VAASAN YLIOPISTO 
 

KAUPPATIETEELLINEN TIEDEKUNTA 
 

KANSANTALOUSTIETEEN LAITOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Nanna Jääskeläinen 
 

EPÄSYMMETRINEN INFORMAATIO JA LUOTTORISKI 
ASUNTOLUOTONANNOSSA 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Kansantaloustieteen 
pro gradu -tutkielma 

 
 
 
 
 
 
 
 

VAASA 2008 
 
 
 
 



 1 

SISÄLLYSLUETTELO        Sivu       

TIIVISTELMÄ  5 

1. JOHDANTO  7 

2. EPÄSYMMETRINEN INFORMAATIO JA LUOTTOMARKKINAT 9 

2.1. Rahoituksen välitys 9 

2.1.1. Tavoitteet 10 

2.1.2. Riskit 11 

2.2. Epäsymmetrinen informaatio luottomarkkinoilla 13 

2.2.1. Päämies-agenttiteoria 13 

2.2.2. Haitallinen valikoituminen 14 

2.2.3. Moraalikato 16 

2.2.4. Luotonsäännöstely 18 

2.2.5. Signalointi, seulonta ja monitorointi 20 

2.2.6. Peliteoria 21 

2.2.7. Luottosopimusten epätäydellisyys 25 

3. ASUNTOLUOTTOJEN LUOTTORISKI 27 

3.1. Luottoriskin mallintaminen ja hinnoittelu 27 

3.2. Asiakaskohtaiseen luottoriskiin vaikuttavat tekijät 29 

3.3. Luottotappioiden nykytilanne 32 

4. INFORMAATIO-ONGELMAN JA LUOTTORISKIN HALLINTAKEINOT 34 

4.1. Pankin asuntoluotonmyöntöprosessi 34 

4.2. Luottoanalyysi 36 

4.2.1. Maksukyvyn arvioiminen 38 

4.2.2. Asiakkaan riskiluokittelu 42 

4.2.3. Vakuusarviointi 46 

4.3. Päätöksenteko ja luottoasiakkaan valvonta 49



 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 3 

4.3.1. Luottopäätös ja dokumentointi 49 

4.3.2. Asiakkaan seuranta ja luottohallinta 51 

4.4. Luottoriskin hallintakeinojen vertailu alan teorian ja tutkimusten kanssa 52 

5. YHTEENVETO  58 

LÄHDELUETTELO  60 

 

KUVIOT 

 

Kuvio 1. Asuntolainakannan kehittyminen 2000-luvulla (Suomen Pankki). 10 

Kuvio 2. Pankin odotettu tuotto koron funktiona (Freixas & Rochet 1997: 139). 18 

Kuvio 3. Tasapaino luotonsäännöstelyolosuhteissa (Freixas & Rochet 1997: 140). 19 

Kuvio 4. Moraalikato ja hidden action (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 22 

Kuvio 5. Moraalikato ja hidden information (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 23 

Kuvio 6. Haitallinen valikoituminen (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 23 

Kuvio 7. Signalointi (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 24 

Kuvio 8. Screening (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 24 

Kuvio 9. Asuntoluotonmyöntöprosessi (mukaillen Rahoitustarkastus 2004). 36 

Kuvio 10. Hakemuspisteytyksen toimintamalli (McNab & Wynn 2003: 164). 45 

 
 

TAULUKOT 

 

Taulukko 1. Esimerkki credit scoring -pistetaulukosta (Jensen 1996: 456).        44 

 

LIITTEET 

 

Liite 1: Haastattelurunko                                 64
                                 
 
 



 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 5 

______________________________________________________________________ 
 
VAASAN YLIOPISTO 
Kauppatieteellinen tiedekunta 
Tekijä:     Nanna Jääskeläinen 
Tutkielman nimi:   Epäsymmetrinen informaatio ja 
    luottoriski asuntoluotonannossa 
Ohjaaja:    Juuso Vataja 
Tutkinto:    Kauppatieteiden maisteri 
Laitos:    Kansantaloustieteen laitos 
Oppiaine:    Kansantaloustiede 
Aloitusvuosi:   2002 
Valmistumisvuosi:   2008 Sivumäärä:  64 
______________________________________________________________________ 
 

TIIVISTELMÄ 
 
Pankkien asuntoluotonannon suurin riski on luottoriski, jonka realisoituessa velallinen 
joutuu maksukyvyttömäksi eikä pysty maksamaan luottoaan pankille takaisin. 
Luottoriskin realisoituessa myös epäsymmetrisen informaation aiheuttamat ongelmat 
toteutuvat. Luottomarkkinoille tyypillinen informaation epäsymmetrisyys tarkoittaa 
markkinaosapuolten välistä informaatioeroa.  Luottosopimuksen osapuolet eivät tiedä 
toisistaan kaikkea, mitä luottopäätöksen tekemiseen tarvitaan. Epätäydellinen 
informaatio ilmenee haitallisena valikoitumisena (adverse selection) ja moraalikatona 
(moral hazard). 
 
Tutkielman tavoitteena on selvittää, mitkä ovat pankin käytännön keinot lieventää 
haitallista valikoitumista ja moraalikatoa sekä hallita luottoriskiä asuntoluotonannossa. 
Tutkimusote on käsiteanalyyttinen. Teorian avulla selvennetään informaatio-ongelmien 
ilmeneminen ja ratkaisut. Tutkimus toteutetaan teoreettisena kirjallisuustutkimuksena, 
jossa asuntoluotonannon käytäntöä kuvaa Suomessa toimivan suuren pankin X 
haastatteluaineisto. Lopuksi tärkeimpiä luottoriskin hallintakeinoja vertaillaan 
tieteellisten artikkeleiden ja alan teorian kanssa. Lähdeaineistona käytetään 
Rahoitustarkastuksen määräyksiä, tieteellisten julkaisujen artikkeleita sekä pankin X 
haastatteluita. 

 
Käytännössä epäsymmetristä informaatiota lievennetään huolellisella luottoanalyysillä, 
vakuuksilla ja luottosopimusten jatkuvalla valvonnalla. Signaaleja tuottavat 
asuntoluotonhakijat aikaisemmalla pankkikäyttäytymisellään, luottotiedoillaan ja 
haastattelutilanteessa. Seulonnassa eli luottoanalyysissä arvioidaan asiakkaan 
maksukykyä ja vakuuksia. Monitoroimalla pankki seuraa asiakkaiden luotonhoitoa ja 
kerää tietoa sisäiseen riskiluokitukseensa. Luotonsäännöstelyä tapahtuu, kun pankki 
rajoittaa luotonantoa asiakkaaseen kohdistuvan liian suuren luottoriskin takia. Tärkein 
keino hallita asuntoluoton luottoriskiä on varmistaa asiakkaan riittävä maksukyky. 
Vakuuksien asettamisella velallinen sitoutetaan luoton hoitoon ja säilytetään hänen 
maksuhalukkuus. 
______________________________________________________________________ 
AVAINSANAT: Asuntoluotot, haitallinen valikoituminen, moraalikato, luottoriski



 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 7 

1. JOHDANTO 

 

 

Suomessa kotitalouksien velkaantuneisuusaste on kasvanut huomattavasti viime 

vuosina. Aktiivisuus asuntomarkkinoilla on kasvattanut asuntoluottojen kysyntää ja 

nostanut asuntojen hintoja. Omistusasumista ovat lisänneet muun muassa matala 

korkotaso, pankkien kiristyneen kilpailun seurauksena kaventuneet luottomarginaalit, 

muuttoliike kasvukeskuksiin, taloutemme suotuisa kehitys, elintason nousu sekä 

kuluttajien usko omaan talouteensa. Lainaa on otettu suuria määriä, pitkäksi aikaa ja 

hyvin pienellä puskurilla. Tämä on näkynyt pankkien asuntoluottokannan viime vuosien 

jatkuvana kasvuna. Antolainaus on pankin suurin luottoriskin lähde ja onkin tärkeää, 

että lisääntyneen pankkien välisen kilpailun ja markkinaosuuksien tavoittelun 

seurauksena luottopäätökset tehdään yhä huolellisesti. Luottoriskin realisoituessa 

velallinen joutuu maksukyvyttömäksi, eikä pysty maksamaan pankilta lainaamiaan 

rahoja eikä niille kertyneitä korkoja takaisin. Tällöin myös vaillinaisen informaation 

aiheuttamat ongelmat toteutuvat. Keräämällä tarpeeksi tietoa luotonhakijoista ja 

valitsemalla hakijoista ne, jotka todennäköisesti hoitavat luottonsa hyvin ja 

luottosopimuksen mukaisesti, pienennetään informaatio-ongelmaa, luottoriskiä sekä 

luottoriskin realisoitumisesta aiheutuvia tappioita.  

 

Suomessa pankit yleensä myöntävät yksityishenkilöiden asuntoluotot. 

Luottomarkkinoilla sopimukset ovat heterogeenisia, usein pitkiä ja niiden takaisinmaksu 

tapahtuu vasta sovittuna ajankohtana. Luottosopimusten pitkäkestoisuus aiheuttaakin 

epävarmuutta pankille, sillä luotonantaja joutuu ennakoimaan päätöstä tehdessään koko 

tulevaa laina-aikaa koskevia tekijöitä, riskejä ja asiakkaan luotettavuutta. 

Luottomarkkinoilla korostuvat näin epätäydellisen informaation aiheuttamat ongelmat. 

Epäsymmetrisen informaation käsite kuvaa markkinaosapuolten välistä informaatioeroa. 

Luotonhakija tuntee esimerkiksi paremmin omat motiivinsa ja riskinottohalukkuutensa 

kuin luotonantaja. Informaatio-ongelmat ilmenevät haitallisena valikoitumisena eli 

adverse selection -ongelmana tai moraalikatona eli moral hazard -ongelmana. 

Haitallinen valikoituminen tarkoittaa rahoituksen kanavoitumista liian riskialttiille 

asiakkaille. Sitä lievennetään signaloinnilla ja seulomalla luotonhakijoita.  Moraalikato 

on puolestaan ongelma luotonmyöntämisen jälkeen, jolloin velallinen saattaa toimia 

vasten luottosopimuksen ehtoja, ja aiheuttaa näin pankille riskejä. Moraalikatoa 

ehkäistään monitoroinnilla.  

 



 8 

Tutkielman tavoitteena on selvittää, mitkä ovat pankin käytännön keinot ratkaista 

epäsymmetrisen informaation ongelmat sekä keinot hallita luottoriskiä 

asuntoluotonannossa. Tutkimusote on käsiteanalyyttinen. Epäsymmetristä informaatiota 

käsittelevän teorian avulla käsitellään informaatio-ongelmien ja luottoriskin 

ilmeneminen luottomarkkinoilla sekä kuvataan niiden vaatimat ratkaisut. Tutkimusosa 

toteutetaan teoreettisena kirjallisuustutkimuksena, joka pyrkii antamaan vastaukset 

kysymyksiin, miten epäsymmetrinen informaatio minimoidaan asuntoluotoista ja miten 

se käytännössä tapahtuu sekä mitkä luotonhakijan tiedot ovat merkitseviä 

luottopäätöksen kannalta. Lähdeaineistona käytetään Rahoitustarkastuksen määräyksiä 

luottoriskien hallinnasta sekä yhden Suomessa toimivan suuren pankin X neuvojien 

haastatteluita. Tutkimusosan lopuksi pankin tärkeimmät luottoriskin ja epäsymmetrisen 

informaation lieventämisen keinot solmitaan yhteen tieteellisten artikkelien ja alan 

teorian kanssa. 

 

Työ etenee niin, että toisessa luvussa johdatellaan tutkielman aihepiiriin käsittelemällä 

luottomarkkinoilla vallitsevaa epäsymmetristä informaatiota, ja tarkastellaan kuinka se 

vaikuttaa luotonantoon. Kolmannessa luvussa tarkastellaan asuntoluottojen luottoriskiä 

ja luottoriskin mallintamista. Luvussa käydään läpi pankin luottamusfunktio, joka kuvaa 

luottoriskiin vaikuttavien muuttujien ja luottoriskin todennäköisyyden suhdetta. 

Tarkastellaan myös tekijöitä, jotka vaikuttavat velallisen maksukykyyn tai vakuuden 

arvostukseen, ja sitä kautta pankin luottoriskiin. Luvussa neljä toteutetaan tutkielman 

tutkimusosuus kirjallisuuteen ja haastatteluaineistoon perustuen vaillinaisen 

informaation ja luottoriskin hallintakeinoista. Viimeisessä luvussa viisi esitetään 

yhteenveto tutkielmasta. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 9 

2. EPÄSYMMETRINEN INFORMAATIO JA LUOTTOMARKKINAT 

 

 

2.1. Rahoituksen välitys 

 

Rahoitusmarkkinoiden perustehtävänä on välittää varoja rahoitusylijäämäisiltä 

talousyksiköiltä rahoitusalijäämäisille eli rahoituksen tarvitsijoille. Rahoituksen tarjoajat 

tavoittelevat varallisuudelleen tuottoa, ja rahoituksen tarvitsijat pyrkivät saamaan 

tulevia tuloja käyttöönsä etukäteen. Rahoitusmarkkinoiden perustehtävän lisäksi ne 

välittävät informaatiota talousyksiköiden välillä, hinnoittelevat rahoitusmuotoja ja 

antavat sijoittajille mahdollisuuden riskien ajalliseen ja määrälliseen tasoittamiseen. Jos 

rahoitus syntyy suoraan rahoituksen tarjoajan ja rahoituksen käyttäjän välille, kutsutaan 

rahoitusta suoraksi rahoitukseksi. Kun rahoituksen välityksessä toimii kolmas taho 

mukana, kutsutaan sitä epäsuoraksi rahoitukseksi. Rahoituksenvälitystä hoitavat siihen 

erikoistuneet talousyksiköt, pääsääntöisesti erilaiset luottolaitokset. Pankit erottuvat 

muista luottolaitoksista siinä, että pankkien veloista huomattava osa on maksamiseen 

kelpaavia likvidejä talletuksia. (Anttila 1996: 19–20.) 

 

Asuntorahoituksessa rahoituksen välittäjät voivat olla pankkeja, kiinnitysluottolaitoksia 

tai muita asuntorahoitukseen erikoistuneita yksiköitä (Kosonen 1995: 6). Suomessa 

Suomen Pankkiyhdistyksen (2005) mukaan talletuspankit myöntävät lähes kaikki 

kotitalouksien asuntoluotot ja lähes puolet talletuspankkien luotoista on asuntoluottoja. 

Suomessa pankkien varainhankinnan perusta on yleisön talletukset ja niiden lisäksi 

raha- ja pääomamarkkinat. Useimmissa Euroopan maissa asuntoluottoja myöntää 

suurelta osin myös kiinnitysluottolaitokset. Niiden osuus Euroopassa asuntolainojen 

myöntämisessä on huomattavasti suurempi kuin Suomessa. Suomen 

Hypoteekkiyhdistys on itsenäinen asuntorahoitukseen erikoistunut luottolaitos. 

Suomessa toimivia kiinnitysluottolaitoksia ovat Aktia Hypoteksbank, Op-

asuntoluottopankki ja Suomen Asuntoluottopankki (Suomen Pankkiyhdistys 2005). 

 



 10 

 

Kuvio 1. Asuntolainakannan kehittyminen 2000-luvulla (Suomen Pankki). 

 

 

2.1.1. Tavoitteet 

 

Rahoitusjärjestelmän tavoitteet ovat tehokkuus ja vakaus. Kustannustehokkuudella 

tarkoitetaan sitä, että rahoituksen välityksen kustannukset ovat sekä yksityiselle 

lainanottajalle että yhteiskunnalle mahdollisimman pienet. Rahoituksen yksityiset 

kustannukset muodostuvat lainankorosta, vakuutusmaksuista ja rahoituksen välittäjien 

perimistä maksuista ja palkkioista. Yksityisiin rahoituskustannuksiin luetaan mukaan 

myös lainanottajalle koron muutoksista aiheutuva riski. Julkisiksi kustannuksiksi 

luetaan puolestaan korko- ja muut julkisesti rahoitetut tuet. Allokatiivinen tehokkuus 

tarkoittaa sitä, että rahoitusta on tarjolla lainanottajien erilaisiin tarpeisiin eri hinnoilla. 

