelma:  Yritysjuridiikka 
Aloitusvuosi:    2008 
Valmistumisvuosi:    2011          Sivumäärä: 96 
 
 

TIIVISTELMÄ 
 
Ulosoton pakkorealisointia koskevat myyntitavat ovat muuttuneet 
ulosottolainsäädännön kokonaisuudistuksen myötä. Vapaa myynti on tullut 
huutokaupan rinnalle vaihtoehtoiseksi myyntimuodoksi vuonna 2007. Tämän 
tutkimuksen keskeisenä tavoitteena on selvittää, millä edellytyksillä vapaa myynti on 
mahdollista, millä tavalla kiinteää omaisuutta ja asunto-osakkeita realisoidaan vapaalla 
myynnillä, mitkä ovat ostajan oikeussuojakeinot vapaan myynnin tilanteissa ja mitä 
erityispiirteitä ja tulkinnallisia ongelmia vapaaseen myyntimenettelyyn liittyy.  
 
Vapaa myynti on säännelty ulosottokaaressa varsin vähäisellä pykälämäärällä. 
Menettely on jätetty tarkoituksella käytännön varaan. Kiinteää omaisuutta tai asunto-
osakkeita koskevaan vapaaseen myyntiin voidaan käytännössä soveltaa viittä eri vapaan 
myynnin pykälää (UK 5:76–80). Muilta osin vapaassa myynnissä käytetään soveltuvin 
osin huutokauppaa koskevia säännöksiä. Työn tutkimusongelma koostuu siitä, mitkä 
ovat ne edellytykset ja menettelytavat, joilla ulosotto realisoi omaisuutta vapaalla 
myynnillä ja miten huutokauppaa varten luotu lainsäädäntö soveltuu vapaaseen 
myyntiin. Koska käytännön menettelystä ei sinänsä ole säädöksiä, tutkimusongelma 
voidaan tiivistää koskemaan kysymystä, mikä on vapaan myynnin konkreettinen 
realisointiprosessi? Tämän osalta tutkimuksessa tuodaan esille perusteltuja 
tulkintakannanottoja käytännön näkökulmaa hyödyntämällä. Tulkintoja voi olla useita 
ja niistä voidaan olla eri mieltä. Työn vertaileva osuus sijoittuu lukuun viisi, jossa 
analysoidaan myyntimuotojen eroja sekä vapaan myynnin käytännön etuja, ongelmia ja 
erityispiirteitä. Tutkimuksen lähdeaineisto koostuu ajantasaisesta lainsäädännöstä, 
lakien esitöistä sekä esine- ja ulosotto-oikeudellisesta oikeuskirjallisuudesta. 
 
Vapaan myynnin tuominen huutokaupan rinnalle on merkinnyt keskeistä muutosta 
aikaisempaan. Lakimuutoksen tarkoituksena on ollut menettelyllisesti joustava ja 
tehokas mutta myös kohtuullinen ulosotto. Vapaa myynti tapahtuu ulosottomiehen 
valvonnassa, jolloin asianosaisten oikeusturvasta huolehditaan samalla, kun lisätään 
ulosoton joustavuutta ja pyritään saamaan omaisuudesta mahdollisimman hyvä hinta. 
Vapaa myynti on saanut suuren merkityksen uudehkona myyntimuotona ulosotossa ja 
se on käytännössä osoittautunut varsin suosituksi menettelytavaksi. Erityisesti 
kiinteistöjä ja asunto-osakkeita on realisoitu viime vuosina vapaalla myynnillä 
huomattavasti enemmän kuin huutokaupalla.   
 
AVAINSANAT: vapaa myynti, kiinteä omaisuus, asunto-osake, realisointi, ulosotto 



6 

 

 

 

 
 

 

 



7 

 

 

 

LYHENNELUETTELO 

 

 

AKL Asuntokauppalaki 23.9.1994/843 

 

AsOYL Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599 

 

EU Euroopan unioni 

 

HE Hallituksen esitys eduskunnalle 

 

JulkL Laki viranomaisten toiminnan julkisuudesta 21.5.1999/621 

 

LaVM  Lakivaliokunnan mietintö 

 

MJL Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä 31.12.1992/1578 

 

MK Maakaari 12.4.1995/540 

 

OK  Oikeudenkäymiskaari 1.1.2734/4 

 

PL  Suomen perustuslaki 11.6.1999/731 

 

RVA Asetus rikoslain voimaanpanemisesta 19.12.1889/39B 

 

UK  Ulosottokaari 15.6.2007/705 

 

UL Ulosottolaki 3.12.1895/37 (kumottu) 

 

UmaksuL Laki ulosottomaksuista 13.1.1995/34 

 

UMenA Valtioneuvoston asetus ulosottomenettelystä 20.12.2007/1322 

 

VahL  Vahingonkorvauslaki 31.5.1974/412 

 

VeroTPA Valtioneuvoston asetus verojen ja maksujen täytäntöönpanosta 

20.12.2007 /1324 



8 

 

 

 

 

 

 

 



9 

 

 

 

 

VeroTPL Laki verojen ja maksujen täytäntöönpanosta 15.6.2007/706 

 

VKL Velkakirjalaki 31.7.1047/622 

 

VNA Valtioneuvoston asetus 

 

vp.  Valtiopäivät 

 

VälL.  Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 15.12.2000/1074 

 

YhtOmL Laki eräistä yhteisomistussuhteista 25.4.1958/778 



10 

 

 

 

 



11 

 

 

 

1. JOHDANTO 

 

 

Ulosotto on pääasialliselta luonteeltaan lainkäyttöä eli prosessuaalista 

oikeusturvatoimintaa
1
. Se on laiminlyödyn velvoitteen täytäntöönpanoa, jossa on 

yleensä kysymys rahasaatavien perinnästä. Koulun mukaan ulosotto-oikeudellinen 

ajattelu perustuu velkomisprosessin kaksivaiheisuuteen, jossa prosessin ensimmäisessä 

vaiheessa velkojan vaatimusten oikeellisuus tutkitaan yleensä tuomioistuimessa, jonka 

jälkeen tämä tutkittu ja vahvistettu velvoite siirtyy ulosottoviranomaisen pakolla 

toteutettavaksi
2
. Ellilä taas on aikoinaan kuvannut ulosottoa siten, että se merkitsee 

oikeudellisesti säänneltyä menettelyä ja toimintaa, minkä avulla pyritään pakolla 

toteuttamaan eli realisoimaan täytäntöönpanovoimaiseksi tunnettuja vaateita tai 

turvaamaan niiden toteutumista
3
. Mikäli ulosmittauksen kohteena on muuta omaisuutta 

kuin käteistä rahaa, on omaisuus erikseen realisoitava eli muutettava rahaksi, ellei 

saatavaa saada kerrytettyä velallisen maksujen myötä
4
. Ulosottoratkaisuista valitetaan 

yleisten tuomioistuinten linjalla käräjäoikeus – hovioikeus – korkein oikeus.
5
  

 

Ulosottomenettely koskettaa perustavalla tavalla kansalaisten oikeuksia ja 

velvollisuuksia. Tämän vuoksi menettelystä säädetään lain tasoisesti. Ulosoton 

menettelysäännökset on säännelty ulosottokaaressa. Ulosottokaaren rinnakkaissäädös on 

verojen ja maksujen täytäntöönpanosta annettu laki VeroTPL (15.6.2007/706), jota 

täydentää valtioneuvoston asetus verojen ja maksujen täytäntöönpanosta VeroTPA 

(20.12.2007/1324). Ulosottomenettelystä ei ole EU-säädöksiä, joten rajat ylittävässä 

täytäntöönpanossa sovelletaan kansallista lainsäädäntöä. Kansainvälistä 

täytäntöönpanoa koskevat Euroopan parlamentin ja neuvoston asetukset ovat EU-

asetusten tapaan kaikin osin velvoittavia ja Suomessa suoraan sovellettavaa oikeutta.
6
 

 

Ulosottokaaren 1 luvun 7 §:n mukaan ulosottomiehinä toimivat kihlakunnanvoudit ja 

heidän alaisinaan kihlakunnanulosottomiehet. Se, mitä laissa säädetään 

ulosottomiehistä, koskee sekä kihlakunnanvoutia että kihlakunnanulosottomiestä sen 

                                                 
1
 Havansi 2007: 194–196 

2
 Koulu 1986: 484 

3
 Ellilä 1962: 8 

4
 Koulu & Lindfors 2009: 293 

5
 Havansi 2007: 194–196 

6
 Linna 2008a: 19–21 

  Varsinainen ulosotto on täytäntöönpanopaikan kansallisten ulosottosäännösten varassa.  

  Täytäntöönpanon täytäntöönpanomaan määrittely ei ole aina yksinkertaista, mutta käytännön sääntönä  

  voidaan pitää sitä, että suomalaisen ulosottomiehen toimittamaan täytäntöönpanoon sovelletaan Suomen  

  ulosottokaaren säännöksiä riippumatta siitä, mihin toimi tosiasiassa paikallistuu. Koulu 2001: 82–83 



12 

 

 

 

mukaan, kummalle tehtävä ulosottokaaren mukaan kuuluu.
7
 Ulosottoviraston johtavalla 

kihlakunnanvoudilla tai kihlakunnanvoudilla tulee olla oikeustieteen kandidaatin tai 

oikeustieteen maisterin tutkinto,
8
 kun taas kihlakunnanulosottomieheksi voidaan valita 

mm. korkeakoulututkinnon, virkaan soveltuvan ammatillisen tutkinnon tai 

ylioppilastutkinnon suorittanut henkilö
9
. Kihlakunnanvoudin yksinomaiseen 

toimivaltaan kuuluu myydä itse ulosmitattu kiinteä omaisuus sekä huoneiston tai 

rakennuksen hallintaan oikeuttava osakeyhtiön osake. Näin ollen kihlakunnanvouti myy 

itse mahdollisesti vakuusoikeuden kohteena olevan omaisuuden.
10

 

 

Ulosoton asianosaisia kuvaavana yleisnimityksenä käytetään ulosottokaaressa ilmaisuja 

hakija ja vastaaja. Kun kysymyksessä on rahamääräinen ulosotto eli maksuvelvoitteen 

täytäntöönpanoon liittyvä asia, puhutaan yleiskielen tapaan velkojasta ja velallisesta. 

Velkojalla tarkoitetaan hakijaa, jolla on oikeus saada maksu velalliselta eli vastaajalta. 

Velkoja voi olla esim. kiinteistön pantinhaltija, joka on oikeutettu saamaan 

panttiesineen kauppahinnasta suorituksen. Ulosottokaaren mukaan asianosainen on 

yhteisnimitys hakijalle, vastaajalle, velkojalle ja velalliselle. Kaikki muut 

ulosottoasiassa puhevaltaa käyttävät ovat käsitteellisesti sivullisia. Sivullinen voi 

käyttää puhevaltaa tai hakea muutosta ulosottomiehen päätökseen sikäli, kun se koskee 

hänen oikeutta. Tältä osin sivullinen on asianosaiseen verrattavissa. Sivullinen on esim. 

ulosottorealisoinnissa omaisuutta ostanut luonnollinen tai juridinen henkilö.
11

 

 

Ulosmitattu omaisuus on realisoitu vanhan ulosottolain aikana säännönmukaisesti 

julkisella huutokaupalla
12

, vaikka tietyt omaisuusryhmät olikin mahdollista muuttaa 

rahaksi myös siihen aikaan ns. ”vapaamuotoisella myynnillä”. Pakkohuutokaupasta 

poikkeavaa myyntitapaa koskevaa termiä ulosottolaki ei sinänsä tuntenut, mutta se antoi 

mahdollisuuden myydä mm. kulta- ja hopeaesineitä
13

 muulla tavalla kuin 

huutokaupalla.
14

 Ulosmitatun omaisuuden realisointia koskevia säännöksiä on 

uudistettu merkittävästi ulosottolainsäädännön kokonaisuudistuksen III vaiheessa 

vuonna 2005. Vuonna 2007 ulosottolain (UL) osittaisuudistuksessa huutokaupan 

                                                 
7
 HE 83/2006 vp: 34 

8
 UK 1:14 

9
 VNA ulosottotoimen hallinnosta 2 § 

10
 UK 1:9; HE 13/2005 vp: 33 

11
 Koulu & Lindfors 2009: 54–55; HE 216/2001 vp: 36 

12
 UL 5:1 

13
 UL 5:2 ”Ulosmitattuja kulta- ja hopeakaluja, joiden metalliarvo helposti voidaan saada selville,  

    älköön alle sen arvon huutokaupalla myytäkö, jos ne muutoin ilman suurehkoja kuluja saadaan sillä  

    paikkakunnalla siitä hinnasta myydyksi.” 
14

 Linna 1987: 78–81 



13 

 

 

 

rinnalle säädettiin vaihtoehtoiseksi myyntimuodoksi vapaa myynti ja sitä koskevat 

säännökset siirrettiin muuttumattomina 1.1.2008 voimaan tulleeseen ulosottokaareen.
15

 

 

Nyt voimassa olevan ulosottokaaren 5 luvun myyntiä koskevissa yleisissä säännöksissä 

säädetään seuraavaa: 

 

”Ulosmitattu omaisuus myydään tässä luvussa säädetyssä järjestyksessä 

ulosottomiehen toimittamalla julkisella huutokaupalla (huutokauppa) 

taikka muulla tavalla, kuten toimeksiannolla tai vähittäin (vapaa myynti). 

 

Mitä muussa laissa säädetään pakkohuutokaupasta, koskee soveltuvin osin 

myös vapaata myyntiä.” 
16

 

 

Ulosottomiehen toimittaman huutokaupan on tarkoitettu olevan edelleen pääsääntöinen 

myyntitapa. Uudet vapaata myyntiä koskevat säännökset tarkoittavat, että ulosottomies 

voi huutokaupan sijasta myydä ulosmitatun omaisuuden myös muulla myyntitavalla eli 

vapaalla myynnillä. Vapaaseen myyntiin voi kuulua mm. yksityisen toimittama 

huutokauppa, kiinteistönvälittäjän avulla suoritettu myynti, velallisen itsensä hoitama 

myynti tai ulosottomiehen suorittama omaisuuden vapaa myynti. Kaikki myyntitavat 

kuuluvat pakkorealisoinnin piiriin riippumatta siitä, toteutetaanko ne huutokaupalla vai 

vapaalla myynnillä.
17

 

 

Vapaan myynnin tuominen huutokaupan rinnalle on merkinnyt keskeistä muutosta 

aikaisempaan lainsäädäntöön, jonka mukaan omaisuutta realisoitiin vain huutokaupalla. 

