Avaimet onnistuneeseen kiinteistönkauppaan : Yksityisten henkilöiden välisen kiinteistönkaupan riskinhallinta laatuvirheiden osalta

Abstract

Korona-viruksen vauhdittamana kiinteistönkaupat lähtivät kovaan nousuun niin määrissä kuin euroissa mitattuna. Kiinteistökauppojen lisääntyminen merkitsee lähtökohtaisesti myös kasvavia riitatilanteita. Kiinteistössä kaupanteon jälkeen havaitut virheet ja niihin liittyvät riitaisuudet oikeudessa voivat tulla huomattavan kalliiksi niin myyjälle kuin ostajalle.

Ylivoimaisesti yleisin riidanaiheuttaja on kiinteistön laatuvirhe. Kiinteistön laatuvirhettä koskevassa riidassa on kysymys kiinteistön fyysisissä ominaisuuksissa olevasta virheestä. Laatuvirhe syntyy lähtökohtaisesti toisen kaupan osapuolen tiedonanto- ja selonottovelvoitteiden laiminlyönnistä. Harvoin tilanne on se, että kaupan osapuolet tahallaan laiminlöisivät heille laissa asetettuja velvoitteitaan, vaan kysymys on enemmänkin ymmärtämättömyydestä. Maallikoiden on keskeistä tietää, millainen keinovalikoima heillä on käytettävissään varmistaakseen heille laissa asetettujen tiedonanto- ja selonottovelvoitteiden täyttämisen.

Olennaisten seikkojen selvittäminen ja lopullisen kauppasopimuksen laatiminen vaatii kuitenkin erinomaista rakennusteknistä ja juridista ymmärrystä. Tässä tutkielmassa pyritään selvittämään maallikollekin ymmärrettävällä tavalla mitä maakaaren mukaisilla velvoitteilla ja sopimusoikeudellisella ympäristöllä tarkoitetaan, jotta he voisivat suhteuttaa oman tieto- ja taito-tason riittävyyttä tarpeeseen turvautua ulkopuoliseen asiantuntemukseen, koska lainsäädäntö ei tällä hetkellä heitä siihen velvoita.

Tutkielman päätutkimuskysymyksenä on, miten päästään tilanteeseen, jossa myyjä tietää mitä on myymässä ja ostaja tietää mitä on ostamassa, jotta vältetään asuinkiinteistöä koskevat riidat tulevaisuudessa. Aihetta on tutkittu perinteisin lainopillisin keinoin, tulkitsemalla ja systematisoimalla.

Onnistuneen asuinkiinteistön kaupan elementit ovat nykytilassa tiivistetysti seuraavat. Myyjän tulisi laittaa kiinteistö myyntiin kiinteistönvälitysliikkeen toimesta. Myyjän tulee varmistaa, että toimeksiantoa hoitavalla välittäjällä on siihen tarvittava ammattitaito. Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän tunnistaa lyhenteestä LKV eli laillistettu kiinteistönvälittäjä. Maallikkomyyjän tärkein tehtävä on kertoa välittäjälle kaikista kiinteistön laatuominaisuuksista ja niihin liittyvistä epävarmuuksista siltä osin, kun ne ovat tulleet esille kiinteistön normaalissa asuinkäytössä. LKV-kiinteistönvälittäjän tehtävä on varmistaa, että hän on saanut myyjältä kaikki maakaaren tiedonanto- ja selonottovelvollisuuden edellyttämät tiedot. Ammattitaitoinen välittäjä osaa arvioida myyjän antamien tietojen pohjalta kiinteistönkauppaan liittyvät olennaiset tiedot ja tarvittaessa pyytää myyjältä lisätietoja. Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on antaa ostajalle kaikki olennaiset tiedot kiinteistön laatuun liittyen. Ostajalla itsellään on parhaimmat mahdollisuudet tarkastaa kiinteistö siitä näkökulmasta, että se täyttää hänen omat subjektiiviset vaatimuksensa. Asuinkiinteistön todellisen kunnon selvittämiseksi kiinteistönvälittäjän tehtävänä on huolehtia, että kaupan osapuolet yhdessä sopivat suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesta kunto-tarkastuksesta, jonka suorittaa AKK-kuntotarkastaja. Asianmukaisella kuntotarkastuksella molemmat kaupan osapuolet varmistavat maakaaren mukaisten velvoitteidensa hoitamisen. Kauppasopimuksen osalta kaupan osapuolten on varmistettava, että kaikki olennaiset kiinteistön laatuun liittyvät seikat tulevat huomioiduksi. Mikäli kaupan osapuolet jakavat kiinteistönkauppaan liittyvää riskiä vastuunrajoituslausekkein, on huolehdittava, että lausekkeet ovat riittävän yksilöityjä. Ammattitaitoinen LKV-kiinteistönvälittäjä varmistaa, että kaupan osapuolet eivät jätä olennaisia asioita huomiotta tai sovi niistä liian yleisluontoisella tavalla. Vaikka kiinteistönkaupan prosessi hoidettaisiin edellä mainitun mukaisesti riskiksi jää silti salainen virhe, koska on mahdotonta saada selville kaikkia kiinteistön laatuun liittyviä ominaisuuksia normaalissa asumiskäytössä tai pintapuolisessa kuntotarkastuksessa. Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän tulisi tehdä osapuolet tietoiseksi mahdollisuudesta ottaa piilovirhevakuutus.

Kun kiinteistönkauppa hoidetaan edellä mainituin keinoin, on mahdollista päästä tilanteeseen, jossa myyjä tietää mitä on myymässä ja ostaja tietää mitä on ostamassa, ja vältetään asuinkiinteistöä koskevat riidat tulevaisuudessa. Kyseessä on kuitenkin ihannetilanne, jossa maallikkomyyjä ja -ostaja ovat olleet erityisen valveutuneita ja tietoisia kiinteistönkauppaan liittyvistä sudenkuopista. Tällaista tietoisuutta ei kuitenkaan voida mielestäni edellyttää kaikilta maallikoilta kiinteistönkaupoissa, mikä näkyy tälläkin hetkellä kiinteistökauppoihin liittyvien riitatilanteiden määrässä.

Kaupan osapuolia ja ulkopuolisia asiantuntijoita ei mielestäni voida saada toimimaan paremmin, jos lainsäädännöllä ei tähän heitä pakoteta. Tästä syystä kiinteistönvälittäjän käyttäminen ja kuntotarkastus tulisi mielestäni olla pakollista silloin kun kysymyksessä on yksityishenkilöiden välinen kiinteistönkauppa. Kaupan osapuolille lainsäädännössä asetetut velvoitteet tulisi rakentaa tasapainoperiaatteen sijaan enemmän siitä näkökulmasta, kenellä on parhaat edellytykset velvoitteiden täyttämiseksi. Lainsäädännöllä tulisi lisäksi pyrkiä kannustamaan kaupan osapuolia yhdessä varautumaan yllättäviinkin tilanteisiin jo sopimuksen tekovaiheessa.