Hinta vastaa rahoituspalvelun tuottamisen marginaalikustannuksia ja riskiä. 

Rahoituksen saatavuus ei saa olla este tuottavien investointihankkeiden tuottamiselle. 

Asuntorahoituksessa tämä tarkoittaa sitä, että asuntojen hankintaan ja rakentamiseen on 

saatavissa riittävän pitkiä lainoja kohtuullisilla vakuus- tai oman pääoman 

vaatimuksilla. (Kosonen 1995: 6–7.) 

 

Asuntoluotonannossa tehokkuus vaikuttaa asuntojen rahoituskustannuksiin ja sitä kautta 

asumiskustannuksiin sekä asuntotuotannon rahoitusedellytyksiin. Yksi parhaimpia 

edellytyksiä tehokkuuden toteutumiselle rahoituksenvälityksessä on kilpailu. Sen myötä 

tehottomat yksiköt joutuvat ulos markkinoilta. Rahoituksen välittäjän eli pankin 



 11 

kannattaa tarjota kuluttajien tarvitsemia rahoituspalveluja hinnalla, joka vastaa 

todellisuudessa niiden tuottamisen kustannuksia. Muussa tapauksessa kilpailullisilla 

markkinoilla kuluttajat siirtyvät toisen rahalaitoksen asiakkaiksi.  Toinen tavoite 

asuntorahoitusjärjestelmälle on vakaus eli rahoitukseen liittyvät riskit ovat hallittavissa 

ja rahoitusjärjestelmän häiriötön toiminta on turvattu. Julkisen sääntelyn tarkoitus on 

ylläpitää asuntorahoitusjärjestelmän vakautta. (Kosonen 1995: 1, 7.)  

 

2.1.2. Riskit 

 

Rahoitustoimintaan liittyvät riskit voidaan jakaa ei-systemaattisiin eli diversifioitaviin ja 

systemaattisiin eli diversifioimattomiin riskeihin. Ei-systemaattiset riskit liittyvät 

lainanottajan vakavaraisuuteen ja maksukykyyn. Niitä voidaan hallita diversifioimalla 

lainasalkkua ja hinnoittelemalla lainat niiden riskipitoisuuksien mukaan. Tällöin 

lainakorkoon sisältyvä riskipreemio kattaa mahdolliset luottotappiot. Lainaaja voi 

lisäksi vielä vaatia lainanottajalta vakuuksia tai rajoittaa lainamäärää vakuuden arvon tai 

lainaajan tulojen tai varallisuuden mukaan. Systemaattinen riski on seurausta koko 

kansantaloutta tai tiettyä lainanottajasektoria koskevista muutoksista. Sen kasvu lisää 

talouden rahoituksellista haurautta (financial fragility) ja altistaa järjestelmäriskille 

(systemic risk). Järjestelmäriski tarkoittaa odottamattomien korkojen ja 

varallisuusesineiden hintojen muuttumisen aiheuttamaa häiriötä, joka uhkaa 

rahoitusjärjestelmän kykyä välittää rahoitusta ja ylläpitää maksujärjestelmää. 

Vähittäispankkien järjestelmäriskin vaara on olemassa siksi, koska pankkien varat ovat 

suureksi osaksi likvidejä talletuksia ja saatavat taas pitkäkestoisia ja epälikvidejä 

lainoja. Jos pankin asiakkaat menettäisivät luottamuksensa pankin maksuvalmiuteen ja 

nostaisivat talletuksensa ulos, syntyisi pankille huomattava rahoitusriski. 

Järjestelmäriskin välttämiseksi rahoitusjärjestelmän julkinen sääntely on välttämätöntä. 

(Kosonen 1995: 10–11.) 

 

Pankkiriski voidaan määritellä epävarmuuden ja taloudellisten seurausten avulla. Riskin 

toteutuminen vaikuttaa negatiivisesti pankin taloudelliseen asemaan. Se kasvattaa 

tappiota ja laskee pankin vuotuista tuottoa. Toisaalta riskin otolla pyritään tuottamaan 

tuottoja pankille, mikä vaikuttaa positiivisesti pankin taloudelliseen tilanteeseen. 

Riskinotto ei kuitenkaan saa vaarantaa pankin olemassaoloa, eli sen tulee olla hallittua. 

(Anttila 1996: 34.) Pankkitoiminnan keskeiset riskit ovat luottoriski ja markkinariskit. 

Pankkeihin kohdistuvat myös samat riskit kuin yritystoimintaan yleisesti. Näitä riskejä 

ovat operatiiviset riskit, toimintaympäristöstä aiheutuvat riskit ja strateginen riski.   



 12 

 

Luottoriskiä kutsutaan pankkitoiminnan perusriskiksi ja syntyy asiakkaiden 

luototuksesta. Sillä tarkoitetaan lainanottajan maksukyvyttömyydestä tai 

maksuhaluttomuudesta aiheutuvaa luottotappioriskiä (Kosonen 1995: 10). Tässä 

tutkielmassa tarkastellaan asuntoluottojen luottoriskiä. 

 

Markkinariski syntyy, kun markkinahinnat kääntyvät epäedulliseen suuntaan (Anttila 

1996: 36). 

 

Korkoriski on koronmuutoksista pankille aiheutuva riski silloin, kun muutoksilla on 

erilaiset vaikutukset pankin saamisiin ja velkoihin (Anttila 1996: 36). Erityisen alttiina 

korkoriskille on rahoituksenvälittäjä, jonka saatavat ovat pitkäaikaisia, kiinteäkorkoisia 

asunto- tai muita lainoja, mutta velat suurimmaksi osaksi lyhytaikaista ottolainausta tai 

talletuksia (Kosonen 1995: 11). 

  

Rahoitusriski tarkoittaa sitä, että rahoituksenvälittäjä ei pysty hankkimaan tarpeeksi 

varoja velvoitteidensa suorittamiseksi. Luotto- ja talletusasiakkaiden erilaisista tarpeista 

johtuva pankin tyypillinen taserakenne pitkäaikaisine luottoineen ja lyhytaikasinen 

velkoineen johtaa automaattisesti korko- ja likviditeettiriskin olemassaoloon. (Kosonen 

1995: 11). 

 

Operatiivinen riski aiheutuu prosessien ja järjestelmien puutteellisuuksista tai 

heikkouksista, henkilöstön toiminnasta tai ulkoisista uhkatekijöistä. 

Toimintaympäristön muutoksista aiheutuu myös riskejä. (Anttila 1996: 35.) 

 

Strateginen riski ilmenee usein liiallisina mitattavina riskeinä tai 

kannattavuusongelmina. On voitu valita väärä strategia pyrkiessä taloudellisesti 

tulokselliseen toimintaan. Väärän strategian valinta näkyy esimerkiksi toiminnan 

tappiollisuutena, kykenemättömyytenä vastata kilpailuun tai vakavaraisuuden 

heikkenemisenä. Toinen ulottuvuus strategiseen riskiin liittyy joustamattomuuteen 

sopeuttaa valittu strategia toimintaympäristön muutoksiin. (Anttila 1996: 35.) 

 

 

 

 



 13 

2.2. Epäsymmetrinen informaatio luottomarkkinoilla 

 

Luottomarkkinoille on tyypillistä informaation epäsymmetrisyys, mikä erottaa ne 

hyödykemarkkinoista. Epäsymmetrinen informaatio kuvaa luottosopimuksen 

osapuolten välistä informaatioeroa. Eroavaisuuksia on muitakin. Luottomarkkinoilla 

sopimukset ovat heterogeenisia ja niiden maksu tapahtuu vasta sovittuna ajankohtana. 

Luotonannossa erityistä epävarmuutta aiheuttavat juuri informaatio-ongelmat sekä 

sopimusten pitkäkestoisuus. Sopimukset sitovat osapuolia usean vuoden ajan, ja pankki 

joutuu päätöstä tehdessään ennakoimaan koko tulevaa laina-aikaa koskevia tekijöitä ja 

riskejä. Hinnanmuodostus erottaa luottomarkkinat myös muista markkinoista. 

Tavallisilla markkinoilla hinta tasapainottaa kysynnän ja tarjonnan, mutta 

luottomarkkinoilla näin ei ole. Korko ei tarkoita sitä, mitä velallinen maksaa vaan mitä 

velallinen lupaa maksaa. Asiakkaan käyttäytymiseen vaikuttavat koron lisäksi lainan 

määrä ja vakuudet. (Lehtiö 2004: 24; Stiglitz & Weiss 1981.)  

 

Epäsymmetrinen informaatio ilmenee luottomarkkinoilla haitallisena valikoitumisena 

eli adverse selection -ongelmana ja moraalikatona eli moral hazard -ongelmana. 

Luottosopimuksen osapuolet harvoin tietävät toisistaan kaiken, mitä oikean 

luottopäätöksen tekemiseen tarvitaan. Luotonhakijalla on usein enemmän tietoa 

projektinsa riskistä ja mahdollisista tuotoista. Lisäksi lainanhakija tietää omat motiivit ja 

riskinottohalukkuutensa paremmin kuin luotonantaja. Onnistunut luottopäätös 

edellyttää, että luotonantaja tuntee luotonhakijan todelliset ominaisuudet. Luotonantaja 

pyrkii hankkimaan luotonhakijasta mahdollisimman paljon informaatiota, mikä ennalta 

ehkäisee haitallista valikoitumista. Informaation kerääminen on kustannuksiltaan 

kuitenkin kallista ja aikaa vievää, minkä vuoksi luottopäätökset eivät usein perustu 

luotonhakijan täydelliseen tuntemiseen.  Vaikka luotonhakijan ominaisuudet 

tutkittaisiin tarkasti, saattaa luotonhakijan käyttäytyminen muuttua hänen 

ominaisuuksiensa vastaiseksi. Luotonsopimisen jälkeen luotonhakija saattaa käyttäytyä 

luotonantajan näkökulmasta riskillisesti. (Mishkin 1997: 35, Leland & Pyle 1977: 371.)  

 

2.2.1. Päämies-agenttiteoria 

 

Päämies-agenttiteoria on erilaisten rahoitusongelmien tarkasteluun laajasti soveltuva 

epäsymmetrisen informaatioon perustuva teoria. Sitä on alun perin käytetty yrityksen 

omistajien ja johdon välisten eturistiriitojen selvittämiseen. Teoria soveltuu hyvin myös 

rahoitusmaailmaan. Sopimuksissa on kyse päämiehen ja agentin välisestä suhteesta. 



 14 

Sopimuksessa päämies antaa toisen henkilön eli agentin suoritettavaksi tehtäviä 

puolestaan. Sopimus sisältää tarvittavien päätöksentekovaltuutuksien delegoinnin 

agentille. Pankkitoiminnassa päämiehenä toimii yleensä pankki ja lainanottaja on 

agentti. Toisaalta pankin valvontaviranomaiset voivat toimia myös päämiehenä ja 

pankki on tässä suhteessa puolestaan agenttina. (Jensen & Meckling 1976: 308; Vihriälä 

1989: 68.) 

 

Päämies-agenttisuhteen haaste on se, kuinka päämies pystyy motivoimaan agentin 

toimimaan päämiehen etujen mukaisesti. Ongelmia syntyy, jos molemmat sopimuksen 

osapuolista haluavat maksimoida vain oman hyötynsä. Tämän johdosta voi syntyä 

intressiriita päämiehen ja agentin välille, ja molemmat käyttäytyvät opportunistisesti. 

Epäsymmetrisen informaation takia päämies ei pysty varmistautumaan agentin 

toiminnasta. Tämä aiheuttaa kustannuksia päämiehelle. Jensen & Meckling (1976: 308) 

jakavat agenttikustannukset kolmeen osaan: a) päämiehen valvontakustannuksiin 

(monitoring expeditures), b) agentin sitoutumiskustannuksiin (bonding expeditures) ja 

c) jäännöskustannuksiin (residual loss). Päämiehen valvontakustannuksilla tarkoitetaan 

kustannuksia, joita syntyy kun päämies pyrkii selvittämään agentin toimia. Päämies 

pyrkii kehittämään kannustimia, joilla agentti saadaan toimimaan päämiehen intressien 

mukaan. Sitoutumiskustannukset ovat kustannuksia perustelutoimista, joilla päämies 

yrittää vakuuttaa agentin päämiehen toimien rationaalisuudesta. Agentti voi tässä 

tilanteessa puolestaan uhrata omia kustannuksiaan siihen, että vakuuttaa toimivansa 

päämiehen etujen mukaisesti. Jäännöskustannuksia ovat hyvinvointitappiot, jotka 

syntyvät, kun agentti ei toimi päämiehen intressien mukaisesti, vaikka tämä on valvonut 

ja yrittänyt sitouttaa agenttia omilla toimillaan. (Jensen & Meckling 1976: 308; 

Vihriälä: 1989: 68.) 

 

2.2.2. Haitallinen valikoituminen 

 

Adverse selection eli haitallinen valikoituminen on epäsymmetrisen informaation 

aiheuttama ongelma, joka syntyy ennen (ex ante) luottosopimuksen tekoa. 

Epäsymmetrisen informaation vuoksi vaarana on se, että rahoitus kanavoituu vääriin, 

riskipitoisiin projekteihin ja turvalliset, varmatuottoiset projektit jäävät ilman rahoitusta 

(Anttila 1996: 29).  

 

Pankin luottoriski kasvaa, jos pankin asiakkaaksi valikoituu joidenkin luottosopimuksen 

ehtojen vuoksi huonoja ja erityisen riskialttiita asiakkaita vähäriskisten asiakkaiden 



 15 

sijaan. Sopimuksen ehtoja voivat esimerkiksi olla korkea korko tai tiukka 

vakuusvaatimus. Tiukat ehdot hyväksyvä saattaa olla juuri riskialtis asiakas. Mishkinin 

(1997: 201) mukaan potentiaalisesti suuren luottoriskin omaavat kuluttajat hakevat 

luottoja aktiivisimmin ja ovat innokkaimpia kaupankäynnin loppuun suorittamiseen 

luottomarkkinoilla. Korkean riskin asiakkaat ovat hyvin helposti valmiita ottamaan 

lainan, koska projektin onnistuessa he saavat suuren tuoton. Vastaavasti näillä korkean 

riskin asiakkailla ei usein ole paljoakaan menetettävää.  

 

George Akerlof (1970) on kirjoittanut tunnetun artikkelin vaillinaisen informaation 

vaikutuksesta ja sen aiheuttamasta haitallisesta valikoitumisesta. Vuonna 1970 

kirjoitettu artikkeli ”The Market for Lemons” käsittelee asiaa uusien ja käytettyjen 

autojen markkinoiden näkökulmasta. Akerlofin teorian mukaan vain myyjä, autojen 

omistaja, tietää, onko käytetty auto huono (lemon) vai hyvä. Potentiaalinen käytetyn 

auton ostaja ei yleensä tunne autoja niin hyvin, että osaisi arvioida auton kunnon ilman 

asiantuntijan apua. Hinta, jonka käyttäjä on valmis maksamaan, on keskimäärin sama 

kuin markkinoilla olevien muiden autojen hinta. Jos auto on huono eli lemon, myyjä on 

erityisen onnellinen autokaupasta, koska hinta on parempi kuin auton arvo. Hinta on 

korkea huonolle autolle, ja liian alhainen hyvälle autolle. Akerlofin mukaan haitallisen 

valikoitumisen seurauksena hyvät autot poistuvat markkinoilta, ja jäljelle jää vain 

huonoja autoja, koska hyvän auton myyjä haluaa autostaan korkeamman hinnan. Tästä 

syystä markkinoiden autojen keskimääräinen kunto ja laatu laskevat. Lopputuloksena, 

epäsymmetrisen informaation seurauksena, käytettyjen autojen markkinat toimivat 

huonosti ja saattavat hävitä kokonaan, koska vain harvat ihmiset haluavat ostaa 

huonokuntoisia autoja. (Akerlof 1970.) 