Vapaalla myynnillä on nykyään varsin suuri merkitys ulosotossa ja se on käytännössä 

osoittautunut suosituksi menettelytavaksi erityisesti kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden 

realisoinnissa.
18

 

 

 

1.1. Tutkimuskohteen kuvaus 

 

 

Tutkimuksen aiheena on kiinteän omaisuuden ja asunto-osakkeen vapaa myynti ja sitä 

koskeva realisointimenettely ulosotossa. Vapaa myynti on käsitteenä suhteellisen uusi ja 

                                                 
15

 Linna 2008a:193; Koulu & Lindfors 2009: 293 
16

 UK 5:1 § 
17

 Linna 2008a: 193; Koulu & Lindfors 2009: 293 
18

 Koulu & Lindfors 2009: 293–294 



14 

 

 

 

sitä koskevat säännökset ovat ulosottokaaren myyntiä koskevassa 5 luvussa
19

. Termi 

”vapaa” viittaa myynnin vapaaseen menettelyyn, ei sen edellytyksiin. Menettely 

myynnissä on siis tilanteen mukaan harkinnanvarainen, sillä ulosottokaaren 5:1.1:ssä 

säädetään vapaan myynnin osalta ainoastaan, että se voidaan toimittaa esimerkiksi 

”toimeksiannolla tai vähittäin”. Tämän mukaan myös muita myyntitapoja voidaan 

käyttää.
20

 

 

Ennen vuotta 2007 ainoana realisoinnin muotona oli huutokauppa. Huutokaupalla 

tarkoitetaan ulosottomiehen toimittamaa julkista huutokauppaa, jota on aikaisemmin 

kutsuttu myös pakkohuutokaupaksi
21

. Nyt ulosottomies saa myydä ulosmitatun irtaimen 

tai kiinteän omaisuuden joko huutokaupalla tai vaihtoehtoisesti vapaalla myynnillä. 

Ulosottokaaren vapaata myyntiä koskevat säännökset soveltuvat UK 5:75:n osalta 

puhtaasti irtaimeen omaisuuteen ja UK 5:76–77:n osalta sekä irtaimeen että kiinteään 

omaisuuteen. 

 

Omaisuuden käsite muodostetaan oikeuksien tasolla. Tämän mukaan omaisuus koostuu 

varallisuusoikeuksista, jotka ovat joko kiinteää tai irtainta omaisuutta. Kiinteää 

omaisuutta on omistusoikeus kiinteistöön ja tätä omistusoikeutta lähellä olevat oikeudet 

kiinteistöön tai muuhun maa- ja vesialueeseen.
22

 Kiinteäksi omaisuudeksi luokitellaan 

näin ollen tilat, tontit, määräalat ja kiinteistöosuudet sekä panttauskelpoiset 

tontinvuokraoikeudet ja muut käyttöoikeudet
23

. Asunto-osake on irtainta omaisuutta. 

Asunto-osakeyhtiön omistus jakautuu osakkeisiin, jotka tuottavat omistusosuuden 

asunto-osakeyhtiössä. Osakkeenomistajalla on yleensä oikeus saada osakekirjat 

osakkeistaan.
24

 Asunto-osakeyhtiön osakekirjoja voi käyttää lainan vakuutena siten, että 

ne annetaan pantiksi.  

 

 

1.2. Tutkimustehtävä ja sen tavoite 

 

 

Tutkimuksen tarkoituksena on tutkia, mitkä ovat vapaan myynnin edellytykset, mitkä 

ovat ne konkreettisen menettelytavat, joilla kiinteää omaisuutta ja asunto-osakkeita 

                                                 
19

 Tarkemmin UK 5:75–80 
20

 Linna 2008a: 193 
21

 Tepora ym. 2009: 234 
22

 Tepora ym. 1998: 24 
23

 Oikeusministeriö 2008a 
24

 Tepora ym. 2009: 51 



15 

 

 

 

realisoidaan vapaalla myynnillä, mitkä ovat ostajan oikeussuojakeinot vapaan myynnin 

tilanteissa ja mitä etuja ja ongelmakohtia vapaa myynti on tuonut verrattuna toisaalta 

huutokauppaan ja toisaalta vapaalla myynnillä tapahtuvaan käytännön 

realisointimenettelyyn.  

 

Tutkimuksen ensimmäisessä luvussa lukija johdatetaan aihepiiriin. Siinä käydään 

lyhyesti läpi ulosoton rooli suomalaisessa oikeuslaitoksessa sekä selvitetään 

tutkimuskohteen ja tutkimustehtävän sisältöä ja tavoitetta sekä aiheen rajausta ja 

metodia koskevat tutkimukseen kuuluvat seikat. Ensimmäisen luvun lopussa käsitellään 

vielä lyhyesti myyntiä osana ulosottomenettelyä antaen taustaa sitä seuraaviin lukuihin. 

 

Toisessa luvussa keskitytään vapaaseen myyntiin ja sen edellytyksiin. Luvun 

pääasiallinen tavoite on tutkia, mitkä ovat ne edellytykset, joilla ulosotto voi realisoida 

omaisuutta vapaalla myyntimenettelyllä. Luvussa keskitytään pääasiassa kahteen eri 

myyntitapaan
25

, joita molempia voidaan käyttää sekä kiinteän omaisuuden että asunto-

osakkeen realisoinnissa.  

 

Kolmannessa luvussa tarkastellaan vapaata myyntiä koskevaa realisointi- eli 

myyntimenettelyä ulosotossa. Siitä tutkitaan sekä teorian että käytännön tasolta sitä 

konkreettista menettelyä, mitä myyntiä edeltävään alkuselvittelyyn, ulosmittaukseen ja 

tämän jälkeen tapahtuvaan kohteen myynti-, jako- ja tilitysprosessiin ulosottovirastossa 

kuuluu ja mitä oikeusvaikutuksia siihen liittyy.  Koska vapaa myynti on säännelty 

varsin vähäisellä pykälämäärällä, siihen sovelletaan tietyiltä osin myös huutokauppaa 

koskevia säännöksiä. Koska lainsäädäntö on jättänyt myynnin menettelytavat 

tarkemmin määrittelemättä, muodostuu tutkimusongelma ensinnäkin siitä, millä 

konkreettisilla tavoilla ulosotto käytännössä myy kyseistä omaisuutta. Toisaalta 

tarkastellaan sitä, miten huutokauppaa varten luotu lainsäädäntö soveltuu vapaaseen 

myyntiin ja mitä käytännön tulkintaongelmia siitä voi aiheutua. Näiltä osin 

tutkimuksessa esitetään perusteltuja tulkintakannanottoja ja mahdollisia eri näkökohtia 

tutkimusongelman ratkaisuun. Kuten tiivistelmässä on jo todettu, tulkintoja voi olla 

useita ja niistä voidaan olla eri mieltä. 

 

Neljännessä luvussa pyritään selvittämään, mitkä ovat ostajan oikeussuojakeinot 

tilanteessa, jossa hän ostaa vapaalla myynnillä realisoitavaa omaisuutta. Ostajan 

asemasta ei ole ollut ennen vuotta 2006 juurikaan säännöksiä. Koska sekä vapaata 

                                                 
25

 UK 5:76–77 



16 

 

 

 

myyntiä että ostajan asemaa koskevat säännökset ovat molemmat suhteellisen uusia, 

koostuu tämän luvun tutkimusongelma siitä, miten vapaan virallismyynnin ja vapaan 

yksityismyynnin erot samoin kuin ostajan suojaa koskevat säännökset vaikuttavat 

ostajan oikeudelliseen asemaan ja mahdollisuuteen vaatia esim. vahingonkorvausta 

oikeudellisen tai tosiasiallisen virheen tilanteessa.  

 

Viides luku on pääosin vertailevaa tutkintaa. Siinä tarkastellaan mm. vapaan myynnin 

etuja ja haittoja verrattuna huutokauppaan. Kuudes luku sisältää loppupäätelmät 

tutkimuksessa käsitellyistä asioista. Siinä pyritään analysoimaan tutkimusta yleisellä 

tasolla. 

 

 

1.3. Aiheen rajaus 

 

 

Tutkimuksen otsikko on ”Vapaa myynti ulosotossa – kiinteä omaisuus ja asunto-

osakkeet”. Koska vapaa myynti on aiheena uudehko ja sitä koskeva menettely on ollut 

voimassa vasta muutamia vuosia, ei aihetta ole kovinkaan perusteellisesti käsitelty 

oikeustieteellisessä kirjallisuudessa
26

. Tiedossa ei myöskään ole tähän mennessä 

ainuttakaan korkeimman oikeuden ennakkotapausta vapaaseen myyntiin liittyen. Tällä 

hetkellä tuorein tieto on korkeimman oikeuden 10.3.2011 myöntämä valituslupa Itä-

Suomen hovioikeuden 9.12.2010 antamaan ratkaisuun U 10/994 nro 1187, jota 

käsitellään jäljempänä luvussa 3.9. 

 

Aiheen tarkastelu on rajattu yksinomaan vapaan myynnin kautta tapahtuvaan 

realisointiin eli tarkemmin vapaan myynnin edellytyksiin, konkreettiseen 

myyntimenettelyyn, ostajan oikeusasemaan ja vertailevaan tutkintaan. Muita 

realisointimuotoja, kuten esim. huutokauppamenettelyä, pesäosuuden realisointia tai 

yhteisomistusesineen realisointia ei tässä tutkimuksessa tuoda esille.  

 

Tutkimuksessa keskitytään pääosin kiinteään omaisuuteen. Irtain omaisuus ja sitä 

koskeva myyntimenettely on asunto-osakkeita lukuun ottamatta rajattu pois. Asunto-

osakkeet on otettu tutkimukseen mukaan siitä syystä, että ulosotossa tapahtuva 

konkreettinen myyntimenettely on melko pitkälti samantyylinen riippumatta siitä, onko 

                                                 
26

 Sinänsä ulosotto-oikeudellista aineistoa on runsaasti, mutta nimenomaan vapaan myynnin osalta  

    katsoisin Tuula Linnan käsitelleen oikeuskirjallisuudessa tätä aihealuetta eniten.  

 



17 

 

 

 

realisointikohde kiinteistö vai asunto-osake. Eroavaisuuksia on toki paljonkin mm. 

vaadeselvittelyä ja etusijajärjestystä koskevien seikkojen osalta. Eroavaisuudet 

perustuvat pitkälti asunto-osakkeen irtaimen omaisuuden luonteeseen, jolloin siihen ei 

sovelleta kiinteää omaisuutta koskevia normeja. Näihin seikkoihin keskitytään 

tarkemmin jäljempänä tutkimuksen eri osa-alueissa. 

 

Tutkimuksessa ei käsitellä muun irtaimen omaisuuden myyntimenettelyä siitä syystä, 

että vapaalla myynnillä realisoidaan lähtökohtaisesti eniten kiinteistöjä ja asunto-

osakkeita. Tämä ei tarkoita sitä, että vapaalla myynnillä ei realisoitaisi muuta irtainta, 

kuten esim. autoja, aluksia, osakkeita, taide-esineitä tai tavaravarastoja. 

Laajuusongelman ja tutkimuksen täsmentämisen vuoksi muu irtain omaisuus on jätetty 

tämän tutkimuksen ulkopuolelle. Tutkimuksen ydin on vapaata myyntiä koskevat 

ulosottokaaren säännökset, mutta myös huutokauppaa koskevia säännöksiä tulee 

tutkimuksessa esille siltä osin, kun niitä sovelletaan vapaaseen myyntimenettelyyn.  

 

Yllä mainittuun viitaten tutkimuksessa pyritään luomaan kokonaiskuva siitä, mitä on 

vapaa myynti, mitä edellytyksiä sen käyttäminen vaatii sekä miten ja millä eri tavoilla 

vapaalla myynnillä realisoidaan asunto-osakkeita ja kiinteistöjä. Edelleen tutkimuksessa 

pyritän käsittelemään sitä, miten huutokauppalainsäädäntö menettelyyn soveltuu ja 

mitkä ovat lainmukaiset ostajan oikeussuojakeinot vapaan myynnin tilanteessa.  

 

 

1.4. Tutkimuksen metodi ja lähdeaineisto 

 

 

Kuten edellä on todettu, tutkimusongelma koostuu ensinnäkin siitä, mikä on vapaan 

myynnin konkreettinen realisointiprosessi ja miten huutokauppaa varten luotu 

lainsäädäntö soveltuu vapaaseen myyntiin siltä osin, kuin vapaassa myynnissä 

sovelletaan huutokauppaa koskevia ulosottokaaren säännöksiä. Tutkimustapa on 

pääosin teoreettinen eli tutkimusongelmaa tarkastellaan lainsäännön, lain esitöiden ja 

oikeuskirjallisuuden pohjalta. Lainsäädännön ja lain esitöiden
27

 osuus on tutkimuksessa 

merkittävässä asemassa lainopillista oikeuskirjallisuutta yhtään väheksymättä. 

Tutkimusongelmaa tarkastellaan myös käytännön näkökulmasta siltä osin, mikä koskee 

viranomaisessa tapahtuvaa vapaata myyntimenettelyä käytännössä. 

 

                                                 
27

 Vaikka lainvalmisteluaineistolla ei ole lakiin rinnastuvaa tuomioistuinta sitovaa vaikutusta, antaa se  

    tietoa lain alkuperäisistä tavoitteista (Siltala 2001: 99). Esitöiden avulla pyritään tuomaan esille  

    lainsäätäjän tarkoitus siitä, miten lainsäätäjä on ajatellut vapaan myynnin toteutettavan viranomaisessa. 



18 

 

 

 

Tutkimuksen peruslähdeaineisto koostuu ajantasaisesta lainsäädännöstä ja 

lainvalmisteluaineistosta sekä esine- ja ulosotto-oikeudellisesta oikeuskirjallisuudesta. 

Tutkimuksessa hyödynnetään ulosoton myyntejä koskevia tilastoja viimeisiltä vuosilta 

tarkoituksena tutkia vapaalla myynnillä tapahtuvan realisointimenettelyn kehitystä 

huutokauppaan nähden. Tutkimusongelmaan etsitään ratkaisua voimassa olevan 

oikeuden sisällöstä, oikeuskirjallisuudesta sekä käytännön näkökulmaa hyödyntämällä.   

Tuomioistuinten ratkaisuja vapaan myynnin osalta ei vielä ole ehtinyt syntyä kuin 

muutaman yksittäisen kappaleen verran. Tästä syystä ratkaisukäytännön tulkinta jää 

tässä työssä vähäisemmäksi ja etenkin ennakkoratkaisujen puuttuessa niiden tulkinta jää 

kokonaan työn ulkopuolelle
28

.  