 

Teorian yksinkertainen soveltaminen luottomarkkinoille voisi tapahtua seuraavasti. 

Luottomarkkinoilla esiintyy sekä hyviä ja matalariskisiä että huonoja ja korkeariskisiä 

luotonhakijoita. Hyvät hakijat tietävät maksavansa luottonsa takaisin. Huonot 

luotonhakijat puolestaan tietävät aiheuttavansa pankille suuremman riskin, koska luotto 

jää todennäköisemmin hoitamatta. Luottoehdot ovat yleensä samat kaikille hakijoille, 

koska yksittäisten luottoehtojen sopiminen vaatisi paljon enemmän resursseja ja tietoa. 

Pankki määrittää luotolle hinnan, joka määräytyy korkotason ja luoton kustannusten 

mukaan. Hinta muodostuu hyvien ja huonojen luotonhakijoiden keskiarvoksi, koska 

pankki ei tunne luotonhakijoitaan riittävän hyvin tietääkseen heidän todellisia motiiveja 

hoitaa luottoa. Hyvälle asiakkaalle luoton hinta on kuitenkin liian korkea hänen 

keskimääräistä alhaisemman riskin takia. Huono asiakas puolestaan tietää, että koron 



 16 

hinta on hänelle liian alhainen. Näin ollen hyvät lainanhakijat lähtevät lopulta pois 

markkinoilta, ja jäljelle jää huonot luotonhakijat, joille pankki ei halua luottoa myöntää.  

 

Mikäli vaillinaista informaatiota ei olisi Akerlofin teorian automarkkinoilla, käytettyjen 

autojen markkinoiden ongelma katoaisi. Jos ostajilla ja myyjillä olisi saman verran 

tietoa autojen kunnosta, pystyisivät ostajat erottamaan hyvän ja huonon auton toisistaan 

kuten myyjät. Näin hinnat markkinoilla määräytyisivät oikeudenmukaisesti ja myös 

hyvien autojen myyjät myisivät autonsa. (Mishkin 1997: 203.) Sama teoria toimii 

luottomarkkinoillakin. Mikäli luottomarkkinoilla ei olisi epätäydellistä informaatiota, 

olisi luoton myöntäjällä kaikki luottopäätökseen tarvittava informaatio, ja 

luottomarkkinat toimisivat hyvin. Asiakkaan todellinen riskitaso muodostaisi luoton 

hinnan ja asiakkaiksi valikoituisi pankin kannalta edullisia, pienen luottoriskin omaavia 

asiakkaita. Suurempiriskiset asiakkaat joutuisivat maksamaan luotoistaan myös 

korkeamman koron. Näin haitallinen valikoituminen poistuisi luottomarkkinoilta. Mutta 

käytännössä epäsymmetristä informaatiota ei pystytä poistamaan, siksi pankkien on 

pyrittävä lieventämään sen tuomia ongelmia. Haitallista valikoitumista lieventävät 

signalointi ja screening.  

 

Negatiivisia valikointivaikutuksia asuntorahoituksessa voi syntyä esimerkiksi siinä 

mielessä, että korkojen noustessa riskinkarttajakotitaloudet jättäytyvät pois markkinoilta 

ja tilalle tulee ammattimaiset kiinteistöihin sijoittavat henkilöt. He tähtäävät asuntojen 

hintojen nousun tuomiin pääomavoittoihin. Pääomavoittoihin liittyy riski, koska 

kiihtyvä kysyntä nostaa asuntojen hintoja, ja näin hintakuplan muodostuminen on 

mahdollista. Kuplan muodostumista ja puhkeamista on vaikea ennakoida. 

Kiinteistösijoitustoiminta on siten riskialtista pankille ja siihen liittyvät tappiot ovat 

usein suuria. Pankkien on onneksi suhteellisen helppo erottaa yksityinen lainanhakija 

kiinteistösijoittajasta, koska ne ovat hyvin erityyppisiä lainaajia. (Kosonen 1995: 22.) 

 

2.2.3. Moraalikato  

 

Toinen epäsymmetrisen informaation aiheuttama ongelma on moraalikato eli moral 

hazard. Ongelma syntyy sopimuksen teon jälkeen (ex post). Luotonannossa moraalikato 

on rahoittajaan kohdistuva riski. Velallinen saattaa toimia tavalla, joka ei välttämättä 

miellytä rahoittajaa ja aiheuttaa tälle riskiä. Velallinen saattaa siis hakea itselleen hyötyä 

pankin kustannuksella, esimerkiksi investoimalla lainarahan hyvin riskipitoisesti. 

Lainanantaja on vastuussa siitä, jos velallinen käyttäytyy lainan antaman tahon 



 17 

vastaisesti, ja näin alentaa lainan takaisinmaksun todennäköisyyttä. Moraalikato 

suurenee entisestään, jos velallisella ei ole omaisuutta hävittävänä. Tilanteessa, jossa 

lainanottajalla on omaisuutta, ja ne ovat vakuutena lainalle, on velallisen mahdollisuus 

myös menettää ne ongelmatilanteessa. Tämä pienentää moraalikato -ongelmaa 

huomattavasti. (Mishkin 1997: 36, 201, 210–211.) Lehtiön (2004: 34) mukaan 

asuntoluotoissa moraalikato aiheutuu siitä, ettei pankki voi tietää myöntäessään luottoa 

asiakkaalle, miten tämä käyttäytyy jatkossa. Vastaavasti valvontaviranomaisten ja 

pankin päämies-agenttiongelma syntyy siten, että pankit saattavat ottaa toiminnassaan 

tietoisesti liian suuria riskejä, koska talletusturva on hyvä ja korvaa menetykset. Kun 

pankilla on omaa pääomaa vähän, menestys voi olla vähäinen huonon onnen 

tapauksessa, mutta voitto on suuri hyvän onnen tapauksessa.  

 

Moraalikato-ongelma aiheuttaa pankeille valvontakustannuksia (agency costs). 

Monitoroinnilla pankki yrittää estää velallisen vastuutonta toimintaa ja saada tarvittavaa 

lisäinformaatiota (Anttila 1996: 29). Negatiiviset kannustinongelmat liittyvät 

moraalikatoon. Kannustinongelma syntyy siitä, että lainasopimus voi joissakin 

tilanteissa houkutella lainanottajaa sijoittamaan rahat riskipitoisempiin kohteisiin kuin 

on pankin edun mukaista. Pankin ja asiakkaan eli päämiehen ja agentin välille toisin 

sanoen voi muodostua intressiristiriita; agentin kannattaa sijoittaa rahansa riskipitoisiin 

kohteisiin, jolloin sen odotettu tuotto kasvaa, kun taas suurempi riski vähentää lainan 

odotettua tuottoa pankille eli päämiehelle (Kosonen 1995: 16). 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 18 

2.2.4. Luotonsäännöstely 

 

Stiglitzin ja Weissin (1981) mukaan epäsymmetrinen informaatio voi johtaa 

luotonsäännöstelyyn, koska luotonantajat pyrkivät rajoittamaan luotonannon 

painottumista korkeariskisille asiakkaille. Luotonsäännöstely kuvaa luottomarkkinoiden 

epätasapainoa. Säännöstely on kyseessä silloin, kun pankki tarjoaa asettamallaan korolla 

vähemmän luottoja kuin asiakkaat olisivat halukkaista ottamaan. Normaaleilla 

hyödykemarkkinoilla tasapaino tarkoittaa yhtä suurta kysyntää ja tarjontaa. Ylikysyntä 

nostaisi hyödykkeen hintaa, mutta näin ei tapahdu luottomarkkinoilla erityispiirteitten ja 

informaatio-ongelman vuoksi. (Stiglitz & Weiss 1981: 393.)  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kuvio 2. Pankin odotettu tuotto koron funktiona (Freixas & Rochet 1997: 139). 

 

 

Kuviossa 2 kuvataan korkotason ja pankin odottaman tuoton välistä suhdetta. Pankkien 

kannalta on olemassa tietty korkotaso r*, joka maksimoi odotetun tuoton. Odotetut 

tuotot kasvavat tähän korkotasoon r* asti, jonka jälkeen riski luoton takaisinmaksusta 

kasvaa lainanottajien lisääntyneestä riskinottohalukkuudesta johtuen. Pankin kannattaa 

säännöstellä luotontarjontaa optimaalisella korkotasolla kuin nostaa korkoa kysynnän 

lisääntyessä. 

 

 

r * Korkotaso r

Pankin
odotettu 
tuotto



 19 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kuvio 3. Tasapaino luotonsäännöstelyolosuhteissa (Freixas & Rochet 1997: 140). 

 

 

Kuviossa 3 nähdään tasapainotilanne luotonsäännöstelyn olosuhteissa. Koron r 

vallitessa, kysyntä D ja tarjonta S kohtaavat pisteessä A. Tällöin kilpailulliset markkinat 

ovat tasapainossa. B:n tilanteeseen tullaan, kun korko nousee pankin tuoton 

maksimoivalle korkotasolle r*. Tällöin kysyntä D’ ja tarjonta S eivät enää kohtaa. 

Vallitsee luottojen ylikysyntätilanne ja pankki harjoittaa luotonsäännöstelyä. Vaikka 

luotonhakija olisi valmis maksamaan korkeamman koron, pankki ei myönnä luottoa. 

Koska pankin tuotot alkavat supistua koron ylittäessä optimikoron r*, luottojen 

tarjontafunktio muodostuu taaksepäin kaareutuvaksi luotontarjontafunktioksi. (Freixas 

& Rochet 1997: 140.) 

 

Luotonsäännöstely (credit rationing) on yksi tapa lieventää haitallista valikoitumista ja 

moraalikatoa. Se tarkoittaa, että lainanantaja evää luoton hakijalta, vaikka lainaaja olisi 

valmis maksamaan pankin asettaman koron tai sitä korkeamman. Luotonsäännöstelyä 

on kahdenlaista. Ensimmäinen muoto ilmenee siten, että lainanantaja evää luoton 

kokonaan, vaikka luotonhakija olisi valmis maksamaan siitä korkeamman koron. Miksi 

lainanantaja sitten ei korota korkoa asiakkaan riskillisyyden mukaan? Koska silloin 

haitallinen valikoituminen saattaisi toteutua. Riskillisimmät projektit omaavat asiakkaat 

olisivat juuri valmiita maksamaan korkean koron vain saadakseen luottoa toteuttaakseen 

projektinsa. Toinen luotonsäännöstelyn muoto ilmenee silloin, kun lainanantaja on 

Luottojen 
määrä

Korkotaso rr *r

D

D’

S

Ylikysyntä
tasapainossa

A

B



 20 

halukas tekemään luottosopimuksen, mutta pienemmälle summalle kuin luotonhakija 

olisi halunnut. Tätä käytetään lieventämään moraalikatoa. (Mishkin 1997: 249.) 

 

2.2.5. Signalointi, seulonta ja monitorointi 

 

Informaatio-ongelma on läsnä jokaisessa luottoprosessin vaiheessa. Haitallista 

valikoitumista rahoituksen välittäjät pyrkivät signaloinnilla ja seulonnalla (screening). 

Signaaleita tuottavat agentit eli rahoituksensaajat. Rahoituksen hakija signaloi 

projektinsa laadusta jollakin uskottavalla tavalla rahoituksen antajalle (Vihriälä 1989: 

80). Yritysrahoituksessa signaalit voivat olla esimerkiksi markkinainformaatiota, 

yritysten tilinpäätösinformaatiota, osavuosikatsauksia tai muita tiedotteita. Stiglitz & 

Weissin (1981) mukaan korkotason hyväksyminen on lainanhakijan signaali hänen 

riskillisyydestään. Leland & Pylen (1977) mukaan signaloinnissa ongelma on sen 

tekeminen uskottavaksi. Ratkaisuna signaali muotoillaan siten, että väärä signaali 

aiheuttaa kustannuksia velalliselle. Tällainen signaali on esimerkiksi Leland ja Pylen 

(1977) mukaan rahoituksen käyttäjän oma sijoitus projektiinsa. Signaloinnilla 

epäsymmetrisen informaation ongelma pystytään poistamaan siinä mielessä, että 

rahoitus kanavoituisi samoihin projekteihin kuin tapahtuisi ilman informaation 

epäsymmetriaa.  

 

Screening tarkoittaa huonojen asiakkaiden seulomista luotonhakijoiden joukosta. Jotta 

seulonta olisi tehokasta, lainanantajien täytyy saada riittävästi luotettavaa tietoa 

lainaajista. Seulonta on siis etukäteisarviointia, jota päämies eli rahoituksen antaja 

harjoittaa. Perinteiset pankkilainat perustuvat pääsääntöisesti tarkkaan luottoarviointiin 

asiakkaan luottokelpoisuudesta ja vakuuksista. Kun luotonhakija hakee lainaa, häneltä 

kysytään tietoja mm. perheestä, siviilisäädystä, talouden tilasta, ammatista, 

työhistorista, tämänhetkisestä palkkatasosta, pankkitileistä ja muissa rahalaitoksissa 

olevista lainoista sekä korttiluotoista. Näitä tietoja lainanantaja käyttää seulonnassa. 

Yrityslainaa harkitessaan pankkien luottoarvio on samantyyppinen. (Mishkin 1997: 

245.) 

 

Moraalikadon ongelma syntyy kun päämies-agenttisuhde on luotu. Sitä lievennetään 

monitoroinnilla. Ex post ongelmana on rahoituksen saajan mahdollinen opportunistinen 

käyttäytyminen luottosopimuksen teon jälkeen. Diamondin (1984) mukaan 

rahoituksenvälittäjät pienentävät informaatio-ongelmaa monitoroimalla. Diamondin 

(1984) mukaan monitorointia voi tapahtua ennen sopimuksen syntymistä sekä 



 21 

sopimuksen teon jälkeen. Valvontaa suorittaa päämies eli pankki. Se voi valvoa 

esimerkiksi noudattaako lainanottaja rahoitussopimusta tai käyttääkö yritys tai 

liikkeenjohto saadut varat sopimuksen edellyttämällä tavalla. Monitorointiin liittyy 

myös se, että pankit kehittävät pitkäaikaisia pankkisuhteita ja näin saavat 

kustannustehokkaasti luotettavampaa ja jatkuvaa tietoa laina-asiakkaista (Mishkin 1997: 

246). Moral hazard -ongelma aiheuttaa pankeille valvontakustannuksia. 

 

Seulonnan ja valvonnan ohella pankit käyttävät myös muunlaisia keinoja lainanottajien 

kannustamiseksi velkasopimusten kiinnipitämiseksi. Kannustimet voivat esimerkiksi 

olla varoitukset yrityksen konkurssiuhasta tai yksityisen lainaajan kohdalla omaisuuden 

haltuunotosta, mikäli laina jää hoitamatta. Lisäksi luottokelpoisuuden menetys ja 

lainanannon lopetus tulevaisuudessa ovat varoituskeinoja. Vaihtoehtoisesti pankin ja 

asiakkaan välille voi syntyä keskinäinen yhteisymmärrys, jossa pankki takaa asiakkaalle 

rahoituksen jatkuvuuden vastineeksi asiakassuhteen jatkuvuuden. Tällaisiin kiinteisiin 

asiakassuhteisiin perustuva pankkitoiminta on tavallisempaa saksalaistyyppisessä 

yleispankkijärjestelmässä kuin markkinaorientoituneessa järjestelmässä. (Kosonen 

1995: 15–16.) 

 

2.2.6. Peliteoria 

 

Rasmusen (2001: 162) kuvaa epäsymmetrisen informaation aiheuttamia ongelmia 

haitallista valikoitumista ja moraalikatoa sekä niiden eroja pelien avulla. Rasmusenin 

peliteoria perustuu päämies-agentti-teoriaan, jolla voidaan hyvin kuvata 

epäsymmetrisen informaation ongelmat ja niiden ratkaisuyritykset. Pelissä on kaksi 

pelaaja, päämies (P), joka on vähemmän informoitu osapuoli (uninformed player), ja 

agentti (A), jolla on puolestaan parempaa ja laadukkaampaa tietoa (informed player). 