 

 

1.5. Myynti osana ulosottomenettelyä 

 

 

Kiinteistöt ja asunto-osakkeet voivat vaihtaa omistajaa ulosotto-oikeudellisen 

pakkotäytäntöönpanon seurauksena. Tällaista luovutusta, joka tapahtuu vastoin 

myytävän kohteen omistajan tahtoa, kutsutaan pakkomyynniksi.
29

 Myynti on yksi tapa 

muuttaa ulosmitattu omaisuus rahaksi. Se edellyttää ulosottoperustetta
30

 ja 

normaalitilanteessa sen perusteella tehtävää ulosmittausta. Ulosottoperusteen tulee olla 

myyntiin oikeuttava; esimerkiksi lainvoimaa vailla oleva tuomio ei oikeuta myyntiin 

kuin poikkeustilanteissa. Yksipuolinen tuomio ulosottoperusteena on 

täytäntöönpanokelpoinen välittömästi. Kun ulosottomies on toimittanut ulosmittauksen, 

täytäntöönpano tulee etenemään myyntivaiheeseen viran puolesta ilman eri 

hakemusta
31

. Myyntivaiheeseen eteneminen edellyttää, että hakija on hakenut normaalia 

ulosottoa eikä rajoittanut hakemustaan suppeaan ulosottoon, jossa ei ulosmitata 

omaisuutta, joka edellyttää rahaksi muuttamista.
32

 

 

                                                 
28

 Prejudikaattien merkitys oikeuslähteenä on lisääntynyt Suomessa viime vuosikymmenten aikana (ks.  

    esim. Siltala 2001: 95), jonka vuoksi niiden hyödyntäminen olisi ollut keskeistä. Koska prejudikaatit  

    puuttuvat vielä toistaiseksi vapaan myynnin osalta, ratkaisujen tulkinta jää tässä tutkimuksessa 

    muutamaan oikeusasiamiehen ja alioikeuden ratkaisuun. 
29

 Tepora ym. 2010: 441 
30

 Ulosottoperuste on tuomioistuimessa vastaajaa vastaan annettu tuomio tai yksipuolinen tuomio, jossa 

    vastaajalle eli velalliselle on annettu maksuvelvoite. Ulosottoperuste on tilanteesta riippuen  

    täytäntöönpanokelpoinen 15 tai 20 vuotta. Määräajan umpeenkuluminen tarkoittaa saatavan lopullista  

    vanhentumista.  Oikeusministeriö 2008b 
31

 Tästä on poikkeuksena kiinteistön hypoteekkituomio, jolla kiinteistö ulosmitataan välittömästi tuomion  

    antamishetkellä. Linna & Leppänen 2007: 403 
32

 Linna & Leppänen 2007: 403–404 



19 

 

 

 

Vakuusoikeuden (esim. panttikirjan) haltijalla ei tarvitse olla ulosottoperustetta silloin, 

kun joku toinen velkoja on hankkinut ulosottoperusteen, joka johtaa 

vakuusoikeuskohteen ulosmittaukseen. Esimerkiksi omaisuuteen kohdistuva 

panttioikeus ei ole esteenä ulosmittaukselle, vaan se otetaan huomioon myynnissä 

etuoikeutettuna saatavana.
33

 

 

Ulosmittaus ei välttämättä aina johda ulosmitatun kohteen myyntiin. Ulosottomies saa 

tietyissä tapauksissa toimittaa ns. turvaavan ulosmittauksen
34

, jolloin ulosmittauksen 

tarkoituksena ei ole johtaa ulosmittauskohteen myyntiin, vaan ulosmittauksella 

turvataan täytäntöönpanon mahdollinen jatkuminen.
35

 

 

Ulosottomyynti on osa täytäntöönpanotoimien ketjua, joka alkaa ulosottohakemuksesta 

ja päättyy hakijalle tai hakijoille tehtävään varojen tilitykseen. Ulosottomyynti on 

ulosottokaareen perustuvaa menettelyä ja ulosottomiehelle kuuluvaa lainkäyttöä, jonka 

tarkoituksena on antaa oikeussuoja hakijan saamisoikeuden toteuttamiselle 

ulosottotoimin.
36

 

 

                                                 
33

 Linna & Leppänen 2007: 404 
34

 UK 4:1.2 
35

 HE 13/2005 vp: 34; Linna & Leppänen 2007:404–405 
36

 Linna & Leppänen 2007: 406 



20 

 

 

 

2. VAPAAN MYYNNIN EDELLYTYKSET 

 

 

Ulosotto voi realisoida omaisuutta vapaalla myynnillä kolmen eri ulosottokaaren 

pykälän nojalla (UK 5:75–77). Jotta jollakin vapaan myynnin säännökseen perustuvalla 

myyntimuodolla realisoiminen on ylipäätään mahdollista, täytyy tiettyjen edellytysten 

täyttyä. Tässä luvussa tarkastellaan, mitkä ovat vapaan myynnin ulosottokaaressa 

säädetyt myyntitavat ja mitkä ovat ne edellytykset joiden tulee täyttyä, että ulosotto voi 

realisoida omaisuutta vapaalla myynnillä. Luvun keskeinen tavoite on tutkia 

yksityiskohtaisesti vapaan myynnin valintaa koskevia kriteerejä kiinteää omaisuutta ja 

asunto-osakkeita realisoitaessa. 

 

Vuonna 2007 voimaan tulleessa ulosottolainsäädännön kokonaisuudistuksen III 

vaiheessa ulosottolakiin otettiin säännökset vapaasta myynnistä. Sääntelyssä 

omaksuttiin se linja, että vapaata myyntiä koskevia menettelysäännöksiä otetaan lakiin 

niin vähän kuin mahdollista tarkoituksena, että kulloinkin käytetään asianmukaista ja 

tarkoituksenmukaista toimintatapaa. Katsottiin, että vapaa myynti on syytä säännellä 

menettelyltään joustavaksi, vaikka vastaavasti itse myynti edellyttää joko suostumusta 

tai suhteellisen tiukkojen edellytysten täyttymistä.
37

 

 

Silloin, kun vapaan myynnin edellytykset täyttyvät, tulee tavoitteena myyntimuodon 

valinnassa olla hyvä myyntitulos. Myyntitavan valintaa koskevassa harkinnassa tulee 

ottaa huomioon saatavissa oleva kauppahinta, myyntikustannukset (esim. 

kiinteistönvälittäjän palkkio) ja myynnin vaatima aika. Vapaa myynti perustuu 

tarjousten hankkimiseen tai ostettavaksi tarjoamiseen tietystä hinnasta 

asianmukaisuuden vaatimusta noudattaen.
38

 

 

Myynnin kumoamista myyntitavan valinnan perusteella on rajoitettu siten, että myynti 

saadaan kumota myyntitavan valinnan perusteella vain, jos saatetaan todennäköiseksi, 

että arvokkaasta omaisuudesta olisi muulla myyntitavalla saatu huomattavasti 

korkeampi kauppahinta. Myynti voidaan kumota myös sillä perusteella, että vapaan 

myynnin edellytykset eivät ole täyttyneet.
39

 Tällä tarkoitetaan sitä, että ulosottomies on 

toteuttanut myynnin vapaasti ilman ulosottokaaressa säädettyjä myynnin edellytyksiä. 

                                                 
37

 Linna & Leppänen 2007: 619; HE 13/2005 vp: 167 
38

 HE 13/2005 vp: 167 
39

 HE 13/2005 vp: 167 



21 

 

 

 

Myynnin kumoaminen voi aktualisoitua esim. tilanteessa, jossa suostumuksia ei ole 

hankittu vaikka kyseinen tilanne sitä olisi edellyttänyt.  

 

 

2.1. Vapaa myynti osaksi ulosottolainsäädäntöä 

 

 

Vuoden 2008 alusta voimaan tullut ulosottokaari on syntynyt pitkän 

lainsäädäntöprosessin tuloksena. Vuodelta 1895 peräisin olevaa ulosottolakia (37/1895) 

on 1990- ja 2000 -luvuilla uudistettu neljässä laajassa osittaisuudistuksessa ja useissa 

pienemmissä erillisuudistuksissa. 

 

Ulosottolainsäädännön kokonaisuudistuksen III vaiheessa vuonna 2005 uudistettiin 

omaisuuden ulosmittausta ja myyntiä sekä varojen jakoa ja tilitystä koskevat 

ulosottolain 4–6 lukujen säännökset. Tällöin hallituksen esityksessä eduskunnalle 

todettiin mm. seuraavaa: 

 

”Huutokauppaan nähden vaihtoehtoiseksi myyntimuodoksi tulisi vapaa 

myynti, joka voitaisiin toteuttaa tilannekohtaisesti joustavalla tavalla 

esimerkiksi ulosottomiehen, kiinteistönvälittäjän tai asianosaisten toimin. 

Pääsääntöisesti vapaa myynti edellyttäisi asianosaisten suostumusta. 

Erityistilanteissa vapaan myynnin voidaan odottaa tuottavan huutokauppa 

korkeamman myyntihinnan. Toisaalta tavanomaisen omaisuuden 

myynnissä huutokauppa tuottaa kokemusten mukaan keskimäärin 

suhteellisen hyvän tuloksen.”
40

 

 

Uusien säännösten tarkoituksena on ollut, että myynti toteutetaan kussakin tapauksessa 

mahdollisimman hyvällä myyntihinnalla. Ulosottomiehen toimittama huutokauppa on 

edelleen jäänyt yhdeksi myyntitavaksi ja vapaat myynnit tapahtuvat myös aina 

ulosottomiehen valvonnassa, jolloin saadaan turvattua kaikkien asianosaisten 

oikeusturva.
41

 

 

Vapaata myyntiä koskevista säännöksistä tuli voimassaolevaa lainsäädäntöä 1.1.2007, 

jolloin ne otettiin osaksi ulosottolakia. Vapaan myynnin säännöksiin ei tehty muutoksia 

ulosottokaaren säätämisen yhteydessä. 

 

                                                 
40

 HE 13/2005 vp: 2 
41

 Töyrylä 2007: 30 



22 

 

 

 

Ulosotto-oikeudellinen huutokauppa eli vanhastaan "pakkohuutokauppa" ja vuoden 

2006 jälkeen "julkinen huutokauppa" on ollut hyvin yksityiskohtaisesti säännelty 

lähinnä kiinteän omaisuuden osalta. Sen sijaan vapaa myynti on säännelty varsin 

vähäisellä pykälämäärällä (UK 5:75–80) osin siksi, että huutokauppaa koskevia 

säännöksiä käytetään tietyiltä osin myös vapaassa myynnissä.
42

 

 

 

2.2. Myyntitavat ja myyntitavan valinta 

 

 

Kuten edellä on todettu, ulosotossa käytettävät myyntitavat ovat huutokauppa ja vapaa 

myynti. Huutokaupalla tarkoitetaan ulosottomiehen toimittamaa julkista huutokauppaa. 

Kaikki muut myyntitavat ovat vapaita myyntejä. Vapaa myynti voi olla mm. yksityisen 

tahon toimittama huutokauppa, kiinteistönvälittäjän avulla suoritettu myynti, velallisen 

itsensä hoitama myynti tai ulosottomiehen suorittama omaisuuden vapaa myynti.
43

 

 

Huutokauppa on edelleen ensisijainen myyntimuoto siinä mielessä, että sen käyttö on 

sallittu ilman erityisedellytyksiä. Vapaa myynti on mahdollinen vain ulosottokaaressa 

säädetyillä edellytyksillä. Silloin, kun vapaan myynnin edellytykset täyttyvät, 

myyntimuodot ovat tasavertaisia.
44

 

 

Vapaat myynnit ryhmitellään seuraavasti: 

 

1) yksityisen toimittama irtaimen omaisuuden julkinen huutokauppa, 

UK 5:75 

2) ulosottomiehen toimittama vapaa myynti, UK 5:76 

3) muu vapaa myynti, UK 5:77 

 

Kohdissa 1) ja 2) mainituista myynneistä käytetään nimitystä ”vapaa virallismyynti”. 

Nämä myynnit rinnastuvat pitkälti huutokauppaan, joissa ulosottomies on aktiivinen 

osapuoli vastaten myynnistä. Kohdan 3) muu vapaa myynti rinnastuu yksityiseen 

kauppaan, jossa aktiivisina osapuolina ovat asianosaiset. Tästä myyntimuodosta 

käytetään nimitystä ”vapaa yksityismyynti”.
45

 Kun tässä tutkimuksessa puhutaan 

                                                 
42

 Koulu ym. 2009: 564 
43

 HE 13/2005 vp: 109; Koulu & Lindfors 2009: 293–294 
44

 Linna & Leppänen 2007: 620–621 
45

 Turtonen 2010: 25 



23 

 

 

 

jäljempänä vapaasta virallismyynnistä, tarkoitetaan sillä lähinnä UK 5:76 mukaista 

ulosottomiehen toimittamaa vapaata myyntiä, joka voi kohdistua sekä asunto-osakkeen 

että kiinteän omaisuuden realisointiin. Vapaasta yksityismyynnistä puhuttaessa 

tarkoitetaan UK 5:77 mukaista myyntiä. 

 

Vapaa myynti voi periaatteessa tapahtua millä tavalla tahansa ja sen kohteena voi olla 

yhtä hyvin irtainta kuin kiinteääkin omaisuutta. Käytettävä myyntitapa valitaan tilanteen 

ja myytävän omaisuuden mukaan. Monesti myynti toteutetaan tarjousten perusteella, 

jolloin voidaan myös estää erilaiset epäasialliset spekulatiiviset toimet. Näitä ei aina 

voida välttää huutokaupassa, jossa kaikki ostajaehdokkaat ovat yhtä aikaa paikalla.
46

 

 

Myyntitavan valinta
47

 on ulosottomiehen vastuulla. Tavoitteena on valita myyntitapa, 

joka tuottaa parhaan mahdollisen myyntituloksen eli hyvän kauppahinnan ja nopean 

menettelyn mahdollisimman pienillä kustannuksilla. Mikäli vastakkain ovat 

joutuisuuden vaatimus ja hyvä kauppahinta, on joutuisuudesta tingittävä, mikäli 

myyntiä lykkäämällä jokin kauppahintaa alentava seikka tulee todennäköisesti 

poistumaan. Joutuisuuden vaatimusta harkittaessa ulosottomiehen on punnittava 

myynnin lykkäämisen edut ja haitat kaikkien osapuolten kannalta.
48

 

 

Vapaa myynti edellyttää pääsääntöisesti asianosaisten suostumusta. Jos ulosottomies 

arvioi vapaan myynnin olevan paras myyntitapa, se on yleensä kaikkien etu eikä 

velallisella tai velkojilla ole yleensä syytä vastustaa myyntiä. Ongelmia voi aiheuttaa 

lähinnä se, että henkilöä jolta suostumus pitäisi saada, ei tavoiteta.
49

 

 

Lähtökohtaisesti vapaa myynti rinnastuu huutokauppaan muiden lakien kannalta. Mitä 

muissa laeissa säädetään pakkohuutokaupasta, koskee soveltuvin osin myös vapaata 

myyntiä myös edellytysten ja vaikutusten osalta.
 
Koska omaisuuden myynti perustuu 

ulosmittaukseen, on kysymyksessä aina pakkorealisointi riippumatta siitä, mikä 

myyntitapa valitaan.
50

 

 

 

 

                                                 
46

 Lehtonen ym. 2010 [on line] 
47

 Säännelty UK 5:2:ssa 
48

 Koulu & Lindfors 2009: 294 
49

 Lehtonen ym. 2010 [on line] 
50

 HE 13/2005 vp: 109 



24 

 

 

 

2.3. Yksityisen toimittama irtaimen omaisuuden julkinen huutokauppa 

 

 

Vapaan myynnin muodoista lähimpänä huutokauppaa on UK 5:75 mukainen irtaimen 

omaisuuden julkinen huutokauppa, jossa yksityinen huutokaupantoimittaja on 

toimitsijan asemassa. Yksityisen toimittama julkinen huutokauppa on ulosottokaaressa 

säännelty seuraavasti:  

 

”Ulosottomies saa antaa irtaimen omaisuuden luotettavan huutokaupan-

toimittajan myytäväksi julkisella huutokaupalla. Ulosottomiehen tulee il-

moittaa mahdollinen 23 §:ssä tarkoitettu vähimmäishinta ja 34 §:n mu-

kainen alin hyväksyttävä tarjous sekä antaa tarvittavat muut huutokaup-

paa koskevat ohjeet. 

Myynnin toimittajasta on voimassa, mitä 3 luvun 110 §:ssä säädetään 

toimitsijasta.” 