Pelit haitallisesta valikoitumisesta ja moraalikadosta kuvataan viiden eri pelipuun 

avulla. Pelipuut etenevät aikajärjestyksessä. Päämies (P) tarjoaa joka pelissä 

rahoitussopimusta, jonka agentti (A) hyväksyy tai hylkää. Joissakin peleissä luonto (N) 

on mukana, ja tekee siirron tai agentti valitsee ponnisteluasteen, viestin tai signaalin.  

(Rasmusen 2001: 162–163.) 

 

Haitallinen valikoituminen tapahtuu ennen sopimuksen tekoa (ex ante), ja peleissä se 

tarkoittaa, että luonto (N) tekee ensimmäisen siirron ennen päämiestä. Luonto arpoo 

agentin hyväksi tai huonoksi sopimuksentekijäksi, eikä päämies tiedä tätä agentin tasoa 

epäsymmetrisen informaation takia. Moraalikato ilmenee sopimuksenteon jälkeen (ex 



 22 

post). Päämies tarjoaa sopimusta agentille, joka joko hyväksyy tai hylkää sopimuksen. 

Sen jälkeen luonto (N) arpoo agentille joko hyvän tai huonon laadun. (Rasmusen 2001: 

162–163.) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kuvio 4. Moraalikato ja hidden action (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 

 

 

Ensimmäisessä pelissä ”Moraalikato ja hidden action” (kuvio 4), peli alkaa päämiehen 

(P) tarjotessa sopimusta agentille (A’), joka joko hyväkyy tai hylkää sopimuksen. Jos 

agentti (A’) hylkää, sopimusta ei synny. Jos agentti puolestaan hyväksyy sopimuksen, 

luonto (N) määrittelee agentille (A’’) ponnistelutason, joka on joko hyvä tai huono 

päämiehen kannalta. Päämies ei tiedä agentin ponnistelutasoa ennen sopimuksen tekoa. 

Agentti saattaa sijoittaa luoton riskialttiisti tai ei jaksa ponnistella riittävästi tulosten 

saavuttamiseksi. Ponnistelutasoa kuvataankin nimellä hidden action eli salattu toiminta. 

(Rasmusen 2001: 162.)  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

P A ’

A ’’ NS op im us

H yv äk syy

H ylk ää

P on nistu s
H yv ä

H u on o



 23 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kuvio 5. Moraalikato ja hidden information (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 

 

 

Kuviossa 5 nähdään peli ”Moraalikato ja hidden information”. Päämies (P) ja agentti 

(A’) tekevät sopimuksen epäsymmetrisen informaation vallitessa. Tässä pelissä luonto 

(N) määrää agentin luonteen ennen agentin ponnistelua (A’’), joka on päämiehelle joko 

edullinen tai epäedullinen. Agentti tietää tämän, mutta päämies ei. Agentti viestii omalla 

käytöksellään eli ponnistelulla päämiehelle luonnon (N) toimista. Kyseessä on 

moraalikato ja hidden information eli salattu tieto, jos agentti ei kerro päämiehelleen 

todellista tilannetta. (Rasmusen 2001: 162.)  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kuvio 6. Haitallinen valikoituminen (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 

 

 

P A’

A’’N
Sopimus

Hyväksyy

Hylkää

Ponnistus
Hyvä

Huono

N P A

Sopimus

Hyväksyy

Hylkää

Hyvä

Huono



 24 

Kuviossa 6 näkyy haitallisen valikoitumisen pelipuu. Luonto (N) arpoo ensimmäisenä 

agentin tyypin ja ominaisuudet, jonka jälkeen päämies (P) tarjoaa sopimusta agentille 

(A). Agentti hyväkyy tai hylkää sopimuksen. Haitallinen valikoituminen toteutuu, jos 

sopimuksen hyväksynyt agentti on laadultaan huono. (Rasmusen 2001: 162.) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kuvio 7. Signalointi (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 

 

 

Haitallinen valikoituminen voidaan yrittää ratkaista signaloinnilla tai seulonnalla. 

Kuviossa 7 näkyy pelipuu signaloinnista. Peli alkaa samalla tavalla kuin kuviossa 4 eli 

luonto (N) määrää agentin (A’) laadun hyväksi tai huonoksi. Mutta nyt pelissä agentti 

(A’) signaloi ominaisuuksistaan päämiehelle (P). Agentin signalointi vaatii agentilta 

kustannuksia. Signaalien perusteella päämies (P) tarjoaa sopimusta, jonka agentti (A’’) 

joko hyväksyy tai hylkää. (Rasmusen 2001: 162.) 

 

 

 

 

 

 
 
 
 

 

Kuvio 8. Screening (mukaillen Rasmusen 2001: 163). 

 

 

N A’ A’’P

Signallointi Hyväksyy

Hylkää

SopimusHyvä

Huono

N P

A’’

A’

Sopimus
Hyväksyy

Hylkää

Signallointi

Hyvä

Huono



 25 

Seulonnassa eli screening-pelissä (kuvio 8) peli alkaa samalla tavalla kuin haitallisen 

valikoitumisen peruspelissä eli luonto (N) aloittaa. Sopimuksen tarjoamisen jälkeen, 

agentti (A’) joko hyväksyy tai hylkää sopimuksen. Sopimuksen teon jälkeen päämies 

(P) selvittää agentin laatua agentin (A’’) signaalien perusteella. Seulonta on siis tilanne, 

jossa signaalit tulevat päämiehelle vasta sopimuksen teon jälkeen. Esimerkiksi päämies 

voi tässä pelissä olla työnantaja ja agentti työntekijä. Signaaleina tällöin voisi olla 

koulutus ja taidot. (Rasmusen 2001: 162–164.) 

 

2.2.7. Luottosopimusten epätäydellisyys 

 

Sopimukseen liittyvän epävarmuuden merkitys riippuu hyvin paljon siitä, onko 

informaatio epävarmoista asioista yhtäläinen kaikilla sopimusosapuolilla vai tietääkö 

joku sopijapuoli muita paremmin epävarman asian tilan. Milgrom & Robertsin (1992: 

127) mukaan täydellisellä sopimuksella tarkoitetaan sopimusta, joka huomioi kaikki 

mahdolliset asiat ja määrittää osapuolille toimenpiteet joka tilanteessa. Jos informaatio 

on symmetristä, epävarmuuden vaikutukset rahoitussopimuksen tekoon liittyvät lähinnä 

osapuolten kykyyn ennakoida kaikki mahdolliset tilanteet, jotka tulisi ottaa huomioon 

täydellisessä sopimuksessa. Käytännössä tämä on mahdotonta. Vaikka sopimus olisi 

hyvin yksityiskohtainen, siinä ei kuitenkaan voida eritellä kaikki tulevia asioita eikä 

toimenpiteitä niiden varalle. Tästä syystä käytännössä on tyydyttävä epätäydellisiin 

sopimuksiin. Sopimusten epätäydellisyys johtuu perimmiltään samoista syistä kuin 

epäsymmetrinen informaatio eli inhimillisen informaation rajoittuneisuudesta sekä 

tiedon hankinnan vaatimasta vaivasta ja kustannuksista. Epäsymmetrinen informaatio 

mahdollistaa toisen sopijapuolen opportunistisen käyttäytymisen. Sopijaosapuolilla voi 

olla erilaiset kannustimet (incentives) toimia sopimuksen keston aikana. Toinen 

osapuoli voi opportunistisesti ajaa vain omaa etuaan uusissa ennalta arvaamattomissa 

tilanteissa. (Kosonen 1995: 15; Vihriälä 1989: 65.) 

 

Milgrom & Robertsin (1992: 129) mukaan ihmisten rajoittunut rationaalisuus (bounded 

rationality) on täydellisten sopimusten mahdottomuuden takana. Ei voida olettaa, että 

tulevaisuuden tapahtumat voidaan ennakoida täydellisesti, saati sitten ne voitaisiin 

kuvata sopimuksiin riittävän tarkasti näitä tapahtumia varten. Koska ihmiset tietävät 

rajoittuneen rationaalisuutensa, he yrittävät solmia sopimukset mahdollisimman hyvin 

ja tehokkaimmalla mahdollisella tavalla. Yksinkertaisessa sopimustilanteessa yleensä 

kirjoitetaan hyvin tiukat sopimusehdot. Tällaiset sopimukset sopivat spotmarkkinoille. 

Yli ajan tapahtuvien monimutkaisten sopimusten kohdalla olisi hyvä ottaa huomioon 



 26 

ajan kuluessa tapahtuvat muutokset ympäristössä ja sopimusosapuolissa. 

Relationaalisessa sopimuksessa (relational contract) ei yritetä ottaa huomioon pieniä 

yksityiskohtia. Sopimuksessa pyritään asettamaan kehykset, joiden mukaan tavoitellaan 

yhteistä tavoitetta. Relationaalisessa sopimuksessa määritellään esimerkiksi ennalta 

odottamattomien tilanteiden toimintatavat, kuka on tällaisissa tilanteissa on vastuussa 

tai mitä toimenpiteitä on mahdollista käyttää. Implisiittiset sopimukset (implicit 

contract) sisältävät puolestaan kirjoittamattomia sääntöjä, jotka ohjaavat 

sopijaosapuolia. Ongelma piilee näissä sopimuksissa niiden kirjoittamattomuudessa, 

koska tulevaisuudessa niiden tulkinta voi olla lähes mahdotonta. Oikeutta varten ei ole 

olemassa mitään todistetta asioiden oikeasta tilasta. (Milgrom & Roberts 1992: 129–

132.) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 27 

3. ASUNTOLUOTTOJEN LUOTTORISKI 

 

 

Pankin riskit asuntorahoittajan näkökulmasta ovat suhteellisen pienet, vaikka 

asuntoluottojen osuus pankkien taseessa onkin merkittävä. Asuntoluottojen tuotto on 

melko vakaata.  Luottoriski aiheuttaa asuntorahoituksessa kuitenkin suurimman riskin. 

(Lehtiö 2004: 36.) Tässä luvussa käsitellään asiakaskohtaista luottoriskiä ja siihen 

vaikuttavia tekijöitä. 

 

Luottoriskin toteutuessa velallinen joutuu maksukyvyttömäksi eikä pysty maksamaan 

velkaansa, lainaamiaan varoja eikä velalle kertyneitä korkoja, takaisin pankille. Luoton 

hoitamattomuuden takia pankki realisoi luotolle asetetut vakuudet. Vakuuksien 

realisointien jälkeen pankki tekee laskelmat, joista ilmenee tappiot. Luottoriski 

realisoituu aina, kun asiakas ei maksa luottoaan takaisin. (Lehtiö 2004: 36.) 

 

Kosonen (1995: 26) jakaa lainanantajan luottoriskin kahteen osaan: 

 

1) Todennäköisyyteen, että laina jää maksamatta, ja 

2) Luottotappion suuruuteen, jos laina on jätetty maksamatta. 

 

Kososen (1995: 26) mukaan lainanantajan odotettu luottotappio on näiden kahden 

tekijän tulo. Luottotappion suuruus riippuu paljon lainanantajan omasta 

lainanantopolitiikasta, sitä koskevasta lainsäädännöstä sekä lainan vakuutena olevan 

asunnon arvoon kohdistuvista riskeistä, esimerkiksi vakuuden arvon heilahduksista 

(Kosonen 1995: 58). Tärkeää luottoriskinhallinnan kannalta on määrittää lainaraja 

huolellisesti sekä arvioida lainan vakuutena olevan asunnon arvo tarkasti.  

 

 

3.1. Luottoriskin mallintaminen ja hinnoittelu 

 

Asiakaskohtaista luottoriskiä voidaan tarkastella luotonhakijan taloudellisen tilan ja 

hänen henkilökohtaisten ominaisuuksien funktiona. Tällaisen pankin luottamusfunktion 

Kane esitti vuonna 1986. Pankin luottamusfunktiossa esitetään odotetun luottoriskin ja 

asiakkaan ominaisuuksien välinen suhde.  

 

 



 28 

Pankin luottamusfunktio voidaan esittää muodossa: 

 

(1)  d = d [ I(C), CF, NW, G ] 

 

missä I = informaation laatu, C = asiakkaan ominaisuudet, CF = kassavirta, NW = 

nettoarvo ja G = vakuus. Pankin luottamusfunktio on siis asiakkaan ominaisuuksien, 

asiakaskohtaisen informaation laadun, kassavirran suuruuden, nettoarvon ja lainalle 

asetetun vakuuden funktio. Luottamusfunktion arvo d tarkoittaa todennäköisyyttä, ettei 

luottoriski toteudu. Kun joku tekijöistä heikkenee, asiakkaan luottoriskin toteutumisen 

todennäköisyys kasvaa ja päinvastoin. (Sinkey 1992: 520.) 

 

Informaation laatu I tarkoittaa asiakkaan antamien tietojen täsmällisyyttä ja 

todenmukaisuutta. Informaation laatu esitetään asiakkaan ominaisuuksien funktiona 

I(C). Tämä tarkoittaa, että asiakkaan informaation laadun oletetaan heikkenevän 

asiakkaan ominaisuuksien huonontuessa. Yleensä huono asiakas pyrkii antamaan 

itsestään todellisuutta paremman kuvan, mistä johtuen informaation laatu on heikkoa. 

Hyvä asiakas puolestaan antaa itsestään totuudenmukaista tietoa, sillä hänellä ei ole 

syytä valehdella. Asiakkaan ja pankin välinen suhde vaikuttaa myös informaation 

laatuun. Pitkäaikaisen asiakkaan kannattaa antaa pankille todenmukaista informaatiota, 

koska todennäköisesti hän ei halua menettää luottamustaan ja hyvää mainettaan 

antamalla pankille vääränlaisia tietoja. Luotonantajan informaation keräämisen 

tavoitteena on asiakkaan todellisten ominaisuuksien tunnistaminen. Pankille 

hyödyllisintä on pystyä käyttämään luottopäätöksenteossa asiakaskohtaista tietoa, jota 

se on kerännyt koko asiakassuhteen ajan. (Sinkey 1992: 520–521.)  

 

Luottamusfunktion termit CF eli kassavirta ja NW eli nettoarvo kuvaavat asiakkaan 

taloudellista tilaa. Kassavirta muodostuu asiakkaan palkka- ja pääomatuloista, joiden 

suuruus ja säännöllisyys ovat keskeisessä asemassa. Nettoarvo kuvaa puolestaan 

luotonhakijan velkojen ja varallisuuden suhdetta. Vakuuksia kuvaa luottamusfunktiossa 

termi G. Se voi olla esimerkiksi reaalivakuus tai takaus. (Sinkey 1992: 520–521.) 

 

Pankin luottamusfunktiota voidaan laajentaa huomioimaan ulkoiset olosuhteet:  

 

(2)  d = d { I [C(ECY)], CF(ECY), NW(ECY),G(ECY) } 

    

Funktiossa muuttujat ovat samat kuin edellisessä funktiossa, mutta lisätty ECY 

tarkoittaa talouden tilaa (the state of economy). ECY käsittää laajasti ottaen mm. 



 29 

teknologian, kilpailun, talouden kasvun (tai taantuman), hintatason (inflaatio, deflaatio, 

valuutan arvo) ja työllisyysasteen. Esimerkiksi, jos keskitytään funktion 

informaatiokomponenttiin I[C(ECY)], relaatio esittää luottoriskin todennäköisyyttä 

informaation laadusta, johon vaikuttavat lainaajan ominaisuudet, jotka ovat puolestaan 

riippuvaisia talouden tilasta (ECY). Yhtälailla kuin ulkoiset ominaisuudet, esimerkiksi 

talouden tilan muuttuminen heikommaksi, vaikuttavat velallisen ominaisuuksiin, ne 

vaikuttavat myös lainan vakuuksiin, asiakkaan kassavirtaan ja nettoarvoon. Sinkey 

(1992: 522) korostaa vahvan asiakassuhteen merkitystä, joka pohjautuu luottamukseen 

ja informaation avoimeen välittymiseen. Kun haitalliset ulkoiset olosuhteet tai 

heikentynyt talouden tila vaikuttavat velallisen maksukykyyn negatiivisesti, vahvoissa 

luottosuhteissa pankit ovat pitkämielisiä.  