 

Tässä myyntimuodossa ulosottomies antaa määräykset myyntiehdoista ja yksityinen 

huutokaupantoimittaja hoitaa myynnin teknisesti. Myyntiä koskevan toimeksiannon 

antaminen huutokaupantoimittajalle ei vaadi asianosaisten suostumusta, vaan se kuuluu 

ulosottomiehen harkintavallan piiriin. Yksityisen huutokaupantoimittajan edellytetään 

olevan luotettava ja käytännössä tämä merkitseekin vaatimusta huutokaupantoimittajan 

ammattimaisesta myyntitoiminnasta.
51

 

 

Kuten edellä mainitusta säännöksestä ilmenee, nyt kysymyksessä oleva myyntimuoto 

koskee ainoastaan irtainta omaisuutta. Lain esitöissä
52

 on lähdetty siitä, että tällä 

myyntimuodolla voidaan realisoida vain suhteellisen yksinkertaisia irtaimia esineitä, 

kuten taide-esineitä, koneita tai muuta vastaavaa irtaimistoa. Jo pykälän sanamuodosta 

ilmenee, että kiinteistöjä ei saa realisoida tällä myyntimenettelyllä. Kieltoa on perusteltu 

sillä, että kiinteistöihin kohdistuu usein vaativia lainkäyttöä koskevia ratkaisuja. 

Oikeuskirjallisuus on lähtenyt siitä, että myöskään asunto-osakkeita ole syytä antaa 

yksityisen huutokaupantoimittajan hoidettavaksi.
53

 Katsoisin, että perusteluna tälle 

lienee asunto-osakkeen luonne mahdollisen vakuusoikeuden kohteena. Myös asunto-

osakkeen realisointimenettelyn yhteydessä voidaan joutua tekemään vaativiakin 

lainkäyttöratkaisuja, josta syystä asunto-osakkeita ei ole syytä realisoida tämän pykälän 

                                                 
51

 Linna & Leppänen 2007: 623; Koulu & Lindfors 2009: 332–333 
52

 HE 13/2005 vp:168 
53

 Linna & Leppänen 2007: 623–624; Koulu & Lindfors 2009: 333; HE 13/2005 vp: 168 



25 

 

 

 

mukaisesti. Näin ollen etusijajärjestys, jako ja tilitys asunto-osakkeiden realisoinnissa 

on syytä hoitaa ulosottomiehen toimesta UK 5:76 tai UK 5:77 mukaisesti.  

 

 

2.4. Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti 

 

 

Ulosottokaaren 5 luvun 76 §:ssä ulosottomiehen toimittama vapaa myynti määritellään 

seuraavasti: 

 

”Ulosottomies saa myydä irtaimen tai kiinteän omaisuuden vapaasti 

velallisen sekä niiden velkojien ja muiden oikeuksien haltijoiden 

suostumuksella, joiden oikeutta myynti koskee. Vapaata myyntiä ei saa 

järjestää, jos joku oikeuden haltijoista on jäänyt tuntemattomaksi. 

 

Ulosottomies saa myydä omaisuuden vapaasti ilman 1 momentissa 

tarkoitettua suostumusta, jos: 

 

1) kauppahinta peittää kaikki etuoikeussaatavat ja vastaa selvitysten 

mukaan käypää hintaa; tai 

 

2) korkein tarjous on huutokaupassa hylätty ja kauppahinta nousee 

vapaassa myynnissä sitä korkeammaksi eikä alita selvästi käypää hintaa 

ja peittää alimman hyväksyttävän tarjouksen.” 

 

Myynnin toteutumistapaa ei säännellä vaan se on ulosottomiehen harkinnassa. 

Ulosottomies voi myydä omaisuuden esim. hankkimalla eri tahoilta tarjouksia tai 

tarjoamalla omaisuutta tietylle ostajalle tai ostajille määrähinnasta. Menettely tulee joka 

tapauksessa olla puolueetonta ja asianmukaista. Myynti on mahdollista sekä kiinteän 

omaisuuden että asunto-osakkeen realisoinnissa ja se edellyttää pääsääntöisesti 

suostumusta velalliselta, velkojilta ja muilta oikeudenhaltijoilta, mutta on tietyin 

edellytyksin mahdollinen myös ilman sitä.
54

 

 

Tässä myyntimuodossa ensimmäisenä edellytyksenä on asianosaisten suostumus. 

Ulosottomies saa myydä asunto-osakkeen tai kiinteistön vapaasti velallisen, velkojien ja 

muiden oikeudenhaltijoiden suostumuksella, joiden oikeutta myynti koskee. Suostumus 

tulee saada niiltä oikeudenhaltijoilta, jonka asemaan myyntitapa vaikuttaa eli 

lähtökohtaisesti niiltä, joiden asema olisi julkisella huutokaupalla turvattu. 

Suostumuksella tarkoitetaan nimenomaista tahdonilmausta eikä esimerkiksi 

                                                 
54

 Linna & Leppänen 2007: 626; Koulu & Lindfors 2009: 334 



26 

 

 

 

passiivisuutta ulosottomiehen kirjallisen yhteydenoton jälkeen
55

. Käytännössä 

suostumusten suhteen voidaan toimia siten, että asianosaisille lähetetään valmis 

suostumuslomakepohja, jonka he täyttävät ja palauttavat ulosottoon. Toinen vaihtoehto 

on, että suostumus hankitaan vapaamuotoisesti esim. sähköpostitse. Katsoisin kuitenkin, 

että suostumus on joka tapauksessa syytä saada kirjallisessa muodossa mahdollisten 

tulevaisuudessa ilmenevien riitautusten varalta. Vapaata myyntiä ei saa järjestää, mikäli 

joku oikeudenhaltijoista on jäänyt tuntemattomaksi, jolloin myynnin julkistamistoimet 

ja julkinen huutokauppa ovat tässä tapauksessa oikeusturvasyistä välttämättömiä
56

. 

 

Myynti on kuitenkin sallittu tietyin edellytyksin ilman asianosaisten suostumusta. 

Myynti on sallittu ilman asianosaisten suostumusta ensinnäkin tilanteessa, jossa tarjottu 

kauppahinta peittää kaikki etuoikeussaatavat
57

 ja vastaa kohteen käypää hintaa. 

Lisäedellytyksenä on vielä, että kukaan oikeudenhaltijoista ei ole jäänyt 

tuntemattomaksi. Näiden edellytysten vallitessa asianosaisten edut täyttyvät riittävässä 

määrin eikä suostumusta vapaaseen myyntiin tarvita. Omaisuuden käyvän arvon 

selvittämisessä on arvokkaan omaisuuden osalta aiheellista käyttää asiantuntijaa.
58

 

Kiinteistön tai asunto-osakkeen myynnissä käytetään yleensä kiinteistönvälittäjää 

selvittämään kohteen käypä arvo. Mikäli katsotaan tarpeelliseksi, kohteeseen teetetään 

myös kuntokartoitus. Tällä pyritään ennaltaehkäisemään mahdolliset piilevät virheet 

kaupan kohteessa tai ainakin sen, että potentiaaliset ostajaehdokkaat ovat tietoisia 

mahdollisista kaupan kohteeseen sisältyvistä riskeistä ja tekevät ostopäätöksensä näistä 

tietoisena. Kuntokartoitus tehtäneen yleensä myyntikohteisiin, joissa pyyntihinta on 

lähtökohtaisesti korkea tai kysymys on esim. omakotitalosta tai liikehuoneistosta.  

 

Vapaa myynti on sallittu ilman asianosaisten suostumusta myös tilanteessa, jossa 

huutokauppaa on yritetty, mutta korkein tarjous huutokaupassa on hylätty 

vähimmäishintaa tai alinta hyväksyttävää tarjousta koskevien säännösten perusteella. 

Tällöin kauppahinnan tulee nousta huutokaupassa tarjottua hintaa korkeammaksi. Hinta 

ei saa alittaa käypää hintaa ja sen täytyy peittää alin hyväksyttävä tarjous. Mikäli vapaa 

myyntikään ei tuota hyväksyttävissä olevaa kauppahintaa, tulee ulosmittaus peruuttaa.
59

 

 

                                                 
55

 Linna & Leppänen 2007: 627–628 
56

 Linna & Leppänen 2007: 627–628 
57

 Etuoikeussaatavista ja etuoikeusjärjestyksestä tarkemmin luvussa 2.7. 
58

 Linna & Leppänen 2007: 628–629 
59

 Linna & Leppänen 2007: 629–630; Koulu & Lindfors 2009: 336 



27 

 

 

 

Ulosmittauksen peruuttamista koskeva tilanne perustuu turhan ulosmittauksen kieltoa
60

 

koskevaan säännökseen. Tämän mukaan mikäli ulosmittaus havaitaan turhaksi vasta 

omaisuutta myytäessä, ulosottomiehen tulee peruuttaa ulosmittaus itseoikaisuna, jos se 

on mahdollista. On selvää, että kiinteistö tai asunto-osake täytyy realisoida sen vuoksi, 

että hakija saa saatavansa rahan muodossa. Mikäli kohteelle ei löydy sellaista ostajaa, 

joka maksaisi kohteesta käyvän hinnan tilanteessa, jossa huutokauppaa on jo yritetty ja 

jossa alin hyväksyttävä tarjous peittyisi, ei ulosottomiehelle jää muuta mahdollisuutta 

kuin peruuttaa ulosmittaus. Ulosmittauksen katsotaan olevan turha siinä tapauksessa, 

kun kohteelle ei löydy ostajaa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, hakijalle lähetetään 

estetodistus samalla kun ulosmittaus peruutetaan ja ulosmittausta koskevat 

oikeusvaikutukset lakkaavat. Hakijan ulosottoperuste ei luonnollisesti raukea tähän 

toimenpiteeseen, vaan hakija voi aina pyytää myyntiä uudella hakemuksella.  

 

 

2.5. Muu vapaa myynti 

 

 

Omaisuus voidaan realisoida myös muulla vapaalla myynnillä eli ns. vapaalla 

yksityismyynnillä. Ulosottokaaren 5 luvun 77 §:ssä muu vapaa myynti määritellään 

seuraavasti: 

 

”Muu kuin 75 tai 76 §:ssä tarkoitettu irtaimen tai kiinteän omaisuuden 

vapaa myynti voidaan antaa ulkopuolisen, pantin haltijan tai velallisen 

tehtäväksi, jos velallinen sekä kaikki ne velkojat ja muut oikeuksien 

haltijat, joiden oikeutta myynti koskee, siitä sopivat, eikä kukaan oikeuden 

haltijoista ole jäänyt tuntemattomaksi. Jos omaisuudella on päivän hinta, 

omaisuus saadaan myydä siihen hintaan sellaisen omaisuuden myynnissä 

käytettävällä tavanomaisella ja luotettavalla tavalla. 

 

Kertynyt kauppahinta tulee tilittää ulosottomiehelle.” 

 

Tämä myyntimuoto on joko asianosaisten järjestämä myynti tai ”päivän hintaan”
61

 

suoritettu omaisuuden myynti vakiintuneen myyntitavan mukaisesti
62

. Kiinteän 

omaisuuden tai asunto-osakkeen myynnin tapauksessa tämä myyntimuoto tarkoittaa 

asianosaisten järjestämää myyntiä. Se on ulosottomiehen luvalla tapahtuva myynti, joka 

edellyttää sopimusta velallisen ja niiden velkojien kesken, joiden oikeutta myynti 

                                                 
60

 UK 4:16 
61

 ”Päivän hinta -omaisuutta” ovat mm. pörssiosakkeet ja jalometalliesineet. Kiinteä omaisuus tai  

    asunto-osake ei kuulu tähän ryhmään. 
62

 Linna & Leppänen 2007: 632 



28 

 

 

 

koskee. Tämän lisäksi edellytetään, että kaikki oikeuksien haltijat ovat tunnettuja. 

Omaisuutta ei voi myydä vapaalla yksityismyynnillä, mikäli joku velkojista tai muista 

oikeudenhaltijoista on jäänyt tuntemattomaksi. Ulosottomiehelle on jätetty tässä 

myyntimuodossa tiettyä harkintavaltaa ja hänen velvollisuuksiinsa kuuluu valvoa, että 

menettely etenee siten kun on tarkoitettu ja sovittu. Ulosottomiehellä on oikeus kieltää 

myynti tapauksessa, jossa menettely ei täytä asianmukaisuuden vaatimusta tai johtaa 

todennäköisesti riitaisuuksiin.
63

 

 

Vapaan yksityismyynnin mahdollisuus koskee sekä irtainta että kiinteää omaisuutta
64

. 

Siinä ulosottomies suorittaa ne edeltävät toimet, jotka koskevat myynnin yleisiä 

edellytyksiä ja ehtoja. Näitä ehtoja ovat mm. omistusoikeuden ja vaateiden 

selvittäminen. Kun kiinteistö tai asunto-osake myydään vapaalla yksityismyynnillä, 

ulosottomies ei anna kauppakirjaa, vaan asiassa toimitaan tässäkin suhteessa yksityisen 

myynnin tapaan. Kiinteistön kauppa tehdään maakaaressa säädetyssä järjestyksessä ja se 

edellyttää kaupanvahvistajan myötävaikutusta.
65

 Asunto-osaketta myytäessä 

asianosaiset laativat omatoimisesti kauppakirjan yleensä kiinteistönvälittäjän 

myötävaikutuksella. 

 

Vapaa yksityismyynti on sallittu ainoastaan, jos velallinen, velkojat ja muut oikeuksien 

haltijat, joiden oikeutta myynti koskee, siitä sopivat
66

. Myynti edellyttää siis 

nimenomaista sopimusta siitä, millä tavalla omaisuus myydään. Pelkkä asianosaisten 

suostumus ei riitä. Päätösvalta myynnin toteuttamistavasta on asianosaisilla. 

Ulosottomiehellä on kuitenkin yleinen valvontavelvollisuus varmistaa, että 

myyntimenettely on asianmukainen eikä todennäköisesti tule johtamaan riitautuksiin. 

Yleistä valvontavelvollisuutta ja asianmukaisuutta koskevilla perusteilla 

ulosottomiehellä on viime kädessä oikeus kieltää myynti.
67

 

 

Vapaassa yksityismyynnissä myyntikohdetta koskeva ulosmittaus pysyy voimassa 

samoin kuin siihen liittyvä UK 4:37 mukainen määräämiskielto, jonka mukaan 

velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen mm. hävittää, luovuttaa tai pantata 

ulosmitattua omaisuutta.  Asianosaiset saavat kuitenkin yhdessä sopia siitä, miten 

omaisuus muutetaan rahaksi. Tämä vaatii ulosottomiehen hyväksynnän.
68

 

                                                 
63

 Lehtonen ym. 2010 [on line]; HE 13/2005 vp: 170 
64

 Linna & Leppänen 2010: 634 
65

 Linna & Leppänen 2007: 632–633 
66

 UK 5:77.1 
67

 Linna & Leppänen 2007: 633; Koulu & Lindfors 2009: 337–338 
68

 Linna & Leppänen 2007: 633–634 



29 

 

 

 

 

Myynnin hoitaneen tahon tulee toimittaa myynnistä saadut varat ulosottomiehelle
69

. 