 

Asiakaskohtainen luottoriski vaikuttaa pankin vaatimaan korkoon siten, että mitä 

korkeampi on asiakkaan riskillisyys, sitä korkeampi on pankin vaatima riskilisä. 

Riskilisä tarkoittaa maturiteetiltaan saman riskillisen ja riskittömän lainakoron erotusta. 

Luottoriski voidaan määritellä sen mukaisesti, kuinka suureksi luottoriskin 

realisoitumisen todennäköisyyden arvioidaan luottoasiakkaan kohdalla. Jos pankin 

asiakaskunta on tarpeeksi suuri, ja pankki pystyy hajauttamaan luottoriskin pois 

asiakkaiden kesken, luoton arvo vastaa asiakkaan takaisinmaksujen odotusarvoa 

diskontattuna lainan myöntämishetkeen. Käytännössä pankit kuvaavat luottoriskin 

hintaa usein riskillisen lainan koron (R) ja varainhankintakoron (r) erotuksena.  

 

Erotus (s) on: 

 

(3)  s = R – r 

 

Erotus s vastaa luotonantajan arviota asiakkaan luottoriskin realisoitumisen 

todennäköisyydestä. (Freixas & Rochet 1997: 222–224.) 

 

 

3.2. Asiakaskohtaiseen luottoriskiin vaikuttavat tekijät 

 

Tässä kappaleessa tarkastellaan tekijöitä, jotka lisäävät asiakaskohtaista luottoriskiä 

asuntoluotoissa. Aihetta tarkastellaan pankin luottamusfunktion näkökulmasta. Mitkä 

tekijät todellisessa elämässä vaikuttavat luottamusfunktion muuttujiin? Kun pankin 

luottamusfunktion tekijät tai yksikin niistä heikkenee, pankin luottoriski siis kasvaa.  



 30 

Pankin luottamusfunktiossa luottoriskin toteutumiseen vaikuttavat asiakkaan 

ominaisuudet, asiakaskohtainen informaation laatu, kassavirta, nettoarvo ja lainan 

vakuus. Asiakkaan palkka- ja pääomatuloista muodostuu kassavirta. Palkkatulojen 

suuruus ja säännöllisyys ovat keskeisessä asemassa asiakkaan maksukykyä arvioitaessa. 

Nettoarvo kuvaa puolestaan luotonhakijan velkojen ja varallisuuden suhdetta. 

Asiakkaan ominaisuuksiksi voidaan esimerkiksi ajatella ikä, sukupuoli, perhe ja 

työtilanne. Vakuudet vaikuttavat myös luottoriskiin pienentävästi. 

 

Korkoriski 

 

Koronnousulla on velallisen lainanmaksuun sekä suoria että epäsuoria vaikutuksia. 

Suorana vaikutuksena velallinen tuntee koronnousun suurempina lainan maksuerinä, eli 

velallisen kassavirrasta yhä suurempi osa menee lainanhoitoon ja rahaa jää vähemmän 

käytettäväksi muuhun elämiseen. Lainan takaisinmaksukyky saattaa tästä syystä 

heikentyä, ellei velallinen ole siihen etukäteen varautunut. Epäsuorana vaikutuksena voi 

esimerkiksi olla asuntojen kysynnän lasku, jota seuraa hintatason lasku, mikä 

puolestaan vaikuttaa vakuuksien arvon heikentymiseen. Korkoriskiin velallisen on syytä 

varautua jo lainaa ottaessa. Ongelmallisinta koron nousu on kotitalouksille, joilla 

tuloista suuri osa menee asuntolainan lyhennykseen, ja joilla on asuntolainan lisäksi 

muita luottoja. Usein asuntovelallisella on asuntolainan lisäksi vielä kulutusluottoa. 

Koronnousu tapahtuu usein hiljalleen, mikä pienentää riskiä. Suuret ja nopeat koron 

heilahdukset ovat harvinaisia. Nykyään asuntojen hintojen kallistumisen seurauksena 

asuntolainojen keskimääräinen koko on kasvanut ja laina-ajat ovat pidentyneet jopa 30 

vuoteen. Korkojen noustessa näin pitkän lainan maksuaikaa ei voida keventää enää 

laina-aikaa pidentämällä. Uusien asuntolainojen pituus on 1980-luvun lopusta kasvanut 

yli kaksinkertaiseksi. (Rahoitustarkastus 2007b.) 

 

Sosiaaliset riskit 

 

Pankin luottamusfunktiossa asiakkaan ominaisuuksia voivat esimerkiksi olla ikä, perhe 

ja työllisyystilanne. Suurien asuntolainojen keskittyminen nuorille henkilöille ja 

perheille lisää pitkällä aikavälillä pankkien asuntoluototuksen riskejä. Nuori ikä voi olla 

riski pankille. Nuori henkilö on usein kokematon, eikä hän välttämättä ymmärrä lainan 

vastuuta kokonaisuudessaan. Vakavia ongelmia velallisen maksukykyyn voivat tuoda 

myös velallisen mahdollinen työttömyys, työkyvyttömyys, vakava sairastuminen, 

avioero tai kuolema. Nämä vaikuttavat oleellisesti perheen taloudelliseen tilanteeseen ja 

maksukykyyn, eli kassavirtaan ja nettoarvoon. Tämä puolestaan vaikuttaa pankkien 



 31 

asuntoriskeihin. Asuntolainaa myöntäessään pankin on tärkeää analysoida velallisten 

työtilannetta myös tulevaisuudessa. On tärkeää arvioida yrityksen keskeisyyttä 

paikkakunnalla ja varsinkin silloin, kun molemmat velalliset ovat saman yrityksen 

työntekijöinä. Työttömyyden tulovaikutukset riippuvat paljon ajasta, joka kuluu uuden 

työn etsimiseen. Lisäksi palkka saattaa olla pienempi työllistymisen jälkeen kuin 

työttömyyttä ennemmin. Joskus raskaus ja lapsen saanti muuttavat taloudellista 

tilannetta. Tulojen muuttuminen olisi hyvä arvioida etukäteen. Sekä pankille että 

velalliselle on hyväksi, että velallinen suojautuisi ennalta näitä riskejä vastaan. 

Suojautumiskeinoja tarjoavat sekä pankit että vakuutusyhtiöt. Velallinen voi itse valita 

suojautuuko hän ainoastaan luottotietojen menettämistä ja ylivelkaantumista vastaan vai 

haluaako hän lykätä oman asunnon myyntiä niin pitkään kuin mahdollista, mikäli 

ongelmia ilmaantuu. Keinoja ovat esimerkiksi korkojen nousulta suojaavat sopimukset 

sekä erilaiset vakuutukset. Vakuutuksilla voidaan suojautua joiltakin maksukykyä 

heikentäviltä tekijöiltä, esimerkiksi sairastumiselta, työkyvyttömyydeltä tai puolison 

kuolemalta. Velallinen voi suojautua riskeiltä myös omalla toiminnallaan. Pankki voi 

kannustaa asiakasta perustamaan niin sanottu puskurirahasto, joka 

yksinkertaisimmillaan olisi säästötili. Tarpeen tullen asiakas voisi nostaa rahaa 

säästöistään lainanhoitokulujen hoitamiseen. (Rahoitustarkastus 2007b.)  

 

Asuntojen hintariski 

 

Asuntojen hintojen odottamaton jyrkkä lasku merkitsee luottotappioriskin kasvua, koska 

asuntoja käytetään lainojen vakuutena. Kotitalouslainojen osalta nämä tappiot ovat 

kuitenkin melko pienet (Kosonen 1995: 26). Suomessa lainanannossa käytetyt asuntojen 

vakuusarvot ovat olleet nousussa. Lamavuosien jälkeen vakuusarvostus oli tiukempaa, 

mutta viime vuosina käytäntö on Herrala & Pylkkösen (2003) mukaan siirtynyt tasolle, 

jota noudatetaan useimmissa Euroopan maissa. Se saattaa kuitenkin lisätä 

rahoitusjärjestelmän riskejä. Asuntojen vakuusarvon noustessa rahoitusjärjestelmä 

saattaa ajautua vaikeuksiin, jos asuntojen hinnat kääntyvät huomattavaan laskuun. 

Herrala & Pylkkösen (2003) mukaan, asuntojen vakuusarvostuksessa pitäisi pysyä 

tasolla, joka kestäisi huomattavankin hintojen laskun. Asuntojen hinnan lasku on riski 

erityisesti uusille lainoille, joita ei ole vielä ehditty lyhentää. Tähän tilanteeseen pankit 

varautuvat lainan vakuutena olevalle asunnolle sen markkina-arvoa alhaisemman arvon. 

Käytännössä pankki siis myöntää asuntolainaa esimerkiksi 75 % vakuudeksi asetettavan 

asunnon hinnasta. (Rahoitustarkastus 2007b.) 

 

 



 32 

Muuttoliike 

 

Väestön muuttoliike suuriin kaupunkeihin on luonut pankeille uudenlaisia uhkakuvia. 

Laman jälkeisessä väestönliikkeiden kehityksessä suuriin kasvukeskuksiin voidaan 

nähdä piirteitä pidempiaikaisesta suunnasta, ei ohimenevästä nousukauden ilmiöstä. 

Oikarisen (2002: 133) mukaan voidaan olettaa, että alueelliset asuntojen hintaerot 

tulevat säilymään. Tällainen kehitys synnyttää luottotappioriskejä sekä supistuvilla 

asuinalueilla että kasvukeskuksissa. Voimakkaan muuttotappion alueilla suuri 

riskitekijä pankkien asuntolainoituksessa on asuntohintojen ja siten vakuusarvojen lasku 

kysynnän pienenemisen seurauksena. Ongelmia aiheuttaa myös se, että ko. alueilla 

työllisyystilanne on usein heikko. Tämä puolestaan luo uhkan sille, että asuntovelallinen 

jää työttömäksi. Tämä taas voi johtaa velallisen maksuvaikeuksiin ja velkojen 

hoitamattomuuteen. Korkea työttömyysaste yhdessä vakuusarvojen pienentymisen 

kanssa luo huomattavan luottotappioriskin supistuvilla alueilla. Toisaalta supistuvilla 

seuduilla asuntojen hinnat ovat yleensä matalat. Näin ollen lainaa tietyn kokoiseen 

asuntoon joudutaan ottamaan vähemmän kuin korkean hintatason alueilla. Toinen 

positiivinen asia on se, että supistuvilla asuinalueilla asuntojen hinnat saattavat olla jo 

niin alhaisia, että niissä ei esimerkiksi laman aiheuttama asuntojen hintojen äkillinen 

lasku näy. Muuttoliike ja alueellistuminen lisäävät riskejä myös kasvukeskuksissa, 

joissa on viime vuosina koettu puolestaan nopeaa hintojen kasvua. Historiallisesti 

asuntojen hintojen suurimmat heilahdukset ovat olleet voimakkaimmissa 

kasvukeskuksissa, erityisesti Helsingissä. On varauduttava siihen, että mahdollisen 

laskukauden seurauksena työttömien määrä kasvaisi, jolloin moni korkean hintatason 

aikana otettu asuntovelka voisi jäädä hoitamatta ja mahdollisesti asuntojen reippaasti 

pudonneet arvot eivät riittäisi velkasummaan. (Oikarinen 2002: 145–145.) 

 

 

3.3. Luottotappioiden nykytilanne 

 

Tällä hetkellä Suomessa suurin osa kotitalouksista pystyy hoitamaan lainansa hyvin. 

Vielä ei ole nähtävissä merkkejä suurista ongelmista luotonmaksukyvyssä. Työttömyys 

ei ole ollut ongelmana korkeasuhdanteen aikana ja matala korkotaso sekä pitkät laina-

ajat ovat pitäneet lainojen hoitokulut asuntovelallisten maksukyvyn rajoissa. Yhtenä 

lainanhoitokyvyn mittarina on käytetty kotitalouksien järjestämättömien luottojen 

määrää. Järjestämättömiä luottoja ovat yli 90 päivää hoitamatta olleet luotot. Niiden 

määrä on kasvanut vuositasolla noin 39 miljoonaa euroa. Kotitalouksien luottokantaan 



 33 

suhteutettuna osuus oli kesäkuussa 2007 edellisen vuoden 2006 vastaavan ajankohdan 

tasolla, noin 0,35 prosentissa. Kotitaloussektorille myönnettyjen luottojen kasvu 

vuodessa oli peräti 9 miljardia euroa. Erääntyneet saamiset tarkoittavat, että luotot ovat 

olleet 30–90 päivää hoitamatta. Kesäkuussa 2007 erääntyneiden saamisten osuus oli 

0,58 %. Pankkien järjestämättömien ja myös erääntyneiden saamisten osuus vastuista 

on edelleen pieni verrattuna lamavuosien järjestämättömien saamisten tasoon, jolloin 

kotitalouksien järjestämättömien saamisten suhde kotitalouksien luottoihin oli useita 

prosentteja. Huomioitavaa on se, että asuntovelallisten lainanhoito-ongelmat eivät näy 

nopeasti järjestämättömien saamisten kasvuna, koska pankit voivat tarvittaessa 

järjestellä luoton. (Rahoitustarkastus 2007a.) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 34 

4. INFORMAATIO-ONGELMAN JA LUOTTORISKIN HALLINTAKEINOT  

 

 

Luotot ovat pankille suurin luottoriskin lähde ja näin ollen oleellinen riskienhallinnan 

osa-alue. Vaikka luotoista yksityiset asuntoluotot ovat pankille vähäriskisempiä tuotteita 

kuin yritysluotot, on tärkeää, että luottolaitokset tunnistavat ja hallitsevat 

asuntoluottojen riskit hyvin. Luottoriskin realisoituessa myös epäsymmetrisen 

informaation aiheuttamat ongelmat käyvät toteen. Luottoriskin realisoituminen voi 

syntyä velallisen joutumisesta maksukyvyttömäksi tai epärehellisyydestä. 

Asuntoluotoissa epärehellisyystapaukset voivat esimerkiksi juontaa vilpillisesti 

tehtyihin luottosopimuksiin. Pankille on tärkeää riskienhallinnassa riskien 

tiedostaminen ja tunnistaminen, jotta niiden toteutuminen pystytään estämään ja 

negatiiviset vaikutukset minimoimaan. (Lehtiö 2004: 35, 234.) Tässä luvussa selvitetään 

Rahoitustarkastusten määräysten ja yhden Suomessa toimivan pankin X haastatteluiden 

perusteella pankin tärkeimmät käytännön keinot lieventää haitallista valikoitumista ja 

moraalikatoa sekä hallita luottoriskiä asuntoluotonannossa. Sen jälkeen tärkeimpiä 

toimenpiteitä vertaillaan tieteellisten artikkelien ja alan teorian kanssa. Lähdeaineistona 

käytetään Rahoitustarkastuksen ohjeita ja määräyksiä, pankin X haastatteluja sekä 

tieteellisistä tietokannoista haettuja tutkimuksia ja tieteellisten julkaisujen artikkeleita. 

Haastatellut käsittelevät asuntoluottohakemuksia ja myöntävät luottoja päivittäisessä 

työssään. Haastatteluaineistoon viitataan työssä pankkisalaisuutta noudattaen, jolloin 

pankin luottoprosessin vaiheita ja menetelmiä kuvataan yleisellä tasolla. 

 
 

4.1. Pankin asuntoluotonmyöntöprosessi 

 

Rahoitusmarkkinoiden toimintaa säädellään monin tavoin. Säätelyn tavoitteena on 

vakauden ylläpitäminen. Rahoitustarkastus on keskeisin pankkitoimintaa valvova 

viranomainen, joka vastaa rahoitusmarkkinoiden käytännön valvonnasta. 