Ulosottoviraston myyntimaksu sekä muut myynnistä aiheutuneet ovat normaaleja 

täytäntöönpanokuluja, jotka maksetaan kauppahinnasta päältä pois. Ulosottomies voi 

erityisestä syystä jättää myyntimaksun perimättä UMaksuL:n 5.5:n nojalla joko 

kokonaan tai osittain, jos siihen on perusteltu syy tai jos maksun periminen olisi 

kohtuutonta. Tilanne voi tulla kysymykseen esim. tapauksessa, jossa asianosaiset ovat 

itse olleet erittäin aktiivisia myynnin toteuttamisessa. Ulosottomies huolehtii 

täytäntöönpanokulujen suorittamisesta samoin kuin varojen jaosta ja tilityksestä 

velkojille. Mikäli asianosaiset eivät muuta sovi, pysyvät omaisuuteen kohdistuvat 

oikeudet voimassa myynnissä. Vapaassa yksityismyynnissä voidaan hakea muutosta 

vain ulosottomiehen toimiin ja päätöksiin, ei myynnin hoitaneen yksityisen tahon 

toimiin. Muutosta voi hakea esim. tapauksessa, jossa ulosottomiehen katsotaan sallineen 

myynnin UK 5:77:n vastaisesti.
70

 Muutoksenhakumahdollisuus voi tulla kysymykseen 

esim. tilanteessa, jossa joku oikeudenhaltijoista on jäänyt tuntemattomaksi. 

 

Vapaa yksityismyynti antaa laajan päätäntävallan asianosaisille. Siinä voidaan sivuuttaa 

kaikki muut UK 5 luvun menettely- ym. säännökset paitsi UK 5:6–9:ssä säädetyt 

myyntiehdot.
71

 Saatavat ja oikeudet voivat tulla ostajan vastattavaksi vain samoin 

edellytyksin kuin huutokaupassa (UK 5:6). Ulosottomiehen tulee ennen myyntiä 

ilmoittaa ostajaehdokkaille mm. maksamattomista asunto-osakeyhtiön yhtiövastikkeista 

tai kustannuksista samoin kuin sellaisista selville saaduista saatavista ja maksuista, 

joiden suorittamista jonkun palvelun (esim. sähkön) saaminen myyntikohteeseen 

edellyttää (UK 5:7). Ostajaa vastaan ei voida esittää väitettä paremmasta oikeudesta 

laajemmin kuin huutokaupassa myydyn omaisuuden kohdalla (UK 5:8). Valtion 

korvausvastuun osalta vapaa yksityismyynti rinnastuu huutokauppamyyntiin, jolloin 

asianosainen, joka on menettänyt oikeutensa tai kärsinyt vahinkoa, voi tietyin 

edellytyksin saada vahingonkorvausta valtion varoista (UK 5:9). 

 

 

 

 

 

                                                 
69

 UK 5:77.2 
70

 Linna & Leppänen 2007: 636; Koulu & Lindfors 2009: 339; UMaksuL 5.5 
71

 Linna & Leppänen 2007:634–635 



30 

 

 

 

2.6. Vaateiden selvittäminen 

 

 

Silloinkin kun realisointitavaksi valitaan vapaa myynti, on ennen myyntiä selvitettävä 

kaikki omaisuuteen kohdistuvat saatavat ja oikeudet. Samoin selvitetään ja ratkaistaan 

muutkin vaatimukset ja tarvittaessa järjestetään esim. asianosaiskeskustelu samojen 

periaatteiden mukaan kuin huutokaupassa.
72

 Ulosottokaaren 5:78:n mukaan vapaassa 

myynnissä noudatetaan vaateiden selvittämistoimien osalta soveltuvin osin 

huutokauppaa koskevia säännöksiä.  

 

Irtaimen omaisuuden vaadeselvittelystä säädetään UK 5:29–30:issä ja 

asianosaiskeskustelusta UK 5:31:ssä. Ennen irtaimen omaisuuden myyntiä 

ulosottomiehen tulee viran puolesta selvittää, kohdistuuko ulosmitattuun omaisuuteen 

kirjattu panttioikeus, kiinnitys tai yrityskiinnitys. 

 

Asunto-osakeyhtiön osakkeet oikeuttavat hallitsemaan tiettyä asuntoa tai tilaa ja ne ovat 

käytännön vakuuskäytön kannalta suuressa merkityksessä
73

. Ulosottomiehen tulee 

ennen myyntiä selvittää, ovatko asunto-osakkeeseen liittyvät osakekirjat velallisen 

hallussa vai esim. velan vakuuteen liittyvänä käteispanttina jollakin taholla, esimerkiksi 

pankilla.   

 

Osakekirjan panttaus on käteispanttausta. Tässä julkivarmistuskeinona on yleensä 

traditio
74

, mikäli osakekirja on pantattaessa pantinantajan hallussa. Pantinsaaja saavuttaa 

haluamansa oikeusaseman vain sillä, että osakekirja siirtyy hänen hallintaansa. AsOYL 

10 §:n mukaan samaa huoneistoa hallitsemaan oikeuttavat osakkeet voidaan pantata 

vain yhdessä.
75

 

 

Suuressa osassa osakeyhtiöitä ei ole annettu lainkaan osakekirjoja, jolloin arvopaperin 

panttaus ei tule kysymykseen. Myös osakekirjattomien osakkeiden panttausta on 

kuitenkin pidetty mahdollisena siten, että julkivarmistuskeinona toimii VKL 31.1:n 

mukainen denuntiaatio
76

 yhtiön hallitukselle.
77

 

                                                 
72

 Lehtonen ym. 2010 [on line] 
73

 Tepora ym. 2009: 52 
74

 Traditio tarkoittaa hallinnan siirtoa; lähtökohtana on tilanne, jossa osakekirja on pantinantajan 

    hallussa panttauksesta sovittaessa. Tepora ym. 2009: 40 
75

 Tepora ym. 2009: 52 
76

 Denuntiaatio tarkoittaa panttausilmoitusta, jonka oikeusvaikutus alkaa siitä hetkestä, kun ilmoitus 

    saapuu vastaanottajalle. Tepora ym. 2009:41 
77

 Tepora ym. 2009: 52 



31 

 

 

 

 

Kiinteistön vaadeselvittelystä säädetään UK 5:39:ssä ja asianosaiskeskustelusta, 

asianosaisluettelosta sekä kirjallisesta valvontamenettelystä UK 5:40–45:ssä. 

Kiinteistön myyntiin kuuluu pakollisena vaiheena asianosaiskeskustelu
78

 ja 

asianosaisluettelo. Kiinteistön vakuusrakenne on yleensä irtainta omaisuutta 

mutkikkaampi, koska siihen saattaa kohdistua useita kiinnityksiä ja erityisiä oikeuksia 

kuten esim. käyttöoikeus tai metsänhakkuuoikeus
79

. 

 

Vaateiden selvittämisessä ilmaisua ”soveltuvin osin” voitaneen kiinteistön vapaassa 

myynnissä tulkita siten, että valvontamenettelyn jälkeen säädettyjä määräaikoja ei 

tarvitse noudattaa vaan riittää, että ulosottomiehellä on kaikki tarpeelliset valvonnat ja 

vaatimukset ja kaikki asianosaiset ovat saaneet niihin tutustua. Mikäli vapaa myynti 

edellyttää asianosaisten suostumusta, sitä kysytään asianosaiskeskustelussa. Jos 

kysymyksessä on yksinkertainen kiinteistön myynti, voidaan suostumus antaa myös 

suullisesti, jolloin se tulee kirjata asiakirjaan.
80

 

 

Vaateiden selvittämisestä puhuttaessa on syytä huomioida, että velallisella on vapaassa 

myynnissä samanlainen myötävaikutusvelvollisuus (UK 5:10) kuin huutokaupassakin. 

Hän on velvollinen ilmoittamaan ulosottomiehelle myytävään omaisuuteen kohdistuvat 

käyttöoikeudet, muut oikeudet sekä esitetyt väitteet paremmasta oikeudesta. Velallinen 

on lisäksi velvollinen antamaan ulosottomiehelle tiedot olennaisista omaisuutta 

koskevista ominaisuuksista ja sen käyttöön vaikuttavista seikoista. Tällaisia tietoja voi 

olla mm. panttisaatavat, yhtiövastikkeet, sähkön ja veden toimitus tai velallisen 

kolmannelle luovuttama käyttöoikeus.
81

 

 

 

2.7. Etuoikeusjärjestys 

 

 

Irtaimen omaisuuden kauppahinnan jakamisessa noudatettavasta etuoikeusjärjestyksestä 

on säädetty UK 5:33:ssa ja MJL:ssa. Kiinteistön huutokauppaa koskevasta 

etuoikeusjärjestyksestä on säädetty UK 5:47:ssa. Vapaassa myynnissä sovelletaan yllä 

mainittuja etuoikeutta koskevia säädöksiä. Myyntimuoto ei vaikuta 

maksunsaantioikeuteen tai velkojien väliseen etuoikeuteen, vaikka asianosaiset 

                                                 
78

 Voidaan toteuttaa suullisena tai kirjallisena tilanteen mukaan. 
79

 Linna 2008a: 180 
80

 Turtonen 2010: 30 
81

 Turtonen 2010: 30; UK 5:10; HE 13/2005 vp: 120 



32 

 

 

 

voivatkin vapaalla myynnillä laajasti sopia etuoikeudesta ja myynnin ehdoista, kunhan 

ostajan asemaa ei heikennetä
82

. Etuoikeusjärjestys määrittää lähtökohtaisesti sen, missä 

järjestyksessä velkojat saavat suorituksensa kauppahinnasta. Etuoikeusjärjestyksessä 

saatavat jaetaan etuoikeutettuihin ja etuoikeudettomiin saataviin. 

 

Irtaimen omaisuuden eli tässä tapauksessa asunto-osakkeen kauppahinnasta suoritetaan 

ensin päältä täytäntöönpanokulut
83

 ja mahdollinen myyntimaksu
84

. Tämän jälkeen 

sovelletaan MJL:n 3–6 §:ssa säädettyä etuoikeusjärjestystä, joka määräytyy seuraavasti:   

 

1) pantti- tai pidätysoikeussaatavat 

2) lapsen elatusapusaatava samoin kuin kunnan takautumissaatava, joka 

perustuu kunnan maksamaan elatukseen 

3) mahdollinen yrityskiinnitys. 

 

Tämän jälkeen maksun tulevat saamaan kaikki etuoikeudettomat saatavat MJL 2 §:n 

mukaisesti siten, että velkojilla on yhtäläinen oikeus saada maksu saataviensa 

suuruuden mukaisessa suhteessa, jos jaettavat varat eivät riitä kaikkien saatavien 

maksamiseen. Tietyt saatavat, kuten esim. eräät julkisoikeudelliset maksuseuraamukset 

(mm. ylikuormamaksu tai kilpailunrikkomismaksu) maksetaan vasta viimeisellä 

sijalla.
85

 

 

Kiinteän omaisuuden kauppahinnasta suoritetaan niin ikään ensin päältä 

täytäntöönpanokulut, mahdollinen myyntimaksu ja mikäli myytävänä on 

konkurssipesään kuuluvaa panttiomaisuutta, konkurssipesän välittömät kustannukset, 

jotka ovat aiheutuneet omaisuuden hoidosta. Tämän jälkeen etuoikeusjärjestys 

määräytyy seuraavasti: 

 

1) kirjattu lakisääteinen panttioikeus
86

 

2) kiinnitykseen perustuva panttioikeus ja kirjattu erityinen oikeus 

3) kirjaamattomat eläke- ja vuokraoikeudet sekä muut käyttöoikeudet 

4) myyjän kauppahintasaatava ehdollisessa luovutuksessa.
87

 

                                                 
82

 Linna 2008a: 194, UK 5:79 
83

 Täytäntöönpanokulut ovat kohteen myynnistä aiheutuvia kuluja ja maksuja, esim. kiinteistönvälittäjän 

     palkkio ja kohteen kuntokartoitus. 
84

 Myyntimaksu on ulosottomaksu, joka peritään taulukkomaksun lisäksi mm. asunto-osakkeen tai 

     kiinteistön realisoinnista. Vuonna 2011 asunto-osakkeen myyntimaksu on 336 euroa ja kiinteistön 

     myyntimaksu 841 euroa. 
85

 Linna 2008a: 177 
86

 MK 20:4 mukaisesti 



33 

 

 

 

 

Kohdan 1) kirjattu panttioikeus syntyy suoraan lainsäädännön nojalla ja ne otetaan 

huomioon keskenään samalla etuoikeudella. Tällaisia lakisääteisiä panttioikeuksia on 

esim. metsänparannuslaina tai kiinteistötoimitukseen (mm. kiinteistön 

järjestelytoimitukseen eli uusjakoon) liittyvät kustannukset. Kohdassa 2) saatavat, 

joiden vakuutena on kiinnitykseen perustuva panttioikeus tai kirjattu erityinen oikeus, 

määräytyvät etuoikeusjärjestyksessä lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin merkintöjen 

mukaisesti niiden keskinäisellä etuoikeudella. Kohdassa 3) kirjaamattomien oikeuksien 

etuoikeusjärjestys määräytyy oikeuden perustamisajankohdan mukaisesti eli 

aikaisemmin perustetulla oikeudella on etusija myöhemmin perustettuun nähden. 

Kohdassa 4) ehdolliseen luovutukseen perustuva saatava määräytyy UK 5:26.1:n 

mukaisesti eli jos velallinen on sopimuksen mukaan saanut omaisuuden jollakin ehdolla 

ja ehtona on kauppahinnan maksaminen, omaisuus voidaan myydä ehtoa säilyttämättä 

edellyttäen, että myyjä on vaatinut maksua.
88

 

 

Etuoikeudettomat saatavat otetaan huomioon saatavien suuruuden mukaisessa suhteessa 

etuoikeutettujen saatavien jälkeen. Etuoikeudettomien saatavien oikeus suoritukseen 

perustuu kiinteistön ulosmittaukseen eli näillä tavallisilla saamisvelkojilla on oltava 

ulosmittaus kiinteistöön, jotta heidän saatavansa otetaan mukaan asianosaisluetteloon.
89

 

Nämä ulosottoperinnässä olevat etuoikeudettomat saatavat otetaan viran puolesta 

huomioon
90

. 

 

 

2.8. Omaisuuden käypä arvo 

 

 

Omaisuuden arvon selvittämisestä ja esineen kunnostamisesta säännellään UK 5:15:ssä 

seuraavasti: 

 

”Jos myytävänä on kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta, 

ulosottomiehen tulee ennen myyntiä tarkastaa omaisuuden kunto. Lisäksi 

tulee selvittää tällaisen omaisuuden käypä arvo, jos se on mahdollista. 

Tarvittaessa saadaan käyttää asiantuntijaa. Se, joka pitää omaisuutta 

hallussaan, on velvollinen sallimaan tarkastuksen ja arvioinnin. 

                                                                                                                                               
87

 Koulu & Lindfors 2009: 316–318; Linna 2008a: 184–185 
88

 Koulu & Lindfors 2009: 316–319; Tepora ym. 2009:237–238 
89

 Tepora 2009: 237 
90

 Ulosottomenettely (lex specialis), jossa vain ulosottoperinnässä olevat saatavat huomioidaan. Vrt. 

    Konkurssimenettelyyn (lex generalis), jossa aktiivinen etsintä kaikkiin velkoihin. 



34 

 

 

 

Ulosottomies saa asianosaisten suostumuksetta kunnostuttaa myytävää 

omaisuutta, jos siitä aiheutuu vain vähän kuluja ja viivytystä”.
91

 

 

Pykälää noudatetaan soveltuvin osin myös vapaalla myynnillä realisoitaessa, elleivät 

asianosaiset ole toisin sopineet
92

. Ulosottomiehen tulee jo ulosmittausvaiheessa selvittää 

summittaisesti omaisuuden käypä arvo mm. ulosmittauksen mitoittamista varten sekä 

turhan ulosmittauksen kiellon
93

 johdosta. Aina, kun myytävänä on kiinteistö tai 

arvokasta irtainta omaisuutta, ulosottomiehen on ennen myyntiä tarkastettava 

omaisuuden kunto ja selvitettävä sen käypä arvo mahdollisuuksiensa mukaan. 

Arvokkaan omaisuuden määrittelemiseksi lakiin ei ole otettu tarkkaa rajaa, mutta lain 

esitöissä ja oikeuskirjallisuudessa arvokkaaksi irtaimeksi omaisuudeksi on luokiteltu 

omaisuus, jonka arvo on suuruusluokaltaan noin kymmen tuhatta euroa. Ulosottomies 

voi käyttää tarvittaessa asiantuntijaa apuna kohteen käyvän arvon selvittämisessä. 

Kiinteän omaisuuden ja asunto-osakkeen osalta asiantuntijalla tarkoitetaan yleensä 

käyvän arvon selvittämisessä kiinteistönvälittäjää tai esimerkiksi kohteen 

kuntotarkastuksen osalta rakennusteknistä asiantuntijaa. Tarkoituksena on, että arvio 

käyvästä arvosta ilmaisee myyntikohteen käyvän hinnan myyntipaikkakunnalla.
94

 

Arvion mukainen käypä hinta ei välttämättä ole sama kuin ulosottomyynnissä saatu 

käypä tarjous. Jos vertailu osoittaa, että arvion mukainen käypä hinta 

myyntipaikkakunnalla ja myyntikohteesta saatu tarjous ovat selvässä epäsuhteessa 

keskenään, tulee tarjous hylätä. Hylkäämiskriteeri on sidottu ainoastaan käypään arvoon 

eikä hylkäämiseen vaikuta se, onko uudessa myynnissä odotettavissa korkeampi hinta 

vai ei
95

.  

 

Vapaassa virallismyynnissä (UK 5:76) käyvän arvon selvittäminen on tärkeää. 

Ulosottomiehen tulee selvittää myytävän omaisuuden käypä hinta sellaisin keinoin, 

jotka hänellä on kohtuudella käytettävissään
96

. Käyvän arvon selvittämisen tärkeys 

korostuu erityisesti silloin, kun ulosottomies myy omaisuuden vapaasti ilman 

suostumusta
97

. Mikäli vapaata myyntiä yritetään ensimmäisenä myyntiyrityksenä 

tilanteessa, jossa tarjottu kauppahinta peittää kaikki etuoikeussaatavat eikä kukaan 

oikeudenhaltijoista ole jäänyt tuntemattomaksi, täytyy myyntihinnan vastata myös 

selvitysten mukaan käypää hintaa. Arvio kiinteistön tai asunto-osakkeen arvosta 

                                                 
91

 UK 5:15 
92

 Ks. UK 5:79 
93

 Turhan ulosmittauksen kielto UK 4:16. 
94

 HE 13/2005 vp:125, Linna & Leppänen 2007: 467; Turtonen 2010: 9 
95

 Linna & Leppänen 2007: 487 
96

 HE 13/2005 vp:169 
97

 Linna 2007: 629 



35 

 

 

 

hankitaan tällöin yleensä kiinteistönvälittäjältä. Asianmukaisuuden vaatimuksen 

perusteella lienee selvää, että ulosottomies ei rupea itse tarjoamaan omaisuutta tietystä 

hinnasta. Mikäli etuoikeussaatavat peittyvät ja tarjottu kauppahinta vastaa selvityksen 

mukaista käypää hintaa, toteutuvat asianosaisten edut tällöin riittävässä määrin
98

.   

 

Mikäli UK 5:76 mukaista vapaata virallismyyntiä yritetään tilanteessa, jossa 

huutokaupalla myyntiä on jo yritetty, edellyttää tämä myyntivalinta ensinnäkin, että 

kauppahinta nousee huutokaupassa tarjottua hintaa korkeammaksi. Lisäksi edellytetään, 

että tarjottu hinta ei selvästi alita käypää hintaa ja peittää alimman hyväksyttävän 

tarjouksen. Omaisuutta ei saa vapaasti myydä selvästi alle käyvän hinnan huutokaupan 

jälkeenkään. Mikäli tällöinkään ei saada riittävän korkeaa tarjousta, tulee ulosmittaus 

peruuttaa.
99

 Käyvän arvon alittava tarjous siis hylätään.  

 

Myös vapaalla yksityismyynnillä (UK 5:77) realisoitaessa omaisuuden käypä arvo tulee 

selvittää. Vähimmäishintasäännöksiä tässä myyntimuodossa ei kuitenkaan sovelleta
100

. 

Normaalisti velallinen vie myyntikohteen itse haluamalleen kiinteistönvälittäjälle, joka 

arvioi kohteen käyvän arvon. Mikäli kohde myydään siten, että ulosottomies hyväksyy 

kauppahinnan kiinteistönvälittäjän arvioon tukeutuen, katsoisin, ettei asiassa 

useimmiten liene ongelmia. Ulosottomiehellä on kuitenkin myös vapaassa 

yksityismyynnissä velvollisuus valvoa, että asianmukaisuuden periaatetta noudatetaan. 

Ellei sitä noudateta, ulosottomiehellä on viimekädessä oikeus kieltää myynti. Katson, 

että tässä tapauksessa asianmukaisuus voinee tarkoittaa esim. kihlakunnanvoudin 

oikeutta kieltää myynti tapauksessa, jossa on nähtävissä, että omaisuutta ollaan 

myymässä selvästi alihintaan. Selvästi alihintainen kauppahinta heikentäisi velkojien 

asemaa. Joissain tilanteissa tietyt spekulatiiviset toimet voisivat houkuttaa velallistahoa 

ja alihintaan myyminen voisi tulla esille esimerkiksi silloin, kun kohde halutaan myydä 

sukulaiselle. Tällöin ulosottomiehen lienee järkevintä pyytää puolueeton arvio kohteen 

käyvästä arvosta ja lykätä myyntiä siihen saakka, kunnes kohteen todellinen arvo on 

selvinnyt.  

 

Näkisin, että teoreettinen mahdollisuus voi olla myös selvässä ylihintaan myymisessä. 

Mielenkiintoinen pohdinnan aihe on se, ulottuuko ulosottomiehen 

asianmukaisuusvelvollisuus pelkästään velallis- ja velkojatahoon vai voiko se koskettaa 

myös ostajatahoa? Tilanne on lähinnä ajatustasoinen, sillä oikeustoimikelpoisella 

                                                 
98

 Linna & Leppänen 2007: 628–629 
99

 HE 13/2005 vp:169; Linna & Leppänen 2007:629–630 
100

 Linna & Leppänen 2007: 487 



36 

 

 

 

ostajalla lienee mahdollisuus tarjota ylihintaa kauppakohteesta. Mutta mikäli 

kauppahinta ylittää selvästi kohteen käyvän arvon, onko epäasianmukaista hyväksyä 

myynti ylihintaan vai liittyykö ulosottomiehen asianmukaisuusvelvollisuuteen myynnin 

kieltäminen tai kauppahinnan tarkistuttaminen alaspäin ostajan etu huomioiden? 

Katsoisin, että joissain tilanteissa ylihintaan myyminen saattaa olla epäasianmukaista ja 

ostajan edun vastaista. Tilanne voisi aktualisoitua esim. tapauksessa, jossa 

kiinteistönvälittäjä on arvioinut kohteen virheellisesti selvästi ylihintaiseksi ja tilanne 

huomataan myyntivaiheessa. Tällöin voitaneen ajatella, että ulosottomiehen 

asianmukaisuuden velvollisuuteen kuuluu korjata myyntihinta käyvän arvon mukaiseksi 

ostajan hyväksi.  

 

Mielenkiintoinen kysymys on, kuinka paljon ostajan kohteesta tekemä tarjous saa alittaa 

käypää hintaa koskevan arvion, jotta ulosottomies voi vielä hyväksyä tarjouksen. 

Oikeuskäytännön puuttuessa kysymykseen ei ole täsmällistä prosenttivastausta. 

Turtosen (Ulosmitatun omaisuuden myynti, 2010) mukaan ulosottokäytännössä 

huutokauppa-arvion osalta virhemarginaalina käytetään yleisesti 20–30 %:a vaikka 

poikkeaman voitaneen ajatella olevan yli 25 %, jotta tarjous voitaisiin jättää 

hyväksymättä. Jokainen tapaus on kuitenkin harkittava tapauskohtaisesti ja näin ollen 

mitään selkeää prosenttimallia ei voida antaa.
101

 Edellä mainittua prosentuaalista 

virhemarginaalia voitaneen ajatella käytettävän myös vapaalla virallis- ja 

yksityismyynnillä realisoitaessa. Toisaalta UK 5:77 mukainen vapaa yksityismyynti 

perustuu pitkälti asianosaisten sopimukseen. Tämän mukaan voitaneen ajatella, että 

myös kauppahinta on sovittavissa. Asianmukaisuuden periaatteen ja ulosottomiehen 

yleisen valvontavelvollisuuden vuoksi tässäkään myyntitavassa ei voida ajatella, että 

ulosottomies hyväksyy täysin mielivaltaisia kauppahintoja.   

 

Seinäjoen käräjäoikeuden 5.2.2009 antama lainvoimainen ratkaisu U 08/2189 koskee 

mm. myydyn kiinteistön käypää arvoa. Valittaja-velallinen, jonka kiinteistö on myyty 

UK 5:76 mukaisella ulosottomiehen toimittamalla vapaalla virallismyynnillä, on 

ulosottovalituksessaan vaatinut kaupan purkamista ja tilan laittamista uudelleen 

myyntiin. Valittaja on perustellut vaatimustaan mm. sillä, että kiinteistö on myyty 

selvästi liian alhaiseen hintaan. Myyntihinta on ollut alle kymmenen prosenttia tilan 

todellisesta arvosta. Käräjäoikeus on antanut ulosottomiehelle mahdollisuuden lausua 

ulosottovalituksen johdosta. Ulosottomies on katsonut, että valitus tulee aiheettomana 

hylätä. Perusteluissaan hän on mm. todennut, että hyväksytty korkein tarjous on 

                                                 
101

 Turtonen 2010: 9 



37 

 

 

 

täyttänyt UK 5:23 mukaisen käyvän hinnan kriteerin paikkakunnalla eikä alita sitä 

selvästi. Kiinteistöstä on pyydetty asianmukainen kiinteistöarvio. Kohteen osalta on 

pyritty kaikin käytössä olevin keinoin saamaan paras mahdollinen lopputulos kaikkien 

osapuolten osalta. Seinäjoen käräjäoikeus on hylännyt valituksen. Ratkaisun 

perusteluissa käräjäoikeus on käyvän arvon osalta mm. todennut, että valittaja ei ole 

saattanut todennäköiseksi, että muulla myyntitavalla olisi saatu huomattavasti 

korkeampi kauppahinta. Kiinteistön myynti voidaan UK 5:2.2:n mukaan kumota 

myyntitavan valinnan perusteella vain, jos saatetaan todennäköiseksi, että muulla 

myyntitavalla olisi saatu huomattavasti korkeampi tarjous. Ulosottomies on ennen 

myyntiä hankkinut arvion kiinteistön käyvästä arvosta eikä asiassa ole ilmennyt 

seikkoja, joka antaisi perustellusti aihetta epäillä kiinteistöarvion luotettavuutta. 

Valittajan esittämillä todisteilla ei käyvän arvon osalta ollut merkitystä asiassa näyttönä. 

 

 

2.9. Myyntiehdot ja myynnin oikeusvaikutukset 
 

 

Vapaata myyntiä koskevista myyntiehdoista säädetään UK 5:79:ssä ja vapaan myynnin 

vaikutuksista UK 5:80:ssa. Vapaassa virallismyynnissä (UK 5:75 ja UK 5:76) 

noudatetaan myyntiehtojen osalta soveltuvin osin sitä, mitä yleisistä 

huutokauppaehdoista, arvon selvittämisestä, esineen kunnostamisesta, myyntiesitteestä, 

omaisuuden esittelystä, ostajaehdokkaille annettavista tiedoista, maksuehdoista, 

korvausvelvollisuudesta ja ehdollisesta saannosta säädetään, elleivät asianosaiset ole 

muuta sopineet. Asianosaisten tekemillä sopimuksilla ei saa kuitenkaan heikentää 

ostajan oikeusasemaa
102

. Panttioikeus ja muut oikeudet raukeavat samoin kuin 

huutokaupassa, ellei ostaja ole sopinut velan siirtymisestä vastattavakseen tai omaisuus 

myydään oikeus säilyttäen
103

. 

 

Myös vapaan yksityismyynnin (UK 5:77) osalta ostajan asemaa koskevat säännökset 

ovat oikeudellista virhettä koskevassa tilanteessa voimassa. Muulta osin myynnissä 

noudatetaan asianosaisten keskenään sopimia myyntiehtoja sekä säädöksiä, joita muissa 

laeissa (esim. asuntokauppalaissa) säädetään. Vapaassa yksityismyynnissä 

panttioikeudet ja muut oikeudet pysyvät voimassa, elleivät asianosaiset ja ostaja 

erikseen keskenään sovi panttioikeuksien raukeamisesta.
104

 

 

                                                 
102

 HE 13/2005 vp: 171 
103

 Linna 2008a: 196 
104

 HE 13/2005 vp: 172; Linna 2008a: 197 



38 

 

 

 

3. VAPAAN MYYNNIN MENETTELY 

 

 

Tässä luvussa käsitellään ulosotossa tapahtuvan myyntimenettelyn tärkeimmät vaiheet 

eli käydään läpi se lakisääteinen menettely, jolla ulosotto realisoi kiinteää omaisuutta ja 

asunto-osakkeita vapaalla myynnillä. Myyntimenettelyä koskevat toimenpiteet käydään 

läpi omaisuuden selvittämistoimista ja ulosmittauksesta alkaen aina myyntiin sekä 

kauppahinnan jakoon ja tilitykseen saakka. 

 

Kuten aikaisemmin todettu, yksityisen toimittamaa julkista huutokauppaa (UK 5:75) ei 

ole ulosottokaaressa tarkoitettu käytettävän kiinteän omaisuuden realisoinnissa, vaan 

ulosottomies saa antaa irtaimen omaisuuden luotettavan huutokaupantoimittajan 

myytäväksi julkisella huutokaupalla. Huutokaupantoimitsija tilittäisi tässä 

myyntimuodossa varat ulosottomiehen määräämällä tavalla. Lain esitöissä
105

 on 

katsottu, että tämä myyntimuoto koskisi lähinnä irtaimia esineitä, kuten taide-esineitä, 

koneita tai muuta vastaavaa irtaimistoa. Oikeuskirjallisuudessa
106

 on katsottu, että 

irtaimeen omaisuuteen kuuluvia asunto-osakkeita ei ole syytä antaa yksityisen 

huutokaupantoimittajan hoidettavaksi. Katsoisin, että kantaa voitaneen perustella 

asunto-osakkeen luonteella mahdollisen vakuusoikeuden kohteena. Tällöin esim. 

etuoikeusjärjestyksen määrääminen vaatii lainkäyttöratkaisuja, jossa tarvitaan juridista 

osaamista. Edelleen varojen tilitys on asunto-osakkeiden osalta asianmukaisempaa 

hoitaa ulosottoviraston kautta kuin huutokaupantoimitsijan välityksellä. Asianosaisten 

oikeusturvan kannalta lienee näillä perusteilla parempi, että vastuu kyseisistä 

lainkäyttöratkaisuista ja varojen tilityksestä jää ulosottomiehelle. Koska tutkimuksessa 

keskitytään kiinteää omaisuutta ja asunto-osaketta koskevaan realisointiin ja sekä lain 

esitöissä että oikeuskirjallisuudessa on nähtävissä, että tätä vapaan myynnin muotoa ei 

ole tarkoitettu käytettävän asunto-osakkeen realisointiin, rajataan kyseistä 

myyntimuotoa koskeva menettely tutkimusekonomisista syistä luvun ulkopuolelle.  