Rahoitustarkastus antaa valvottavilleen määräyksiä sekä ohjeita, tekee jatkuvasti 

erilaisia tarkastuksia sekä valvoo, että pankit ja muut valvottavat noudattavat lakeja ja 

viranomaismääräyksiä. Pankkien luottoriskien hallinta perustuu juuri 

Rahoitustarkastuksen määräyksiin. Rahoitustarkastus (2004) on määritellyt ohjeet 

luottoriskien hallintaan ja määritellyt luotonmyönnön keskeiset periaatteet. Määräysten 

mukaan luottopäätöksen on perustuttava ensisijaisesti velallisen luottokelpoisuuteen, 



 35 

mutta luottoriskin varalle asetetulla vakuudella on suuri merkitys. Pankissa X nämä 

arviointikriteerit ovat myös tärkeimmässä roolissa luottopäätöksenteossa.  

 

Rahoitustarkastuksen (2004) mukaan hyvä luottoriskien hallinta edellyttää, että pankilla 

on luottoriskistrategia sekä luottoriskien tunnistamiseen, mittaamiseen, rajoittamiseen, 

seurantaan ja valvontaan tarvittavat menettelytavat ja ohjeet. Luottoriskistrategiassa on 

määriteltävä ainakin luotonannon kohdemarkkinat, luotonannossa tavoitellun 

asiakasrakenteen ja luottojen jakautumisen luottolajeittain, toimialoittain, 

maturiteeteittain, maantieteellisesti ja valuutoittain. Lisäksi luottoriskistrategiassa 

ilmenee riskinkantokyvyn perusteella määritelty riskinottotaso sekä riskien 

hajautuksessa ja riskeiltä suojautumisessa noudatettavat periaatteet, luottosalkulle 

asetetaan laatu-, tuotto- ja kasvutavoitteet. Pankkien asuntoluotonmyöntöprosessin 

vaiheet perustuvat pankin luotto-ohjeisiin ja luottopäätössääntöihin, jotka puolestaan 

johtavat pankin luottostrategiasta. Itse asuntoluottohakemuksen käsittelyssä tärkeitä 

vaiheita ovat asiakkaan luottokelpoisuuden ja luotolle asetettavan vakuuden arviointi, 

mitä kokonaisuutena kutsutaan luottoanalyysiksi. Asiakkaan luottohakemuksen 

käsittelyn apuna käytetään asiakkaiden riskiluokitusmenetelmää. Luottopäätöksen 

jälkeen velallisen maksukäyttäytymistä ja luotonhoitoa valvotaan. Seuraavan sivun 

kuviossa 9 on kuvattuna asuntolainanmyöntöprosessi mukaillen Rahoitustarkastuksen 

ohjeita. (Rahoitustarkastus 2004.) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 36 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kuvio 9. Asuntoluotonmyöntöprosessi (mukaillen Rahoitustarkastus 2004). 

 

 

4.2. Luottoanalyysi 

 

Luottopäätöksen on perustuttava luottoanalyysiin. Luottoanalyysin on annettava kattava 

kuva luottoa hakevasta asiakkaasta sekä rahoitettavasta hankkeesta. Pankin pitää 

määritellä uusia luottoja, luottojen uusimista ja luottoehtojen muutoksia koskevien 

päätösten perustaksi tarvittavat tiedot ja asiakirjat. Lainaneuvottelija luotonmyöntöä 

harkitessaan tutkii huolellisesti luotonhakijan kyvyn vastata sitoumuksistaan. 

Taloudellisen aseman ja luottokelpoisuuden selvittämiseksi asiakkaasta pitää hankkia 

riittävästi tietoa. Esimerkiksi yritysasiakkaan tilinpäätöstietojen ja luottorekisteristä 

saatujen luottotietojen analysointi ovat apuna luottopäätöksenteossa. (Rahoitustarkastus 

2004.) 

 

 

LUOTTORISKISTRATEGIA 
JA LUOTONMYÖNTÖOHJEET

LUOTTOKELPOISUUDEN 
ARVIOINTI

VAKUUDEN ARVIOINTI

ASUNTOLUOTTO-
PÄÄTÖS JA DOKUMENTOINTI

LUOTTOASIAKKAIDEN
VALVONTA

ASIAKKAIDEN 
RISKILUOKITUS

LUOTTORISKISTRATEGIA 
JA LUOTONMYÖNTÖOHJEET

MAKSUKYVYN 
ARVIOINTI

VAKUUDEN ARVIOINTI

ASUNTOLUOTTO-
PÄÄTÖS JA DOKUMENTOINTI

LUOTTOASIAKKAIDEN
VALVONTA

ASIAKKAIDEN 
RISKILUOKITUS

LUOTTOANALYYSI

LUOTTORISKISTRATEGIA 
JA LUOTONMYÖNTÖOHJEET

LUOTTOKELPOISUUDEN 
ARVIOINTI

VAKUUDEN ARVIOINTI

ASUNTOLUOTTO-
PÄÄTÖS JA DOKUMENTOINTI

LUOTTOASIAKKAIDEN
VALVONTA

ASIAKKAIDEN 
RISKILUOKITUS

LUOTTORISKISTRATEGIA 
JA LUOTONMYÖNTÖOHJEET

MAKSUKYVYN 
ARVIOINTI

VAKUUDEN ARVIOINTI

ASUNTOLUOTTO-
PÄÄTÖS JA DOKUMENTOINTI

LUOTTOASIAKKAIDEN
VALVONTA

ASIAKKAIDEN 
RISKILUOKITUS

LUOTTOANALYYSI



 37 

Luottoanalyysissä tarkastellaan ainakin seuraavia asioita: 

 

- Velallisen luoton takaisinmaksukyky: Aikaisempien luottojen hoito, 

maksukyvyn nykytilanne ja ennuste taloudellisen tilan kehittymisestä. 

- Luoton käyttötarkoitus: Varmistetaan, että luotto on luotonannon periaatteiden 

mukainen. 

- Takaisinmaksulähde: Luottoa myöntäessä pankki haluaa tietää, mistä asiakas 

aikoo maksaa luottonsa takaisin. Lähteitä ovat esimerkiksi palkkatulo, yrityksen 

tulorahoitus ja omaisuuden realisointi. Lähteitä arvioitaessa tarkistetaan myös 

takaisinmaksulähteiden riippumattomuus toisistaan.  

- Lainanottajan oman rahoituksen osuus rahoitettavasta hankkeesta: Tätä 

arvioidaan suhteessa pankin luotonanto-ohjeisiin. Samalla selvitetään hankkeen 

kokonaisrahoitus. 

- Vakuuden kattavuus ja realisoitavuus 

- Asiakaskokonaisuuden sitoumukset: Tarkistetaan asiakkaalle ja 

asiakaskokonaisuudelle myönnetyt luotot, takaukset, limiitit ja 

johdannaissopimukset sekä näihin liittyvät vakuudet. Vanhojen asiakkaiden 

osalta todetaan asiakkaan nykyinen riskiluokka ja asiakasseurannan tuottamat 

havainnot. 

- Yritysluotonannossa arvio velallisen toimialasta ja asemasta omalla 

toimialallaan sekä arvio yritysjohdon asiantuntemuksesta ja kyvyistä 

- Tärkeimpien riskien selvittäminen: Asiakkaan ja hankkeen riskien analysointi. 

Niitä voivat olla yksityishenkilön kohdalla palkkatulon ehtyminen tai 

yritysluotonannossa tuotteiden hinnan lasku tai riippuvuus asiakkaan toisen 

hankkeen onnistumisesta. (Rahoitustarkastus 2004.) 

 

Pankissa X luottoanalyysillä arvioidaan asiakkaan riskillisyys, jonka seurauksena liian 

riskillisiltä asiakkailta luotto evätään tai haetun luoton määrää pienennetään. 

Luottoarviot toteutetaan Rahoitustarkastuksen ohjeiden mukaisesti. Luottoanalyysissä 

erityistä huomiota kiinnitetään asiakkaan takaisinmaksukykyyn ja luoton 

takaisinmaksulähteisiin, sekä asiakkaan tai asiakaskokonaisuuden sitoumuksiin. 

Epäsymmetrisen informaation kannalta tärkeää on, että pankki saa asiakkaasta 

mahdollisimman paljon tietoa, jolloin pitkiin asiakassuhteisiin kannattaa panostaa.  

 

 



 38 

4.2.1. Maksukyvyn arvioiminen 

 

Luottoanalyysin yksi osa on pankkineuvojan tekemä arvio asiakkaan maksukyvystä 

hakemuksen tietojen ja asiakkaan haastattelun perusteella. Pankit käyvät läpi asiakkaan 

maksukykyä ja arvioivat tulojen riittävyyttä sekä lainanhoitoon että elämiseen 

lainalyhennysten jälkeen. Epäsymmetrisen informaation ongelma on läsnä tässä. Pankin 

analyysin luotettavuus on riippuvainen asiakkaan antamien tietojen oikeellisuudesta. 

Mikäli asiakkaan halu saada laina on suurempi kuin halu hallita riskejä, ei pankin 

tekemä analyysi asiakkaan tilasta ole todenmukainen. Asiakkaan tulisi ymmärtää, että 

tappiot riskien realisoituessa koskevat asuntovelallista itseään. Siksi oman talouden 

arviointi täytyy tehdä rehellisesti ja käydä tarkasti läpi, miten eri tekijät vaikuttavat 

lainasta suoriutumiseen. Velallisen on tärkeää löytää oman talouden kannalta 

merkittävät riskit ja päättää, miltä niistä suojaudutaan ja miten. Maksukykyyn 

vaikuttavat tulojen ja menojen muutokset, niiden suuruudet ja kestot. Lyhytaikaiseen 

häiriöön on helpompi löytää joustoa ja ratkaisu, kuin pidempiaikaiseen tulojen laskuun 

tai menojen nousuun, johon on hyvä varautua ennalta. (Rahoitustarkastus 2007b.) 

 

Pankissa luottopäätöksen ja luottoanalyysin tekeminen alkaa luottohakemuksen 

vastaanottamisesta, joka on yleensä kirjallinen. Hakemuksessa asiakasta pyydetään 

ilmoittamaan tietoja itsestään, sosioekonomisesta asemastaan, ammatista, työpaikasta ja 

työsuhteen luonteesta, tuloistaan, lainoistaan ja varallisuudestaan. Hakemuksesta käy 

ilmi haettavan lainan käyttötarkoitus sekä rahoitussuunnitelma. Hakemuksen lisäksi 

asiakasta pyydetään täyttämään tulo- ja menoarvio kuukausittaisista tuloista ja 

menoista. Epätäydellisen informaation johdosta on tärkeää, että luotonantaja saa 

asiakkaasta riittävästi informaatiota.  

 

Luotonhakijaan kohdistuvan luottoriskin ja epätäydellisen informaation kannalta 

luottokäsittelijän on pyrittävä tarkistamaan asiakkaan antamat tiedot 

totuudenmukaisiksi. Pankin X haastateltujen neuvojien mukaan hakemuksen tietojen 

lisäksi pankki hankkii luotonhakijasta lisää informaatiota haastattelemalla asiakasta, 

tutkimalla hänen aikaisempaa pankkikäyttäytymistä ja luotonhoitoa pankissa sekä 

tarkistamalla asiakkaan taustat luottotietorekisteristä. Suomen Asiakastieto Oy ylläpitää 

kootusti rekisteriä Suomessa syntyneistä luottohäiriöistä. Rahoituslaitokset saavat 

maksua vastaan, tietyissä lain edellyttämissä tapauksissa, tehdä kyselyjä asiakkaan 

maksuhistoriasta. Haastateltujen neuvojien mielestä asuntoluotonhakijan 

haastatteleminen on luottopäätöksen ja epäsymmetrisen informaation kannalta 

korostettavan tärkeää. Luotonhakijan haastatteleminen voi paljastaa asioita asiakkaan 



 39 

motiiveista tai ominaisuuksista, joita asiakas ei olisi tuonut ilmi pelkässä hakemuksessa. 

Haastatellut asuntoluottoneuvojat ovat myös sitä mieltä, että lainaneuvottelijan kokemus 

on eduksi luottoarvioinnissa. Kokemuksen kautta hakemuksen käsittelijä pystyy 

aistimaan asiakkaan olemuksesta asioita, joita välttämättä vasta-aloittanut neuvoja ei 

osaa analysoida. Lisäksi kokenut neuvoja osaa oikeilla lisäkysymyksillä saada 

asiakkaan ominaisuuksista lisää hyödyllistä tietoa. Vihannon (2002: 118) mukaan 

luottohakemuksen käsittelijä vertailee alitajuisesti luottoasiakkaan tilannetta 

aikaisempiin samantapaisiin tilanteisiin. Kun luotonkäsittelijä tekee 

luottokelpoisuusanalyysiä ja saa tietää eri asioita lainanhakijasta, hän vertailee niitä, 

yleensä tiedostamattaan, muistissaan oleviin vastaavanlaisiin asioihin tai niiden 

luokkiin. Vertailu ja siihen perustuva luottopäätöksen tekeminen on sitä helpompaa, 

mitä enemmän käsiteltävä tapaus muistuttaa aikaisempia. Luottohakemuksen 

käsittelijän käyttäytymisessä on havaittavissa säännönmukaisuutta. Luottohakemuksen 

käsittelijä saattaa hylätä esimerkiksi suoralta kädeltä kaikki asuntoluottohakemukset, 

joissa asuntolainan määrä ylittää 80 prosenttia vakuudeksi asetetun asunnon arvosta. 

Luottokäsittelijä toimii siis tavalla tapauksissa, jotka ovat piirteiltään samanlaisia ja 

kuuluvat samaan luokkaan, mutta voivat olla kuitenkin keskenään hyvin erilaisia. 

Vihanto (2002: 118) on myös sitä mieltä, että luottokäsittelijän pitkä työsuhde pankkiin 

ja pankin pitkä asiakassuhde asiakkaaseen ovat etuja luottoanalyysiä tehdessä.  Liian 

henkilökohtaista suhdetta hänen mielestä asiakkaaseen on kuitenkin syytä välttää.  

 

Haastateltujen neuvojien mielestä tärkeintä asiakaskohtaisen luottoriskin arvioinnissa on 

analysoida asiakkaan maksukykyä huolellisesti sekä nyt että tulevaisuudessa. 

Luotonhakijan tulot ovat keskeinen tekijä arvioitaessa asiakkaan lainanhoitokykyä. 

Tulojen määrä antaa kuvan siitä, onko hakijalla realistisia mahdollisuuksia selvitä uuden 

luoton hoidosta normaalien menojen ja elinkustannusten maksamisen jälkeen. Tulojen 

heilahtelut vaikuttavat olennaisesti maksukykyyn. Luottohakemusta käsittelevä neuvoja 

analysoi asiakkaan ammattia, jolla on yleensä luonnollinen yhteys hakijan tulotasoon. 

Ammatti ja kouluttautuminen nähdään positiivisena signaalina, joka kertoo osaltaan 

ihmisen pitkäjänteisestä toiminnasta. Ammatti ja koulutus edesauttavat myös 

tulevaisuudessa työnhakua ja pitävät palkkatason uudessa työssä samantasoisena. 

Työsuhteiden laatu menneisyydessä sekä tällä hetkellä kertovat myös asiakkaan 

vakiintuneisuudesta. Lyhyen aikaa kestänyt viimeinen työsuhde ja usein vaihtuneet 

aiemmat työsuhteet saattavat olla merkki luotonhakijan taloudellisen aseman 

vakiintumattomuudesta. Viimeisimmällä työpaikalla sekä työsuhteen laadulla on 

kuitenkin suurin merkitys. Neuvoja saattaa analysoida myös työtilannetta asiakkaan 

alalla tulevaisuudessa. Nämä edellä mainitut asiat viittaavat luoton 



 40 

takaisinmaksukykyyn ja luoton takaisinmaksulähteisiin, jotka ovat oleellinen osa 

maksukykyä ja luottokelpoisuutta, kuten myös Rahoitustarkastus (2004) ohjeistaa.  