 

Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti (UK 5:76) samoin kuin muu vapaa myynti 

(UK 5:77) voivat koskea irtaimen omaisuuden lisäksi tietyin edellytyksin myös kiinteää 

omaisuutta.
107

 Tämän luvun pääpaino on edellä mainittuja vapaan myynnin muotoja 

koskevassa realisointimenettelyssä. 

 

                                                 
105

 Ks. HE 13/2005 vp: 168 
106

 Ks. Linna & Leppänen 2007: 624 
107

 Tepora ym. 2009: 234–235 



39 

 

 

 

Tässä luvussa esiintyy useita huutokauppaa koskevia säännöksiä, koska vapaalla 

myynnillä realisoitaessa myös huutokauppasäännöksiä käytetään soveltuvin osin. Luvun 

eri osa-alueiden yhteydessä tullaan esittämään myös tulkintakannanottoja ja näkökohtia 

siitä, miten huutokauppaa koskevia säädöksiä voidaan tulkita vapaan myynnin osalta, ja 

mitä tulkinnallisia ongelmia tästä voi seurata käytännön menettelyssä.  

 

 

3.1. Omaisuuden selvittämistoimet ennen ulosmittausta ja myyntiin ryhtymistä 

 

 

Ulosottomiehellä on velvollisuus selvittämistoimenpiteillä etsiä velalliselle kuuluvaa 

omaisuutta. Selvittämistoimet jakautuvat perusselvitykseen ja jatkoselvitykseen. 

Perusselvityksessä ulosottomies tarkastaa ulosottorekisteristä velallisen tiedot. Mikäli 

tarve vaatii, tarkastetaan lisäksi esimerkiksi olinpaikka- ja omaisuustiedot 

väestörekisteristä samoin kuin verottajan, työviranomaisten, Kansaneläkelaitoksen ja 

Eläketurvakeskuksen tietojärjestelmät. Jatkoselvityksenä voidaan selvittää erikseen 

osoite- ja puhelintietoja. Tämän lisäksi velalliseen voidaan ottaa yhteyttä ja tehdä 

hänelle ulosottoselvitys. Mikäli on ilmeistä, ettei velallista tai hänelle kuuluvaa 

omaisuutta löydy, ulosottomies saa lopettaa omaisuuden selvittämistoimet.
108

 

 

Velallinen on velvollinen antamaan ulosottomiehelle tietoja taloudellisesta asemastaan. 

Jos velallinen on luonnollinen henkilö, tulee hänen antaa tiedot henkilökohtaisesti. 

Yhteisön tai säätiön osalta tietojenantovelvollisuus on niillä, joilla on tai on ollut 

muodollinen asema yhteisössä tai säätiössä. Tietojenantovelvollinen on tässä 

tapauksessa esimerkiksi hallituksen jäsen, toimitusjohtaja, vastuunalainen yhtiömies tai 

prokuristi
109

. Velallisen tietojenantovelvollisuus ei ole oma-aloitteinen vaan perustuu 

niihin kysymyksiin, joita ulosottomies esittää velalliselle.
110

 

 

Ulosottoselvitystä koskeva menettely on säädelty UK 3:58–63:ssa. Ulosottoselvitys voi 

olla joko täysimittainen selvitys
111

, joka edellyttää velallisen saapumista 

henkilökohtaisesti paikalle tai ns. ”kevennetty selvitys”,
112

 joka voidaan tehdä esim. 

puhelimitse. Ulosottomies saa ulosottoselvityksessä kysyä velalliselta vain 

                                                 
108

 Linna 2008a: 76 
109

 Prokura on kaupparekisteriin merkityn elinkeinonharjoittajan prokuristille antama yleisvaltuutus, jossa 

     tämä saa toimia päämiehensä puolesta ja kirjoittaa hänen toiminimensä.  Patentti- ja rekisterihallitus   

     2011 
110

 Linna 2008a: 78–80 
111

 Käytetään normaalisti määritelmää ”tavallinen selvitys” 
112

 Käytetään normaalisti määritelmää ”yksinkertainen selvitys” 



40 

 

 

 

täytäntöönpanossa tarpeellisia tietoja. Velallisella on velvollisuus pysyä totuudessa 

antaessaan ulosottomiehelle tietoja taloudellisesta asemastaan ja toiminnastaan.
113

 

Mikäli ulosmitattavaa omaisuutta löytyy, ulosottomies tekee omaisuuden 

ulosmittauksen
114

. 

 

 

3.2. Ulosmittausjärjestys 

 

 

Ulosoton erityistäytäntöönpanoa koskevan luonteen vuoksi ulosmittaus ei välttämättä 

kohdistu velallisen kaikkeen ulosmittauskelpoiseen omaisuuteen. Tämän vuoksi 

ulosottokaaressa on säädökset siitä, mitä omaisuutta ulosottomies saa valita 

täytäntöönpanon kohteeksi missäkin järjestyksessä.
115

 

 

Ulosmittauskelpoinen omaisuus ulosmitataan ulosottokaaren säännösten
116

 mukaan 

seuraavasti:   

 

1) raha tai rahasaatava taikka palkka, eläke tai muu toistuvaistulo 

2) muu irtain omaisuus 

3) kiinteä omaisuus 

4) velallisen vakituinen asunto, toimeentulon kannalta välttämätön 

omaisuus sekä liike- tai elinkeinotoiminnassa välttämättömät 

tuotantovälineet.
117

 

 

Ulosmittaus kohdistetaan ensisijaisesti velallisen rahavaroihin, veronpalautukseen, 

palkkaan tai eläkkeeseen. Ellei velallisella ole rahavaroja tai tuloja, voidaan ulosmitata 

muuta irtainta omaisuutta ja tämän jälkeen vasta kiinteää omaisuutta. Viimeiseksi 

ulosmittaus saadaan kohdistaa velallisen omaisuuteen, jota hän käyttää vakituisena 

asuntonaan tai välttämättömään toimeentuloonsa.
118

 

 

Ulosmittausjärjestys ei ole ehdoton. Asianosaiset voivat aina keskenään sopia muusta 

järjestyksestä. Velallisella on myös tietyin edellytyksen osoittamisoikeus
119

 

                                                 
113

 Linna 2008a: 78–81 
114

 Ulosmittausmenettelystä tarkemmin luvussa 3.3. 
115

 Koulu & Lindfors 2009: 245 
116

 UK 4:24 
117

 Linna 2008a: 119 
118

 Koulu & Lindfors 2009: 246 
119

 Osoittamisoikeus tarkoittaa velallisen oikeutta valita, mitä omaisuutta hän haluaa ulosmitattavaksi. 



41 

 

 

 

omaisuuteensa. Velallisen vakituista asuntoa ei saa ulosmitata ilman velallisen 

suostumusta ennen muun omaisuuden ulosmittaamista ellei asunnon ulosmittaamiseen 

ole painava syy. Painavaa syytä arvioidessa on huomioitava mm. velallisen 

mahdollisuus järjestää asumisensa muutoin sekä hakijan taloudellinen asema.
120

 

 

 

3.3. Kiinteän omaisuuden ja asunto-osakkeen ulosmittaus 

 

 

Ulosottoasia tulee vireille silloin, kun ulosottohakemus saapuu paikalliselle 

ulosottoviranomaiselle tai ulosoton tietojärjestelmään
121

. Vireilletulon jälkeen 

ulosottomies antaa velalliselle maksukehotuksen, josta ilmenee maksun suorittamisen 

eräpäivä. Jos velallinen ei maksa saatavaa määräajassa, ulosottomies saa toimittaa 

ulosmittauksen.
122

 

 

Ulosottomies etsii ja ulosmittaa velallisen omaisuutta sen määrän, joka tarvitaan hakijan 

saatavan suorittamiseksi. Omaisuuden tulee olla ulosmittauskelpoista. Tämä tarkoittaa 

sitä, että ulosmittauksen kohteena on varallisuusarvoinen, yksilöity esine tai oikeus, 

joka kuuluu velalliselle tai muuten vastaa hakijan saatavasta. Edellytyksenä on lisäksi, 

että kyseisen kohteen ulosmittaaminen ei ole lailla kielletty.
123

 Jos hakija on 

hakemuksessaan pyytänyt suppeaa ulosottoa, ulosottomies voi ulosmitata vain sellaista 

omaisuutta, jota ei tarvitse erikseen muuttaa rahaksi. Tässä tapauksessa ulosottomies ei 

voi ulosmitata esimerkiksi asunto-osaketta tai kiinteistöä suppean ulosotonhakijan 

saatavasta.
124

 

 

Ulosmittauksen tarkoituksena on saada velkojalle täysi suoritus rahana. Ulosmitattu 

esine voi olla irtain esine tai kiinteistö ja ulosmittaus koskee koko esinettä ainesosineen 

ja tarpeistoineen. Kiinteistön ainesosat ovat kiinteistön epäitsenäisiä osia ja niitä voi olla 

mm. tilukset, maapohjaan kuuluvat kiinteistön pysyvää käyttöä varten liitetyt esineet 

(mm. vesijohdot, lipputanko), kiinteistön tuotteet (mm. puut, vilja) ja rakennukset, jotka 

kuuluvat maapohjan omistajalle. Kiinteistön tarpeistoa taas voi olla itsenäiset esineet, 

jotka kuuluvat kiinteistöön ja palvelevat sen käyttöä, mm. kiinteistöltä irrotetut ja sen 

tarpeisiin varatut tuotteet (mm. halot ja rakennustarvikkeet) tai tilan tarvetta varten 

                                                 
120

 Linna 2008a: 119–120 
121

 UK 3:8 
122

 Linna & Leppänen 2007: 3 
123

 Linna 2008a: 107–108 
124

 Linna & Leppänen 2007: 3 



42 

 

 

 

muutoin varatut tai sitä palvelevat esineet (mm. tikkaat, televisioantenni tai kiinteistöä 

koskeva kartta).
125

 

 

Ulosmittauspäätöksestä ja ulosmittauksen voimaantulosta säädetään ulosottokaaren 4 

luvussa
126

. Ulosottomies tekee ulosmittauksesta ulosmittauspäätöksen, jonka 

oikeusvaikutukset tulevat heti voimaan velalliseen nähden. Tämä tarkoittaa sitä, että 

velallinen ei saa ulosmittauspäätöksen jälkeen määrätä omaisuudesta tai hävittää sitä. 

Kielletty määräämistoimi, esimerkiksi kiinteistön panttaaminen, myynti tai muu 

luovuttaminen, on ulosmittauksen jälkeen tehoton velkojiin nähden.
127

   

 

Ulosottolainsäädännössä on kiinnitetty laajasti huomiota kiinteän omaisuuden 

ulosmittausnormeihin
128

. Maakaaren (MK) määritelmän mukaan kiinteistöllä 

tarkoitetaan kiinteistörekisteri- ja kiinteistönmuodostamislain mukaista kiinteistöä. 

Normaalisti vaihdannan piirissä olevat kiinteistöt ovat tiloja ja tontteja, mutta myös 

muut kiinteistöt (esimerkiksi lunastusyksikkö tai erillinen vesijättö) ovat kiinnitys- ja 

panttauskelpoisia. Kiinteistö, johon kohdistuu rekisteröity tontinvuokraoikeus, ei ole 

kiinnityskelpoinen. Käytännössä vuokratontti tai -alue tarkoittaa muuta maanvuokralain 

mukaista vuokratyyppiä, joka ei estä maapohjan kiinnittämistä ja panttaamista. 

Esimerkiksi kuntien vuokraamat asuinrakennusten tontit tai rakennuspaikat on 

normaalisti vuokrattu muun asuinalueen vuokran muodossa.
129

 

 

Ulosottokaaren kiinteistöä koskevia säännöksiä sovelletaan kiinteistöihin (yleensä tilat 

ja tontit), kiinteistön määräalaan
130

 tai määräosaan ja soveltuvin osin myös 

kiinnityskelpoiseen maanvuokraoikeuteen tai muuhun käyttöoikeuteen.
131

 Nämä ovat 

ulosmittauskelpoista kiinteää omaisuutta. Kiinteistöulosmittaus käsittää kaiken, mitä 

kiinteistöön, määräalaan tai käyttöoikeuteen kuuluu
132

. 

 

Kiinteän omaisuuden ulosmittaaminen tavallisen velkojan hakemuksesta edellyttää, että 

velkoja hakee tuomioistuimelta suoritustuomion, joka toimii tarvittavana 

ulosottoperusteena. Hakija toimittaa ulosottohakemuksen ja ulosottoperusteen 

                                                 
125

 Linna 2008a: 107–109, Puronen 2007: 40–41 
126

 Tarkemmin UK 4:26–27 
127

 Linna 2008a: 109–110 
128

 Havansi 2000: 84 
129

 Niemi 2010: 232–233 
130

 Kiinteistön määräala on sen rajoiltaan määrätty alue joka muodostetaan tilaksi lohkomalla ja tontiksi 

    tontinmittauksella.  Tepora ym. 1998: 21 
131

 Koulu & Lindfors 2009: 312 
132

 Havansi 2000: 84 



43 

 

 

 

ulosottovirastoon. Kiinteä omaisuus ulosmitataan tämän jälkeen ulosottomiehen 

laatimalla ulosmittauspäätöksellä. Ulosmittauksesta tehdään ilmoitus 

kirjaamisviranomaiselle, joka tekee merkinnän ulosmittauksesta lainhuuto- ja 

kiinnitysrekisteriin. Kiinteistöasioiden kirjaamista koskevat asiat hoidetaan nykyään 

maanmittaustoimistoissa.
133

   

 

Kiinteistön ulosmittaus perustuu hypoteekkituomiota lukuun ottamatta aina 

ulosottomiehen päätökseen. Hypoteekkituomiossa tuomioistuin määrää, että velallinen 

maksaa velkojan saatavan velkojalla vakuutena olevasta kiinteistöstä. Kiinteistö tulee 

hypoteekkituomion antamisella lain nojalla välittömästi ulosmitatuksi. 

Hypoteekkituomiota koskevassa tapauksessa tuomioistuin tekee ilmoituksen 

ulosmittauksesta kirjaamisviranomaisille.
134

 

 

Asunto-osakkeen ulosmittaamiseen sovelletaan irtainta omaisuutta koskevia 

ulosmittausnormeja. Asunto-osakeyhtiön omistus jakautuu osakkeisiin, jotka tuottavat 

omistusosuuden asunto-osakeyhtiössä. Osakkeenomistajalla on oikeus saada osakekirjat 

osakkeistaan, ellei asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä toisin mainita.
135

 Asunto-

osakeyhtiön osakekirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena, mutta niitä ei voida 

kiinnittää kuten kiinteistöjä vaan ne annetaan pantiksi. 