Luoton takaisinmaksulähteiden riippumattomuus toisista on myös huomattavan tärkeää 

(Rahoitustarkastus 2004). Luottoanalyysissä haastatellut neuvojat kiinnittävätkin 

huomiota myös lainanhakijan puolison työtilanteeseen ja ammattiin.  Esimerkiksi, jos 

molemmat lainanhakijat olisivat vakituisessa työsuhteessa pienellä paikkakunnalla 

vaikuttavassa yrityksessä, olisi tärkeää tarkastella yrityksen tulevaisuutta. Esimerkiksi 

onko olemassa riski, että kyseinen yritys joutuu siirtämään tuotantoansa ulkomaille tai 

joutuu lopettamaan toimintansa jostain muusta syystä tulevaisuudessa. Jos riski on 

olemassa, on asiakkaankin tärkeää varautua tähän. Asiakkaan maksukykyä arvioidessa 

tarkastellaan myös asiakkaan varallisuutta sekä muiden luottojen ja luottokorttien 

määrää. Varallisuuden määrää arvioidessa tarkastellaan vain netto-omaisuutta. Siinä 

voivat olla mukana esimerkiksi luotonhakijan muu reaaliomaisuus, talletukset, 

sijoitukset rahastoihin tai arvopapereihin. Lainaneuvotteluissa on tärkeää huomioida 

myös tulevaisuuden suunnitelmat, esimerkiksi perheenlisäys, ja varautua niihin. 

Lainahakemuksessa lainanhakija on omien tietojensa lisäksi täyttänyt 

rahoitussuunnitelman. Pankin X haastatteluiden johtopäätöksenä yksi asiakkaan signaali 

lainaan sitoutumisesta on oman rahoituksen osuus rahoitettavasta asunnosta.  

 

Neuvojan tekemän analyysin luotettavuus on riippuvainen asiakkaan antamien tietojen 

oikeellisuudesta. Näin ollen pankkineuvojan on varmistuttava asiakkaan 

luotettavuudesta haastattelemisen lisäksi tutkimalla asiakkaan menneisyyden tietoja. 

Ensinnäkin luotonhakijan mahdolliset maksuhäiriötaustat ja luottotietojen puhtaus 

tarkistetaan aina. Asiakkaan aikaisempaa tilikäyttäytymistä ja vanhojen luottojen hoitoa 

tarkastelemalla luotonkäsittelijä pyrkii saamaan todellinen kuva asiakkaan 

ominaisuuksista. Luotonkäsittelijä tarkistaa onko asiakkaalla esimerkiksi ollut 

tilinylityksiä, luotonlyhennysten maksuviiveitä tai erääntyneitä saamisia. Haastateltujen 

neuvojien mukaan on tärkeä myös selvittää, onko asiakkaalla luottoja muista 

rahalaitoksista, pikavippilainoja tai osamaksusuorituksia, mitkä otetaan huomioon 

asuntoluoton myöntämisessä. Jos asiakas on ennestään pankin asiakas, pystyy 

luottohakemuksen käsittelijä tekemään historiaan perustuvan analyysin. Analyysin 

laatiminen vaikeutuu, jos asiakas on ollut pankin asiakkaana vasta lyhyen aikaa, jolloin 

historiatietoja luotonhakijan toiminnasta löytyy vähän. Uuden asiakkaan kohdalla 

pankki on tilanteessa, jossa sillä ei ole lainkaan tietoja lainanhakijan menneisyydestä. 

Silloin pankin onkin luotettava suuressa määrin lainanhakijan antamiin tietoihin. 

Haastatellut neuvojat pyytävät usein uudelta luotonhakijalta lisäselvitystä esimerkiksi 

säännöllisistä palkkatuloista tai tiliotteet muutaman kuukauden ajalta toisesta pankista.   



 41 

Lehtiön (2004: 232) mukaan luottopäätöstilanteet voidaan jakaa päätöksenteon 

ongelmallisuuden mukaan kahteen ryhmään: uusiin asiakkaisiin ja vanhoihin 

luottoasiakkaisiin. Uuden asiakkaan kanssa neuvottelu on pankin kannalta helpompaa, 

koska neuvottelun aloittaminen aloitetaan aivan alusta. Vanhan asiakkaan kanssa 

pankilla on jo olemassa luottosuhde, jonka luonne voi vaikuttaa neuvotteluun. 

Neuvotteluasema on asiallinen, jos asiakkaan maksukyky ja vakuudet ovat kunnossa ja 

asiakas on antanut luottosuhteen aikana itsestään luotettavan kuvan. Tällöin voidaan 

mahdollisesti puhua lisäluoton mahdollisuudesta. Vaikea tilanne on luottopäätöksen 

kannalta silloin, kun asiakkaan luottosuhde on ollut riskillinen.  (Lehtiö 2004: 232.) 

Rahoitustarkastuksen (2004) määräyksissä huomioidaan erityisesti uusien asiakkaiden 

tunnistaminen. Tunnistaminen on dokumentoitava ja arkistoitava, jotta myöhemmin 

pystytään todentamaan, miten asiakassuhde on syntynyt ja mihin tietoihin se on 

perustunut.  

 

Haasteen pankeille on luonut yleistynyt ja vaivaton tapa hakea asuntolainaa internetin 

kautta. Hakemusten käsittelyssä täytyy olla erityisen tarkka juuri asiakkaiden 

kasvottomuuden vuoksi. Riskillisen asiakkaan, jolla on historiassaan esimerkiksi 

maksuhäiriömerkintä tai huonosti hoidettu luotto, voi olla helpompi hakea luottoa vain 

täyttämällä hakemus. Toisaalta, kotona hakemusta täyttäessään asiakas saa rauhassa 

miettiä hakemuksessa tarvittavia tietoja, jolloin tiedot saattavat olla hyvinkin tarkkaan 

harkittuja.  

 

Luottohakemusta arvioivan pankin tehtävänä on ratkaista informaatio-ongelma 

muodostamalla kokonaisarvio asiakkaasta ja tämän maksukyvystä. Lehtiön (2004: 231) 

mukaan luoton myöntämiseen on määritetty numeerisia rajoja helpottamaan 

luottokelpoisuuden arviointia. Rajoja voivat esimerkiksi olla asiakkaan lainojen hoitoon 

menevä osuus kuukausiansioista tai yritysasiakkaan kohdalla omavaraisuuden vaatimus. 

Vaikka sääntökehyksiä on olemassa, liittyy päätöksentekotilanteeseen monia 

tulkinnallisia rajatapauksia, joita luottohakemuksen käsittelijän täytyy ratkaista. Pankin 

X neuvojat korostavatkin jokaisen luotonhakijan olevan oma tapauksensa. 

Luotonhakijan henkilökohtaiset ominaisuuksiin ja elämäntilanteeseen liittyvät 

arviointikriteerit ovat kokonaisuus eli monen eri tekijän summa, jota arvioidaan. 

 

 

 



 42 

4.2.2. Asiakkaan riskiluokittelu  

 

Rahoitustarkastuksen (2004) määräysten mukaan pankilla on oltava periaatteet 

asiakkaiden ja luottojen riskiluokittelua varten. Johtokunnan tulee vahvistaa 

riskiluokittelujärjestelmät. Riskiluokittelua koskevista periaatteista käy ilmi, mitä 

asiakkaita riskiluokittelu koskee ja mitkä asiakkaat jätetään riskiluokittelun 

ulkopuolelle. Riskiluokittelun pitää kattaa kaikki merkittävät luottolaitoksen asiakkaat. 

Riskiluokittelu perustuu asiakkaan ja asiakaskokonaisuuden taloudelliseen tilaan ja sen 

arvioituun kehitykseen. Järjestelmässä luotonhakija saa pisteitä erilaisista taustaansa 

koskevista muuttujista. Näitä taustatietoja saadaan muun muassa asiakkaiden itse 

ilmoittamista tiedoista sekä luottolaitoksen asiakasrekistereistä ja asiakkaasta saatavista 

historiatiedoista. Luottosalkku on pystyttävä jakamaan tämän luokittelun mukaisesti 

asiakkaittain ja asiakaskokonaisuuksittain sisäisiin riskiluokkiin. Riskiluokitusta 

seurataan ja päivitetään säännöllisesti, jotta uudet asiakkaat saadaan luokiteltua ja 

vanhojen asiakkaiden tila on ajan tasalla. (Rahoitustarkastus 2004.) 

 

Kirjallisuuden mukaan credit scoring on yksi yleinen päätöksenteon apuväline, joissa 

luotonhakijalta ja maksuhäiriörekisteristä saadut tiedot pisteytetään aikaisemmassa 

luotonannossa saadun tilastollisen kokemuksen perusteella. Pisteytysjärjestelmät 

perustuvat luottoasiakkaan signaloimaan informaatioon, kuten menneeseen 

maksukäyttäytymiseen, omaisuuteen, asumismuotoon, velkaantuneisuuteen, 

työhistoriaan ja palkkatuloihin. Tarkoituksena on asiakkaan maksukäyttäytymisen 

ennustaminen tilastollisen menetelmän avulla, jotta luotto osattaisiin myöntää 

mahdollisimman tarkasti oikeille henkilöille ja ehkäistä haitallinen valikoituminen. Eri 

muuttujista saatavien pisteiden määrä riippuu muun muassa siitä, kuinka luotonantajan 

aiempi asiakaskunta, jolla on samanlaiset taustatiedot, on huolehtinut luottonsa 

maksamisesta. Esimerkiksi, jos tietyn ammattiryhmän edustajat ovat hoitaneet 

maksunsa luotonantajalle huomattavasti keskimääräistä paremmin, annetaan tähän 

ryhmään kuuluville luotonhakijoille tästä ominaisuudesta korkeat pisteet. Vastaavasti, 

jos tietyn ikäiset asiakkaat ovat aiheuttaneet luotonantajalle keskimääräistä selvästi 

enemmän luottotappioita, saavat vastaavan ikäiset luotonhakijat iästään vain vähäisesti 

pisteitä. Luotonantaja voi myös antaa eri muuttujille haluamiaan painotuksia. 

Yksinkertaisimmillaan järjestelmä laskee luotonhakijan yhteispisteet, ja mikäli 

luotonantajan määrittämä minimipistemäärä ylittyy, luotto myönnetään. (Carpen 1990: 

196–197.)  

 



 43 

Pisteytysjärjestelmän avulla pyritään löytämään siitä asiakaskunnasta, joka muiden 

arviointikeinojen perusteella tulisi hylätyksi, ne tapaukset, jotka eivät sittenkään 

muodosta kovin suurta luottoriskiä. Luotonantajan linjana saattaa esimerkiksi olla se, 

että luottoa ei myönnetä henkilölle, jolla on maksuhäiriöitä. Credit scoringin avulla 

voidaan näiden henkilöiden joukosta poimia ne, jotka aiemmasta 

maksuhäiriömerkinnästä huolimatta olisivat potentiaalista hyvää asiakaskuntaa. 

Vastaavaa rajankäyntiä voidaan suorittaa toisinpäin niiden asiakkaiden kohdalla, jotka 

muita arviointikeinoja käytettäessä tulisivat niukasti hyväksytyiksi, mutta jotka 

muodostavat piilevän luottoriskin. Pisteytysjärjestelmä antaa sitä luotettavampia 

tuloksia, mitä suuremmista volyymeista on kysymys, ja mitä enemmän muuttujia on 

käytössä. Menetelmän käyttö luotonmyönnön osana varmistaa myös sen, että hakijat 

saavat tasapuolista kohtelua eivätkä neuvojien henkilökohtaiset mieltymykset tai 

kokemattomuus vaikuta päätöksiin. Toisaalta järjestelmää voidaan moittia 

joustamattomaksi, koska inhimillisiä näkökohtia ja hakijoiden yksilöllisiä eroja ei voida 

ottaa huomioon, elleivät nämä sisälly pisteytyskriteereihin. (Carpen 1990: 197.) 

Luotonantajan kannalta credit scoring -menetelmän käyttäminen tehostaa toimintaa ja 

johdonmukaistaa päätöksentekoa. Lisäksi credit scoringin avulla luottosalkun valvonta 

ja luottopäätösprosessin monitorointi parantuvat (McNab & Wynn 2003: 14). Mannosen 

(2002: 80) mukaan yksityiset luotot ovat paremmin standardisoitavissa teknisin 

menetelmin kuin yritysluotot, koska tulevan investointiprojektin onnistumista ei voida 

arvioida pelkästään historiallisen tiedon perusteella, kun taas asiakkaan 

maksukäyttäytymistä voidaan.  

 

Menetelmä laskee luotonhakijalle pistemäärän eli credit scoren. Pistemäärä lasketaan 

painottamalla luotonhakijan tietoja sen mukaan, miten ne selittävät takaisinmaksun 

todennäköisyyttä suuressa asiakasjoukossa. Hakemustietojen painokertoimet saadaan 

tilastollisen mallintamisen tuloksena. Pankki määrittää pisterajan, jonka ylittävät 

asiakkaat saavat hyväksyvän luottopäätösehdotuksen ja pisterajan alittavat asiakkaat 

hylkäävän päätösehdotuksen. (Pulkkinen & Asikainen 1999: 7.) Pistetaulukko eli 

scorecard muodostuu joukosta kysymyksiä, joita kutsutaan ominaisuuksiksi ja niiden 

vastauksista, joita kutsutaan attribuuteiksi (McNab & Wynn 2003: 12). Jokaisella 

attribuutilla on pistearvo.  Seuraavalla sivulla on esimerkki pistetaulukosta, jonka 

mukaan hakijan ominaisuudet pisteytetään. Taulukossa 1 esimerkiksi ominaisuudella 

”asumismuoto” on kolme attribuuttia ”omistus”, ”vuokra” ja ”muu”.  

 

 

 



 44 

Taulukko 1. Esimerkki credit scoring -pistetaulukosta (Jensen 1996: 456). 

 

Asuminen: Omistus Vuokra Muu   

Omistus / 45 18 24   

Vuokra      

Työsuhteen Alle 1 vuosi 1–2 vuotta 3–9 vuotta 10–12 vuotta 13 vuotta 

kesto 15 22 26 29 36 

      

Luottokortteja Kyllä Ei    

 19 0    

      

Kaupan luotto Kyllä Ei    

 36 0    

      

Pankkitili Sekki- ja Käyttötili Säästötili Ei Tiliä  

 säästötili     

 50 31 32 5  

Asema Asiantuntija Toimisto Tuotanto Myynti Muu 

 29 25 15 22 15 

      

Aikaisempi Huono Uusi asiakas Hyvä   

maksukäyttäy- 0 55 87   

tyminen      

Luottotieto- Ei tietoja Maksuhäiriö Hyvä 
3 hyvää 

merkintää  

rekisteri      

 15 – 33 24 30  

 

 

Tässä taulukossa asiakkaan ominaisuudet ovat vasemmassa laidassa. Ominaisuuksia 

vastaavat attribuutit ovat pisteytetty ja pistemäärät näkyvät ominaisuutta vastaavalla 

rivillä. Asiakkaan pistemäärä lasketaan luottohakemuksessa ilmoitettujen tietojen 

perusteella pistetaulukon arvojen perusteella. Tämän taulukon mukaisesti pisteytetty 

hakemus hyväksytään, jos pistemäärä olisi vähintään 200 (Jensen 1996: 456). Pankki 

määrittelee omassa pisteytysjärjestelmässä luottopäätöksen kannalta oleellisimmat 

ominaisuudet sekä sopivat pistemäärät. Käytännössä pisteytys tapahtuu automaattisesti, 

kun pankkineuvoja syöttää asiakkaan luottohakemuksen tiedot järjestelmään, joka 

tuottaa pistemäärän tai tekee päätösehdotuksen. Päätös voi olla esimerkiksi hyväksyvä, 



 45 

hylkäävä tai tutki uudestaan (McNab & Wynn 2003: 164). Päätös perustuu siihen, että 

tulevaisuudessa maksuhäiriöön joutuvat samantyyppiset henkilöt kuin menneisyydessä. 

(Pulkkinen & Asikainen 1999: 7, 16.) Alla olevassa kuviossa 10 nähdään 

pisteytysmenetelmän päätösehdotukset ja toimintamallit. 

 

 
 

 

Kuvio 10. Hakemuspisteytyksen toimintamalli (McNab & Wynn 2003: 164). 