 

Vakiintuneen ulosotto-oikeudellisen periaatteen mukaan irtaimen omaisuuden hallinta 

luo vahvan omistusolettaman
136

. Asunto-osakkeen kohdalla hallinta ei välttämättä luo 

olettamaa omistusoikeudesta, sillä on hyvinkin yleistä, että asunto-osake on velallisen 

hallinnassa vuokrasopimuksen nojalla. Ulosottomies saa ulosmitata velallisen 

hallinnassa olevaa irtainta omaisuutta, jollei sivullinen voi osoittaa omaisuuden 

kuuluvan hänelle tai muuten käy ilmi, että omaisuus kuuluu sivulliselle
137

. Ulosottomies 

ei ole velvollinen erikseen selvittämään velallisen hallinnassa olevan omaisuuden 

omistussuhteita, mutta ilmikäyvät seikat hänen on otettava viran puolesta huomioon
138

. 

Ulosottoselvityksessä käy yleensä ilmi asunto-osakkeen omistusta koskevat seikat. 

 

 

                                                 
133

 Tepora ym. 2009: 234 
134

 Linna 2008a: 110; Tepora ym. 2009: 234 
135

 Tepora ym. 2009: 51 
136

 Lindfors 2008: 191; UK 4:10 
137

 UK 4:10 
138

 HE 13/2005 vp: 45 



44 

 

 

 

3.4. Alustava vaadeselvittely 

 

 

Kiinteistön tai asunto-osakkeen myyntiä edeltää saatavien vaadeselvittely, joka tehdään 

aina siitä huolimatta, myydäänkö kohde huutokaupalla vai vapaalla myynnillä.  

Ulosottomiehen on ennen vapaaseen myyntiin ryhtymistä selvitettävä UK 5:78:n 

mukaisesti saatavat ja oikeudet. Säännökset irtainta omaisuutta koskevasta 

vaadeselvittelystä ovat UK 5:29–30:ssä ja tarvittaessa voidaan järjestää 

asianosaiskeskustelu UK 5:31:n mukaisesti. Kiinteistön vapaassa myynnissä vaateet 

tulee selvittää noudattaen UK 5:39:n säännöksiä. 

 

Vaadeselvittelyn tarkoituksena on selvittää velallisen omistusoikeus myyntikohteeseen, 

mahdollinen omaisuuteen kohdistuva vakuusoikeus sekä muut oikeudet, jotka rasittavat 

tai seuraavat myyntikohdetta ja jotka tulee ottaa huomioon myyntikohteen 

realisoinnissa. Ennen vapaata myyntiä ulosottomies selvittää omaisuuteen kohdistuvat 

saatavat ja oikeudet sekä järjestää asianosaiskeskustelun noudattaen soveltuvin osin, 

mitä huutokaupalla myytäessä säädetään.
139

 

 

Kiinteistön myyntiä koskeva valmistelu alkaa vaadeselvittelyllä (UK 5:39), jossa 

ulosottomies selvittää kiinteistöön kohdistuvat kirjatut panttioikeudet, erityiset oikeudet 

sekä kirjaamattomat hallintaan perustuvat erityiset oikeudet
140

. Lähtökohtana ennen 

kiinteän omaisuuden myyntimenettelyyn ryhtymistä on se, että ulosottomies selvittää 

vaateet, joiden pääasiallisena tarkoituksena on asianosaisten vaatimusten ja näiden 

keskinäisen etusijajärjestyksen selvittäminen. Ennen kiinteän omaisuuden myyntiä on 

selvitettävä 

 

1) lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä panttioikeudet ja erityiset oikeudet
141

 

2) hallinnan perusteella huomioon otettavat kirjaamattomat erityiset 

oikeudet 

3) ehdolliseen luovutukseen perustuva myyjän kauppahintasaatava ja 

4) myynnissä pysytettävä ehto, jos omaisuus myydään ehto säilyttäen.
142

 

 

                                                 
139

 Linna & Leppänen 2007: 621–622 
140

 Kirjaamaton hallintaan perustuva erityinen oikeus voi olla eläke- tai vuokraoikeus sekä muu 

     käyttöoikeus, kuten metsänhakkuu- tai soranotto-oikeus. 
141

 Erityinen oikeus voi olla esim. tieoikeus tai Natura-ohjelma. 
142

 Tepora ym. 2009: 235 



45 

 

 

 

Käytännössä yleisimpiä ovat kohtien 1–2 ehdot, sillä kohdat 3–4 ovat harvinaisia. 

Kaikkien edellä mainittujen vaateiden mahdollinen olemassaolo on kuitenkin joka 

tapauksessa selvitettävä. Edellä olevat ehdot on ulosottokaaressa kirjattu huutokauppaa 

koskevien säännösten alle. Kuitenkin se, mitä laissa säädetään pakkohuutokaupasta, 

koskee tältä osin myös vapaata myyntiä
143

. 

 

Kirjattujen panttioikeuksien osalta ulosottomies hankkii rasitustodistuksen lainhuuto- ja 

kiinnitysrekisteristä. Rasitustodistuksesta ilmenevät panttioikeudet ja erityiset oikeudet 

sekä niiden keskinäinen etuoikeus. Kiinteistörekisterin otteesta ilmenevät ns. 

kiinteistörasitteet, joita ovat mm. oikeus kulkuyhteyden käyttämiseen tai sähköjohdon 

sijoittamiseen.  

 

Vaateiden selvittäminen on aina erittäin tärkeää, sillä puuttuva tai väärä tieto jostakin 

rasitteesta voi merkitä tosiasiallista virhettä myydyssä kohteessa.
144

 Tällaisesta virheestä 

voi seurata hinnanalennus tai joka kaupan purku. Näin ollen voidaan pitää jo 

asianosaisten oikeusturvankin kannalta tärkeänä, että edellä mainitut seikat selvitetään 

myös silloin, kun kiinteistöä realisoidaan vapaalla myynnillä.   

 

Kuten edellä on todettu, asunto-osakeyhtiön osakekirjoja voi käyttää lainan vakuutena 

siten, että ne annetaan pantiksi esimerkiksi pankille lainansaannin yhteydessä. 

Ulosotossa pantinsaajan asema täytyy turvata myös asunto-osaketta realisoitaessa, 

jolloin ulosottomiehen tulee selvittää irtaimen omaisuuden vaateet ennen omaisuuden 

myyntiä. 

 

Ennen irtaimen omaisuuden myyntiä ulosottomiehen tulee viran puolesta selvittää 

seuraavat seikat: 

 

1) rekistereihin kirjatut panttioikeudet, kiinnitykset ja yrityskiinnitykset 

sekä tällaisten saatavien määrä, jos myytävänä on sellaista irtainta 

omaisuutta, johon saattaa kohdistua kirjattu oikeus 

2) saatavan määrä, jos omaisuuteen kohdistuu kirjaamaton panttioikeus 

tai jos omaisuus on vakuutena jonkun hallussa 

3) ehdolliseen luovutukseen perustuva myyjän kauppahintasaatava ja 

                                                 
143

 UK 5:1 
144

 Linna 2008a: 180 



46 

 

 

 

4) myynnissä pysytettävä ehto, mikäli omaisuus myydään tällainen ehto 

säilyttäen.
145

 

 

Luettelon kohta 1) ei koske asunto-osaketta, vaan kohdassa tarkoitettua omaisuutta voi 

olla esim. arvo-osuus, patentti tai kiinnityskelpoinen auto
146

. Sillä, että omaisuus on 

vakuutena kohdassa 2) tarkoitetulla tavalla, tarkoitetaan käteispanttia ja siihen 

verrattavaa pidätysoikeutta
147

. Luettelon kohdat 2–4 soveltuvat myös asunto-

osakkeeseen ja nämä seikat ulosottomiehen tulee viran puolesta selvittää ennen asunto-

osakkeen myyntiä. 

 

 

3.5. Kirjallinen valvontamenettely 

 

 

Ulosottomiehen tekemää alustavaa selvitystä seuraa valvontamenettely, joka voi 

tapahtua joko suullisessa asianosaiskeskustelussa tai kirjallisessa valvontamenettelyssä. 

Säännökset irtainta omaisuutta koskevasta vaateiden ilmoittamisesta ovat UK 5:30:ssä 

ja tarvittaessa voidaan järjestää asianosaiskeskustelu UK 5:31:n mukaisesti
148

. 

Säännökset kiinteää omaisuutta koskevasta asianosaiskeskustelusta ovat UK 5:40–

43:ssä ja kirjallisen valvontamenettelyn osalta UK 5:45:ssä
149

. Käytännössä suullinen 

asianosaiskeskustelu
150

 ei liene kovinkaan yleinen asunto-osakkeen tai kiinteistön 

vapaassa myynnissä, koska kiinteistöön tai asunto-osakkeeseen kohdistuvat vaateet ovat 

yleensä suhteellisen selkeitä. Mikäli vaateet ovat jo lähtökohdiltaan riitaiset tai 

myynnissä on muita epäselvyyksiä, lienee järkevintä järjestää huutokauppa vapaan 

myynnin sijasta
151

. Koska vapaa myynti on oletuksena suhteellisen selkeä 

lähtökohdiltaan, ei suullista asianosaiskeskustelua ole normaalitilanteessa tarpeen 

järjestää. Tämän vuoksi jäljempänä keskitytään pääasiassa kirjalliseen 

valvontamenettelyyn.   

 

                                                 
145

 Tepora ym. 2009: 242–243; UK 5:29.1 
146

 Tepora ym. 2009: 243 
147

 Tepora ym. 2009: 243–244 
148

 HE 13/2005 vp: 170 
149

 HE 13/2005 vp: 170 
150

 Suullinen asianosaiskeskustelu on ulosottomiehen toimittama tilaisuus, jonne kutsutaan kaikki  

     asianosaiset ja siitä ilmoitetaan myös julkisesti kuuluttamalla. Tilaisuudessa velkojat voivat mm.  

     vaatia suoritusta kauppahinnasta ja esittää väitteitä toisten vaateita vastaan. Linna 2008a: 181–182 
151

 Käytännössä näin tehdään myös esim. silloin, jos myydään yhtenä kokonaisuutena useita eri 

     kiinteistöjä, joihin liittyy erilaisia panttioikeuksia ja muita oikeuksia. 



47 

 

 

 

Kiinteistön myynnissä suullinen asianosaiskeskustelu voidaan korvata kirjallisella 

valvontamenettelyllä silloin, kun keskusteluun ei ilmene tarvetta
152

. Tämä edellyttää 

vaateiden lähtökohtaista riidattomuutta ja selkeyttä
153

. Kirjallisessa 

valvontamenettelyssä ulosottomies lähettää kaikille tunnetuille asianosaisille 

valvontakehotuksen, jossa asianosaisia pyydetään määräajassa kirjallisesti valvomaan 

saatavansa ja muun oikeutensa.
154

 Muu oikeus voi olla esim. käyttöoikeus mökkiin, 

jonka joku muu kuin velallinen omistaa. Ulosottomies varaa asianosaisten valvonnoille 

vähintään neljän viikon määräajan laskettuna valvontakehotuksen lähettämispäivästä
155

. 

 

Mikäli kaikki asianosaiset ovat tunnettuja, valvontamenettelyä koskevat kirjeet 

asianosaisille riittää. Mikäli taas joku asianosaisista on jäänyt tuntemattomaksi, 

julkaistaan paikkakunnalla yleisesti leviävässä sanomalehdessä valvontaa koskeva 

kuulutus. Sanomalehden lisäksi kuulutus julkaistaan virallisessa lehdessä ja 

kuulutusrekisterissä. Se, että ulosottomies ei ole tavoittanut kaikkia asianosaisia ennen 

valvontaa tehdyssä vaadeselvittelyssä, ei pakota ulosottomiestä järjestämään suullista 

asianosaiskeskustelua.
156

 

 

Niiden asianosaisina olevien etuoikeudettomien velkojien
157

, joilla on 

täytäntöönpanoperuste ja jotka ovat hakeneet saatavansa täytäntöönpanoa ns. 

normaalissa ulosottomenettelyssä, ei tarvitse erikseen valvoa saatavaansa. Vaikka 

kirjallista valvontaa koskeva kirje lähetetään myös heille, otetaan nämä 

ulosmittausvelkojat ja heidän saatavansa viran puolesta huomioon asianosaisluetteloa 

laadittaessa. Tämä edellyttää sitä, että ulosottomies ulosmittaa näiden velkojien saatavat 

kyseiseen myyntikohteeseen ns. lisäulosmittauksena viimeistään ennen 

asianosaisluettelon laatimista.   

 

Myös asunto-osakkeen myyntiä edeltää kirjallinen valvontamenettely. Ulosottomies 

pyytää edellä mainitulla tavalla asianosaisia ja mm. tiedossa olevaa käteispantin haltijaa 

kirjallisesti valvomaan saatavansa neljän viikon määräajassa. Tältä osin asunto-

                                                 
152

 Linna 2007: 556; UK 5:45.1 
153

 Riidattomuudella tarkoitetaan esim. etuoikeussaatavien riidattomuutta. 

     Selkeydellä tarkoitetaan, että esim. pantinhaltija/pantinhaltijat ovat tunnettuja. 
154

 Koulu & Lindfors 2009: 315–316 
155

 Linna & Leppänen 2007: 557–558 
156

 Linna 2007: 557; Koulu & Lindfors 2009: 315–316 
157

 Etuoikeudeton velkoja on ulosmittausvelkoja, jonka saatavalla ei ole vakuutena kiinnitettyä 

panttioikeutta tai osakekirjoja käteispanttina. Tällaisen velkojan jako-osuus kohteen myynnistä 

muodostuu muiden etuoikeudettomien velkojien kanssa heidän saataviensa suuruisessa suhteessa. 



48 

 

 

 

osakkeen valvontamenettely ei eroa edellä kerrotusta kiinteän omaisuuden 

valvontamenettelystä.   

 

 

3.6. Asianosaisluettelo 

 

 

Asianosaisluettelo on ratkaisuasiakirja, joka laaditaan aina kiinteistön myynnissä sekä 

sellaisen irtaimen omaisuuden myynnissä, jossa joudutaan ottamaan huomioon 

panttioikeuksia tai muita vaateita
158

. Näin ollen asianosaisluettelo tulee laatia aina myös 

asunto-osakkeen myynnissä. Asianosaisluetteloa koskevat perussäännökset ovat UK 

5:44:ssä. Asianosaisluettelo laaditaan saapuneiden valvontakirjelmien ja ulosoton 

tietojärjestelmän pohjalta. Ulosottomies merkitsee asianosaisluetteloon saatavat ja muut 

oikeudet UK 5:47:n mukaisessa etuoikeusjärjestyksessä
159

. Asianosaisluetteloon 

merkitään lisäksi alin hyväksyttävä tarjous myyntikohteesta, mahdollinen hakija, jolla 

on kielto-oikeus
160

 myytävään kohteeseen sekä mahdollisten yhteisomistajien 

määräosat. 

 

Laista ja lain esitöistä ei suoraan ilmene, milloin asianosaisluettelo on vapaan myynnin 

tapauksessa tehtävä. Oikeuskirjallisuudessa
161

 on esitetty, että asianosaisluettelo