 

 

Pankin X haastateltujen neuvojien mukaan asuntoluottopäätöksissä automaattinen 

hakemuksen ja asiakkaan pisteytyksestä saatu päätösehdotus antaa luottokäsittelijälle 

suuntaviivat, joiden mukaan toimia. Haastateltujen neuvojien mukaan järjestelmä antaa 

vain ehdotuksen luottopäätöksestä. Ihminen tekee aina todellisen päätöksen 

luotonmyöntämisestä. Jos pankissa käytössä oleva luottoluokitusjärjestelmä antaa 

tutkittavan tai hylkäävän päätöksen, luoton käsittely siirretään toiselle käsittelijälle tai 

esimiehelle, jonka päätösvaltuudet ovat suuremmat. Luottohakemus voidaan hyvien 

perusteluiden ja asiakkaan elämäntilanteesta riippuen hyväksyä, vaikka pisteytys-

HAKEMUKSEN PISTEYTYS

HYVÄKSY (accept) TUTKI (review) HYLKÄÄ (decline)

Pisteraja hyväksytty Manuaalinen tarkastus Ilmoitus hakijalle

Hyväksytään tai hylätään

Luotto maksetaan

Luoton hyväksyminen



 46 

järjestelmä ei antaisikaan hyväksyvää päätöstä. Kielteinen luottopäätös tarvitsee aina 

kunnolliset perustelut. Tilanteita, joissa pisteytys antaa hyväksyvän päätöksen, mutta 

hakemus kuitenkin hylätään, tapahtuu pankin X haastateltujen neuvojien mukaan 

toisinaan. Tällöin syynä voi olla esimerkiksi asiakkaan antama valheellinen tieto, joka 

tulee ilmi luottokäsittelyssä tai vakuuksien kelpaamattomuus.  Pulkkinen & Asikainen 

(1999: 17–20)  toteavat, että credit scoringin tulos ei välttämättä ole ainoa totuus 

asiakkaan hyvyydestä tai huonoudesta eikä anna luotonhakijasta välttämättä täysin 

oikeaa kuvaa, vaan se on tilastollisin menetelmin tehty arvio luottoriskin toteutumisesta. 

Asiakkaan riskiluokittelu ja luottohakemuksen pisteytysmenetelmä ovat apu 

epätäydellisen informaation lieventämisessä sekä tehostavat ja auttavat 

luotonkäsittelijää päätöksenteossa.  

 

4.2.3. Vakuusarviointi  

 

Rahoitustarkastuksen määräysten (2004) mukaan luottopäätöksen täytyy ensijaisesti 

perustua velallisen luottokelpoisuuteen. Positiivisen luottopäätöksen yksi ehdoista on 

kelpoisen ja riittävän vakuuden asettaminen luottoriskin vähentämiseksi. Asuntolainan 

reaalivakuus eli pantti muodostuu yleensä lainan kohteena olevasta asuinkiinteistöstä tai 

asunto-osakeyhtiön osakkeista. Vakuutena voidaan käyttää myös asumisoikeusasuntoa, 

toista asuntoa ja arvopapereita. Muita vaihtoehtoja ovat henkilötakaus ja valtion takaus. 

Rahoitustarkastuksen (2004) mukaan pankilla täytyy olla menettelytavat  

 

- eri vakuusmuotojen hyväksymiseen 

- vakuuksien luokitteluun 

- vakuuksien seurantaan ja arviointiin  

- vakuuksien sitovuuden, kattavuuden ja realisoitavuuden varmistamiseen 

- sekä vakuuksista johtuvien riskien tunnistamiseen ja hallintaan. 

 

Pankin on määriteltävä hyväksytyille vakuusmuodoille vakuuslajikohtaiset 

arvostusprosentit. Arvostusprosentin on oltava varovaisesti määritelty enimmäisraja 

tietylle vakuuslajille. Erityistä huomiota kiinnitetään vakuuksiin, joiden käyvän arvon ei 

voida katsoa olevan vakaa. (Rahoitustarkastus 2004.) 

 

Rahoitustarkastus on siis määrittänyt hyvin tarkkaan lainalle hyväksyttävän vakuuden 

ominaisuudet, jotka ovat myös pohjana pankin X vakuusarvostukselle. Haastatellut 

neuvojat ovat sitä mieltä, että vakuudet sitouttavat laina-asiakkaan luottoonsa ja ne 



 47 

toimivat hyvinä kannustimina velalliselle hoitaa luotto hyvin. Jos vakuutena on 

esimerkiksi asuinkiinteistö, tulee sen olla omistajan käytössä tai vuokralle antama. 

Pankin on myös seurattava vakuuden arvoa eli seurata markkinoiden- ja hintojen 

kehitystä alue- ja paikkakuntakohtaisesti sekä seurata markkinoiden ja hintojen 

muutosten vaikutusta vakuuksien arvoihin. Kun on syytä epäillä, että vakuuden arvo on 

laskenut olennaisesti markkinahintoihin nähden, kohteesta on pyydettävä riippumaton 

kiinteistöarvioija lausunto. Rahoitustarkastuksen mukaan luotonantajan on myös 

valvottava, että vakuudeksi otettu kiinteistö on riittävästi vakuutettu vahingon varalta. 

(Rahoitustarkastus 2004.) 

 

Pantti takaa lainanantajalle etuoikeuden vakuutena olevaan omaisuuteen siinä 

tapauksessa, että lainanottaja on maksukyvytön tai joutuu konkurssiin. Vakuusarvo 

määritellään asunnon markkinahintaa pienemmäksi. Lainamäärä suhteessa asunnon 

arvoon on Suomessa tyypillisesti 70–75 %. Reaalivakuus voidaan pantata lainan 

vakuudeksi joko erityis- tai yleispanttauksella. Yleispanttauksessa pantinantaja 

luovuttaa pantin pankille vakuudeksi kaikista omista velvoitteista.  Yleispanttaus on 

käyttökelpoinen erityisesti silloin, kun pantinantaja antaa vakuuden omista vastuistaan 

tai pantinantaja ja päävelallinen ovat läheisiä. Erityispanttauksessa pantin antaja 

luovuttaa vakuuden pankille tietyistä nimetyistä erikseen määritellyistä sitoumuksista. 

Reaalivakuudet voidaan selvittää muun muassa kiinteistörekisterien, 

isännöitsijätodistusten ja ulkopuolisten arviokirjojen avulla (Lehtiö 2004: 230). 

Reaalivakuuden panttauksesta tehdään kirjallinen panttaussitoumus, joka sisältää 

panttausehdot. Sitoumuksessa on pantinantajan allekirjoitus ja siitä on myös annettava 

jäljennös pantinantajalle (Rahoitustarkastus 2004). 

 

Henkilötakausta käytetään myös asuntolainoissa. Se on yksityishenkilön antama takaus, 

joka luetaan vakuussitoumuksiin. Velan vakuutena on koko takaajan varallisuus eikä 

vain yksilöity osa omaisuudesta, niin kuin reaali-vakuuksissa. Pankissa X 

luotonkäsittelijä pyrkii takaajia arvioidessa hankkimaan heistä mahdollisimman paljon 

tietoa, jotta epätäydellisen informaation riski pienentyisi. Takaajien luottotietojen 

puhtaus tarkistetaan yhtälailla kuin luotonhakijankin. Valtion takauksen voi saada 

henkilö, joka ostaa asunnon itselleen tai perheelleen. Lainaa voi enimmillään saada jopa 

85 % asunnon hankintahinnasta. Takauksen suuruus on enintään 20 % lainasta, mutta 

kuitenkin enintään 25 250 euroa asuntoa kohden. Omistusasuntolainan 

valtiontakauksella on tarkoitus helpottaa asunnonhankkijan lainan vakuusjärjestelyjä.  

 



 48 

Kun lainaraja on pienempi kuin 100 %, joutuu lainaaja rahoittamaan osan hankkeesta 

säästämällä tai muuten hankitulla omalla pääomalla. Tämä on yksi riskin jakamisen 

keino. Haastateltujen neuvojien mukaan oman rahoituksen osuus on tärkeä signaali 

lainanhakijalta hänen sitoutumisestaan luotonhoitoon ja uskosta rahoitettavan kohteen 

kannattavuuteen. Kososen (1995: 25–26) mukaan lainanantajan näkökulmasta 

reaalivakuutta vastaan alle 100 %:n lainarajalla myönnetty laina on riskitön niin kauan, 

kun asunnon markkina-arvo ylittää sen vakuusarvon. Näin, jos laina jää maksamatta, 

kattaa vakuuden arvo koko lainamäärän. Jos kuitenkin huomataan, että asiakkaalla ei 

ole edellytyksiä maksaa luottoaan takaisin muuten kuin vakuuden realisoinnilla, ei 

luottoa yleensä myönnetä (Rahoitustarkastus 2004). 

 

Rahoitusjärjestelyissä, joissa luoton takaisinmaksu perustuu vakuuden realisointiin, 

pankin on seurattava vakuuden tuotto- tai markkina-arvon kehitystä ja varmistuttava 

siitä, että luoton takaisinmaksu on turvattu (Rahoitustarkastus 2004). On mahdollista, 

että asunnon markkinahinta laskee alkuperäistä vakuusarvoa pienemmäksi, koska 

asuntojen arvot muuttuvat. Asuntojen realisointiin voi siis liittyä vaikeuksia esimerkiksi 

väärän sijaintipaikan takia. Tämä tuo asuntoihin markkinariskin. Asunnon arvoa 

vakuutena voi pienentää myös pakkolunastukseen ja realisointiin liittyvät kustannukset. 

Kaikki nämä asiat voivat aiheuttaa lainanantajalle luottotappiota, vaikka asuntoon otettu 

laina olisi alun perin ollut pienempi kuin asunnon arvo. (Kosonen 1995: 26.)  

 

Lainanannossa käytetyt asuntojen vakuusarvot ovat Suomessa olleet nousussa. 

Lamavuosien jälkeen vakuusarvostus oli tiukempaa, mutta vuosituhannen alkupuolella 

käytäntö alkoi siirtyä tasolle, jota noudatetaan muissa Pohjoismaissa. Vakuuspolitiikan 

muuttuminen saattaa kuitenkin lisätä rahoitusjärjestelmän riskejä. Asuntojen 

vakuusarvojen noustessa rahoitusjärjestelmä saattaa ajautua vaikeuksiin, mikäli 

asuntojen hinnat kääntyvät huomattavaan laskuun. Olisikin hyvä, että asuntojen 

vakuusarvostuksessa pitäydyttäisiin tasolla, joka kestää huomattavan hintojen laskun. 

(Herrala & Pylkkönen 2003.) 

 

Käytännössä, kun luotonhakija on löytänyt ostokohteensa, hän toimittaa pankille tarkat 

tiedot ostettavasta asunnosta tai kiinteistöstä. Luotonantaja tekee analyysin kohteen 

hyväksymisestä vakuudeksi sekä tarkistaa sen. Haastatellut neuvojat kiinnittävät 

huomiota vakuusarviossa kohteen sijaintipaikkakuntaan, asunnon tai kiinteistön ikään ja 

valmistumisvuoteen sekä sen arvonnousumahdollisuuteen. Asunnon tai kiinteistön ikä 

kertoo paljon esimerkiksi tulevien remonttien tarpeellisuudesta. Esimerkiksi iäkkäiden 

kerrostaloasuntojen kohdalla tarkistetaan luotonhakijan kanssa, onko lähivuosina 



 49 

tulossa julkisivu-, katto-, ikkuna- tai putkiremontteja. Asunto-osakeyhtiöissä on syytä 

tarkistaa taloyhtiön velkaantuneisuus sekä kuinka mahdollinen remontti kustannetaan. 

Asiakkaan pitää olla tietoinen tulevista kustannuksia ja kustannusten nousuista, jotta 

niihin voidaan varautua jo lainaa hakiessa ja asuntokauppoja tehdessä.  Epäsymmetrisen 

informaation ennalta ehkäisemiseksi vakuuksien arvioinnissa pankkineuvojat tarkistavat 

asunnon arvon riippumattomalta kiinteistövälittäjältä. Jos ostettavasta kohteesta ei saada 

tarpeeksi tarvittavaa tietoa asiakkaalta tai tiedot ovat ristiriitaisia, on luotonantajan 

mahdollisuus käydä tarkistamassa kohde paikanpäällä ja tehdä lopullinen päätös vasta 

sen jälkeen. Kiinteistörekistereitä ja isännöitsijätodistuksia käytetään vakuuksien 

kelpoisuuden selvittämisessä.  

 

 

4.3. Päätöksenteko ja luottoasiakkaan valvonta 

 

Pankissa X luottopäätökset perustuvat pankin sisäisiin luotonmyöntöohjeisiin, joita 

kaikkien luottokäsittelijöiden tulee noudattaa. Positiivinen luottopäätös tarkoittaa sitä, 

että asiakas on luotonmyöntöhetkellä luottokelpoinen. Luottosuhde on kuitenkin pitkä, 

jonka aikana velallisen maksukyky saattaa horjua. Tästä syystä pankin on syytä valvoa 

velallisten luotonhoitoa, jotta mahdollisiin ongelmiin pystytään reagoimaan riittävän 

nopeasti.  

 

4.3.1. Luottopäätös ja dokumentointi 

 

Rahoitustarkastuksen (2004) määräysten mukaan luottopäätökset täytyy tehdä 

kirjallisten luotonmyöntöohjeiden perusteella. Luotonmyöntöohjeissa pankin tulee 

määrittää luotonmyöntöön osallistuvien tehtävät ja vastuut. Lisäksi ohjeissa täytyy 

ilmetä, kenellä on luotonmyöntövaltuudet ja kuinka suuret ne ovat. Luottopäätöksen saa 

tehdä vain siihen valtuutettu henkilö tai yksikkö. Luotonmyöntöohjeista löytyy myös 

luottopäätösten valmistelussa ja luotonmyönnössä noudatettavat asiakkaaseen, luoton 

käyttötarkoitukseen, luoton takaisinmaksuun ja vakuushallintaan liittyvät kriteerit. 

(Rahoitustarkastus 2004.)  

 

Luottopäätökset pääsääntöisesti tehdään numeeristen ja periaatteessa objektiivisesti 

arvioitavien tietojen perusteella. Peruskriteereinä positiiviseen luottopäätökseen ovat 

asiakkaan turvattu maksukyky ja riittävät vakuudet. Kuten jo aiemmin todettiin, 



 50 

luottoanalyysissä määritellään hakijan tulo- ja menotaso, maksukyky ja vakuudet. 

Analyysissä tarkistetaan myös luotonhakijan taustat luottotietorekisteristä. 

Päätöksentekoon näiden asioiden lisäksi vaikuttavat inhimilliset tekijät. Esimerkiksi 

päätöksentekijän henkilökohtainen osaaminen, arvot ja näkemykset vaikuttavat 

tulokseen. Päätöksentekijän henkilökohtaisissa taidoissa ja ominaisuuksissa on 

eroavaisuuksia. Aikaisemmat kokemukset tai aikaisemmat samantyyppiset tapaukset 

voivat vaikuttaa päätöksentekoon. Päätöksentekijät voivat siis päätyä erilaisiin 

lopputuloksiin samanlaisessa päätöksentekotilanteessa. (Lehtiö 2004: 230–233.) Pankin 

X haastateltujen neuvojien mielestä on erittäin tärkeää noudattaa sisäisiä 

luotonmyöntöohjeita, luotonmyöntöön säädettyjä rajoja sekä pankin päätössääntöjä, 

jotta luotonmyöntö olisi neuvojien erilaisuudesta huolimatta jokaisessa pankin 

toimipisteessä samanlaista. 

 

Haastatteluissa tuli esille päätösvaltuudet ja dokumentointi, sekä näiden määräysten 

toteuttaminen. Rahoitustarkastuksen (2004) määräysten mukaan luottopäätöksen saa 

tehdä vain siihen valtuutettu henkilö tai yksikkö. Rahoitustarkastuksen määräysten 

mukaan luottopäätöksen valmistelu ja päättäminen on eriytettävä siten, ettei valmistelija 

saa tehdä päätöstä yksin. Luoton käsittely täytyy dokumentoida ja luottopäätös on 

hyväksyttävä oikealla päätöstasolla. Luottopäätöksestä ja siihen liitetyistä 

dokumenteista täytyy olla nähtävissä päätöksen sisältö, myöntö- tai hyl